Commissie: Vastgoedprofessionals
Categorie: Erecode NVM / Informatieverstrekking
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
217450/253409
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak gaat over een overeenkomst tussen klaagster en beklaagde betreffende een nieuwbouwwoning. Klaagster is er in 2023, na de bouw van haar in 2020 gekochte en nog te bouwen woning, achter gekomen dat bij de aankoop van de woning verkeerde informatie door beklaagde is verstrekt over de woonoppervlakte en de woninginhoud. De woonoppervlakte blijkt 21 m² kleiner te zijn waardoor het huis minder waard is. Evenmin is de inhoud van de woning correct weergegeven in de verkoopinformatie. Tevens waren zonnepanelen en HR+++ glas achteraf niet bij de aankoopprijs inbegrepen. Beklaagde is van mening dat hij de (gestelde) te kleine maatvoering niet heeft behoren waar te nemen. Hij heeft de woningen niet ter plekke kunnen inmeten en de (gestelde) te kleine maatvoering van de dakramen niet uit de informatie van de projectontwikkelaar/verkoper kunnen of hoeven afleiden. De overige klachtonderdelen hebben betrekking op meerwerkposten en waren niet bij de verkoopprijs inbegrepen. De commissie is van oordeel dat beklaagde niet zorgvuldig heeft gehandeld voor wat betreft de informatieverstrekking jegens klaagster. Door klaagster bij de aankoop van haar woning niet te wijzen op de mogelijke aanwezigheid van maatafwijkingen in oppervlakte en inhoud van de op te leveren woning, wordt door beklaagde artikel 1 van de Erecode NVM geschonden. Wat betreft de zonnepanelen en het HR+++ glas had het in de rede gelegen de verkoopinformatie nader te concretiseren. De klacht is gegrond.
De uitspraak
Behandeling van de klacht
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken, waaronder het klaagschrift en het verweerschrift met bijlagen.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 mei 2024 te Utrecht.
Klaagster is digitaal ter zitting verschenen met haar buurman de heer [naam]. Klaagster heeft hem gemachtigd namens haar ter zitting het woord te voeren. Namens beklaagde is verschenen de heer [naam], bijgestaan door de heer mr. [naam] van beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar [verzekeraar].
Het onderwerp van de klacht
In maart 2020 is beklaagde als verkopend makelaar voor bouwbedrijf [bouwbedrijf] gestart met de verkoop van nog te bouwen woningen van de nieuwbouwprojecten ‘nieuwbouwproject 1]’ en ‘[nieuwbouwproject 2]’ in [plaats]. De projecten omvatten respectievelijk twaalf rijwoningen en twee woningen in de categorie twee-onder-een-kap. Klaagster heeft in april 2020 een tussenwoning, een rijwoning van het project ‘[nieuwbouwproject 1]’ gekocht. Op 23 maart 2023 heeft klaagster haar klacht over de aankoop van de woning aan beklaagde voorgelegd. De klacht betreft onjuiste informatieverstrekking door beklaagde ten aanzien van de oppervlakte en inhoud van de woning. De klacht gaat daarnaast ook over verkeerde verkoopinformatie omtrent het bij de koop inbegrepen zijn van zonnepanelen en volledig Triple HR+++ glas.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer. De nieuwbouwwoning van klaagster (maar ook die van de kopers van de overige 13 woningen) is onder vermelding van foutieve informatie aan klaagster verkocht, waardoor zij schade heeft geleden. Klaagster heeft 21 m2 (105 m2 gekocht, maar 84 m2 feitelijk geleverd gekregen) minder woonoppervlakte gekregen. Dit betekent voor haar een schade post van € 50.400,- (= € 2.400,- prijs per m2 x 21). De oorzaak van deze fout is gelegen in het toevoegen van de zolder aan het woonoppervlak, terwijl deze ruimte op grond van de meetinstructie NEN2580 onder de ‘overige inpandige ruimte’ gerekend had moeten worden. Klaagster had de woning van 84 m2 nooit gekocht voor het bedrag dat zij er nu voor heeft betaald. Naast de onjuiste weergave van het woonoppervlak, is ook de inhoud van de woningen niet correct weergegeven. Er is sprake van een onjuiste opgave van de bruto inhoud.
Tenslotte is ook de verkoopinformatie voor wat betreft de zonnepanelen en de aanwezigheid van Triple HR+++ glas onjuist. De woning is verkocht als zeer complete woning, gevolgd door een opsomming waarbij de zonnepanelen en het Triple HR +++ glas zijn genoemd. Dat het klachtonderdeel over het Triple HR+++ glas inmiddels is opgelost, na overleg tussen klaagster en de projectontwikkelaar/verkoper, wordt door klaagster ontkend.
Aanvankelijk heeft klaagster een verzoek tot schadevergoeding ingediend bij (het secretariaat van) de commissie. Nu een dergelijk verzoek in het kader van een tuchtprocedure niet tot de mogelijkheden behoort, verlangt zij toch verdere behandeling van de klacht en verzoekt zij de commissie om passende tuchtmaatregelen op te leggen. Tevens heeft klaagster de vraag bij het secretariaat van de commissie neergelegd of zij de klacht namens alle bewoners in mag dienen. Haar is op 26 januari 2024 bericht dat alle bewoners individueel een klacht kunnen indienen en dat zij niet namens meerdere bewoners in deze procedure kan optreden.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Niet-ontvankelijkheid
Op 16 juni 2023 heeft klaagster een klacht voorgelegd aan het Klachtenloket. Op dezelfde datum heeft zij van het klachtenloket daarvan een bevestiging gekregen en is haar bericht dat zij binnen 3 maanden vanaf deze datum een procedure bij de commissie kan starten wanneer zij haar klacht wil laten behandelen. Daaraan heeft klaagster niet voldaan. De termijn om de procedure te starten eindigde op 16 september 2023. Uit de e-mail van 17 oktober 2023 van klaagster blijkt dat zij op 12 oktober 2023 een brief van de commissie heeft ontvangen waarin is aangekondigd dat het dossier was gesloten. Dat is begrijpelijk, omdat de (fatale) datum van 16 september 2023 was verstreken. Uit het dossier blijkt niet of de termijn is verlengd, maar dat zal niet het geval zijn, omdat het reglement van de commissie die mogelijkheid niet biedt. Pas op 2 november 2023 heeft klaagster het ingevulde vragenformulier (van 19 oktober 2023) toegestuurd, dat betekent buiten de termijn, zodat klaagster niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar klacht. Dit is ook volledig in lijn met de artikelen 4 en 5 van het reglement.
Ook om nog een andere reden verzoekt beklaagde klaagster niet te ontvangen in haar klacht. Klaagster beklaagt zich niet alleen over de handelwijze van beklaagde met betrekking tot haar woning, maar zij werpt zich op als vertegenwoordiger van een 10-tal andere bewoners. Het reglement van de commissie voorziet niet in de mogelijkheid van een behandeling van een collectieve actie. Immers, elke bewoner afzonderlijk heeft een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met de verkoper/bouwbedrijf. Hier speelt een rol dat de feitelijke situatie van de woningen niet identiek is. Er zijn verschillen in die zin dat er woningen zijn met een vaste trap naar de zolderetage of meteen vlizotrap. Niet alle woningen beschikken over te weinig daglichttoetreding om alle vierkante meters als gebruiksoppervlakte wonen te kunnen worden aangemerkt en enkele woningen al zijn aangepast, waardoor de woningen ook in die zin van elkaar verschillen. Hier is daarom sprake van 11 specifieke kwesties, elk met haar eigen specifieke, van elkaar afwijkende, omstandigheden, die zich niet lenen voor een collectieve actie.
Voor zover de commissie klaagster toch in haar klacht ontvankelijk verklaart, dan wenst beklaagde de volgende inhoudelijke verweren te voeren. Vooraf wenst beklaagde op te merken dat hij er geen enkel belang bij heeft gehad om de woningen anders te presenteren dan ze zijn en dat heeft hij dan ook niet gedaan.
Inhoudelijk verweer
Feitelijk wordt beklaagde verweten dat hij de te kleine afmeting van de woning niet heeft gezien en klaagster daarop niet heeft gewezen dan wel de door de projectontwikkelaar/verkoper gepresenteerde woonoppervlakte niet heeft gecorrigeerd. De (gestelde) te kleine maatvoering heeft hij niet behoren waar te nemen. Hij heeft de woningen niet ter plekke kunnen inmeten en hij heeft de (gestelde) te kleine maatvoering van de dakramen niet uit de informatie van de projectontwikkelaar/verkoper kunnen of hoeven afleiden. Daarop was (in redelijkheid) niet te zien dat (mogelijk) te kleine dakramen zijn geplaatst om de ruimten als woonoppervlakte aan te duiden. De afmetingen van het glasoppervlak heeft hij niet af kunnen leiden uit de tekening en het stond ook niet omschreven in de Technische omschrijving. Van een klachtwaardig handelen is geen sprake. Daar komt bij dat de zolderruimte er wel is, los van de vraag of de vierkante meters kunnen worden aangeduid als woonoppervlakte of als overige inpandige ruimte. Mocht klaagster overgaan tot het plaatsen van een groter dakraam of van een dakkapel, dan is de ruimte wel aan te merken als gebruiksoppervlakte wonen. Naar beklaagde weet zijn meerdere bewoners daartoe inmiddels overgegaan.
Klaagster stelt zich op het standpunt dat ook de inhoud van de woningen onjuist is weergegeven in de verkoopinformatie maar hij heeft dat niet kunnen of hoeven af (te) leiden uit de van de projectontwikkelaar/verkoper verkregen informatie. Hij heeft de m³-inhoud mogen overnemen van de informatie die hij van zijn opdrachtgever ontving. Bovendien is de inhoud van woningen voor een waardebepaling niet (meer) relevant.
Klaagster stelt zich verder op het standpunt dat de woningen inclusief zonnepanelen zouden worden
opgeleverd en dat die in de koopsom waren inbegrepen. Uit de bewoording van de verkoopbrochure kan dit niet worden afgeleid, alleen dat de woningen inderdaad zeer compleet werden aangeboden en dat ook de mogelijkheid bestond om de woningen inclusief zonnepanelen opgeleverd te krijgen, maar dat betreft wel meerwerk. Met betrekking tot de klacht over het Triple HR +++ glas merkt beklaagde op dat dit klachtonderdeel inmiddels tussen klaagster en de projectontwikkelaar/verkoper is opgelost.
Beoordeling van de klacht
Ontvankelijkheid
De commissie dient eerst te beoordelen of klaagster in haar klacht kan worden ontvangen. In artikel 4 lid 3 en artikel 5 lid 2 van het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals van 1 januari 2023 (hierna te noemen: reglement) is het volgende bepaald:
(Lid 1……)
(Lid 2……)
Lid 3. Indien de beklaagde niet tijdig heeft gereageerd of indien de reactie niet tot een door de klager aanvaarde oplossing heeft geleid, dient de klager zijn klacht vervolgens, binnen drie maanden na het verstrijken van de termijn in lid 2 of na de tijdige reactie van de beklaagde,
voor te leggen aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Leidt dit niet tot het door klager gewenste resultaat, dan kan klager de klacht uiterlijk binnen 3 maanden, nadat het Klachtenloket Vastgoedprofessionals de behandeling van de klacht heeft beëindigd, aan de commissie voorleggen.
Artikel 5.
1. (…….)
2. De commissie verklaart op verzoek van de beklaagde – gedaan bij eerste gelegenheid – de klager niet ontvankelijk in zijn klacht indien niet is voldaan aan de eisen gesteld in artikel 4, eerste en derde lid, tenzij van klager in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij onder de gegeven omstandigheden een klacht bij de beklaagde en/of Klachtenloket Vastgoedprofessionals indient en/of klager ter zake van het niet naleven van deze eisen naar het oordeel van de commissie redelijkerwijs geen verwijt treft.”
Voor wat betreft het al dan niet tijdig indienen van de klacht door klaagster bij de commissie overweegt de commissie het volgende. Op grond van de stukken staat vast dat de klacht reeds op 16 juni 2023 aan het Klachtenloket is voorgelegd. Op die datum is klaagster schriftelijk bericht dat zij binnen drie maanden een schriftelijke procedure bij de commissie kan beginnen. Daaraan heeft zij gehoor gegeven en op 21 juni 2023 is klaagster door het secretariaat van de commissie schriftelijk bericht dat haar klacht in goede orde is ontvangen en in behandeling zal worden genomen. Daarmee staat voor de commissie vast dat klaagster de klacht tijdig aan de commissie heeft voorgelegd.
Dat na het tijdig indienen van de klacht de nodige onduidelijkheid is geweest in de communicatie tussen klaagster en secretariaat leidt niet tot niet ontvankelijkheid, nu de reglementaire klachttermijnen in acht zijn genomen. Wat betreft de termijnen die het secretariaat bezigt in haar correspondentie, oordeelt de commissie dat dit aansporingstermijnen betreffen en geen fatale termijnen. Uit de logboekgegevens van het dossier is gebleken dat een aan klaagster op 27 juni 2023 in te vullen vragenformulier retour is ontvangen met de melding ‘onbekend op dit adres’. Wederom is klaagster aangeschreven en om informatie gevraagd. Vanwege het niet ontvangen van gevraagde informatie, is op 12 oktober 2023 met berichtgeving daarvan aan klaagster het dossier gesloten. Klaagster heeft daarop op 17 oktober 2023 het secretariaat bericht dat zij het afsluitbericht van 12 oktober 2023 heeft ontvangen, maar graag doorbehandeling van haar klacht wenst en uitstel vraagt voor aanlevering van de gevraagde informatie tot 15 november 2023, omdat zij nog tijd nodig heeft om de kwestie af te stemmen met haar rechtsbijstand en buren. Klaagster heeft daarop van het secretariaat op 19 oktober 2023 een bericht ontvangen met de strekking dat ‘indien zij later dan één maand na 12 oktober 2023 het vragenformulier instuurt, de zaak alleen maar voortgezet kan worden als (nieuwe klacht en dus een) nieuw dossier. Klaagster heeft het vragenformulier op 2 november 2023 aangeleverd, zodat de klacht onder het reeds bestaande dossier verder is behandeld.
Na niet al te succesvolle pogingen om de procedure ‘op papier’ te doorlopen, is getracht de procedure om te zetten naar de digitale vorm. Het digitale dossier bleek voor klaagster meermaals niet toegankelijk vanwege foutmeldingen in het activatieaccount. Dit heeft tot gevolg gehad dat klaagster laat inzage kreeg in sommige documenten en ook haar vragen over optreden namens haar buren en vragen over schadevergoeding, laat beantwoord heeft gekregen. Naar het oordeel van de commissie verdient de dossierbehandeling hier niet de schoonheidsprijs, maar leidt dit niet tot niet ontvankelijk verklaring van klaagster in haar klacht.
Het andere ontvankelijkheidsverweer betreft het verzoek van klaagster om in deze procedure op te treden namens meerdere bewoners van de eerder genoemde nieuwbouwprojecten. Van dit verzoek heeft klaagster inmiddels afgezien, nadat haar op 26 januari 2024 door het secretariaat is bericht dat alle bewoners die een klacht hebben over beklaagde deze klacht individueel moeten indienen. Klaagster is bericht dat zij niet namens meerdere bewoners kan optreden in deze procedure, maar dat alleen haar klachten zullen worden behandeld. Dit verweer hoeft derhalve hier geen verdere bespreking.
Inhoudelijke beoordeling
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagde ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. Zij beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan de beklaagde zijn gemaakt. Met betrekking tot de klacht van klaagster overweegt de commissie naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde het volgende.
Op een verkopend makelaar rust de verplichting aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit de verplichting voor de makelaar zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten (regel 1 van de NVM Erecode). Bij het verstrekken van deze informatie mag de verkopende makelaar in beginsel uitgaan van de juistheid van de door de projectontwikkelaar gepresenteerde informatie. Dit kan anders zijn als er voor de makelaar redelijkerwijs twijfel kan bestaan over de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie. Het niet naleven hiervan is onderworpen aan tuchtrechtspraak.
Klaagster stelt zich op het standpunt dat de oppervlakte en de inhoud van de woning onjuist is weergegeven in de verkoopinformatie. Zij verwijt beklaagde in hoofdzaak dat hij de te kleine afmeting van de woning niet heeft gezien en klaagster daar niet op gewezen heeft dan wel de door de projectontwikkelaar gepresenteerde woonoppervlakte niet heeft gecorrigeerd. Klaagster stelt dat in de verkoopinformatie de oppervlakte niet conform de Meetinstructie gebruiksoppervlakte wonen is vermeld. Beklaagde stelt zich daarentegen op het standpunt dat hij uit de informatie van de projectontwikkelaar niet heeft kunnen of hoeven af te leiden dat sprake was van te kleine maatvoering. Beklaagde heeft de woningen niet ter plekke kunnen inmeten en heeft de (te kleine) maatvoering van de dakramen niet uit de informatie van de projectontwikkelaar kunnen of hoeven afleiden. Hij stelt dat hij als verkopend makelaar de benodigde zorgvuldigheid heeft betracht gegeven de omstandigheden.
De commissie onderschrijft deze stelling van beklaagde niet. Desgevraagd heeft beklaagde ter zitting toegelicht dat exacte maten niet goed van de bouwtekeningen waren af te lezen, zeker niet voor wat betreft de afmetingen van beglazing en dakramen. Naar het oordeel van de commissie had het hier in de rede gelegen dat beklaagde een voorbehoud qua maatvoering in de verkoopovereenkomst met klaagster op zou nemen. Met deze zogenaamde exoneratieclausule wordt aangegeven dat de koper er rekening mee moet houden dat de maatvoering niet exact is en mogelijk afwijkt van de realiteit. Daarvan had zeker ook in de verkoopinformatie melding gemaakt moeten worden. Beklaagde kan zich hierin als verkopend makelaar niet verschuilen achter de projectontwikkelaar/ het bouwbedrijf. Hij immers heeft als taak het verstrekken van informatie aan potentiële kopers en dient zich ervan te vergewissen dat de informatie juist is.
Beklaagde had er evenwel (ook) voor kunnen kiezen om de projectontwikkelaar om duidelijkere tekeningen met de exacte maatvoering te verzoeken. Dit speelt temeer nu klaagster afhankelijk is van de informatie van een deskundige als beklaagde, welke informatie zij niet kan controleren omdat de feitelijke woning op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst nog gebouwd moet gaan worden. Door klaagster bij de aankoop van haar woning niet te wijzen op de mogelijke aanwezigheid van maatafwijkingen in oppervlakte en inhoud van de op te leveren woning, wordt door beklaagde artikel 1 van de Erecode NVM geschonden.
Voor wat betreft de overige klachtonderdelen met betrekking tot het in de koopprijs inbegrepen zijn van zonnepanelen en HR+++ glas, oordeelt de commissie dat zij niet weet wat hierover tijdens de verkoopbijeenkomst is besproken, maar uit de verkoopinformatie acht zij het goed verdedigbaar dat klaagster daaruit heeft begrepen dat deze duurzaamheidsvoorzieningen bij de koopprijs waren inbegrepen. Dat uit de verkoopinformatie is op te maken dat het hier om meerwerk gaat, leest de commissie niet. Ook hier had het in de rede gelegen de verkoopinformatie nader te concretiseren.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat beklaagde niet zorgvuldig heeft gehandeld voor wat betreft de informatieverstrekking jegens klaagster. Zij zal de klacht gegrond verklaren. De commissie zal beklaagde onder verwijzing naar artikel 13 lid 2, sub b, van haar reglement een berisping opleggen. Nu de klacht gegrond wordt verklaard, zal de commissie, onder verwijzing naar artikel 21 van het reglement, beklaagde veroordelen tot vergoeding aan klager van het door hem betaalde klachtengeld, zijnde een bedrag van € 99,99. Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie
– verklaart klaagster ontvankelijk in haar klacht;
– verklaart de klacht gegrond;
– legt aan beklaagde de maatregel van berisping op;
bepaalt dat beklaagde het klachtengeld van € 99,99, aan klaagster dient te vergoeden; bepaalt dat beklaagde ingevolge artikel 15 van het Reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals de behandelingskosten dient te betalen. Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, mevrouw J.M.A. van Haren en de heer J. Verdoold, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, op 17 mei 2024.