Commissie: Wonen
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
130580/132643
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Het geschil betreft een door de ondernemer geplaatste badkamer, waarbij na een aantal jaren lekkages zijn opgetreden. De consument verlangt dat een ander bedrijf de lekkage traceert en oplost en de gevolgschade herstelt, en dat de ondernemer de rekening betaalt. De ondernemer is van mening dat zij bij de consument een mooie badkamer heeft geplaatst waarbij uit het lekdetectie rapport naar voren komt dat er geen lekkages zijn. Het voegwerk en het kitwerk zijn de boosdoeners en de garantietermijn daarvan is heel ruim overschreden. De deskundige heeft voorts verwezen naar de vele loszittende tegels en holle ruimtes en uit zijn rapport volgt dat ook daarbij een verband met de lekkages kan bestaan. In elk geval was dit een tekortkoming. Bij deze stand van zaken is de commissie van oordeel dat de ondernemer op eigen kosten de wandtegels en vloertegels dient te vervangen en daarbij de kimband en de kitranden goed af te werken. De klacht is gegrond.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft een door de ondernemer geplaatste badkamer, waarbij na een aantal jaren lekkages zijn opgetreden.
Standpunt van de consument
Voor het nadere standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Ik heb in 2017 een badkamer laten plaatsen door de ondernemer. Binnen 4 jaar heb ik ernstige lekkage, zover dat het raam in het toilet eronder niet meer open kan omdat alles is uitgezet. Ik heb garantie gevraagd bij de ondernemer maar die geven niet thuis, adviseerden naar de verzekering te gaan. Er is een lekdetectie gedaan, maar de lekkage valt niet onder de woonverzekering. Iedereen is echter stomverbaasd dat een badkamer van nog geen 4 jaar oud zo ernstig lekt. De ondernemer geeft echter niet thuis maar ik ben van mening dat ik van een nieuwe badkamer mag verwachten dat deze minimaal 5 jaar geen problemen geeft. De ondernemer heeft destijds ook aangegeven dat op alles 5 jaar garantie zit.
Voor wat betreft de eerdere zaak bij de geschillencommissie, deze had niets te maken met lekkage! Vanuit deze zaak is geen geld beschikbaar gesteld voor vervangen van vloertegels, voegen en kitten.
Eis:
Ik verlang dat een ander bedrijf de lekkage zal traceren en oplossen en de gevolgschade zal herstellen, en dat de ondernemer de rekening betaalt.
Zitting:
U vraagt mij wanneer de lekkage voor het eerst door ons werd geconstateerd. Dat was ongeveer driekwart jaar voordat het lekdetectie-onderzoek werd uitgevoerd. Vanwege alle eerdere toestanden had ik er moeite mee om de ondernemer weer aan te spreken, maar er waren ook privé-omstandigheden die maakten dat ik dit niet meteen heb gemeld.
De man van het lekdetectiebedrijf had ons de voegen laten zien en wij begrepen toen zelf wel dat we in elk geval de douche maar niet meer moesten gebruiken. U vraagt of wij na het bezoeken van uw deskundige, overeenkomstig zijn suggestie, de WC en wastafels niet meer heb gebruikt, maar dat is voor ons niet goed doenlijk.
Ik vraag me af of het zin heeft nu eerst enkel de voegen aan te pakken want er zijn waarschijnlijk meerdere oorzaken.
Volgens onze woonverzekering is schade als gevolg van lekkage via ondeugdelijke kitranden en voegen niet verzekerd. Als zou blijken dat er, bijvoorbeeld, een afvoer lek is geweest, valt dat waarschijnlijk wel onder de verzekering.
Na de vorige zitting zijn er werkzaamheden uitgevoerd door een elektricien die naar de spotjes heeft gekeken en naar de regelkast van de elektrische vloerverwarming, en is ook iets met de toiletbril gedaan. Er is geen installateur langs geweest.
Standpunt van de ondernemer
Voor het nadere standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De conclusie van het dossier is dat de lekkage zit in kitwerk, voegwerk en dat er tegels opnieuw verlijmd dienen te worden.
Refererend naar dossier 117240 met het bindend advies van 12 oktober 2018 | pagina 2 van 4 | punt 7: ‘Het kitwerk is niet overal goed’ en de laatste alinea van ‘Standpunt van de consument” waar staat dat de consument verlangt naar een bedrag om een andere partij de genoemde klachten te laten oplossen.
€ 1.352,50 is naar mevrouw overgemaakt om de genoemde klachten door een derde partij te laten oplossen.
Wij geven op kitwerk en voegwerk 1 jaar garantie net zoals andere keuken en sanitair aanbieders. Dit wordt gecommuniceerd in onze aandachtspunten die we meegeven aan de klant met de getekende order.
In de email van de consument van 26 juni 2021 geeft mevrouw aan dat er lekkage is onder de douche en onder het bad (in het dossier spreekt mevrouw ineens over het toilet). Op 28 juni 2021 hebben wij gereageerd op de email van de consument dat er op installatiewerkzaamheden zoals leidingwerk een garantietermijn van 3 jaar zit en deze termijn voor de consument verlopen is. Hierbij proberen we mevrouw nog advies te geven in de vervolgstappen naar een oplossing. Het verbaast ons ook dat de consument na deze email pas een maand later op 29 juli 2021 heeft gereageerd.
Mevrouw geeft aan vijf jaar garantie te hebben gekregen maar dit klopt niet, dit geven wij nooit ook niet mondeling en mevrouw heeft geen documentatie om dit aan te tonen.
Wij hebben bij de consument een mooie badkamer geplaatst waarbij uit het lekdetectie rapport naar voren komt dat er geen lekkages zijn in afvoer, riool, onder het bad, in de leidingkoker van het toilet en de toiletombouw. Het voegwerk en het kitwerk zijn de boosdoeners en de garantietermijn daarvan is heel ruim overschreden.
Deskundigenrapporten
Een door de consument ingeschakeld lekdetectiebureau rapporteerde als volgt:
Het kit- en voegwerk ter plaatse van de douche vertoont openstand, dit zorgt voor vochtdoorslag. Wij adviseren u het kit- en voegwerk door een gespecialiseerd bedrijf te laten vernieuwen. Het douchescherm dient hiervoor te worden gedemonteerd. Meerdere vloertegels t.p.v. de douche klinken hol, deze zitten los en dienen te worden vervangen of opnieuw te worden verlijmd. Tijdens het onderzoek hebben we geen lekkage in de watervoerende leidingen geconstateerd.
De door de commissie ingeschakelde deskundige heeft blijkens zijn rapport, voor zover thans van belang, het volgende vastgesteld.
Het betreft hier een lastige en gecompliceerde kwestie. Om dit zo duidelijk mogelijk te schetsen eerst een omschrijving van de gebreken en de posities hiervan in de woning.
In de fotobijlage is de eerste afbeelding een situatieschets van de badkamer. Deze bevindt zich aan de voorzijde van de woning op de eerste verdieping. Bij binnenkomst in de badkamer is tegen de linkermuur (tevens de scheidingsmuur met de buren) het bad. Nagenoeg recht tegenover de ingang het zwevend toilet met inbouwreservoir. Rechts in de hoek de douchecabine en tegen de scheidingsmuur met de slaapkamer een wastafelmeubel met twee laden en een enkele waskom.
De slaapkamer rechts van de badkamer heeft tegen dezelfde scheidingsmuur ook een wastafel. Duidelijk zichtbaar is dat de muur onder deze wastafel is aangetast door vocht. Ook is zichtbaar dat deze vochtplek schuin naar boven en naar rechts loopt. Beter gezegd; daar komt het vandaan. Duidelijk is dat aan de achterzijde de douchecabine is gepositioneerd. Op tekening punt C.
Direct onder de badkamer bevinden zich de hal en het toilet van de begane grond. Meer precies omschreven is het toilet direct onder het bad gepositioneerd en bevind de douchecabine zich boven de voordeur en plafond van de hal.
Zowel in het plafond van het toilet alsook in het plafond van de hal (geheel rechts in de hoek) bevinden zich ernstige lekkageplekken. In het toilet is de schade het grootst. Zo groot dat ook het raamkozijn in het toilet ontzet is en niet meer geopend kan worden.
Op 29 juli 2021 is er een lekdetectie-onderzoek bij de consument geweest en sindsdien douchen alle bewoners niet meer in de douchecabine maar in het bad. Dit omdat in het lekdetectierapport staat vermeld dat de voegen en kitranden van het tegelwerk in de douchecabine niet deugdelijk meer zijn.
De consument laat weten dat sinds er niet meer in de douchecabine wordt gedoucht de lekkagesporen in de muur van de slaapkamer, onder de wasbak en de schadeplek in het plafond van de hal minder zijn geworden. De schade in het plafond van het toilet neemt volgens haar echter toe.
Nader onderzoek in de badkamer, in de hal en in het toilet levert het volgende op. Met een inspectiehamertje worden alle wand- en vloertegels gecontroleerd. Hieruit blijkt dat meer dan de helft van de wand en vloertegels niet voldoende verlijmd zijn. De uitvoeringsrichtlijn voor tegelwerk (URL 35-101) welke door het [Inspecteur commercieel vastgoed] is vastgesteld schrijft voor dat het contactoppervlak van vloertegels tenminste 80% moet zijn en van wandtegels tenminste 65%. In deze specifieke situatie blijken beide normen op zeer veel tegels niet gehaald. Concreet betekent dit dat er grote luchtkamers onder en achter de tegels zitten waar ook sprake kan zijn van vochtophoping. Wanneer de vloer van de badkamer en de randen en wanden van de natte cel niet, of niet voldoende, in de kimband zijn gezet, kan dit leiden tot vochtdoorslag. Deze punten zijn echter in een eerdere procedure bij de Geschillencommissie Wonen al behandeld en hierover heeft de commissie al een uitspraak gedaan.
Doordat er een lekdetectie is geweest en er op alle aanvoerleidingen geen drukverlies is geconstateerd kan worden uitgesloten dat de lekkage wordt veroorzaakt door een lekkende aanvoerleiding. Een uitzondering hierop is het reservoir van het zwevende toilet. Hoewel dit reservoir wordt gevuld nadat deze leeg is gelopen, kan het toch mogelijk zijn dat het reservoir zelf lekt, immers; de vlotter in het reservoir bepaalt wanneer er weer nieuw water het reservoir in stroomt.
Bovenstaande wordt speciaal aangegeven omdat de grootste schade zich bevindt in het plafond van het toilet. Dit zit gedeeltelijk onder het bad en onder het inbouwreservoir. Opvallend is hierbij ook dat de consument gevraagd is of de plekken bij afwezigheid in de zomervakantie minder zijn geworden. Hoewel de consument in die periode het sanitair drie weken aaneengesloten niet heeft gebruikt waren de vochtplekken niet minder.
Met een vochtmeter stel ik vast dat er inderdaad sprake is van vocht in het plafond van de hal en het toilet. Opvallend daarbij is dat het vocht gedetecteerd wordt in een rechte lijn, evenwijdig aan de voorgevel. Dus ook daar waar in het plafond van de hal nog geen vochtkringen zichtbaar zijn, is dit vocht wel aanwezig. Op de tekening loopt deze rechte lijn tussen de punten B en A.
Ergens is dit ook niet verwonderlijk daar geheel links in de hoek van de woning (ter hoogte van punt A) de standleiding aanwezig is. Op de verticale leiding zijn het de beide wastafelafvoeren, de douchebakafvoer, de afvoer van het bad en die van het toilet aangesloten. Het zou dan ook mogelijk kunnen zijn dat deze afvoerleiding die in een rechte lijn van de standleiding van de douche loopt lek is of fungeert als transport voor lekvocht in de vloer.
Al met al kan zonder destructief onderzoek niet precies worden vastgesteld wat de oorzaak is of dat er mogelijk meerdere oorzaken zijn.
Het vermoeden bestaat dat er meerdere oorzaken zijn. Net als de deskundige van de lekdetectie stelt ondergetekende vast dat de kitranden en voegen in de badkamer niet optimaal zijn. Hoewel kitwerk in de regel maar drie jaar wordt gegarandeerd mag een consument wel verwachten dat de aangebrachte voegen en kitranden dermate deugdelijk zijn dat deze langer dan drie jaar meegaan. De combinatie met het slecht uitgevoerde tegelwerk en het naar alle waarschijnlijkheid nalaten van het aanbrengen van kimband, kan leiden tot vochtdoorslag. Dit is des te meer aannemelijk nu de consument heeft laten weten dat de vochtkringen in de hal en in de aangrenzende slapkamer kleiner zijn geworden sinds er in het bad wordt gedoucht.
Omdat er echter nog steeds sprake is van een groter wordende vochtplek in het toilet op de begane grond moet er nog sprake zijn van een lekkage. Omdat de aanvoerleidingen deugdelijk zijn, is het aannemelijk om te concluderen dat de oorzaak in een afvoerleiding zit of in het inbouwreservoir.
Tijdens de lekdetectie zijn weliswaar ook de afvoeren gecheckt met kleurstoffen, bekend is echter dat dit niet altijd direct zichtbaar hoeft te worden. Al helemaal niet wanneer er sprake is van een volledige verzadigde wand of vloer.
Om de oorzaak vast te stellen is of verder destructief onderzoek nodig of kan gefaseerd worden bekeken of het stopzetten van het gebruik leidt tot een veranderende situatie.
Destructief onderzoek betekent blijvende schade aan de badkamer en de herstelkosten zullen dan hoog zijn zonder dat op voorhand duidelijk is waardoor de schade wordt veroorzaakt en wie hiervoor verantwoordelijk is.
Met een gefaseerd plan wordt het volgende bedoeld. De consument kan het aangetast plafond zo veel mogelijk afsteken en het toilet en de hal voorzien van heaters om het plafond te drogen. Wanneer vervolgens de beide wastafels, de douche en het toilet in de badkamer een tijdlang niet worden gebruikt kan inzichtelijk worden of de vochtkringen wel of niet toenemen. De huidige kringen kunnen worden afgetekend zodat duidelijk wordt of deze in omvang toenemen. Alle sanitaire handelingen moeten dan een tijdlang in of boven het bad worden gedaan. Wanneer er opnieuw vochtkringen komen ligt het niet aan de staat van het kitwerk en voegwerk maar aan de afvoer van het bad of het reservoir van het toilet. Vervolgens kan er gericht destructief onderzoek worden gedaan zonder daarbij de gehele badkamer te demonteren.
Wanneer er geen nieuwe vochtdoorslag wordt vastgesteld kan worden vastgesteld dat de lekkage afkomstig is van de afvoer of door vochtdoorslag vanuit de natte cel. Dit kan worden vastgesteld door eerst de beide wastafels weer in gebruik te nemen voordat de douchecabine weer wordt gebruikt.
Bovenstaande is een erg omslachtige manier om op basis van uitsluiting vast te stellen wat de oorzaak is.
Deze werkwijze kost veel tijd maar brengt vooralsnog minder kosten met zich mee dan een destructief onderzoek. Omdat beide partijen recht tegenover elkaar staan en er in deze kwestie geen bemiddeling tot stand kon komen, is dit wellicht toch een optie. De consument heeft aangegeven de verdere kosten van onderzoek of herstel niet te kunnen dragen. Wanneer onomstotelijk wordt vastgesteld waardoor de lekkage wordt veroorzaak kan of de ondernemer aansprakelijk worden gesteld of kan de consument een beroep doen op haar opstalverzekering.
Ook is het mogelijk om gezamenlijk af te spreken om de kosten van destructief onderzoek te dragen op basis van de uitkomst.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Zoals gezegd heeft de commissie eerder, naar aanleiding van dezelfde opdracht, een bindend advies gewezen.
In het verweer van de ondernemer wordt verwezen naar een passage in de eerdere klacht van de consument luidende:
“Het kitwerk is niet overal goed.”
De commissie constateert dat in het deskundigenrapport zoals dat naar aanleiding van die eerdere klacht is uitgebracht wordt opgemerkt naar aanleiding van dat onderdeel van de klacht:
“De (noodzakelijke) kitranden halen niet de schoonheidsprijs. Wegsnijden en opnieuw kitten zal geen beter resultaat op gaan leveren. Eerder een slechter.”
Nergens blijkt uit dat hier iets anders aan de orde is geweest dat een klacht omtrent het uiterlijk van de kitranden. Dat ooit eerder de deugdelijkheid van die kitranden aan de orde is geweest blijkt noch uit de klacht destijds, noch uit het deskundigenrapport destijds.
De commissie heeft dan ook destijds daaromtrent in het geheel geen uitspraak gedaan.
Indien en voor zover de ondernemer zou willen betogen dat de consument nu niet meer over slechte kitranden zou kunnen klagen omdat die eerder aan de orde zouden zijn geweest en het destijds door de commissie toegekende schadebedrag mede zou hebben gezien op herstel van ondeugdelijke kitranden faalt zulks.
De commissie herhaalt de navolgende passage uit het nieuwe deskundigenrapport:
“Meer dan de helft van de wand en vloertegels is niet voldoende verlijmd. De uitvoeringsrichtlijn voor tegelwerk … schrijft voor dat het contactoppervlak van vloertegels tenminste 80% moet zijn en van wandtegels tenminste 65%. In deze specifieke situatie blijken beide normen op zeer veel tegels niet gehaald. Concreet betekent dit dat er grote luchtkamers onder en achter de tegels zitten waar ook sprake kan zijn van vochtophoping. Wanneer de vloer van de badkamer en de randen en wanden van de natte cel niet, of niet voldoende, in de kimband zijn gezet, kan dit leiden tot vochtdoorslag. Deze punten zijn echter in een eerdere procedure bij de Geschillencommissie Wonen al behandeld en hierover heeft de commissie al een uitspraak gedaan.” [onderstreping commissie].
Zoals de consument terecht heeft opgemerkt is niet juist dat de commissie daarover in haar eerdere advies een uitspraak zou hebben gedaan, evenmin als de deskundige in het eerste rapport daarover zou hebben gerapporteerd. Mitsdien kan deze kwestie hier gewoon aan de orde komen.
De huidige klacht noemt niet specifiek tegels die te los zouden zitten, een onvoldoende plaatsing in de kimband, en/of ondeugdelijke kitranden. De huidige klacht noemt evenwel in zijn algemeenheid “lekkage” en dat betekent dat de bevindingen van de deskundige die kunnen wijzen op een oorzaak van de lekkage – of op één van de diverse oorzaken voor de lekkage – onder het bereik van de klacht vallen.
De ondernemer zegt slechts een jaar garantie op kitranden te geven. Aan de orde is hier evenwel niet of er garantie is gegeven, maar of er ondeugdelijk werk is geleverd. Als na een jaar, doch binnen een aantal – zeg: vijf – jaren alsnog blijkt dat de kitranden op grote schaal loslaten zonder dat daarvoor een externe oorzaak valt aan te wijzen vormt dat een aanwijzing dat er ondeugdelijk werk is geleverd.
Het lekdetectiebureau heeft onderzoek gedaan in mei 2021, dus iets minder dan vier jaar na plaatsing. De consument zegt dat de eerste sporen van lekkage al van driekwart jaar eerder dateren, maar daarmee kan de commissie geen rekening houden nu dit niet meer valt vast te stellen; dat komt voor risico van de consument net zoals eventuele toename van de schade als gevolg van haar talmen voor haar rekening komt. Maar wel is aannemelijk dat gelet op de waarnemingen van het lekdetectiebureau de lekkage toen al maanden bezig en zichtbaar geweest moet zijn. Kortom: de lekkage moet zichtbaar zijn geweest ongeveer 3 ½ jaar na plaatsing. Dat is, bij gebreke van aanwijzingen voor andere externe oorzaken, te snel.
De deskundige heeft voorts verwezen naar de vele loszittende tegels en holle ruimtes en uit zijn rapport volgt dat ook daarbij een verband met de lekkages kan bestaan. In elk geval was dit een tekortkoming.
Bij deze stand van zaken zal de commissie bepalen dat de ondernemer op eigen kosten de vloer- en wandtegels dient te vervangen. Daarbij zullen dan automatisch ook de kitranden aan de orde komen.
De commissie is zich ervan bewust dat hiermee mogelijk – misschien met zelfs worden gezegd: waarschijnlijk – slechts één van de oorzaken van de geconstateerde lekkage is weggenomen. Doch voor het onderzoek daar andere oorzaken van lekkage zal hoe dan ook destructief onderzoek noodzakelijk zijn (mogelijk: het verwijderen van het bad en misschien ook Wc-pot en douchebak). De enige die kan beslissen of dat moet gebeuren is de consument zelf. Dit zal ook in eerste instantie in haar opdracht en dus op haar eigen kosten dienen te gebeuren. Besluit zij daartoe, dan dient zij echter wel de ondernemer uit te nodigen om bij de verwijdering en het onderzoek aanwezig te zijn om deze in de gelegenheid te stellen met eigen ogen waar te nemen of er elders oorzaken van lekkage vallen aan te wijzen en voor wiens rekening die komen. Zou de consument de ondernemer verzoeken dat onderzoek te verrichten, dat geeft de commissie haar in overweging zelf te zorgen voor de aanwezigheid van een onafhankelijke en deskundige derde. Alles om achteraf geen discussie te krijgen over wat er precies is waargenomen.
Gelet op het vorenoverwogene is de klacht in elk geval gegrond; derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De ondernemer dient op eigen kosten de wandtegels en vloertegels te vervangen en daarbij de kimband en de kitranden goed af te werken.
Overeenkomstig het reglement van de commissie dient de ondernemer een bedrag van € 152,50 te vergoeden aan de consument ter zake van het klachtengeld.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie de behandelingskosten verschuldigd.
Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Wonen, bestaande uit de heer mr. J.M. Brandenburg, voorzitter, de heer B. Keijzer, mevrouw mr. E.J.P.J.M. Kneepkens, leden, op 17 januari 2022.