Commissie: Makelaardij
Categorie: Conformiteit
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
MAK07-0067
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de dienstverlening door de ondernemer.
De consument heeft in mei 2007 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.
Wij bewoonden een woning aan het “adres”, wilden dat verkopen en een andere woning aan het “adres” kopen. Daarbij heeft de ondernemer bemiddeld; er is slechts één bemiddelingscontract opgemaakt. Zowel bij de verkoop van “huisnummer” als bij de aankoop van “huisnummer” heeft de ondernemer nogal wat fouten gemaakt.
Wat de verkoop van “huisnummer” betreft: de gerealiseerde verkoopprijs was op zichzelf goed en de verkoop is snel tot stand gekomen. Maar de foto´s op “naam website” waren te laat en verkeerd, en de ondernemer heeft onvoldoende gedaan om duidelijk te maken in hoeverre de verkoop nu al dan niet definitief rond was, in verband met financiering door de koper en met de bedenktijd ten behoeve van de koper. Wij zijn onvoldoende geïnformeerd over het proces bij en de kosten van de notaris. Al met al hebben wij rondom Hemelvaart zes dagen in spanning gezeten.
Wat de aankoop van “huisnummer” betreft: kort nadat wij dat pand betrokken, bleek de dakkapel te lekken. Dat had de ondernemer moeten zien. De ondernemer heeft over het hoofd gezien dat er een huurketel stond, wat wij zelf hebben moeten regelen. Datzelfde geldt voor het over het hoofd zien dat de erfpacht in de koopakte niet verrekend was. Ook heeft het veel tijd gekost om de kwestie van de schuurtjes duidelijk te krijgen. Verder heeft de ondernemer niet ingezien hoe het zat met de splitsing van de vliering. Verder had de ondernemer de verbouwingskosten veel te hoog ingeschat.
Al met al hebben wij omstreeks € 5.500,– betaald voor ernstig tekort schietende dienstverlening.
Ter zitting heeft de consument verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
Ik meen mij te herinneren dat “huisnummer” voor € 232.000,– is verkocht; hiervoor gold 1,5 % courtage, plus 19 % BTW. “huisnummer” is, naar ik meen, voor € 261.000,– aangekocht; hiervoor gold 0,5 % courtage, plus 19 % BTW. Overigens kan ik mij niet herinneren dat destijds, toen wij de bemiddelingsopdracht gaven, daar reeds op geschreven was dat de courtagebedragen exclusief BTW luidden. Naar ik heb begrepen is het niet toegestaan prijzen exclusief BTW te vermelden. De rekening is door ons betaald.
De consument verlangt dat de courtage wordt verlaagd.
Standpunt van de ondernemer
De ondernemer heeft inhoudelijk slechts aldus in de richting van de commissie gereageerd, dat hij grotendeels heeft volstaan met het integraal overnemen van teksten van over en weer verzonden brieven. De commissie acht dit geen juiste wijze van het voeren van verweer. Een systematische weergave van het eigen standpunt en een weerlegging van het standpunt van de consument ontbreekt daarin.
Uit de brieven van de ondernemer aan de consument valt af te leiden, dat de ondernemer onder meer de volgende verweren voert.
In onze ervaring zijn kapverdiepingen meestal niet mee gesplitst. Dit kon dus alleen maar meevallen.
Er hing geen ketel, maar een kleine geiser van het nutsbedrijf. Deze is tijdens de bezichtiging gezien. De consument is erop gewezen dat hij zelf een aanvraag moest doen.
Voor de schuurtjes gold, dat ter plaatse vaak onduidelijk is welk schuurtje van wie is; de consument gebruikte zelf voorheen ook een schuurtje dat niet van hem was. Wij hebben dit alles netjes uitgezocht. De lekkage van de dakkapel is reeds tijdens de bezichtiging waargenomen.
Tot slot is de bedenktijd die een koper op grond van de wet heeft aan de orde gekomen, alsmede de onzekerheid die bestaat zolang een koper nog een ontbindende voorwaarde kan inroepen. Betere garanties zijn nu eenmaal niet te verkrijgen. Omtrent de erfpachtcanon is vooraf overlegd.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Met betrekking tot de verkoop van “huisnummer” :
Dat een koper een financieringsvoorbehoud bedingt, is eerder regel dan uitzondering. Voorts komt aan de koper op grond van de wet een bedenktijd toe. Dit alles brengt onontkoombaar een bepaalde mate van onzekerheid en daarmee gepaard gaande spanning met zich. Dat is onvermijdelijk en kan niet aan de bemiddelend makelaar worden verweten. Hooguit had in dit geval de ondernemer de consument wat beter kunnen voorlichten. Eventuele fouten met betrekking tot de foto´s zijn van ondergeschikte aard. Het pand is snel en voor een goede prijs verkocht. De overeengekomen courtage had voor 3/4e deel betrekking op de verkoop. Voor zover de ondernemer steken heeft laten vallen, rechtvaardigen deze geen korting op de courtage.
Met betrekking tot de aankoop van “huisnummer” :
De kwestie met de bergingen, die onoverzichtelijk was, is correct door de ondernemer opgelost. Hierin ligt geen tekortkoming besloten. Overigens raakt dit, naar de commissie begrijpt, tevens de verkoop van “huisnummer” . Voor de splitsing van de kapverdieping geldt, dat de ondernemer hierin in enige mate tekort is geschoten. Hij had dit vooraf dienen na te gaan; het verweer dat dit alleen maar mee kon vallen ontsloeg hem niet van de verplichting dit uit te zoeken.
Voor de lekkage geldt, dat de lekkage als zodanig een kwestie is die de verkoper en de consument aan gaat, en niet de ondernemer als bemiddelend makelaar. Wel diende de ondernemer de consument op eventuele kenbare gebreken te wijzen, maar dat is – naar de commissie begrijpt – ook gebeurd. Voor het overige dient de consument, als hij dit belangrijk vindt, zelf voor een bouwkundige rapportage zorg te dragen. Hooguit had de ondernemer, toen de consument met klachten over lekkage kwam, hetzij de consument meer op weg moeten helpen omtrent de vraag hoe de consument verder diende te handelen, hetzij van de aanvang af aan duidelijk moeten maken dat dit hem, de ondernemer, niet aan ging. Voor de gang van zaken met betrekking tot de huurketel is de ondernemer niet verantwoordelijk; hooguit was hij als makelaar ervoor verantwoordelijk dat duidelijk was wat wel, en wat niet in de verkoop was begrepen.
Dat op het bemiddelingscontract later erbij is geschreven: “excl. BTW” is niet aannemelijk geworden.
Resumerend: ofschoon op onderdelen de dienstverlening niet optimaal is geweest, heeft de consument daarvan geen nadeel ondervonden, en gaat het voorts om tekortkomingen van vrij ondergeschikte aard die geen korting van welke aard dan ook rechtvaardigen.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is. Voor zover de courtage nog niet betaald is dient dit alsnog te gebeuren.
Voor zover de courtage nog onder de notaris is gedeponeerd, neemt de commissie aan dat de notaris aan de hand van deze beslissing over zal gaan tot uitkering aan de ondernemer.
Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij op 29 oktober 2007.