Commissie: Makelaardij
Categorie: Kwaliteit dienstverlening
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
551838/708093
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De Geschillencommissie Makelaardij behandelt een klacht van een consument tegen een makelaar. De consument klaagt dat de makelaar heeft gefaald door eigendomskwesties van een deel van de tuin niet te controleren. De commissie besluit dat de makelaar de helft van de courtage (€ 1.250,00) en € 77,50 klachtengeld moet terugbetalen. Over schadevergoeding wordt geen besluit genomen omdat schade niet is aangetoond.
Volledige uitspraak:
in het geschil tussen
[naam], wonende te [plaats[](hierna te noemen: de consument)
en
(hierna te noemen: de makelaar).
Behandeling van het geschil
Partijen zijn beiden op de zitting verschenen. De makelaar werd bijgestaan door de advocaat mr. Stevens.
Onderwerp van het geschil
Tussen partijen is een opdracht tot aankoopbemiddeling tot stand gekomen op 13 april 2023. Met bemiddeling van de makelaar heeft de consument een woning gekocht (koopsom € 905.000,00). De consument heeft de in rekening gebrachte courtage van totaal € 2.500,00 volledig aan de makelaar voldaan. Op 21 november 2023 heeft de consument bij de makelaar een klacht ingediend.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In zijn eigen woorden luidt de klacht als volgt: “In juni 2023 ons huis gekocht. In dec 2023 hebben we in onze tuin een overkapping laten bouwen. Tijdens de bouw werden wij onverwachts geconfronteerd met het feit dat een klein deel van onze tuin aan de achterburen toebehoort. De achterburen willen nu dat we de grond overnemen of de overkapping afbreken. Hierdoor lijden wij schade. Wij zijn van mening dat de aankoopmakelaar ons hiervan op de hoogte had moeten stellen bij de aankoop van de woning, dit is onderdeel van de taken als aankoopmakelaar.”
De consument verlangt dat de makelaar het probleem oplost. Dat kost ongeveer €6.000,00 maximaal.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Op de argumenten van de ondernemer gaat de commissie hieronder in voor zover deze relevant zijn voor de uitkomst van het geschil.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De makelaar voert het formele verweer dat de consument niet-ontvankelijk is omdat de schade hoger kan zijn dan € 10.000,00. Op de zitting heeft de consument desgevraagd gezegd dat hij niet meer dan € 10.000,00 aan schadevergoeding wil vorderen. Daarmee gaat dit verweer niet op.
Verder voert de makelaar het verweer dat de consument niet aan zijn stelplicht voldoet. Hij legt namelijk niet goed uit op grond waarvan de makelaar gehouden was om uit te zoeken hoe het zit met het stukje grond dat van de buurman is. Daarover wordt overwogen dat de procedure bij de commissie een laagdrempelige procedure is waarin partijen zonder rechtsbijstand kunnen procederen en waarin snel een uitspraak naar billijkheid wordt gedaan. Daarmee verhoudt zich niet dat een makelaar zich kan beroepen op een burgerlijk procesrechtelijk begrip als “stelplicht”. De commissie, en getuige zijn inhoudelijke verweer de makelaar kennelijk ook, begrijpt goed wat aan de makelaar wordt verweten, namelijk dat hij volgens de consument als aankoopmakelaar niet goed heeft opgelet.
De commissie stelt voorop dat op grond van de wet en de opdrachtverlening, waarop de algemene consumentvoorwaarden van de NVM van toepassing zijn, de makelaar de opdracht zorgvuldig en deskundig moet uitvoeren. De makelaar heeft op de zitting toegegeven dat zij het kadastrale kaartje niet heeft bestudeerd. Als zij dit wel zou hebben gedaan dan zou zij hebben gezien dat de feitelijke situatie afwijkt van de situatie op het kadastrale kaartje (gebruik als tuin door de consument versus eigendom van de buurman). Dat zij dit niet heeft gedaan levert een toerekenbare tekortkoming in de nakoming op die maakt dat de consument gerechtigd is de opdracht te ontbinden. De commissie is van oordeel dat deze fout rechtvaardigt dat de makelaar de helft van de courtage aan de consument moet terugbetalen. Daaraan doet niet af dat in de vragenlijst door de verkoper niets werd gezegd over dit stukje grond, evenmin dat de verkoopmakelaar en de vorige eigenaar er niets van afwisten en dat door deze fout de hoogte van de koopsom volgens de makelaar niet zou worden beïnvloed. Het gaat er immers om dat de aankoopmakelaar alle kenbare relevante (rechts)feiten met de consument moet delen zodat hij een weloverwogen beslissing kan nemen.
Wat betreft de gevorderde schadevergoeding ziet de discussie op twee aspecten, te weten het causale verband tussen deze fout van de makelaar en de schade. Ook is het de vraag of er schade is en hoe hoog deze is. Gebleken is dat de consument de verkoper niet aansprakelijk heeft gesteld. Evenmin is er een procedure over de vraag of het stukje grond inmiddels door verjaring eigendom is geworden van de consument door hem aangevangen. De grond is nog niet overgekocht door de consument en evenmin is de consument feitelijk genoodzaakt geworden om de overkapping af te breken. Kortom: in dit stadium kan de commissie nog niet vaststellen of er schade is en of deze aan de fout van de makelaar kan worden toegerekend. Daarom zal de commissie geen schadevergoeding toewijzen.
Daarom wordt als volgt beslist.
Beslissing
De klacht is gegrond.
De makelaar moet de helft van de courtage, te weten € 1.250,00 aan de consument terugbetalen. De betaling dient gedaan te zijn binnen vier weken na het versturen van dit bindend advies.
De makelaar dient overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 77,50 aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is de makelaar aan de commissie behandelingskosten verschuldigd.
Over de schadevergoeding doet de commissie geen uitspraak.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. A.J.J. van Rijen, voorzitter, de heer E.H. Jansen, de heer mr. drs. M.J. Ziepzeerder, leden, op 13 december 2024.
