Overbruggingsverhuur. Voornemen om woning (tijdelijk) te verhuren is in dit geval geen reden om intrekkingsnota aan makelaar te betalen.

  • Home >>
  • Makelaardij >>
De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij    Categorie: Opdracht    Jaartal: 2014
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 76681

De uitspraak:

Onderwerp van het geschil

Het geschil ziet op de tussen partijen op 9 februari 2012 tot stand gekomen 0pdracht tot bemiddeling bij verkoop van de aan consument toebehorende woning. In artikel 4 is onder andere vermeld dat bij verhuur de verkoop beëindigd zal worden en dat dan de consument aan de ondernemer een bedrag van € 750,– verschuldigd wordt.   De ondernemer heeft op 19 april 2013 de opdracht teruggegeven per e-mail, gericht aan de consument: “Zoals samen besproken zullen wij ivm het aanmelden voor verhuur bij derden de opdracht intrekken en jullie een intrekkingsnota sturen.”   De ondernemer heeft aan de consument een courtagenota d.d. 9 april 2013 toegezonden voor een totaal bedrag van € 296,45. Het betreft een bedrag van € 175,– wegens Open Huis en € 70,– wegens “Tophuis Funda” plus de BTW. Op 25 april 2013 heeft de ondernemer een nota aan de consument gezonden voor € 750,– aan intrekkingskosten plus de BTW (totaal € 907,50). Deze nota’s zijn door de consument niet betaald.   De consument heeft een bedrag van € 1.203,95 bij de commissie gedeponeerd.   De consument heeft op 26 april 2013 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.   Standpunt van de consument   Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.   “De slechte en zeer summiere houding ten opzichte van informatie verstrekking jegens ons geen antwoord op e-mails, geen informatieverschaffing, meerdere malen na jullie belofte ons hierover te contacten, geen e-mail zoals beloofd ook na ons laatste gesprek   De onterechte verwijdering van onze advertentie van Funda. De verwijdering van onze Tophuis advertentie nog voor deze verlopen is. De afwachtende houding die jullie ook na de laatste Open huis hebben ingenomen. Het gebrek aan vertrouwen dat [de ondernemer] laat blijken aan ons. De belofte van 14 maanden geleden dat de reële verkoopprijs tussen de € 240.000,– en € 250.000,– uit zou komen, werd bij ons laatste gesprek door u opeens omschreven met; “Je mag blij zijn als je rond de € 210.000,– uitkomt” Doet ons ook sterk denken aan een belofte die gemaakt is om de opdracht binnen te krijgen en er nu zo snel mogelijk alsnog vanaf te komen. (De daadwerkelijke daling in huisprijzen van dit type is volgens kadaster en NVM rond de 5% en niet zoals u stelt richting de 12,5%)”   De consument is bereid aan de ondernemer de kosten voor het Open Huis, inclusief de advertentie, te betalen.   Standpunt van de ondernemer   Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.   “[De consument] heeft mij in een persoonlijk gesprek op onze vestiging medegedeeld eigenlijk niet meer te willen verkopen omdat na het inschakelen van een verhuurbedrijf bleek dat er een zeer winstgevende huur te realiseren is op bovenstaand adres. Tevens gaf [de consument] aan zelf met de aanvraag voor een leegstandswet vergunning bezig te zijn zodat de toekomstige huurrechten beperkt zouden zijn. De laatste NVM landelijke open huis route zou volgens [de consument] getuigen van extra inspanningsmoeite om de vergunning te krijgen.   Ik heb aan [de consument] mijn verbazing uitgesproken en aan gegeven daar niet aan te willen meewerken en conform de opdracht tot dienstverlening art 4 de opdracht te zullen intrekken. (..)”   Beoordeling van het geschil   De commissie heeft het volgende overwogen.   De consument heeft ter zitting uitgelegd dat hij op 3 april 2013 met de ondernemer een overleg heeft gevoerd, zulks naar aanleiding van zijn e-mail d.d. 30 maart 2013 waarin de consument er melding van maakt dat de woning ingevolge toestemming van de hypotheekbank verhuurd mag worden in het kader van overbruggingsverhuur, zulks op grond van de Leegstandswet. Bij gelegenheid van deze bespreking heeft de consument aan de ondernemer uitgelegd dat hij de opdracht wilde handhaven, de ondernemer wilde inschakelen voor het zoeken naar een huurder en bovendien het beheer van de woning aan hem wilde overlaten. De ondernemer deelde mede hiertoe niet bereid te zijn en de opdracht te zullen intrekken op grond van artikel 4. De ondernemer, die niet op de zitting is verschenen, heeft dit relaas aldus niet weersproken.   De NVM Consument Voorwaarden, opgesteld in overleg tussen de NVM en de consumentenbond, bepalen in artikel 6 lid 4 dat de ondernemer de opdracht enkel mag teruggeven in geval van gewichtige redenen (“een ernstige verstoring van de relatie tussen de makelaar en de cliënt”). Artikel 4 van de opdracht gaat verder dan deze regel. De commissie overweegt dat (zie ook artikel 6:2 BW) partijen bij een overeenkomst zich dienen te laten leiden door de redelijkheid en billijkheid.   Overwogen wordt dat sprake is van een opdracht die al ruim een jaar loopt. Ondanks de inspanningen van de ondernemer is de woning nog niet verkocht. Dat heeft te maken met de situatie op de woningmarkt nu van andere oorzaken niet is gebleken. Die situatie brengt met zich dat steeds meer consumenten hun toevlucht nemen tot (tijdelijke) verhuur, al dan niet op basis van een vergunning krachtens de Leegstandswet. Dat brengt met zich dat niet in het algemeen gezegd kan worden dat het aan de ondernemer gepresenteerde voornemen tot het verhuur direct een gewichtige reden oplevert. Immers, ook in geval van tijdelijke verhuur hangende het verkoopproces kan niet zonder meer worden gezegd dat verkoop onmogelijk is.   In de opdracht is aan de ondernemer het recht gegeven de opdracht terug te geven in geval van verhuur en dan een intrekkingscourtage van € 750,– in rekening te brengen. Gelet op de uitgangspunten van de NVM Consumentvoorwaarden en artikel 6:2 BW, afgezet tegen de achtergrond van de moeilijke woningmarkt, acht de commissie het onredelijk dat in dit geval de consument deze intrekkingscourtage verschuldigd zou zijn. Immers, de consument heeft zijn voornemen ter kennis gebracht aan de ondernemer en een voorstel gedaan om de samenwerking voort te zetten. Niet gezegd kan worden dat dit een ernstige verstoring van de relatie vormt. Daarbij wordt voorts in aanmerking genomen dat bij onverkoopbare woningen ook kan worden besloten tot een schorsing van de verkoopbemiddeling en tussentijdse afrekening van kosten in plaats van het ultimum remedium  van het direct beëindigen van de opdracht.   Een en ander zou anders kunnen zijn indien in de opdracht tot uitdrukking zou zijn gebracht, of uit handelingen voorafgaande aan de opdracht blijkt, dat de ondernemer aan de consument expliciet zou hebben uitgelegd dat in geval van verhuur de opdracht zou worden teruggegeven, zulks in afwijking van het uitgangspunt van de NVM Consumentvoorwaarden die mede in het belang van de consument van toepassing zijn verklaard op de opdracht. Daarvan is niet gebleken.   Dit betekent dat de klacht van de consument gegrond is.   Beslissing   De consument dient de kosten voor het Open Huis, inclusief de advertentiekosten, ad € 296,45 aan de ondernemer te betalen. Daarnaast is de consument niets meer aan de ondernemer verschuldigd.   Met in achtneming van het bovenstaande wordt het depotbedrag als volgt verrekend. Aan de consument dient te worden uitbetaald € 907,50. Aan de ondernemer dient te worden uitbetaald € 296,45.   Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 76,26 aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.   Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie als bijdrage in de behandelingskosten van het geschil een bedrag verschuldigd van € 350,–.   Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, op 4 juli 2013.