Opdrachtgever niet eens met courtage voor bemiddeling makelaar bij verhuur woning

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij Zakelijk    Categorie: Courtage / Kwaliteit dienstverlening    Jaartal: 2020
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 30283/37933

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

De opdrachtgever klaagt over de in rekening gebrachte courtage. De opdrachtgever heeft bij de makelaar een bedrijfshal met woning te koop gezet. Deze zou verkocht worden en ‘schoon’ worden opgeleverd, maar er was vervuiling in de grond aanwezig. De koper heeft vervolgens de overeenkomst eenzijdig ontbonden. De opdrachtgever heeft toen zelf voor huurders gezorgd en is het daarom niet eens met de factuur voor bemiddeling door de makelaar. De makelaar geeft aan dat de verwijten van de opdrachtgever onjuist zijn. De makelaar verzoekt de commissie vast te stellen dat de opdrachtgever de courtage moet betalen. De commissie geeft aan dat de makelaar voor de opdrachtgever aan de slag is gegaan met het bemiddelen bij verkoop/verhuur. Uiteindelijk zijn er overeenkomsten van verhuur tot stand gekomen, waardoor de ondernemer op grond van de opdrachtovereenkomst courtage verschuldigd is. Hierbij wordt niet gekeken of de huurder door de makelaar of de opdrachtgever is geworven. Het feit dat de verkoop van de woning in eerste instantie niet is doorgegaan, maakt dit niet anders aangezien de opdrachtgever niet de gewenste verklaring over de grond kon aantonen. De klacht is ongegrond.

Volledige uitspraak

Onderwerp van het geschil
De opdrachtgever heeft de klacht voorgelegd aan de makelaar.

Het geschil betreft de financiële afwikkeling van een tussen partijen tot stand gekomen opdracht tot dienstverlening bij verkoop of verhuur van onroerend goed van de opdrachtgever. De opdrachtgever heeft de hem in rekening gebrachte courtage van € 7.586,70 niet betaald en bij de commissie gedeponeerd.

Standpunt van de opdrachtgever
Voor het standpunt van de opdrachtgever verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Bij deze makelaar heb ik medio 2018 een bedrijfshal met woning te koop gezet. Eind 2018 zou een deel daarvan verkocht zijn en is er door de makelaar een voorlopig koopcontract opgesteld waarin wordt beschreven dat het object ‘schoon’ wordt opgeleverd. Aangezien er een vervuiling in de grond aanwezig is welke functioneel is gesaneerd, en waar rapportage over was, heeft koper op het laatst de overdracht uitgesteld en medio 2019 zelfs eenzijdig ontbonden. Zelf zou ik als makelaar naar eventuele ‘schonegrond verklaring’ o.i.d. bij mij hebben geïnformeerd wat niet is gebeurd. Hij heeft het voorlopige koopcontract opgesteld zonder mij daarnaar te vragen en ik, als leek heb daar geen kijk op. Ik had zelfs de aspirant-koper gewezen op de functionele sanering echter had hij mij verkeerd begrepen. Hieruit wil ik opmerken te goeder trouw te hebben gehandeld voor mijn deel. Echter, door deze door de makelaar gemaakte fout heb ik huurinkomsten van ruim € 9.000,– misgelopen. Daarbij was het object na ruim 1 jaar nog niet verkocht en ben ik op zoek gegaan naar geïnteresseerde huurders welke ik heb gevonden. Hiervoor heeft de makelaar slechts 1 huurcontract opgesteld. Mijn eigen inspanningen hebben voor de verhuur van het object gezorgd. Nu krijg ik een factuur voor het volledige bedrag voor ‘de bemiddeling’ bij de verhuur. Dit vind ik onterecht zeker als ik kijk naar de huurderving tijdens de verkoopperiode.

Per mail heb ik inmiddels bezwaar aangetekend, zelfs een voorstel gedaan. De makelaar is het met mij oneens en dat heeft hij per mail laten weten.

Overigens lijkt het mij dat een makelaar ambtshalve verzekerd is tegen zaken als deze waarbij ik een schade van ruim € 9.000,– heb.

Mijn voorstel trek ik in, aangezien ik de commissie zich hierover laat uitspreken. Thans wens ik schadevergoeding van de door mij geleden schade.

Aanvullend merk ik nog op dat indien de makelaar in het verweer zou zeggen dat mij diverse keren om een rapportage van de toestand van de bodem/grond van de te verkopen percelen is gevraagd, wat niet gebeurd is, ik het nog ernstig verwijtbaar vind dat hij dit als beëdigd makelaar niet heeft opgemerkt bij de ontvangst van de kadastrale gegevens van de percelen. Zijn betoog richting aspirant-koper is namelijk dat hij dit ‘zelf had kunnen zien op de bijlage plattegrond van het kadaster waar een aantekening staat’ en welk document de makelaar zelf aan het koopcontract had toegevoegd.
Dit had hij mijns inziens zelf dan ook dienen te zien en dan niet in het koopcontract benoemen dat het geheel schoon zou worden opgeleverd. Sterker nog, ik zou zonder die rapportage over de staat van de bodem, het koopcontract niet eens hebben opgesteld. Hieruit blijkt dat de makelaar een ernstige verwijtbare fout heeft gemaakt.

Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Anders dan de opdrachtgever stelt is er wel degelijk een getekend opdrachtformulier tussen hem en ons kantoor. Hieruit valt op te maken dat ons kantoor wel degelijk afspraken omtrent verhuurbemiddeling heeft gemaakt en vastgelegd. Wij hebben conform deze afspraken gehandeld en derhalve deze huurtransacties gefactureerd.

De opdrachtgever is niet eerlijk in zijn voorstelling van zaken. Niet wij, maar hij is als verkoper verantwoordelijk voor verstrekking van de juiste informatie omtrent gebreken, zowel naar ons als naar kopers. Bij navraag onzerzijds heeft hij telkens verklaard dat de betreffende locatie schoon en gesaneerd was, echter de procedure hieromtrent nog worden afgerond, zodat de melding in het kadaster kon vervallen. Hij zou er gelijktijdig met de verkoop mee aan de slag gaan. Gedurende de verkoop heeft verkoper hier verder niets op uitgedaan en accepteerde dat het toenmalig saneringsbedrijf en/of milieu inspecteur ‘nog niet had teruggebeld’.

Ook ten aanzien van de aspirant-koper is hij vaag gebleven. Uiteindelijk is het tot een overeenstemming gekomen en is er een koopakte gemaakt en ondertekend. Zoals elke stap in het verkoopproces werd dat telkens uitvoerig besproken.

Toen het transport naderde en de notaris vroeg om de juiste verklaringen aangaande sanering en bleek dat de levering gehinderd zou worden, is de opdrachtgever actie gaan ondernemen. De koper heeft toen aangeboden de koopakte te ontbinden. De opdrachtgever koos er echter voor om hem aan de overeenkomst te houden. Pas toen omstreeks oktober 2019 bleek dat opdrachtgever de situatie nog niet nader kon duiden en er een goed huuralternatief was heeft opdrachtgever de ruimte gegeven om van elkaar afscheid te nemen, Wij hebben er toen zelfs voor gezorgd dat de koper alle gemaakte kosten van de notaris voor zijn rekening nam. Dus niet wij of de koper, maar opdrachtgever is degene die nalatig is geweest. Het is ons een raadsel waarop opdrachtgever zijn claim van € 9.000,– baseert, daar gedurende onze betrokkenheid de panden verhuurd zijn geweest, waarvoor wij de meest recente huurcontracten hebben aangeleverd. Wij verzoeken de commissie vast te stellen dat opdrachtgever zo snel mogelijk zijn courtage zal voldoen.

Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.

In oktober 2018 heeft de opdrachtgever de makelaar opdracht gegeven om onroerend goed voor hem te verkopen of te verhuren, Daarbij is een courtage afgesproken die berekend zou worden over de gemiddelde jaarhuur. Aanvankelijk is getracht een deel van het onroerend goed te verkopen. Een voorlopige koopakte werd opgemaakt. In het kader van het transport heeft de notaris de koper gewezen op een aantekening in het kadastrale uittreksel, die er op wees dat er mogelijk sprake was van verontreinigde grond. Dit heeft er uiteindelijk toe geleid dat de koper de koop heeft ontbonden. Vervolgens zijn de panden verhuurd. Daarvoor heeft de makelaar een courtage berekend over de gemiddelde jaarhuur van € 7.586,70 en dat bedrag aan opdrachtgever in rekening gebracht. De opdrachtgever is het daar niet mee eens om twee redenen:
a) De makelaar had in de voorlopige koopovereenkomst niet mogen opnemen dat de verkoper niet bekend was met de aanwezige verontreiniging, gelet op de aantekening uit het kadastrale uittreksel, die nota bene door de makelaar aan de voorlopige koopovereenkomst was gehecht; de makelaar had hiernaar onderzoek moeten doen. Door deze ernstige fout van de makelaar stelt de opdrachtgever € 9.000,– schade geleden te hebben wegens gederfde huur;
b) De opdrachtgevers heeft de huurders zelf geworven.

De commissie stelt vast dat een opdracht is gegeven om te bemiddelen bij verkoop respectievelijk verhuur.
De makelaar is daarmee voor de opdrachtgever aan de slag gegaan en uiteindelijk zijn er overeenkomsten van verhuur tot stand gekomen. Blijkens de opdracht is de opdrachtgever dan courtage verschuldigd, waarbij het er niet toe doet of de betreffende huurder door de makelaar of de opdrachtgever is geworven. De opdrachtgever is daarom de courtage verschuldigd. Dat zou anders zijn indien sprake zou zijn van omstandigheden die met zich zouden brengen dat de makelaar in redelijkheid op die contractuele afspraak geen beroep zou kunnen doen. Om die reden moet worden gekeken naar het verwijt dat de opdrachtgever maakt aan de makelaar over het opstellen van het concept-voorlopige koopcontract.

De commissie merkt ten eerste op dat de opdrachtgever dit concept gezien zijn ondertekening daarvan heeft goedgekeurd. Met de opdrachtgever is de commissie van oordeel dat de makelaar de situatie op het kadastraal uittreksel eerder had moeten opmerken, waardoor de het proces voor het verkrijgen van de gewenste verklaringen eerder in gang gezet had kunnen worden. Aan de andere kant heeft de opdrachtgever de verkopend makelaar hierover ook niet volledig geïnformeerd.

Wat hier verder van zij, de reden waarom de verkoop niet door is gegaan is gelegen in het feit dat de opdrachtgever als verkopende partij niet over de gewenste verklaringen omtrent de betreffende grond beschikte. Dit feit kan de makelaar niet worden aangerekend en komt geheel voor rekening van de opdrachtgever. De opdrachtgever is dus gehouden de hem in rekening gebrachte courtage te voldoen en voor de verzochte schadevergoeding is geen plaats, nog daargelaten dat het opgevoerde schadebedrag niet of onvoldoende is onderbouwd.

Op grond hiervan kan geen sprake zijn van het toekennen van schadevergoeding.

Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
Het door de opdrachtgever/ondernemer verlangde wordt afgewezen.

Met inachtneming van het bovenstaande wordt het depotbedrag als volgt verrekend.
Het depotbedrag van €7.586,70 wordt uitbetaald aan de makelaar.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij zakelijk, bestaande uit de heer mr. D. van den Brink, voorzitter, mevrouw J.P.J. de Kleermaeker, de heer mr. C.J.J. Havermans, leden, op 28 oktober 2020.