Commissie: Vastgoedprofessionals
Categorie: Maatregel van waarschuwing / Onjuiste informatie / Tuchtgerechtelijk verwijtbaar
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
225200/233768
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak gaat over een overeenkomst tussen beklaagde en klager betreffende de koop van een woning. Het geschil betreft informatieverstrekking bij de aankoop. Beklaagde was de verkopend makelaar van de woning aan [het adres] te [plaats]. Klaagster en haar partner hebben de woning gekocht. Volgens klaagster heeft de makelaar verkeerde informatie verstrekt: bij de verkoopstukken zijn een onjuiste lijst van roerende zaken en een onjuiste vragenlijst voor de verkoop van de woning overgelegd. Bovendien is de woning te rooskleurig voorgesteld en daarmee is tuchtgerechtelijk verwijtbaar gehandeld door beklaagde, zo stelt klaagster. De commissie verklaart de klacht gegrond en legt aan beklaagde de maatregel van waarschuwing op. Van een professional zoals beklaagde had verwacht mogen worden dat hij, na melding van klaagster dat de toegezonden roerende zakenlijst niet klopte, uit zichtzelf de overige documenten op juistheid had gecontroleerd.
De uitspraak
Behandeling van de klacht
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken, waaronder het klaagschrift en het verweerschrift met bijlagen. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 mei 2024 te Utrecht. Klaagster werd ter zitting vergezeld door haar partner de heer [naam]. Namens beklaagde is verschenen de heer [naam] en zijn partner, bijgestaan door mevrouw mr. [naam].
Het onderwerp van de klacht
Het geschil betreft de informatieverstrekking door beklaagde aan klaagster bij de aankoop van een woning.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klaagster stelt door fouten van beklaagde schade te hebben geleden waarvoor zij beklaagde aansprakelijk houdt. Klaagster heeft de woning aan [het adres] gekocht met een bepaald beeld voor ogen. Na twee maanden in de woning te hebben gewoond, heeft zich in de woning het ene na het andere probleem geopenbaard. De afgelopen 27 maanden heeft het huis enkel ongeluk gebracht. Op velerlei plaatsen in de woning bleken gebreken aanwezig en bleek onderhoud nodig dat niet voorzien had kunnen worden.
Dak-, keuken-, badkamer,- en vloerenrenovatie, die volgens de verkoopinformatie recent had plaatsgevonden, had in het geheel niet plaatsgehad. Daarnaast waren de energielasten veel hoger dan verwacht en was het energiecertificaat onjuist. Na verloop van tijd ontdekte klaagster dat zij bij de aankoop van de woning een vragenlijst van een andere woning had ontvangen. Klaagster is daarachter gekomen omdat zij afwijkingen ontdekte in de lijst ten opzichte van de feitelijk gekochte woning. Omdat tussen de twee woningen behalve verschillen er ook veel gelijkenissen aanwezig waren, was het volgens klaagster niet vreemd dat een niet professioneel koper zoals zij, de verschillen op het moment van de aankoop niet zijn opgevallen.
Klaagster beticht beklaagde van meerdere schendingen van de NVM Erecode, de gedragscode Vastgoedprofessionals, het schenden van de informatieplicht en de zorgplicht. Beklaagde heeft volgens klaagster tijdens het verkooptraject een onjuiste ‘lijst van zaken’ en een onjuiste ‘vragenlijst voor de verkoop van een woning’ overgelegd. Daarnaast is de woning te rooskleurig voorgesteld door beklaagde. Zij verlangt voor deze omissies een vergoeding van beklaagde. Daarnaast verlangt klaagster een concrete uitspraak van de commissie over de verwijtbare feiten die beklaagde heeft begaan en een gepaste sanctie daarvoor.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer. In de eerste plaats verzoekt beklaagde de commissie klaagster op grond van artikel 5 lid 2 van het reglement niet ontvankelijk te verklaren in haar klacht, omdat zij niet heeft voldaan aan de in artikel 4 van het reglement gestelde eisen.
Bij e-mail van 25 mei 2022 heeft klaagster haar klacht kenbaar gemaakt bij beklaagde. Bij brief van 9 juni 2022 heeft beklaagde uitgebreid gereageerd op de geformuleerde klachten. Vervolgens heeft er nog correspondentie plaatsgevonden tussen partijen, de advocaat van klaagster en de beroepsaansprakelijk-heidsverzekeraar van beklaagde. Op grond van artikel 4 lid 3 van het reglement had klaagster uiterlijk binnen drie maanden na ontvangst van de tijdige reactie van de makelaar haar klacht moeten voorleggen aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Echter, pas op 24 april 2023, ruim tien maanden later heeft klaagster de klacht aan het Klachtenloket voorgelegd (zie Vragenformulier Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals d.d. 25 augustus 2023). Dit is uiteraard evident te laat nu dit bijna een jaar na de schriftelijke reactie van beklaagde is en een ruim driedubbele overschrijding van de toegestane termijn. Bovendien is niet van enige omstandigheid gebleken op grond waarvan redelijkerwijs kan worden geoordeeld dat klaagster geen verwijt treft.
Daarnaast probeert klaagster met het oordeel de commissie een financiële genoegdoening te verkrijgen in een civielrechtelijke procedure. Daarvoor is een tuchtrechtelijke procedure uiteraard niet bedoeld. Klaagster kan daarom in alle redelijkheid geen beroep doen op de ’tenzij-clausule ‘van artikel 5 lid 2 van het reglement. Op grond van artikel 4 en 5 lid 2 van het reglement verzoekt beklaagde klaagster niet ontvankelijk te verklaren in haar klacht.
Mocht de commissie tot het oordeel komen dat klaagster ontvangen kan worden in haar klacht, dan verzoekt beklaagde de klacht ongegrond te verklaren. Beklaagde erkent dat er een onjuiste ‘lijst van zaken’ en een onjuiste ‘vragenlijst voor de verkoop van een woning’ aan klaagster is verstrekt bij de verkoop van de woning. Abusievelijk zijn verkeerde lijsten in het administratiesysteem geüpload. Hier is echter slechts sprake van een administratieve fout en niet van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen. Het bijsluiten van verkeerde bijlagen is geen tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen op zichtzelf. Klaagster is hierdoor niet op het verkeerde been gezet en evenmin is de woning te rooskleurig aangeboden.
Klaagster heeft er niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat de onjuiste informatie uit de vragenlijst overeenkwam met de feitelijke staat en kenmerken van de woning. De informatie strookte op meerdere punten evident niet met de aangeboden woning. Zo kwamen bouwjaar, de warmte installatie, de WOZ-waarde, aanwezigheid van souterrain, olietank, staat van kozijnen, vloeren, stucwerk en energielabel niet overeen. Dit had bij klaagster tot het besef moeten leiden dat de overgelegde lijst niet bij de aangeboden woning hoorde. Mocht dit besef er toen nog niet zijn geweest, dan had dit besef toch zeker moeten komen bij de bouwtechnische keuring van de woning. Er is sprake van zeker een achttal verschilpunten tussen de technische staat van de woning op grond van de overgelegde vragenlijst en het bouwtechnisch rapport. De vragenlijst past duidelijk niet bij de informatie van de bouwkundige die aangeeft dat de woning gebreken heeft die verholpen moeten worden.
Beklaagde betwist uitdrukkelijk dat klaagster de woning niet zou hebben gekocht wanneer zij tijdig zou hebben ontdekt dat er onjuiste lijsten bij de verkoopinformatie waren verstrekt. Klaagster heeft de woning meermaals bezichtigd en was ook, na de bouwtechnische keuring erg enthousiast. De klacht die is ingediend, verhoudt zich niet met de feiten en de houding van klaagster tijdens de aankoop.
Beklaagde stelt niet één bepaling van de NVM-erecode te hebben geschonden. Beklaagde heeft niet tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld jegens klaagster. Beklaagde verzoekt de commissie daarom klaagster niet-ontvankelijk te verklaren in haar klacht, dan wel de klacht ongegrond te oordelen.
Beoordeling van de klacht
Beroep op niet-ontvankelijkheid De commissie dient eerst te beoordelen of klaagster in haar klacht kan worden ontvangen, nu beklaagde in het verweerschrift een beroep heeft gedaan op niet-ontvankelijkheid onder verwijzing naar artikel 4 en 5 van het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals van 1 januari 2023 (hierna te noemen: reglement).
In artikelen 4 en 5 van het reglement is het volgende bepaald:
“Artikel 4.
1. Voordat klager zich tot de commissie wendt, moet hij binnen een redelijke termijn vanaf het moment dat hij kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten zijn ongenoegen hierover schriftelijk aan de beklaagde mededelen.
2. De beklaagde stuurt uiterlijk binnen één maand na ontvangst van de klacht schriftelijk een reactie aan de klager.
3. Indien de beklaagde niet tijdig heeft gereageerd of indien de reactie niet tot een door de klager aanvaarde oplossing heeft geleid, dient de klager zijn klacht vervolgens, binnen drie maanden na het verstrijken van de termijn in lid 2 of na de tijdige reactie van de beklaagde, voor te leggen aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Leidt dit niet tot het door klager gewenste resultaat, dan kan klager de klacht uiterlijk binnen 3 maanden, nadat het Klachtenloket Vastgoedprofessionals de behandeling van de klacht heeft beëindigd, aan de commissie voorleggen.
Artikel 5.
1. (…….)
2. De commissie verklaart op verzoek van de beklaagde – gedaan bij eerste gelegenheid – de klager niet ontvankelijk in zijn klacht indien niet is voldaan aan de eisen gesteld in artikel 4, eerste en derde lid, tenzij van klager in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij onder de gegeven omstandigheden een klacht bij de beklaagde en/of Klachtenloket Vastgoedprofessionals indient en/of klager ter zake van het niet naleven van deze eisen naar het oordeel van de commissie redelijkerwijs geen verwijt treft.”
Uit de dossierstukken is gebleken dat de klacht reeds op 23 mei 2022 is ontstaan en aan beklaagde is voorgelegd. Beklaagde heeft de klacht beantwoord op 9 juni 2022. Uit de logboekgegevens van het dossier blijkt vervolgens dat klaagster op 24 april 2023 de klacht heeft ingediend bij het Klachtenloket. Het Klachtenloket heeft klaagster bericht dat de interventie van het klachtenloket op 1 mei 2023 is gestaakt. Klaagster is hierover bericht met het verzoek dat wanneer zij zich binnen drie maanden (uiterlijk tot en met 31 juli 2023) tot de commissie zou wenden, de klacht door de commissie in behandeling kan worden genomen. Aan dit verzoek heeft klaagster voldaan en op 31 juli 2023 is een bevestiging naar haar uitgegaan dat de klacht bij de commissie is goede orde is ontvangen en in behandeling zal worden genomen.
Voor wat betreft het al dan niet tijdig indienen van de klacht bij het Klachtenloket en/of de commissie overweegt de commissie het volgende. Dat door klaagster niet tijdig bij het Klachtenloket is geklaagd en vervolgens de klacht te laat bij de commissie is ingediend, valt naar het oordeel van de commissie te betwijfelen. Indien wel te laat zou zijn geklaagd, acht de commissie dat gezien de omstandigheden van deze zaak niet verwijtbaar.
De commissie overweegt dat ten tijde van het ontstaan van de tuchtklacht van klaagster, het huidige reglement van de commissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals nog niet in werking was getreden. Deze commissie is immers pas per 1 januari 2023 ingesteld. De in dit reglement vermelde, kortere termijnen, zijn dan ook pas voor klachten vanaf die datum de geldende termijnen. Tot 1 januari 2023 gold in verband met NVM-tuchtzaken het reglement Tuchtrechtspraak NVM, waar in artikel 14 lid 2 staat vermeld dat een klacht moet zijn ingediend binnen 5 jaren na constatering van de verweten gedraging of nadat deze redelijkerwijs geconstateerd had kunnen worden. Tussen het moment van de gedraging waarop de klacht betrekking heeft en het moment van indiening van de klacht (mocht op grond van dit tot 1 januari 2023 geldende reglement) niet meer dan 7 jaren verstreken zijn. Het handelen van beklaagde in onderhavige kwestie, heeft plaatsgevonden in de periode tussen mei 2021 en mei 2022, het moment waarop klaagster de klacht aan beklaagde kenbaar heeft gemaakt. Dit betekent dat er op basis van de op dat moment geldende regelgeving, de tuchtregels van de NVM, ruimschoots binnen de termijn is geklaagd. Dat het nu geldende reglement van de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals aanzienlijk kortere klachttermijnen kent, kan naar het oordeel van de commissie klaagster niet worden tegengeworpen. Zo er al sprake zou zijn geweest van termijnoverschrijding, dan is de commissie van oordeel dat, gezien het vorenstaande klaagster ter zake van het naleven van de eisen vermeld in artikel 4 lid 1 en lid 3 redelijkerwijs geen verwijt treft. Gezien voornoemde omstandigheden kan klaagster naar het oordeel van de commissie redelijkerwijs geen verwijt worden gemaakt ter zake het niet naleven van de eisen zoals vermeld in artikel 5 lid 2.
Voor wat betreft het verweer dat door klaagster oneigenlijk gebruik wordt gemaakt van de tuchtprocedure, omdat zij na het doorlopen van deze procedure (mogelijk) schadevergoeding via een civiele procedure hoopt te verkrijgen, merkt de commissie het volgende op. De grondslag voor onderhavige procedure is tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen. De door klaagster ingediende tuchtklacht wordt volgens andere regels dan het overeenkomstenrecht behandeld. Deze procedure en een civiele procedure kunnen naast elkaar bestaan en dienen verschillende doelen. Het verweer dat de klacht niet in behandeling mag worden genomen, omdat op die manier oneigenlijk gebruik van de procedure wordt gemaakt wordt verworpen. De commissie heeft in het dossier daarvoor geen aanknopingspunten gevonden. Op grond van het voorgaande oordeelt de commissie klaagster ontvankelijk in haar klacht.
Inhoudelijke beoordeling
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft ingevolge haar reglement tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagde ten tijde van de periode van de aansluiting bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een oordeel over de klacht uit te spreken.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. Zij beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan de beklaagde zijn gemaakt. Met betrekking tot de klacht van klaagster overweegt de commissie naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde het volgende.
Op een verkopend makelaar rust de verplichting aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit de verplichting voor de makelaar zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten (regel 1 van de NVM Erecode). Bij het verstrekken van deze informatie mag de verkopende makelaar in beginsel uitgaan van de juistheid van de door de verkopende partij gegeven informatie over de staat van het huis, zoals bijvoorbeeld blijkt uit de vragenlijst. Dit kan anders zijn als er voor de makelaar redelijkerwijs twijfel kan bestaan over de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie. Het niet naleven hiervan is onderworpen aan tuchtrechtspraak.
Beklaagde stelt niet één bepaling van de NVM-erecode te hebben geschonden en niet tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld te hebben jegens klaagster, nu hier enkel sprake is van een administratieve omissie. Abusievelijk zijn verkeerde lijsten (‘lijst van zaken’ en ‘vragenlijst voor de verkoop van een woning’) aan de verkoopdocumenten toegevoegd. Klaagster had naar de mening van beklaagde niet gerechtvaardigd op de juistheid van de roerende zakenlijst mogen vertrouwen, nu deze duidelijk afweek van de feitelijk gekochte woning. Dit standpunt deelt de commissie niet.
De commissie acht het verstrekken van onjuiste lijsten op zich niet verwijtbaar. Dit kan worden gezien als een administratieve omissie. Wat de commissie beklaagde wel verwijt is dat hij niet uit zichtzelf de documenten op juistheid heeft gecontroleerd, toen klaagster aangaf dat de roerende zakenlijst niet overeenkwam met de feitelijk gekochte woning. Nadat klaagster dit, enige tijd na aankoop van de woning, heeft geconstateerd en beklaagde daarvan op de hoogte heeft gesteld, heeft beklaagde, zo is gebleken uit navraag door de commissie ter zitting, geen aanleiding gezien om ook de andere lijst en documenten op juistheid te controleren. De commissie oordeelt dat het hier in de rede had gelegen dat door beklaagde de andere documenten eveneens op hun juistheid bekeken waren. De commissie volgt beklaagde niet in deze passieve benadering. Van een professional zoals beklaagde had verwacht mogen worden dat hij na de melding dat een roerende zakenlijst niet klopt, hij uit zichtzelf de overige documenten op juistheid had gecontroleerd. Door dit na te laten, heeft beklaagde geen invulling gegeven aan zijn taak om als makelaar ervoor te waken dat er onjuiste informatie wordt verstrekt. De informatieplicht van beklaagde als professionele partij weegt in dit geval zwaarder dan de onderzoeksplicht van klaagster, waarvoor beklaagde in het verweerschrift aandacht vraagt. Hierbij merkt de commissie op dat het voor klaagster naar alle waarschijnlijkheid niet evident duidelijk was dat het hier om verkeerd geüploade lijsten ging, omdat op de ‘onjuiste lijst’ geen adres stond vermeld, geen foto’s afgebeeld waren en een verkopersnaam stond vermeld, die niet kon worden vergeleken met de zeer onduidelijk geschreven naam van de feitelijke verkoper op het koopcontract.
Op grond van het voorgaande komt de commissie tot de conclusie dat beklaagde onvoldoende invulling heeft gegeven aan zijn taak om als makelaar ervoor te waken dat onjuiste informatie wordt verstrekt aan (potentiële) kopers. De commissie zal de klacht dan ook gegrond verklaren. Omdat de klacht gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een maatregel opleggen. Zij zal beklaagde onder verwijzing naar artikel 13 lid 2 sub a van haar reglement een waarschuwing opleggen. Gelet op de uitkomst van de procedure moet beklaagde het klachtengeld van € 99,99 aan klaagster vergoeden. Ook moet beklaagde de behandelingskosten aan de commissie betalen. Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden. Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart klaagster ontvankelijk in haar klacht;
– verklaart de klacht gegrond;
– legt aan beklaagde de maatregel van waarschuwing op;
bepaalt dat beklaagde het klachtengeld van € 99,99, aan klaagster dient te vergoeden; bepaalt dat beklaagde ingevolge artikel 15 van het Reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals de behandelingskosten dient te betalen. Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, mevrouw J.M.A. van Haren en de heer J. Verdoold, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris, op 17 mei 2024.