Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
578403 / 739248
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht betreft een geschil tussen klager (de koper) en beklaagde (de verkopende makelaar) over de vraag of perceel 1576 deel uitmaakte van een koopovereenkomst, gesloten op 25 februari 2022. Klager beschuldigt de beklaagde van onzorgvuldig handelen, wat zou hebben geleid tot aanzienlijke schade, waaronder proceskosten van € 21.400,-. De verwijten omvatten onder andere een onjuiste meting van het perceel, het niet schriftelijk vastleggen van afspraken, onjuiste verklaringen tijdens een getuigenverhoor, en het opnieuw aanbieden van het betwiste perceel voor € 30.000,-.
De beklaagde verdedigde zich door te stellen dat het perceel 1576 niet deel uitmaakte van de overeenkomst, dat de metingen accuraat waren volgens de kadastrale kaart, en dat er geen tegenstrijdige verklaringen waren gegeven. Bovendien beweerde hij dat klager zelf het idee had om extra te betalen voor perceel 1576.
De commissie oordeelde dat de beklaagde onvoldoende kennis had van de werkelijke omvang van het perceel en niet de nodige informatie had verstrekt, zoals de juiste meetgegevens. Dit leidde tot de conclusie dat de beklaagde in strijd met de zorgplicht had gehandeld, en dat de overeenkomst onduidelijk geformuleerd was. De commissie achtte het handelen van de beklaagde niet in overeenstemming met de beroepsnormen.
Volledige uitspraak:
Onderwerp van de klacht
De klacht vloeit voort uit een geschil tussen partijen over de vraag of naast perceel 1575 ook perceel 1576 onderdeel uitmaakt van een koopovereenkomst die gesloten is op 25 februari 2022. De beklaagde is in deze kwestie opgetreden als verkopend makelaar. De klacht handelt over de vraag of de beklaagde gedurende het verkoopproces jegens klager, de kopende partij, onzorgvuldig en tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar wat hij bij de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. In de kern komt dat op het volgende neer.
Klager is van menig dat de beklaagde onzorgvuldig en tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld waardoor hij grote schade heeft geleden. Dit verwijtbaar handelen bestaat uit:
1. het uitvoeren van een onjuiste meting van het te verkopen perceel.
2. het op geen enkel moment schriftelijk vastleggen van de tussen partijen gemaakte afspraken. Indien de afspraken wel waren vastgelegd, zou zijn vastgelegd dat perceel 1576 ook onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst en zou geen kostbare juridische procedure nodig zijn geweest.
3. het door de beklaagde tijdens het getuigenverhoor tijdens de civiele procedure onjuist en wisselend verklaren omtrent het inmeten van de grond.
4. het trachten klager nogmaals te laten betalen voor de reeds gekochte grond door een deel van de grond, waarover discussie bestond of dit wel of geen onderdeel van de overeenkomst uitmaakte, opnieuw aan te bieden voor een bedrag van € 30.000,-.
De beklaagde heeft in deze niet als een goed makelaar en daarmee onzorgvuldig gehandeld. Klager is van mening dat de beklaagde hierdoor bovendien jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld waardoor hij schade heeft geleden. De schade bestaat uit de gemaakte proceskosten van € 25.000,- minus de kostenvergoeding van de verkopende partij ad € 3.600,- in totaal € 21.400,-.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar wat hij bij de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. Dit komt op het volgende neer.
Ten aanzien van het eerste verwijt laat klager na te verduidelijken wat hij precies bedoelt met ‘het uitvoeren van een onjuiste meting’. De beklaagde gaat ervan uit dat klager bedoelt dat het oppervlak van het perceel zoals omschreven in de koopovereenkomst als 7 are en 30 centiare niet geheel accuraat is. Daarmee gaat klager eraan voorbij dat in de koopovereenkomst expliciet met zo veel woorden is opgenomen dat het om een schatting gaat en dat het perceel nog moet worden nagemeten door het kadaster:
Ten aanzien van het tweede verwijt is het de beklaagde niet duidelijk wat klager bedoelt met het niet
vastleggen van ‘de afspraken’, laat staan waarom dit een tuchtrechtelijk verwijt oplevert. De beklaagde gaat er vanuit dat klager hiermee heeft gedoeld op de afspraak dat perceel 1576 geen onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst. Het was de bedoeling van de verkopende partij om perceel 1576 geen onderdeel te laten uitmaken van de koopovereenkomst. De beklaagde blijft van mening dat dit voor klager voldoende duidelijk was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en dat hij ter zake geen fout heeft gemaakt. Uit de omschrijving van de te verkopen onroerende zaak in de koopovereenkomst volgt immers dat (toen) perceel 543 niet geheel, maar gedeeltelijk zou worden verkocht en met klager is op locatie besproken welk deel van het perceel zou worden verkocht. Er is toen gesproken over het stuk grond met daarop de loods inclusief de westkant waar de hondenhokken stonden, maar over perceel 1576 is destijds helemaal
niet gesproken. Afgesproken is dat nog een grensreconstructie zou plaatsvinden om de daadwerkelijke oppervlakte van perceel 543 na te meten.
In verband met het derde verwijt verweert de beklaagde zich door aan te geven dat hij niet tegenstrijdig heeft verklaard over het inmeten van het perceel. Over het inmeten van het perceel verklaarde de beklaagde dat hij een meting deed aan de hand van de kadastrale kaart (daar komt de schatting van 730 m² immers vandaan) en tijdens het getuigenverhoor verklaarde hij aanvullend dat hij óók aan de hand van een scanner
op locatie heeft gemeten. Hier is geen sprake van tegenstijdigheid, de beklaagde heeft simpelweg gemeten aan de hand van zowel de kaart als aan de hand van scanner. Dat hij niet meer wist wie er bij de meting aanwezig waren, is niet relevant.
Ten aanzien van het vierde verwijt, stelt de beklaagde dat niet hij, maar klager zelf met het idee kwam € 30.000,00 extra te betalen voor perceel 1576. Het was de verkopende partij die hier niet mee in heeft gestemd. Dat volgt duidelijk uit de verklaring van klager, zodat de beklaagde ervan uitgaat dat dit verwijt op een kennelijke vergissing berust.
De beklaagde betreurt het dat klager ontevreden is over zijn rol als verkopend makelaar. De beklaagde realiseert zich evenwel dat zijn werkwijze op een aantal punten voor verbetering vatbaar is en heeft daar lering uit getrokken. Zo had hij beter, zoals de beklaagde ter zitting naar voren heeft gebracht, het kadastrale kaartje aan de stukken bij de koopovereenkomst toe kunnen voegen. Maar dit maakt nog niet dat zijn handelen ook tuchtrechtelijk verwijtbaar is. De beklaagde is van mening dat hij ondanks mogelijke verbeterpunten, binnen de tuchtrechtelijke norm is gebleven. Hij verzoekt de commissie dan ook om de klachten ongegrond te verklaren, en hem geen maatregel op te leggen.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft op grond van de door partijen overgelegde stukken, waaronder de stukken die klager na de uitnodiging voor de mondelinge behandeling nog aan de commissie heeft overgelegd, en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht, het volgende overwogen.
Algemeen
De beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig zijn op de beklaagde de regels van de NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. De commissie stelt voor alle duidelijkheid het volgende voorop. Het tuchtrecht voor beroepsbeoefenaren, zoals in dit geval makelaars, heeft in de eerste plaats tot doel – kort gezegd – in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. In een tuchtrechtprocedure wordt onderzocht of een beroepsbeoefenaar heeft gehandeld in overeenstemming met de door de beroepsgroep gestelde normen. Indien dit niet het geval is kan een maatregel worden opgelegd. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval de beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een maatregel opleggen.
Bij deze beoordeling blijft buiten beschouwing het verzoek van klager om vergoeding van proceskosten. Klager heeft ten aanzien van de kwestie proceskosten als schadepost opgevoerd, nu hij van mening is dat wanneer de beklaagde zijn werk goed zou hebben gedaan hij geen procedure had hoeven voeren en deze kosten dan ook niet had hoeven maken. Deze vordering betreft een civielrechtelijke aangelegenheid. Het tuchtrecht heeft echter niet tot doel de civielrechtelijke aansprakelijkheid van de beroepsbeoefenaar vast te stellen en een klager of klaagster in geval van gegrondbevinding van zijn of haar klacht genoegdoening te verschaffen in de vorm van een schadevergoeding. Bovendien heeft de commissie niet tot taak en is daarom ook niet bevoegd te oordelen en te beslissen over die aansprakelijkheid en een eventueel daaruit voortvloeiende schadevergoeding. Desgewenst kan klager zich voor het verkrijgen van een schadevergoeding wenden tot de burgerlijke rechter. Al hetgeen partijen daarover hebben aangevoerd, zal verder dan ook onbesproken blijven.
De inhoudelijke beoordeling
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting is voor de commissie genoegzaam komen vast te staan dat de beklaagde tijdens het verkoopproces van het betreffende perceel over onvoldoende kennis beschikte ten aanzien van de omvang van het perceel. Dit blijkt onder meer uit het feit dat tijdens de bezichtiging van het perceel door klager, de beklaagde telefonisch contact heeft opgenomen met de verkopende partij teneinde zich van de feitelijke situatie op de hoogte te stellen. De beklaagde gaat bij de verkopende partij te rade wat bij de verkoop aan grond aangeboden wordt. Ten gevolge van onvoldoende beeld van de feitelijke situatie, heeft de beklaagde onvoldoende informatie over het feitelijk te verkopen perceel vastgelegd.
Dat de overeenkomst niet eenduidig geformuleerd is, blijkt ook uit het uitspraak van de Rechtbank van 10 april 2024, ingebracht als productie 3 bij het verweerschrift van de gemachtigde, inzake de door klager aangespannen procedure tegen de verkopende partij. Uit overweging 2.13 van de Rechtbank volgt dat klager uit de gedragingen van de verkopend makelaar, de beklaagde, niet had hoeven af te leiden dat de grensconstructie niet juist was en op grond van de gedragingen over en weer redelijkerwijs mocht verwachten, onder toepassing van de Haviltex-criteria, dat ook perceel 1576 deel uitmaakte van het aanbod van de verkopende partij.
Buiten dat de overeenkomst niet duidelijk geformuleerd was, heeft de beklaagde evenmin de inlichtingen gegeven die hij had kunnen geven. Ter zitting is duidelijk gebleken dat de definitieve inmeting van het perceel onvoldoende, dan wel niet correct was, althans aanpassing behoefde. Hiervan had de klager op zijn minst op de hoogte behoren te worden gesteld. Door klager hierover niet te informeren, heeft de beklaagde in strijd met de erecode gehandeld. Het had op de weg van de beklaagde gelegen om duidelijkheid te verschaffen omtrent de afmetingen van het te verkopen perceel en te informeren over eventueel aanwezige incorrecte meetgegevens. Niet gebleken is dat de beklaagde een en ander heeft gedaan. Aldus heeft de beklaagde gehandeld in strijd met zijn zorgplicht om relevante informatie met betrekking tot het perceel waarvoor de opdracht is ontvangen, kenbaar te maken en op juistheid te onderzoeken en klager daarover te informeren.
De commissie acht het handelen van de beklaagde niet in overeenstemming met de gangbare normen van fatsoen en waarden die het vak kenmerken.
Conclusie
Op grond van de voorgaande overwegingen komt de commissie tot de conclusie dat de klacht van klager gegrond is.
De op te leggen sanctie
Gelet op de aard en ernst van de klacht is de commissie van oordeel dat de betreffende gedraging van de beklaagde een berisping en een boete van € 7.500,– rechtvaardigt. Daarbij heeft de commissie ook laten meewegen dat door de fout van de beklaagde het belang van het vertrouwen in de beroepsorganisatie is geschonden.
Klachtengeld en behandelingskosten
De klacht van klager is gegrond. Daarom zal de beklaagde, overeenkomstig het bepaalde in artikel 14 van het reglement van de commissie, aan klager het klachtengeld dat deze aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van dit geschil, geheel moeten vergoeden. Dit is een bedrag van € 99,99.
Bovendien is de beklaagde op grond van artikel 15 lid 1 van dat reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd
Beslissing
De commissie:
– verklaart de commissie niet bevoegd inzake de gevorderde schadevergoeding;
– verklaart de klacht van klager gegrond;
– legt aan de beklaagde als sanctie een berisping op;
– bepaalt dat de beklaagde een boete van € 7.500,– dient te betalen aan de NVM;
– bepaalt dat de beklaagde aan klager het klachtengeld van € 99,99 dient te betalen;
– bepaalt dat de beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door De
Stichting de Geschillencommissies voor 2025 vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen;
– bepaalt dat de beklaagde de hiervoor genoemde betalingsverplichtingen dient na te komen binnen
veertien dagen na verzending van deze uitspraak;
Aldus beslist op 17 februari 2025 door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer P.C.A. van Ingen en de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris.
