Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (Niet) Ontvankelijkheid
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: niet-ontvankelijk
Referentiecode:
254864/303120
De uitspraak:
Behandeling van de klacht
De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie) heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
Partijen zijn niet voor de zitting opgeroepen, omdat de commissie eerst dient te beoordelen of klager kan worden ontvangen in zijn klacht.
De behandeling heeft plaatsgevonden op 14 juni 2024 te Den Haag.
De commissie heeft het volgende overwogen.
Onderwerp van de klacht
Klager beticht beklaagde van het onzorgvuldig handelen als NVM-makelaar.
Standpunt van klager
In 2010 was beklaagde als verkopend makelaar betrokken bij de verkoop van de huidige woning van
klager.
Volgens prospect en de koopovereenkomst werd een woonhuis met schuur, tuin en ondergrond,
aan klager verkocht en geleverd, met dien verstande dat de feitelijke erfgrenzen aangeduid werden door middel van de destijds (en nu nog) bestaande heggen. Ook de inrit zou in eigendom toebehoren aan klager. Naar aanleiding van een verzoek van klager van eind december 2020 aan de gemeente tot het kopen van omliggende grond, vernam klager dat hij onrechtmatig gemeentegrond in bezit heeft. Beklaagde was hier volgens klager mee bekend. Beklaagde heeft klager bewust een onjuiste voorstelling van zaken gedaan, althans heeft als NVM-makelaar onvoldoende zorgvuldigheid betracht. Klager wil dat door de commissie bevestigd wordt dat beklaagde nalatig en onvoorzichtig is geweest, hetgeen heeft geleid tot het geven door beklaagde van een onjuiste voorstelling van zaken ten tijde van de verkoop van de woning in 2010. Klager heeft ten gevolge van het handelen van beklaagde schade geleden en vraagt, indien mogelijk, vergoeding daarvan.
Standpunt van beklaagde ten aanzien van de ontvankelijkheid
Samengevat leest de commissie het verweer van beklaagde ten aanzien van het beroep op niet-ontvankelijkheid als volgt.
Het eerste verweer betreft een beroep op overschrijding van de ‘redelijke termijn’ op grond van artikel 4 lid 1 van het reglement. Klager moet binnen een redelijke termijn zijn ongenoegen schriftelijk aan beklaagde
mededelen. De verkoop (het handelen waarvoor beklaagde is aangesproken) heeft plaatsgevonden in 2010. Hierover heeft klager in 2023 geklaagd, drie jaar nadat klager ermee bekend was geworden dat de oprit gemeentegrond bleek te zijn en klaagt daarmee 13 jaar na de verkoop van de woning aan klager. De redelijke termijn is hier overschreden, ook met inachtneming van de termijnen die golden in de NVM-tuchtrechtspraak voordat onderhavige commissie is opgericht.
Het tweede beroep volgt uit artikel 4 lid 3 van het reglement van de commissie, inhoudende dat klager binnen 3 maanden na de reactie van/namens beklaagde zijn klacht moet voorleggen aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. De gemachtigde van klager heeft op 23 februari 2023 de klachten over het handelen van beklaagde uiteengezet, waarop de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van beklaagde op 14 maart 2023 heeft gereageerd. Klager heeft pas, na 11 maanden, op 13 februari 2024 zijn klacht gemeld bij het Klachtenloket. Op grond van artikel 5 lid 2 verzoekt beklaagde de commissie klager niet-ontvankelijk te verklaren, omdat niet is voldaan aan de eisen die zijn gesteld in artikel 4 lid 1 en lid 3. Klager heeft niet verschoonbaar te laat geklaagd, nu hij wordt bijgestaan door een juridische professional.
De overige ontvankelijkheidsweren hebben betrekking op het volgende.
Klager, heeft nadat beklaagde hem tegemoetgekomen is in de kosten, toegezegd dat voor hem deze kwestie jegens beklaagde was afgerond. Hiermee heeft hij zijn recht verwerkt om nog een tuchtklacht tegen beklaagde in te dienen. Nu klager, ondanks de toezegging de kwestie te zullen laten rusten, deze tuchtklacht toch heeft doorgezet, is sprake van misbruik van recht. Beklaagde verzoekt de commissie om met toepassing van artikel 5 lid 1 en 2 klager niet-ontvankelijk te verklaren.
Tenslotte is de klacht, wanneer deze wel inhoudelijk kan worden behandeld, toch gedeeltelijk niet-ontvankelijk, omdat klager als oplossing heeft aangegeven dat hij van beklaagde zijn schade vergoed wil krijgen. Artikel 13 lid 2 van het reglement van de commissie, waarin de sancties staan vermeld die de commissie kan opleggen, kent geen schadevergoeding als sanctie.
Beoordeling van de klacht
De commissie dient eerst ambtshalve te beoordelen of klager in zijn klacht kan worden ontvangen, nu beklaagde in haar verweerschrift een beroep heeft gedaan op niet-ontvankelijkheid onder verwijzing naar artikel 4 (lid 1 en 3) en 5 (lid 1 en 2) van het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals van 1 januari 2023 (hierna te noemen: reglement).
In artikelen 4 en 5 van het reglement is het volgende bepaald:
“Artikel 4.
1. Voordat klager zich tot de commissie wendt, moet hij binnen een redelijke termijn vanaf het moment dat hij kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten zijn ongenoegen hierover schriftelijk aan de beklaagde mededelen.
2. De beklaagde stuurt uiterlijk binnen één maand na ontvangst van de klacht schriftelijk een reactie aan de klager.
3. Indien de beklaagde niet tijdig heeft gereageerd of indien de reactie niet tot een door de klager aanvaarde oplossing heeft geleid, dient de klager zijn klacht vervolgens, binnen drie maanden na het verstrijken van de termijn in lid 2 of na de tijdige reactie van de beklaagde, voor te leggen aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Leidt dit niet tot het door klager gewenste resultaat, dan kan klager de klacht uiterlijk binnen 3 maanden, nadat het Klachtenloket Vastgoedprofessionals de behandeling van de klacht heeft beëindigd, aan de commissie voorleggen.
Artikel 5.
1. De commissie kan de klager niet ontvankelijk verklaren indien naar het oordeel van de commissie sprake is van misbruik van recht. Daarvan is in elk geval sprake indien klager herhaaldelijk een klacht indient zonder daarbij enig belang te hebben.
2. De commissie verklaart op verzoek van de beklaagde – gedaan bij eerste gelegenheid – de klager niet ontvankelijk in zijn klacht indien niet is voldaan aan de eisen gesteld in artikel 4, eerste en derde lid, tenzij van klager in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij onder de gegeven omstandigheden een klacht bij de beklaagde en/of Klachtenloket Vastgoedprofessionals indient en/of klager ter zake van het niet naleven van deze eisen naar het oordeel van de commissie redelijkerwijs geen verwijt treft.”
Ten aanzien van de ontvankelijkheid overweegt de commissie het volgende.
Beklaagde stelt dat er door klager niet tijdig is geklaagd, omdat klager de klacht niet binnen redelijke termijn (artikel 4 lid 1) aan beklaagde heeft voorgelegd.
De commissie overweegt dat ten tijde van het ontstaan van de tuchtklacht van klager, het huidige reglement van de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals nog niet in werking was getreden. Deze commissie is immers pas per 1 januari 2023 opgericht. Uit de stukken is voor de commissie genoegzaam komen vast te staan dat op 23 september 2020, althans eind 2020, klager bekend is geworden met de juiste afmetingen van het in 2010 gekochte perceel, dus tien jaar na de aankoop. In de periode daarna moet de klacht zijn ontstaan, die uiteindelijk op 23 februari 2023 door de gemachtigde van klager aan beklaagde is voorgelegd.
Tot 1 januari 2023 gold in verband met NVM-tuchtzaken het reglement Tuchtrechtspraak NVM, waar in artikel 14 lid 2 staat vermeld dat een klacht moet zijn ingediend binnen 5 jaren na constatering van de verweten gedraging of nadat deze redelijkerwijs geconstateerd had kunnen worden. Tussen het moment van de gedraging waarop de klacht betrekking had en het moment van indiening van de klacht mocht – op grond van dit tot 1 januari 2023 geldende reglement – niet meer dan 7 jaren verstreken zijn. Het tot 2023 geldende Reglement Tuchtrechtspraak NVM bepaalt letterlijk: ’Tussen het moment van de gedraging waarop de klacht betrekking heeft en het moment van indiening van de klacht (lees: bij de klachten coördinator) mogen niet meer dan 7 jaren verstreken zijn.’
Het handelen van beklaagde in onderhavige kwestie heeft plaatsgevonden op 3 september 2010 (overdrachtsdatum woning met perceel), terwijl de klacht eerst op 23 februari 2023 aan beklaagde is voorgelegd en op 7 februari 2024 uiteindelijk door de gemachtigde van klager bij het klachtenloket is ingediend. Het tijdsverloop van respectievelijk ruim 12 jaar (klacht bij beklaagde) en ruim 13 jaar (klacht aan klachtenloket) leidt naar het oordeel van de commissie zowel onder de oude als onder de huidige tuchtprocedure tot niet-ontvankelijkheid van klager in zijn klacht. Dit tijdsverloop oordeelt de commissie onder het huidige reglement niet als ‘binnen redelijke termijn’ klagen, zoals bepaald in artikel 4 lid 1 van het thans geldende reglement.
Het eerste verweer aangaande termijnoverschrijding, oordeelt de commissie gegrond en leidt al tot niet-ontvankelijkverklaring van klager in zijn klacht.
Het tweede verweer betreffende de termijnoverschrijding luidt dat klager, nadat hij bekend is geworden met het verweer van beklaagde op zijn klacht, zich niet tijdig tot het Klachtenloket Vastgoedprofessionals heeft gewend (artikel 4 lid 3 reglement). Op grond van de stukken komt de commissie tot de conclusie dat klager niet binnen de verplicht gestelde drie maanden, na ontvangst van de reactie van beklaagde op zijn klacht, de klacht heeft ingediend bij het klachtenloket. De gemachtigde van klager heeft zich pas na 11 maanden tot het klachtenloket gewend. Er is naar het oordeel van de commissie geen sprake van verschoonbaar te laat klagen, nu de klager zowel bij indienen van de klacht bij beklaagde, als het aanmelden van de klacht bij het klachtenloket, zich door een juridisch professional heeft laten bijstaan. Gezien de voornoemde omstandigheden kan klager een verwijt worden gemaakt ter zake het niet naleven van de eisen zoals vermeld in artikel 5 lid 2. Ook het tweede verweer treft doel en leidt tot niet-ontvankelijkheid van klager in zijn klacht.
Tenslotte beroept beklaagde zich op grond van artikel 5 lid 1 op misbruik van recht door klager, omdat klager jegens beklaagde zou hebben toegezegd dat de kwestie was afgerond en stelt beklaagde dat klager de commissie onterecht om schadevergoeding vraagt. Deze kwestie behoeft geen verdere bespreking omdat de klacht reeds op twee gronden niet inhoudelijk kan worden behandeld.
Het voorgaande betekent dat de commissie klager niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn klacht. De commissie zal dientengevolge geen inhoudelijk oordeel geven op de klacht.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn klacht.
De commissie komt om die reden niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van de klacht.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M Boumans, voorzitter, mevrouw mr. M.J. Boon en de heer G.W.J.M. van den Putten, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris, op 14 juni 2024.