Ondernemer houdt makelaar onterecht aansprakelijk voor acties vertrekkende huurder

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij Zakelijke Markt    Categorie: Overeenkomst    Jaartal: 2018
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 117866

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

De ondernemer heeft met de makelaar afgesproken dat hij zou bemiddelen bij de verkoop en/of verhuur van de bedrijfsruimte. Dit heeft de makelaar gedaan. De makelaar heeft zich niet verplicht tot beherende activiteiten. Niet de makelaar, maar de vertrekkende huurder is aansprakelijk voor schade die de ondernemer lijdt.

Volledige uitspraak

Onderwerp van het geschil
Het geschil vloeit voort uit een op of omstreeks 12 december 2017 tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst. Daarbij verplichtte het bedrijf zich tot het verlenen van diensten met betrekking tot een bedrijfsruimte aan de [straatnaam] (hierna: de bedrijfsruimte).

De ondernemer heeft de klacht op of omstreeks 2 maart 2018 voorgelegd aan het bedrijf.

Standpunt van de ondernemer
Het ter zitting toegelichte standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.

De ondernemer woont nu weer in Nederland, maar heeft jarenlang in Frankrijk gewoond. De bedrijfsruimte vormt zijn pensioenvoorziening. De huurder die de bedrijfsruimte heeft gebruikt, liet de bedrijfsruimte aan het einde van de huur met een schade van wel € 3.230,– achter, bestaande uit schade aan de vloeistofdichte vloer, wanden vol gaten, vies vuil en vet, niet verwijderde gevelreclames en verdwenen gevelverlichting. Het bedrijf, althans een medewerker ervan, heeft dat niet goed afgewikkeld en gaf de ondernemer het gevoel dat hij niet voor de ondernemer maar voor de vertrekkende huurder bezig was. De vertrokken huurder heeft uiteindelijk slechts € 1.770,– bijgedragen. Schildersbedrijf N. heeft uiteindelijk herstelwerk verricht.

De ondernemer verlangt dat de commissie het bedrijf zal veroordelen tot betaling van € 1.880,–, te vermeerderen met het aan de commissie betaalde klachtengeld. Die € 1.880,– vormt het bedrag van de door de ondernemer aan de vertrokken huurder teruggestorte zekerheid.

Standpunt van het bedrijf
Het ter zitting toegelichte standpunt van het bedrijf luidt in hoofdzaak als volgt.

Net zoals de in het buitenland wonende ondernemer in het verleden al eens eerder had gedaan, gaf hij het bedrijf opdracht om te bemiddelen bij de verkoop en/of verhuur van de bedrijfsruimte. De opdracht betrof uitsluitend het onderhandelen over en het sluiten van een overeenkomst en omvatte met name niet het technisch en/of financieel beheer. Het bedrijf heeft bij aanvang en einde van de verhuur met betrekking tot de staat van het verhuurde een proces-verbaal van bevindingen opgemaakt, maar daar houdt het voor het bedrijf verder bij op. Het bedrijf heeft de opdracht netjes uitgevoerd, bracht een opvolgend huurder aan en heeft steeds constructief met de ondernemer meegedacht. Mede op basis van door het bedrijf gegeven adviezen, sloot de ondernemer uiteindelijk een huurovereenkomst met de nieuwe huurder die meer huur betaalt dan de vertrokken huurder. Toen bleek dat de ondernemer met de vertrekkende huurder geen opleveringsafspraak had gemaakt, heeft het bedrijf dat gedaan om de bedrijfsruimte aan de nieuwe huurder te kunnen opleveren. Bij die voorziene opleveringen was ook de inmiddels naar Nederland gekomen ondernemer aanwezig, maar de vertrekkende huurder bleek door een communicatiefout afwezig. Hierdoor konden de opleveringen toen geen doorgang vinden en moest daarvoor een tweede afspraak worden gemaakt.

Niet het bedrijf maar de huurder is aansprakelijk voor schade die de ondernemer lijdt. Wat de schade betreft gaat de ondernemer er trouwens ten onrechte uit van uit dat de bedrijfsruimte bij aanvang van de huur in optimale conditie was: het had toen al de nodige verouderingskenmerken. De ondernemer goochelt niet alleen met schadegetallen, maar dreigt bovendien zijn schadeclaim bij niet-schikken te verviervoudigen omdat hij zou hebben geleden aan slaapgebrek, verminderde eetlust, verminderde concentratie en andere kwalen. Het is opmerkelijk dat de ondernemer de ene dag met de vertrekkende huurder een afkoop overeenkomt, maar de andere dag plotseling bedenkt dat hij schadeloos gesteld wil worden door het bedrijf. De klacht is in ieder geval ongegrond.

Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt het volgende.

Voor zover de ondernemer betoogt dat de vertrokken huurder in gebreke is gebleven met de nakoming van diens verplichtingen om zich als een goed huurder te gedragen en/of om de bedrijfsruimte bij het einde van de huur correct op te leveren, betreft dat tekortkomingen in de nakoming van diens huurdersverplichtingen. Dit betreft de huurverhouding tussen de ondernemer en de vertrokken huurder, waar het bedrijf buiten staat. De ondernemer mag het bedrijf niet zonder meer verantwoordelijk houden voor die aan de vertrokken huurder toe te rekenen tekortkomingen. Dit geding spitst zich toe op de rechtsverhouding tussen partijen op basis van de op of omstreeks 12 december 2017 tussen partijen gesloten overeenkomst.

Voor zover de ondernemer aanvoert dat het bedrijf tekort is geschoten in de nakoming van de eigen verplichtingen uit die overeenkomst, is hiertoe onvoldoende dat de aanvankelijk voorziene oplevering door een aan het bedrijf toerekenbare communicatiefout niet kon plaatsvinden en daarvoor een tweede afspraak moest worden gemaakt.

Voor zover de ondernemer het bedrijf verwijt de oplevering door de vertrekkende huurder niet goed te hebben begeleid en afgewerkt, is niet aannemelijk geworden dat het bedrijf zich tegenover de ondernemer ook daartoe had verbonden. Blijkens de door partijen ondertekende schriftelijke overeenkomst d.d. 12 december 2017 had het bedrijf zich tegenover de ondernemer met name slechts verplicht om als tussenpersoon ten behoeve van de ondernemer werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van een (koop- of) huurovereenkomst. Voor zover relevant heeft de ondernemer met de ondertekening daarvan aan het bedrijf ook slechts de “opdracht verstrekt voor bemiddeling bij verhuur en/of verkoop”. Ter zitting beweert de ondernemer met (een medewerker van) het bedrijf in januari 2018 nog aanvullende afspraken te hebben gemaakt over een oplevering en sleuteloverdracht vanuit de veronderstelling dat de ondernemer dan buiten Nederland zou verblijven, maar hij verklaart ook dat die niet schriftelijk zijn vastgelegd en dat daar toen geen door de ondernemer (aanvullend) te verrichten tegenprestatie (zoals een te betalen prijs) bij is afgesproken. Reeds bij gebreke van aannemelijk geworden feiten en omstandigheden waaruit volgt dat het bedrijf zich in het kader van de overeenkomst ook tot beherende activiteiten (al dan niet bij de oplevering) had verplicht, kan de met name door de ondernemer gestelde nalatigheid in de uitvoering van beherende taken niet tot aansprakelijkheid van het bedrijf leiden.

Voor zover de ondernemer zich door verklaringen of gedragingen van het bedrijf gedwongen voelde tot (achteraf onwenselijk geachte) handelingen is niet aannemelijk geworden dat het bedrijf zich tegenover de ondernemer laakbaar heeft gedragen.

Voor zover de ondernemer door de vertrekkende en/of opvolgende huurder tot achteraf bezien onwenselijke verklaringen of gedragingen meent te zijn bewogen of zelfs gedwongen, vallen die handelingen niet aan het bedrijf toe te rekenen.

Ook voor handelingen of toezeggingen die de ondernemer zelf tegenover de vertrekkende en/of opvolgende huurder deed, mag de ondernemer het bedrijf niet verantwoordelijk houden.

Nu ook overigens niet aannemelijk geworden is dat het bedrijf niet de zorg heeft betracht die een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot betaamt, blijven andere twistpunten onbesproken en concludeert de commissie dat de klacht ongegrond is. De commissie beslist als volgt.

Beslissing
De commissie wijst het door de ondernemer verlangde af.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij voor de zakelijke markt, bestaande uit mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, J.P.J. de Kleermaeker en A.C. Doeser, leden, op 10 oktober 2018.