Commissie: CommissieTuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: bejegening
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
449109/464850
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De commissie oordeelt dat de makelaar klaagster onjuist en onvolledig heeft geïnformeerd over de aanwezigheid van woekerbamboe, een grondruil met de buren en de staat van het dak. Hoewel de makelaar bemiddeld heeft tussen klaagster en de verkopers, heeft hij onvoldoende inlevingsvermogen getoond en niet professioneel gehandeld. De klacht over zijn gedrag is daarom gegrond. De commissie behandelt echter geen schadevergoedingen; daarvoor moet klaagster zich tot de burgerlijke rechter of de geschillencommissie Makelaardij wenden.
Volledige uitspraak:
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar wat zij bij de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. In de kern komt dat op het volgende neer.
Beklaagde heeft klaagster als koopster van een woning voorafgaand aan de koop onjuist en onvolledig geïnformeerd met betrekking tot (1) de aanwezigheid van woekerbamboe op het bij de woning behorende perceel, (2) de ruil van een stuk grond met de buren en (3) de staat van het dak van het hoofdgedeelte van de woning.
1. De aanwezigheid van woekerbamboe
De kwestie met de woekerbamboe speelde al twee jaar en beklaagde had klaagster en de door haar ingeschakelde taxateur daarover moeten informeren, hetgeen hij niet heeft gedaan. Klaagster heeft op 5 mei 2024 van de buren vernomen dat de bamboe ook voor de verkopers van de woning hinder heeft veroorzaakt doordat deze op andere plekken ook naar boven kwam en lastig was te bestrijden. Tijdens de bezichtiging op 13 april 2024 heeft klaagster de bamboe niet gezien doordat deze was verwijderd en daarnaast goed was verstopt achter onder andere een kruiwagen, een berg stenen, een houten schot en beplanting. Naar aanleiding van de mededeling van de buren heeft klaagster gezien dat de bamboe naast de erfgrens ook op andere plekken in de tuin tussen de beplanting groeit. Van het incidenteel verwijderen van een bamboespriet, zoals beklaagde heeft gesteld, kan dan ook geen sprake zijn.
Klaagster heeft beklaagde direct op de hoogte gesteld van het probleem met de bamboe. Daarop gaf beklaagde aan dat hij de verkopers noch de achterburen iets over de bamboe heeft horen zeggen, maar dat hij hen zou polsen.
Beklaagde heeft geweigerd de aansprakelijkheidsstelling voor de bamboekwestie op te nemen in het inspectieformulier. Klaagster heeft dat formulier niet ondertekend, maar een eigen inspectieformulier ingevuld.
Klaagster heeft bewust gekozen voor de woning vanwege de charme van de verschillende buitenverblijven. Zij had niet de intentie het tuinhuis, dat voor haar een waardevolle toevoeging aan de woning is, direct te verwijderen. Haar bleef geen andere mogelijkheid over dan verwijdering, nadat een door haar ingeschakelde hovenier had aangegeven dat verwijdering – gezien de locatie naast en achter het tuinhuis – noodzakelijk was om de woekerbamboe volledig ondergronds te verwijderen.
Volgens een deskundige bedraagt de schade voor het verwijderen van de woekerbamboe € 6.979,50, inclusief het verwijderen van een gastenverblijf van 13 m², voorbereidende werkzaamheden ad € 324,– (afsluiting van water en elektriciteit), en de vervanging van het tuinhuis, begroot op €18.000,–. Klaagster wenst dat de kwestie met de bamboe adequaat wordt opgelost.
2. De ruil van een stuk grond met de buren
De presentatie van de onroerende zaak op de Funda-site en die tijdens de bezichtigingen stemden niet overeen met de feitelijke situatie wat betreft de indeling van het perceel. Beklaagde heeft klaagster, voor wie dit op die site en tijdens de bezichtigingen niet zichtbaar was, hierop niet gewezen. Bovendien was de taxateur, die de waardebepaling deed voor de financiering, over deze kwestie niet geïnformeerd.
De twee vragenlijsten deel B bevatten tegenstrijdige informatie. In de lijst van 9 oktober 2023 is niets vermeld over de grondruil. In de lijst van 4 maart 2024, is het volgende vermeld: “rechterzijde een strook van 50 cm over 15 meter uitgeruild met 7 meter aan de voorzijde. Dit is niet officieel.”Die 7 meter kloppen niet. De buren hebben namelijk een stuk grond van 20 m² in gebruik genomen. Voor klaagster was niet duidelijk hoe zij deze vermelding moest interpreteren. Klaagster heeft niet gevraagd welke lijst geldend was. Verder is in de vragenlijst deel B niet opgenomen dat door twee vorige eigenaren, en dus niet de laatste verkopers, een afspraak is gemaakt over het geruilde deel grond met de buren. Van de buren van Baljuwslaan 8 heeft klaagster vernomen dat de erfgrens 2-3 jaar geleden aanvullend is aangepast tijdens het plaatsen van een nieuwe schutting.
Aangezien het om een perceel van 550m² gaat, was het voor klaagster ten tijde van de aankoop niet te herleiden wat de impact was van deze grondruil en dat het huis hierdoor volgens de definitie geen vrijstaand huis meer is. Een vrijstaand huis wil zeggen dat de woning niet grenst aan andere huizen of gebouwen en in principe omgeven is door tuin. De woning werd op de Funda-site aangeprezen als vrijstaand, terwijl dit volgens de definitie al zeker 15 jaar niet zo is.
Naast het feit dat zowel de achter- als de voortuin aan die zijde hoognodig onderhoud nodig had, was het extra lastig om iets te zien van een erfgrens. Dit gaf ook de taxateur aan, die op 1 mei 2024 aanwezig was op het perceel.
Klaagster wenst een kostenvergoeding voor het feit dat het perceel feitelijk anders blijkt te zijn dan zoals het is verkocht.
3. De staat van het dak van het hoofdgedeelte van de woning
Voorafgaand aan de verkoop van de woning is – o.a. op de Funda-site – aangegeven dat het dak van het hoofdgedeelte van de woning in 2017 is vernieuwd. Deze informatie was onjuist. Twee experts hebben namelijk onafhankelijk van elkaar tegenover klaagster verklaard dat, als dat juist is, het dak dan niet in de staat kan verkeren waarin het zich in 2024 tijdens het verkoopproces bevond.
Klaagster was op de door beklaagde georganiseerde open-huis-dag op 13 april 2024 de eerst aanwezige. Beklaagde had alle tijd om haar volledig te informeren over de bijzonderheden van de woning. Beklaagde gaf kort aan welke verbeteringen aan de woning waren aangebracht en welke gebreken daaraan aanwezig waren, maar vermeldde niets over twijfels betreffende de staat van het dak van het hoofdgedeelte van de woning, terwijl die staat toch een belangrijk feit is voor potentiële kopers.
In de periode na de leveringsdatum 4 juni 2024 viel klaagster op dat er na een regenbui een flinke plas water voor de deur lag. Dat was voor klaagster een signaal dat er iets mis was met het dak. Klaagster heeft dit op 15 juni 2024 aan beklaagde als een (verborgen) gebrek meegedeeld.
Op 24 juni 2024 ontving klaagster een e-mail van beklaagde waarin hij primair verwees naar de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst, de verstrekte stukken en meedeelde dat de verkopers geen weet hadden van een lekkage.
Beklaagde kan niet met recht verwijzen naar de ouderdomsclausule, omdat specifiek is medegedeeld dat het dak in 2017 volledig is vernieuwd. Hierdoor was klaagster in de veronderstelling dat het dak in nieuwstaat verkeerde. Omdat dit type dak gemiddeld 20 jaar meegaat, had klaagster dit niet hoeven te controleren. Als koper van een woning mag men ervan uitgaan dat de door een VBO-makelaar verstrekte informatie juist en correct is en niet door een bouwkundig expert gevalideerd hoeft te worden. Beklaagde kan zich ook niet beroepen op een vorige melding op de Funda-site en deze klakkeloos overnemen. Hij had gedegen onderzoek moeten doen.
De gedraging van beklaagde bij de notaris
Klaagster had geen aankoopmakelaar. Vanwege het feit dat beklaagde weigerde de aansprakelijkheidsstelling voor de bamboekwestie op te nemen in het inspectieformulier twijfelde klaagster bij de notaris erover of zij de leveringsakte wel moest ondertekenen. De (de directeur van) beklaagde drong erop aan om de levering snel af te handelen en heeft haar toen gedreigd met een ingebrekestelling en een boete van 10% van de koopsom. Klaagster voelde zich daardoor overdonderd.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar wat zij bij de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. In de kern komt dat op het volgende neer.
1. De aanwezigheid van woekerbamboe
De verkopers hebben in de vragenlijst geen probleem met bamboe vermeld en een dergelijk probleem ook mondeling niet aan beklaagde meegedeeld. Beklaagde was van de bamboekwestie niet op de hoogte en kon dit ook niet zijn; klaagster wist dit.
In het verleden hebben de achterburen bij de verkopers geklaagd over de bamboe. De verkopers hebben het toen in goed overleg met de achterburen opgepakt. Heel af en toe kwam er nog een spriet uit de grond die dan handmatig werd verwijderd. De verkopers moesten vaker paardenbloemen uit de tuin verwijderen en slechts enkele keren per jaar een nieuwe spriet bamboe. De verkopers zagen dit als normaal tuinonderhoud en hebben het daarom ook niet aan beklaagde meegedeeld. Er was geen bamboe te zien tijdens de opnames van de woning en ook niet tijdens de bezichtigingen. Beklaagde was dan ook niet op de hoogte dat er in het verleden een bamboeprobleem heeft gespeeld of dat het eventueel nog zou spelen.
De taxateur van klaagster is op 1 mei 2024 langs geweest. De verkopers hebben beklaagde pas op 5 mei 2024 een eventueel probleem over bamboe gemeld. Beklaagde kon de taxateur over deze kwestie dan ook niet informeren.
Op 5 mei 2024 werd beklaagde door klaagster per e-mail op de hoogte gebracht dat zij gesproken had met de achterburen van de aan hun verkochte woning over een eventueel probleem met bamboe. Beklaagde heeft de verkopers hierover direct benaderd. Zij gaven aan dat er in het verleden inderdaad woekerende bamboe was geweest maar dat ze deze verwijderd hadden. Zoals van een bemiddelend makelaar mag worden verwacht, heeft beklaagde de verkopers gevraagd om gelijk contact op te nemen met klaagster om een eventueel probleem te bespreken en op te lossen.
Klaagster heeft op 12 mei 2024 op uitnodiging van de verkopers de situatie ter plaatse bekeken. Diezelfde dag kreeg beklaagde een e-mail van klaagster dat zij geen partij wilde zijn in een eventuele bamboekwestie met de achterburen. De verkopers vonden dit ook en hebben er een tuinman bijgehaald om een oplossing te bedenken zodat de achterburen er geen last meer van zouden hebben en klaagster er niet aansprakelijk voor kon worden gesteld in de toekomst. In overleg met de achterburen en de verkopers is dit plan goedgekeurd. De uitwerking van dit plan kon door het korte tijdsbestek niet vóór de overdracht op 4 juni 2024 worden uitgevoerd en beklaagde heeft dit aan klaagster gemeld. Beklaagde heeft vernomen dat het plan inmiddels op kosten van de verkopers is uitgevoerd doordat er platen rondom de bamboeplanten diep in de grond zijn aangebracht. Daarmee is de kwestie van bamboe opgelost. Beklaagde heeft dus wel direct actie ondernomen en de verkopers er op geattendeerd met een oplossing te komen. Het standpunt van klaagster dat beklaagde in deze aangelegenheid in gebreke is gebleven, is ongefundeerd en niet correct.
Klaagster heeft het inspectieformulier niet willen ondertekenen. Om het inspectieformulier digitaal te kunnen afronden, heeft (de directeur van) beklaagde dit formulier van gefingeerde handtekeningen voorzien.
Het tuinhuis, dat klaagster op een waarde van € 18.000,– schat, is niet meer dan een blokhut, die nieuw voor een aanzienlijk lager bedrag te koop wordt aangeboden. De huidige blokhut is ruim 10 jaar oud; door de ouderdom en de huidige conditie wordt de waarde sterk verminderd.
2. De ruil van een stuk grond met de buren
De verkopers hebben de vragenlijst deel B netjes en naar eer en geweten ingevuld. Zoals reeds vermeld wordt deze lijst samen met vele andere documenten gedeeld met potentiële kopers. Op de lijst staat vermeld dat er een stukje grond is geruild met de buren. De afmetingen die in de vragenlijst van 4 maart 2024 zijn genoemd, blijken na meting door het Kadaster te kloppen. Tevens staat erbij dat dit niet officieel via het Kadaster is geregeld. Deze ruil is trouwens al gedaan door de vorige eigenaren van wie de verkopers de woning hebben gekocht. Potentiële kopers hebben dit ook kunnen en moeten zien in de vragenlijst en beklaagde heeft dit tijdens de normale bezichtigingen en meerdere keren tijdens de open-huis-dag verteld. Tevens is dit ook visueel waar te nemen vanuit het keukenraam (geen tuin en zicht op de voordeur van de buren).
Klaagster heeft in het digitale portaal aangevinkt dat zij op de hoogte was van de inhoud van de documenten, die zich in de dataroom van dat portaal bevonden, waaronder de vragenlijst deel B met de daarin vermelde ruil van het stukje grond.
Het geruilde strookje grond doet er geen afbreuk aan of de woning vrijstaand is of niet. De woning is vrijstaand omdat er niets aan vast gebouwd is. De vermelding op de Funda-site dat het een vrijstaande woning is, is dan ook juist. Klaagster heeft de woning alleen bezichtigd op de open-huis-dag, waar 20 gegadigden aanwezig waren. Voor het verkrijgen van (nadere) informatie over de woning heeft beklaagde de aanwezigen daar geadviseerd een code te scannen en – omdat die informatie indicatief is – zelf ook nog op een ander moment de woning te bezichtigen, maar van deze laatste mogelijkheid heeft klaagster geen gebruik gemaakt.
3. De staat van het dak van het hoofdgedeelte van de woning
Op 13 april 2024 heeft beklaagde een open-huis-dag georganiseerd en daar klaagster ontmoet, haar de verbeteringen en de gebreken aan de woning meegedeeld en haar vertelt dat hij de afwerking van het hoofddak niet mooi vond.
Klaagster nam op 15 juni 2024, 11 dagen na de levering van de woning, contact op met beklaagde over een mogelijke lekkage aan het overhangende dak aan de buitenkant van de woning en dus niet in de woning. Beklaagde heeft de verkopers gelijk benaderd met de vraag of ze iets van een lekkage wisten. De verkopers hadden hier geen weet van en beklaagde heeft dit gemeld aan klaagster. Klaagster heeft een oudere woning gekocht waar ze naar eigen zeggen nog voor € 130.000,– aan ging verbouwen. Een lekkage aan het overhangende dak aan de buitenzijde van de woning is heel vervelend, maar staat een normaal gebruik van de woning niet in de weg. In de koopovereenkomst staat een ouderdomsclausule om te benadrukken dat het niet om een nieuwe woning gaat.
Klaagster had de mogelijkheid om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren vóór of in de 3 dagen bedenktijd maar heeft dat nagelaten. Klaagster heeft de belangrijke documenten niet bestudeerd maar wel aangevinkt dat ze dit had gedaan. Beklaagde heeft zich gehouden aan een eerlijk proces, waarin hij netjes iedereen heeft geïnformeerd over wat hij wist uit de mededelingen van de verkopers en het verzamelen van belangrijke documenten. Zo heeft beklaagde uit een vorige melding op de Funda-site van een collega makelaar overgenomen dat het hoofddak in 2017 was vernieuwd.
Conclusie
Beklaagde heeft continu bemiddeld tussen klaagster en verkopers en zal dit ook blijven doen indien nodig. Daarmee heeft hij wel goed en juist gehandeld zoals van een makelaar verwacht mag worden.
Beoordeling van de klacht
Vooraf
Beklaagde is lid van de Vereniging Bemiddelaars Onroerende Zaken (VBO). Als zodanig zijn op beklaagde (onder meer) de gedragsregels van de VBO van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie stelt voor alle duidelijkheid het volgende voorop. Het tuchtrecht voor beroepsbeoefenaren, zoals in dit geval makelaars, heeft in de eerste plaats tot doel – kort gezegd – in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. In een tuchtrechtprocedure wordt onderzocht of een beroepsbeoefenaar heeft gehandeld in overeenstemming met de door de beroepsgroep gestelde normen. Indien dit niet het geval is kan een maatregel worden opgelegd.
Klaagster heeft ten aanzien van de kwestie met de bamboe een aantal schadeposten opgevoerd en ten aanzien van de grondruil aangegeven een kostenvergoeding te willen voor het feit dat het perceel feitelijk anders blijkt te zijn dan zoals het aan haar is verkocht. Het tuchtrecht heeft echter niet tot doel de civielrechtelijke aansprakelijkheid van de beroepsbeoefenaar vast te stellen en een klager of klaagster in geval van gegrondbevinding van zijn of haar klacht genoegdoening te verschaffen in de vorm van een schadevergoeding. Bovendien heeft de commissie niet tot taak en is daarom ook niet bevoegd te oordelen en te beslissen over die aansprakelijkheid en een eventueel daaruit voortvloeiende schadevergoeding. Desgewenst kan klaagster zich voor het verkrijgen van een schadevergoeding wenden tot de burgerlijke rechter dan wel tot de geschillencommissie Makelaardij. Klaagster is in haar klacht niet-ontvankelijk voor zover deze gericht is op enige schadevergoeding. Al hetgeen partijen daarover hebben aangevoerd, zal verder dan ook onbesproken blijven.
Inhoudelijk
1. De aanwezigheid van woekerbamboe
Klaagster is van mening dat beklaagde haar en de door haar ingeschakelde taxateur had moeten informeren over de kwestie met de woekerbamboe, omdat die kwestie al twee jaar speelde. Volgens klaagster heeft beklaagde dat niet gedaan. Beklaagde heeft tegen deze stelling verweerd gevoerd. Beklaagde heeft aangevoerd dat hij van deze kwestie niet op de hoogte was omdat de verkopers geen probleem met de bamboe hebben vermeld in de vragenlijst deel B en een dergelijk probleem ook niet mondeling aan hem hebben meegedeeld. Beklaagde heeft de taxateur van klaagster over de bamboe niet kunnen informeren omdat de verkopers hem pas op 5 mei 2024 een eventueel probleem met de bamboe hebben gemeld, terwijl de taxateur op 1 mei 2024 bij klaagster langs was geweest.
Na de stellingname van beklaagde had het op de weg van klaagster gelegen om te stellen en te onderbouwen op grond waarvan beklaagde wetenschap over de bamboe had moeten hebben, maar dat heeft klaagster nagelaten. Dit leidt ertoe dat de commissie de klacht dat beklaagde klaagster niet over de bamboe heeft geïnformeerd ongegrond is.
Partijen hebben met elkaar een meningsverschil gehad over de inhoud van het inspectieformulier, dat beklaagde van de eindinspectie van de woning had opgemaakt. Dit heeft ertoe geleid dat klaagster het inspectieformulier niet heeft willen ondertekenen en ook niet heeft ondertekend. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de directeur van beklaagde verklaard dat hij de handtekeningen van koper en verkoper op het inspectieformulier heeft gezet omdat anders het inspectieformulier niet digitaal afgerond had kunnen worden. Met de handtekeningen verklaarden partijen onder meer “akkoord te zijn met de staat van het verkochte ten tijde van de eindinspectie, behoudens de eventueel aanvullende afspraken die partijen hebben gemaakt onder staat van controle/bijzonderheden”. Onder staat van controle/bijzonderheden is niets vermeld met betrekking tot de bamboekwestie, terwijl klaagster de aansprakelijkheidsstelling voor die kwestie in het formulier opgenomen had willen zien. Dit heeft beklaagde – zonder daarvoor een deugdelijke reden aan te voeren – geweigerd en daarmee tegen de wil van klaagster gehandeld.
Met het plaatsen van de gefingeerde handtekeningen heeft beklaagde het inspectieformulier valselijk opgemaakt. De commissie acht dit een zeer ernstig laakbare gedraging. Daardoor heeft beklaagde niet eerlijk en integer gehandeld en zich niet gehouden aan de gangbare normen van fatsoen en waarden die het vak kenmerken (artikel 3 onder d van de VBO beroeps- en gedragscode). In zoverre is dit klachtonderdeel gegrond.
2. De ruil van een stuk grond met de buren
De commissie constateert dat er in het verkoopproces twee vragenlijsten deel B in omloop zijn geweest. Wat het geruilde stuk grond betreft waren die vragenlijsten niet eensluidend. De vragenlijsten zijn door beklaagde beschikbaar gesteld en het had dan ook op zijn weg gelegen om klaagster, die geen gebruik maakte van een aankoopmakelaar, duidelijkheid te verschaffen welke van de twee lijsten van toepassing was. Het had eveneens op de weg van beklaagde gelegen om duidelijkheid te verschaffen welk stuk grond geruild was inclusief de afmetingen daarvan. Niet gebleken is dat beklaagde een en ander heeft gedaan. Aldus heeft beklaagde gehandeld in strijd met zijn zorgplicht om relevante informatie met betrekking tot het object waarvoor de opdracht is ontvangen, kenbaar te maken en op juistheid te onderzoeken (artikel 1 onder e van de VBO beroeps- en gedragscode). Dat klaagster aan beklaagde niet heeft gevraagd welke lijst geldend was en/of dat zij niet aan haar onderzoeksplicht heeft voldaan, doet er niet aan af dat beklaagde in deze onjuist heeft gehandeld. Beklaagde had het initiatief moeten nemen om klaagster duidelijkheid te verschaffen. De commissie acht dit klachtonderdeel gegrond.
3. De staat van het dak van het hoofdgedeelte van de woning
Klaagster verwijt beklaagde dat hij in zijn opsomming van de gebreken aan de woning niet de staat van het dak heeft genoemd. Beklaagde heeft gesteld dat hij iedereen – dus ook klaagster, zo concludeert de commissie – heeft geïnformeerd over wat hij wist uit de mededelingen van de verkopers en het verzamelen van documenten.
Klaagster heeft, nadat de woning aan haar was geleverd, een lekkage geconstateerd aan het (overhangende) dak aan de buitenkant van de woning. Klaagster heeft dit als een verborgen gebrek meegedeeld aan beklaagde.
Als de lekkage voor klaagster een verborgen gebrek was, dan valt in redelijkheid niet in te zien waarom beklaagde van die lekkage wel op de hoogte had moeten zijn. Beklaagde is makelaar en geen bouwkundige. Van een makelaar kan niet worden verwacht dat hij een woning eerst bouwkundig laat onderzoeken voordat hij deze in de verkoop neemt. De lekkage was niet vermeld in de vragenlijsten deel B, die door de verkopers was ingevuld. Aannemelijk is ook dat de verkopers beklaagde niet over de lekkage hebben geïnformeerd omdat zij daarvan niet op de hoogte zouden zijn geweest, zoals zij tegenover beklaagde hebben aangegeven. Klaagster heeft geen feiten of omstandigheden gesteld, waaruit afgeleid zou kunnen worden dat beklaagde wel bekend was of had kunnen zijn met die lekkage. De commissie heeft daarvoor ook geen aanwijzingen. Dat beklaagde klaagster voorafgaand aan de koop van de woning onjuist en onvolledig heeft geïnformeerd met betrekking tot de staat van het dak, zoals klaagster heeft gesteld, is dan ook niet komen vast te staan.
Bovendien is de commissie van oordeel dat klaagster achteraf – dat wil zeggen na de eigendomsoverdracht van de woning – niet met recht kan klagen over het feit dat beklaagde haar onjuiste of onvolledige informatie heeft verschaft. Klaagster is namelijk met de verkopers overeengekomen dat de woning aan haar in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…) en dat klaagster die staat aanvaardt en daarmee dus ook genoemde gebreken (artikel 6.1 koopovereenkomst). Daarmee is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij klaagster gelegd. Deze gebreken maken dus onderdeel uit van de gekochte woning. Bovendien was in de koopovereenkomst ook nog een zogenaamde ouderdomsclausule opgenomen, waarin het risico voor gebreken eveneens bij klaagster als koper werd gelegd (artikel 21 koopovereenkomst). De woning was meer dan 65 jaar oud en klaagster wist dit omdat zij in de buurt van de woning woonde. Gelet op de ouderdom van de woning had zij reeds voorafgaand aan de koop rekening moeten houden met de mogelijkheid van verborgen gebreken zoals lekkages.
De commissie acht dit klachtonderdeel ongegrond.
De gedraging van beklaagde bij de notaris
Klaagster heeft deze gedraging tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht. Beklaagde heeft deze niet weersproken, zodat de commissie uitgaat van hetgeen klaagster daarover heeft gesteld. De commissie is van oordeel dat die gedraging niet getuigt van een professionele opstelling van beklaagde. Beklaagde heeft met zijn handelwijze onvoldoende inlevingsvermogen getoond met (de belangen van) klaagster.
De commissie acht het gedrag van beklaagde niet in overeenstemming met de gangbare normen van fatsoen en waarden die het vak kenmerken (artikel 3 onder d van de VBO beroeps- en gedragscode). De commissie acht dit klachtonderdeel dan ook gegrond.
De op te leggen sanctie
Gelet op de aard en ernst van de klachtonderdelen die de commissie hiervoor gegrond heeft bevonden en het daarmee geschonden belang van het vertrouwen in de beroepsgroep is de commissie van oordeel dat de betreffende gedragingen van beklaagde een boete van € 7.500,– rechtvaardigen.
Klachtengeld en behandelingskosten
De klacht van klaagster is gedeeltelijk gegrond. Daarom zal beklaagde, overeenkomstig het bepaalde in artikel 14 van het reglement van de commissie, aan klaagster het klachtengeld dat deze aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van dit geschil, geheel moeten vergoeden. Dit is een bedrag van € 99,99.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 15 lid 1 van dat reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Beslissing
De commissie:
• verklaart klaagster in haar klacht niet-ontvankelijk voor zover deze gericht is op enige
schadevergoeding;
• verklaart de klacht voor wat betreft het plaatsen van gefingeerde handtekeningen op het
inspectieformulier, het niet verschaffen van duidelijkheid welk van de twee vragenlijsten deel B,
die elk een andere inhoud hadden, van toepassing was en de gedraging van beklaagde bij de
notaris gegrond;
• verklaart de klacht voor het overige ongegrond;
• legt beklaagde ter zake van de gegrond bevonden klachtonderdelen een boete op van €7.500,–,
te betalen aan de vereniging VBO;
• bepaalt dat beklaagde aan klaagster aan klaagster dient te betalen het klachtengeld van
€ 99,99 dat zij aan de commissie heeft voldaan voor de behandeling van dit geschil;
• bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de
Stichting Geschillencommissies voor Beroep en Bedrijf voor 2024 vastgesteld bedrag aan de
commissie dient te betalen;
• bepaalt dat beklaagde de hiervoor genoemde betalingsverplichtingen dient na te komen binnen
veertien dagen na verzending van deze uitspraak;
• wijst af het meer of anders verzochte.
Aldus op 11 december 2024 beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer mr. A.P. Hoogendoorn en mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van de heer mr. L.G.H. Cox, secretaris.
