Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
246407/300709
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Het geschil gaat over de vraag of beklaagde als verkoopmakelaar onzorgvuldig heeft gehandeld jegens de klager op basis van onjuiste en onvolledige informatie. In de omschrijving werd namelijk vermeld dat het ging om een bedrijfswoning en dat een inschrijving bij de KvK wenselijk zou zijn. De klager heeft hieruit niet kunnen opmaken dat het pand niet voor particulieren bewoonbaar is. Uiteindelijk moest de klager derhalve de koopovereenkomst ontbinden door een beroep te doen op de wettelijke bedenktijd. Als gevolg van het handelen van beklaagde heeft de klager € 1.690,– aan schade geleden en verzoekt de commissie derhalve om aan beklaagde een waarschuwing of berisping als sanctie op te leggen en te bepalen dat beklaagde een bedrag aan schadevergoeding betaalt. De beklaagde stelt dat er zorgvuldig is gehandeld en dat de klager is tekortgeschoten in zijn onderzoek plicht en dat het bestemmingsplan uitdrukkelijk in de koopovereenkomst stond vermeld. Ook betwist beklaagde dat hij een toezegging heeft gedaan omtrent de bewoonbaarheid van het pand als particulier. Er wordt verzocht om de klacht ongegrond te verklaren en het verzoek af te wijzen. De commissie hanteert als maatstaf voor de beoordeling van dit geschil of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht. De commissie is van oordeel dat beklaagde de klager voldoende heeft geïnformeerd over het feit dat het pand een bedrijfswoning betreft en dat klager tekortschoot in zijn onderzoek plicht. De klacht is derhalve ongegrond verklaard.
Volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
In geschil is of beklaagde als verkoopmakelaar onzorgvuldig heeft gehandeld jegens de klager.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat beklaagde als verkoopmakelaar onzorgvuldig heeft gehandeld door onjuiste en onvolledige informatie aan de klager te geven over het pand aan de x te x (hierna: het pand). De klager voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
In de omschrijving van het pand op een website van derde stond vermeld dat het om een bedrijfswoning zou gaan en dat een inschrijving bij de Kamer van Koophandel (hierna: KvK) wenselijk zou zijn. De klager heeft uit deze omschrijving niet kunnen opmaken dat het pand gebonden is aan bepaalde beperkingen en dat het verboden is om als burger in het pand te wonen. De klager begreep niet wat er bedoeld werd met “bedrijfswoning”, nu er geen bedrijfshal aanwezig is en in de directe omgeving van het pand ook woningen zonder bedrijfshal staan. Daarnaast verwacht je als consument dat een woningmakelaar via de particuliere derde website woningen verkoopt waarin particuliere bewoning is toegestaan.
De klager heeft het pand op 9 en 10 november 2023 bezichtigd. Tijdens de bezichtigingen heeft de klager aan beklaagde en zijn collega, mevrouw x, gevraagd of hij het pand als particulier zou kunnen kopen. De klager heeft daarbij uitgelegd dat hij en zijn vrouw een groot deel van de aankoopsom zouden kunnen betalen uit de overwaarde van hun huidige woning. Beklaagde en mevrouw x hebben de klager laten weten dat bewoning van het pand dan mogelijk is.
Na de bezichtigingen hebben de klager en zijn vrouw via een website van een derde het bestemmingsplan geraadpleegd en informatie opgevraagd bij het Kadaster en de KvK. Bij nagenoeg alle woningen in de directe omgeving is geen inschrijving bij de KvK bekend en in het Kadaster staat bij de omschrijving “Wonen Erf-Tuin” vermeld. Ook in het bestemmingsplan stond geen informatie waaruit bleek dat een burgergezin niet in het pand mag wonen. Met deze informatie en de informatie van beklaagde hebben de klager en zijn vrouw besloten om een bod uit te brengen op het pand. Op 22 november 2023 heeft de verkoper van het pand het bod geaccepteerd.
De klager heeft vervolgens een aanvraag voor een hypotheek gedaan voor het pand, zijn eigen woning te koop aangeboden, de taxatie van zijn eigen woning laten uitvoeren en een energielabel aangevraagd. Tijdens de procedure van de hypotheekaanvraag kreeg de klager het advies om voor het pand een intentieverklaring aan te vragen voor de wijziging van het bestemmingsplan van bedrijfswoning naar Wonen Standaard. De klager heeft dit advies opgevolgd, maar de gemeente x heeft aangegeven niet mee te willen werken aan de wijziging van het bestemmingsplan van het pand. Zonder de wijziging van het bestemmingsplan mogen de klager en zijn gezin echter niet in het pand wonen. De klager heeft daarom de koopovereenkomst moeten ontbinden door een beroep te doen op de wettelijke bedenktijd.
Als gevolg van het handelen van beklaagde heeft de klager € 1.690,– aan schade geleden, bestaande uit de kosten voor een energielabel en taxatie van de eigen woning. Deze kosten had de klager niet gemaakt als hij door beklaagde juist en volledig was geïnformeerd over het pand voordat hij een bod op het pand uitbracht.
De klager verzoekt de commissie om aan beklaagde een waarschuwing of berisping als sanctie op te leggen en te bepalen dat beklaagde een bedrag aan schadevergoeding betaalt aan de klager.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat beklaagde zorgvuldig heeft gehandeld en dat de klager tekortgeschoten is in zijn onderzoek plicht. Beklaagde voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
De omschrijving van het pand op website van derde geeft meerdere keren uitdrukkelijk aan dat het om een bedrijfswoning gaat en dat de bedrijven die onder categorie 2 binnen het bestemmingsplan (van de gemeente x) toegestaan zijn zich daar mogen vestigen. Ook staat in de omschrijving dat kandidaat-kopers er verstandig aan doen om financieel advies in te winnen in verband met de haalbaarheid om het object zakelijk aan te kunnen kopen. Het bestemmingsplan is daarnaast voor iedereen toegankelijk te raadplegen bij de gemeente x. Beklaagde benadrukt dat de klager een onderzoek plicht heeft en dat hij dus advies diende te vragen als voor hem niet duidelijk was wat de beperkingen van een bedrijfswoning zijn.
Verder is uitdrukkelijk in artikel 21 van de koopovereenkomst vermeld dat de koper op de hoogte is van de huidige bestemming van het gekochte alsmede omliggende percelen. De bestemmingsplankaart en legenda zijn destijds als bijlagen overgelegd in de getekende koopakte. De klager heeft ook op grond van artikel 22 van de koopovereenkomst middels ondertekening van de koopovereenkomst verklaard dat hij een goed beeld heeft kunnen vormen van de aanwezige opstallen alsmede de percelen en voldoende informatie heeft ontvangen over het gekochte. Daarbij komt dat de klager heeft getekend voor de “as is, where is” clausule in artikel 23 van de koopovereenkomst.
De klager heeft tijdens de bezichtiging van het pand inzage gekregen in de lijst van toegestane bedrijven. Beklaagde betwist dat hij en zijn collega hebben gezegd dat het is toegestaan om in het pand te wonen als particulier. Tijdens de bezichtiging is wel besproken dat de bewoners en de eigenaar zelf geen bedrijfsactiviteiten ontplooien en dus niet voldeden aan de gestelde voorwaarden van de gemeente x.
Beklaagde verzoekt de commissie dan ook om de klacht ongegrond te verklaren en het verzoek van de klager af te wijzen.
Beoordeling van de klacht
Zorgplicht
In geschil tussen partijen is of beklaagde zijn zorgplicht als verkoopmakelaar heeft geschonden. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van dit geschil is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
De klager stelt zich op het standpunt dat beklaagde hem onjuiste en onvolledige informatie heeft gegeven over het pand. Hij voert hiertoe aan dat hij op basis van de door beklaagde gegeven informatie in de veronderstelling was dat hij en zijn gezin als particulieren het pand na aankoop konden bewonen, terwijl dit na het sluiten van koopovereenkomst niet het geval bleek te zijn. Beklaagde betwist dat hij de klager onvoldoende of onjuist heeft geïnformeerd over het pand.
De commissie stelt vast dat beklaagde het pand (hierna: het pand) op een derde website heeft geadverteerd met de volgende omschrijving:
“Op een prachtige hoekkavel, grenzend aan de ijsbaan en nabij natuurreservaat wordt deze onder architectuur gebouwde vrijstaande BEDRIJFSWONING met inpandig appartement en vele extra’s te koop aangeboden. (…)
Het object heeft in het verleden dienstgedaan als woonhuis in combinatie met een bank/bancaire/kantoorfunctie. Let op: Categorie 2 van het bestemmingsplan (gemeente x) is toegestaan op de kavel. Detailhandel is op deze locatie niet toegestaan. (…)
De woning is gelegen aan de buitenrand van een keurige wijk, echter wordt deze locatie aangemerkt als bedrijventerrein. Een KvK inschrijving is daarom hier gewenst. Uw eigen hypotheekadviseur kan u informeren naar de (zakelijke) financieringsmogelijkheden. De combinatie luxe wonen en bedrijfsvoering (kantoor/praktijkruimte) past goed binnen de mogelijkheden.
(…)
Bijzonderheden
– het betreft een BEDRIJFSWONING, conform bestemmingsplan is categorie 2 toegestaan;”
De commissie is van oordeel dat beklaagde de klager met bovenstaande omschrijving voldoende heeft geïnformeerd over het feit dat het pand een bedrijfswoning betreft. In de omschrijving staat immers herhaaldelijk en ondubbelzinnig vermeld dat het pand een bedrijfswoning is waarvoor categorie 2 van het bestemmingsplan is toegestaan op de kavel. Het pand is ook gesitueerd op een bedrijventerrein. De koper wordt daarnaast geadviseerd om zich door een hypotheekadviseur te laten informeren over de zakelijke financieringsmogelijkheden. Indien voor de klager na het lezen van deze omschrijving onduidelijk was of het pand door particulieren kon worden bewoond dan lag het op de weg van de klager om hier verder onderzoek naar te doen voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, door bijvoorbeeld contact op te nemen met de gemeente x of (zoals geadviseerd door beklaagde) een hypotheekadviseur. De klager heeft dit nagelaten, ondanks de onderzoek plicht die op de klager als koper rust. Dit komt dan ook voor risico van de klager. Dit geldt te meer nu de klager met het ondertekenen van de koopovereenkomst akkoord is gegaan met de artikelen 21, 22 en 23 van de koopovereenkomst, waarin – kort gezegd – is vermeld dat de klager genoegzaam is geïnformeerd over het gekochte. Dat in de omschrijving van het pand op derde website staat dat een KvK inschrijving “gewenst” is in plaats van “noodzakelijk” rechtvaardigt niet de conclusie dat de klager op basis van deze informatie erop mocht vertrouwen dat hij en zijn gezin als particulieren in het pand konden wonen. Dit strekt naar het oordeel van de commissie te ver. Daarnaast is de stelling van de klager dat beklaagde tijdens een bezichtiging heeft gezegd dat de klager en zijn gezin als particulieren wel in het pand kunnen wonen niet komen vast te staan. Beklaagde heeft deze stelling gemotiveerd betwist door aan te voeren dat tijdens de bezichtiging (slechts) is gesproken over het feit dat de bewoners en de eigenaar van het pand zelf geen bedrijfsactiviteiten ontplooien en dus niet voldeden aan de gestelde voorwaarden van de gemeente x. De klager heeft deze stelling dan ook onvoldoende onderbouwd en is ook overigens niet gebleken. Naar het oordeel van de commissie heeft beklaagde bij de verkoop van het pand aan de klager dan ook gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar mag worden verwacht.
NVM-erecode
Voor zover de klager heeft betoogd dat beklaagde de NVM-erecode heeft overtreden gaat de commissie hier wegens gebrek aan motivering aan voorbij. Het lag op de weg van de klager om concreet aan te geven welke regel beklaagde heeft overtreden en waarom. Hij heeft dat niet gedaan.
Conclusie
De conclusie uit het voorgaande is dat de beklaagde niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De klacht wordt dan ook ongegrond verklaard en het verzoek om een sanctie op te leggen wordt afgewezen.
Daarnaast zal de commissie de klager niet-ontvankelijk verklaren in zijn verzoek om schadevergoeding toe te kennen, nu op grond van artikel 13 lid 2 van het reglement van de commissie een dergelijk verzoek niet aan het oordeel van de commissie is onderworpen.
Klachtengeld
Nu de klacht van de klager ongegrond wordt verklaard, dient het klachtengeld overeenkomstig het reglement van de commissie voor rekening van de klager te komen. De klager heeft het klachtengeld reeds aan de commissie voldaan, zodat daarover niet meer behoeft te worden beslist.
Beroep
In het kader van het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals bestaat voor partijen de mogelijkheid in beroep te gaan tegen de uitspraak van de commissie conform artikel 21 lid 1.
Partijen dienen binnen twee maanden na verzendingsdatum van de uitspraak het beroepsschrift, met vermelding van de gronden, ter beoordeling van de Beroepscommissie in te dienen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond;
– wijst het verzoek tot het opleggen van een sanctie af;
– verklaart de klager niet-ontvankelijk in zijn verzoek om toekenning van schadevergoeding.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. N. Schaar, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten, mevrouw mr. L. Schots-Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 20 augustus 2024.