Commissie: Makelaardij
Categorie: Kwaliteit dienstverlening
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
623679/942030
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Consument geeft samen met haar echtgenoot de makelaar de opdracht om hun woning te verkopen vanwege hun echtscheiding. De woning wordt verkocht voor € 680.000. De consument klaagt dat de makelaar haar niet heeft meegenomen in het verkoopproces, haar onder druk zette voor bezichtigingen en zich schuldig maakte aan laster. Ze wil haar deel van de courtage terug.
De makelaar betwist de klachten en wijst op de moeizame verstandhouding tussen de verkopers. Hij benadrukt dat hij op grond van een vonnis namens de consument mocht beslissen over biedingen, wat de verstandhouding bemoeilijkte.
De commissie oordeelt dat de makelaar gerechtigd was de consument te vertegenwoordigen en dat de uiteindelijke koopprijs ruim boven de door de rechter bepaalde marge ligt die in zijn vonnis is bepaald. De commissie vindt dat de makelaar voldoende inspanningen heeft geleverd en dat de klachten van de consument ongegrond zijn. Er is geen reden om de courtage te schrappen of te matigen.
Volledige uitspraak:
Behandeling van het geschil
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij bindend advies door de Geschillencommissie Makelaardij (verder te noemen: de commissie) te laten beslechten.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De behandeling heeft plaatsgevonden op 14 maart 2025 te Utrecht.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.
Partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht.
Onderwerp van het geschil
De consument heeft samen met haar echtgenoot de makelaar opdracht gegeven de woning te verkopen. Dat was nodig vanwege de echtscheiding. De consument woonde er nog met de kinderen. De echtgenoot was vertrokken. Omdat de consument en de echtgenoot qua verkoop niet op een lijn zaten is de echtgenoot een procedure bij de rechtbank gestart tegen de consument. Bij vonnis van 28 juni 2024 is de consument veroordeeld om samen met haar echtgenoot opnieuw opdracht te geven aan de makelaar de woning te bemiddelen tot verkoop heeft plaatsgevonden en wel voor een minimale prijs van € 625.000,–. Die opdracht is gegeven en door de bemiddeling van de makelaar is de woning verkocht voor
€ 680.000,–. In het vonnis is ook beslist dat de makelaar gerechtigd was om een bieding namens de consument te aanvaarden. De door de makelaar in rekening gebrachte courtage aan de consument en aan de echtgenoot is totaal € 7.795,– dat door de notaris, belast met het transport van de woning, aan de makelaar is betaald.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer. De consument heeft veel klachten. Op de mondelinge behandeling antwoordde zij dat het haar vooral om drie punten gaat, namelijk dat de makelaar haar niet heeft “meegenomen” in het verkoopproces maar haar echtgenoot wel, dat de makelaar haar onder druk zette om akkoord te gaan met bezichtigingen als het haar en de kinderen niet uitkwam en dat de makelaar zich schuldig heeft gemaakt aan laster. De consument wil haar deel van de betaalde courtage daarom retour ontvangen van de makelaar.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer. De makelaar betwist de versie van de consument. Hij wijst erop dat sprake was van een moeizame verstandhouding tussen de verkopers. Ook dat hij op grond van het vonnis namens de consument mocht beslissen een bod al dan niet te aanvaarden. Dat maakt de verstandhouding met de consument natuurlijk lastig.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen. De consument heeft geen hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de kortgedingrechter. Evenmin is zij een bodemprocedure begonnen tegen haar echtgenoot. Dat betekent dat onherroepelijk vaststaat dat de makelaar gerechtigd was de consument te vertegenwoordigen nadat zij door de rechter verplicht werd met hem een bemiddelingsovereenkomst aan te gaan. Deze “dwangovereenkomst” kleurt de verdere beoordeling. Het maakt immers nogal een verschil of partijen vrijwillig met elkaar samenwerken of dat een van hen door de rechter hiertoe wordt gedwongen. Ook voor een ervaren en professionele makelaar is dit een ongemakkelijke situatie net zoals voor de consument die door de echtscheiding alleen met haar drie dochters in de woning achterbleef en voor hen de dagelijkse zorg had. Bovendien had zij ruzie met haar echtgenoot. Daarbij komt ook nog eens dat de consument in de woning wilde blijven wonen maar dat financieel niet rond kreeg. Al met al een crisissituatie zoals in echtscheidingen helaas vaker voorkomt.
Tegen deze achtergrond overweegt de commissie dat uit het dossier volgt is dat er de nodige communicatieproblemen hebben plaatsgevonden maar tegelijkertijd is duidelijk dat de uiteindelijke koopprijs ruim boven de marge uitkomt die door de rechter in zijn vonnis is bepaald. Dat de koopprijs te laag is stelt de consument wel maar toont zij niet aan waarbij relevant is dat de prijs uiteindelijk door een inschrijving is bepaald zodat de commissie ervan uitgaat dat dit de geldende marktprijs is. Door de makelaar is een zeer uitvoerig overzicht gegeven van contactmomenten en werkzaamheden die hij in dit dossier heeft verricht en dat zijn er niet weinig. Gecombineerd met de courante koopprijs gaat het verwijt van de consument dat de makelaar haar onvoldoende in het verkoopproces heeft meegenomen niet op.
Weer rekening houdende met de achtergrond in deze zaak kan de commissie zich voorstellen dat het voor de consument lastig was dat op voor haar ongelegen tijdstippen bezichtigingen werden gepland. Ook dat de indruk ontstond dat de makelaar wel met de echtgenoot overlegde maar niet met haar. Echter, de rechter, naar wiens oordeel de commissie zich moet richten, zal niet zonder reden de makelaar gemachtigd hebben namens haar biedingen te accepteren zodat de commissie ervan uit moet gaan dat een deel van deze problematiek ook door de consument zelf zal zijn veroorzaakt. Niet kan worden uitgesloten dat de consument de makelaar zag als de boodschapper van slecht nieuws, al zijn acties als een bespoediging van haar gedwongen vertrek uit de woning, en dat dit haar perceptie over de gang van zaken heeft beïnvloed.
Tot slot overweegt de commissie dat niet is komen vast te staan dat de makelaar de consument heeft beledigd. Er zijn opmerkingen gemaakt over de staat van het huis waarin de consument nog steeds woonde maar dat is geen belediging laat staan laster.
De conclusie luidt dat er geen reden is om de declaratie van de makelaar te schrappen of te matigen.
Daarom wordt als volgt beslist.
Beslissing
De klacht is ongegrond.
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. A.J.J. van Rijen, voorzitter, de heer J.B. Boerman, de heer mr. drs. M.J. Ziepzeerder, leden, op 14 maart 2025.
