Commissie: Tuchtcommissie VastgoedPRO en Keurmerk Vakkundig Gekeurd
Categorie: (On)zorgvuldigheid
Jaartal: 2021
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
32638/26863
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
De klager beklaagt zich over het optreden van de beklaagde als makelaar van de verkoper van een verhuurde woning. De beklaagde weerspreekt beide klachten, maar de commissie verklaart ze beide gegrond. De eerste klacht omdat de makelaar heeft geprobeerd de klager te bewegen tot ontbinding van de koopovereenkomst, omdat de verkoper kennelijk niet op de hoogte was van het beding dat de waarborgsom van de huurder zou overgaan op de klager. Ten aanzien van de tweede klacht is de commissie van oordeel dat de beklaagde heeft geprobeerd om zich te verrijken ten koste van de verkoper door voor zichzelf een contante vergoeding van € 1.500,– te bedingen als (extra) courtage van de koper. Omdat dit laatste het vertrouwen in de stand van makelaars/taxateurs in ernstige mate kan ondermijnen, legt de commissie de beklaagde een boete op van € 1.500,– en een voorwaardelijke beëindiging van de faciliteitenovereenkomst tussen Vastgoed Service Center B.V. en de onderneming van de beklaagde.
Volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil vloeit voort uit de verkoop van een appartement, bij welke transactie klager optrad als koper en beklaagde is opgetreden als vertegenwoordiger van de verkoper. Klager heeft zijn klacht op 19 maart 2020 voorgelegd aan de brancheorganisatie.
Standpunt van de klager
Het standpunt van klager luidt in hoofdzaak en voor zover relevant als volgt.
De beoogde verkoop betrof een appartement dat was verhuurd. De verkoper had van de huurder een waarborgsom ontvangen van € 1.850,–. Over de verkoop is overeenstemming bereikt en de koopovereenkomst is op 13 maart 2020 door en/of namens partijen ondertekend. In de koopovereenkomst was onder meer bij artikel 23 (‘Nadere afspraken’) opgenomen dat de door de huurder betaalde waarborgsom zou overgaan naar de koper, zijnde klager. Kennelijk heeft de makelaar dit niet gecommuniceerd naar zijn opdrachtgeven, want vervolgens is de makelaar zich ten onrechte (want in strijd met de inhoud van de getekende koopovereenkomst) op het standpunt gaan stellen dat de waarborgsom bij overdracht van het appartement niet verrekend zou worden met de koopsom.
Nadat klager kennis had gekregen van het aanbod van het appartement, heeft hij een bod uitgebracht dat € 1.000,– boven de vraagprijs uitging. De beklaagde heeft vervolgens klager laten weten dat de koop tot stand kon komen voor de vraagprijs, te betalen bij overdracht, vermeerderd met een bedrag van € 1.500,–, bij de ondertekening van de koopovereenkomst contant in een envelop te voldoen. Toen klager deze envelop op 13 maart 2020 bij de ondertekening van de koopovereenkomst niet bij zich had en aangaf dat hij in de veronderstelling was dat de envelop zou moeten worden overhandigd bij de overdracht van de woning bij de notaris, heeft beklaagde aangegeven dat een contante betaling bij de notaris niet mogelijk was en heeft hij verzocht het bedrag over te maken op een bankrekening die, naar klager achteraf is gebleken, een privé-bankrekening van de beklaagde betrof. Voorts is klager uit contact met de verkoper gebleken dat deze niet op de hoogte was van de door de makelaar voorgestelde afwikkeling: de verkoper was niet bekend met de wens om bij de overdracht van het appartement een contant bedrag in een envelop te overhandigen.
De klager verlangt dat de commissie zich hierover uitlaat en dat de door hem gemaakte kosten worden vergoed.
Standpunt van de makelaar
Het standpunt van de makelaar luidt in hoofdzaak als volgt.
De makelaar wijst erop dat klager volgens de geldende procedure eerst moet proberen om er met hem uit te komen. Dat heeft klager niet gedaan. De makelaar was niet op de hoogte van de klacht. Klager gaat aan het feit voorbij dat hij, voordat hij bij de Tuchtcommissie kwam, eerst contact met de makelaar had moeten opnemen. De klacht zou eigenlijk binnen een maand van het oorspronkelijk gebeuren moeten zijn ingediend bij de makelaar.
De makelaar herkent zich voorts niet in het verhaal van de klager. Er is een dispuut ontstaan omtrent de borgsom. Nadat de koopakte was ondertekend, heeft de makelaar klager de kans gegeven om te ontbinden als hij het er niet mee eens was dat de borgsom niet in de koopsom was inbegrepen. Hij heeft er juist voor gekozen om niet te ontbinden en wel de borgsom in de koopsom op te nemen. Hierdoor krijgt de verkoper ineens € 1.850,– minder.
De makelaar betwist dat hij een afspraak heeft gemaakt over een bedrag van € 1.500,– dat klager buiten de koopsom contant in een envelop zou moeten betalen. De telefoongesprekken waar klager aan refereert gingen alleen over de borgsom. Er is nooit over een envelop gesproken. Nadat de koopakte was ondertekend, heeft beklaagde klager de kans gegeven om de overeenkomst te ontbinden als hij het er niet mee eens was dat de borgsom bij de verkoper zou blijven. Nu de klager ervoor heeft gekozen niet te ontbinden, kreeg de verkoper € 1.850,– minder zoals hiervoor opgemerkt. Dat heeft de makelaar opgelost door dat bedrag in mindering te brengen op zijn courtage.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Volgens artikel 4, leden 1-3 van het Reglement Tuchtcommissie Makelaardij moet klager, voordat hij zich tot de commissie wendt, binnen een redelijke termijn vanaf het moment dat hij kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten van de makelaar, zijn ongenoegen daarover schriftelijk aan de makelaar mededelen. Die stuurt uiterlijk binnen één maand na ontvangst van de klacht schriftelijk een reactie aan de klager. Indien de makelaar niet tijdig heeft gereageerd of indien zijn reactie niet tot een door de klager aanvaarde oplossing heeft geleid, dient de klager zijn klacht vervolgens voor te leggen aan de vereniging.
De commissie stelt vast dat klager op 16 maart 2020, in reactie op het gewijzigde standpunt van de makelaar inzake de waarborgsom, per e-mail aan de makelaar heeft laten weten dat hij ervan uitging dat de overdracht zou plaatsvinden op basis van hetgeen in de koopovereenkomst van 13 maart 2020 was opgenomen. Dat hield dus in dat de waarborgsom zou worden verrekend met de koopsom en, voorts, dat naast de koopsom geen andere bedragen verschuldigd zouden zijn. Andere bedragen dan de koopsom stonden immers niet vermeld in de koopovereenkomst. Daarmee heeft klager voldaan aan de voorwaarde om zijn ongenoegen tijdig te melden bij de makelaar. Die heeft in elk geval niet op een bevredigende wijze gereageerd, waarna klager op 19 maart 2020 contact heeft opgenomen met de brancheorganisatie over zijn voornemen een melding te doen van niet-integer handelen. Uiteindelijk heeft de brancheorganisatie klager verwezen naar de commissie. Onder deze omstandigheden is naar het oordeel van de commissie afdoende voldaan aan de voorwaarden voor ontvankelijkheid van de klacht, zoals opgenomen in artikel 4 van het Reglement Tuchtcommissie Makelaardij.
De commissie stelt vast dat de makelaar niet weerspreekt dat op 13 maart 2020 een koopovereenkomst is ondertekend waarin als bijzonder beding in artikel 23 was opgenomen dat de waarborgsom die de huurder van het verkochte appartement had betaald aan de verkoper, door de verkoper zou worden overgedragen aan de koper, eventueel door verrekening met de koopsom. Voorts blijkt uit de overgelegde correspondentie dat de makelaar vervolgens heeft getracht klager te bewegen tot ontbinding van de koopovereenkomst, omdat de verkoper kennelijk niet op de hoogte was van dit beding en niet wilde instemmen met een verrekening van de waarborgsom met de koopsom. Dat klager op dit punt in zijn recht stond en de makelaar op dit punt kennelijk onvoldoende heeft gecommuniceerd met zijn opdrachtgeven, blijkt ook wel uit de omstandigheid dat de makelaar uiteindelijk heeft besloten het bedrag van de waarborgsom in mindering te brengen op zijn courtage. Klager is uiteindelijk door dit handelen niet geschaad. Maar de poging om klager te bewegen tot ontbinding van de koopovereenkomst is een handeling waardoor het vertrouwen in de stand van makelaars wordt geschaad en in zoverre is de commissie van oordeel dat de klacht gegrond is.
De commissie stelt voorts vast dat de makelaar de door klager geschetste gang van zaken rondom het bedingen van een contant bedrag, op geen enkele wijze betwist. Daaruit volgt dat op 9 maart 2020 is onderhandeld over de tussen klager en verkoper overeen te komen prijs voor het appartement. De vraagprijs was € 152.000,– en klager heeft € 153.000,– geboden. De reactie van de makelaar was dat de verkoper akkoord zou gaan met een bedrag van € 153.500,–, waarvan € 1.500,– contant en te voldoen bij ondertekening van de koopovereenkomst. Dat dit zo is besproken, is door de klager gesteld en middels een verklaring van zijn partner bevestigd. Uit de door klager overgelegde screenshots van het berichtenverkeer in een app groep blijkt dat verkoper niet op hoogte was van de afspraak over een contant bedrag in een envelop. De makelaar heeft gesteld dat hij verweer moet voeren tegen een verzonnen feit en dat geen sprake is geweest van onethisch handelen, maar is niet inhoudelijk ingegaan op hetgeen de klager heeft gesteld. Zo heeft hij geen (afdoende) verklaring gegeven voor het zich bij de stukken bevindende handgeschreven briefje met daarop een bankrekeningnummer van een particuliere rekening waarover hij privé kon beschikken en de vermelding “ovv Keuken vm66”.
De commissie acht het dan ook op basis van de gestelde en niet door de beklaagde betwiste feiten aannemelijk dat het bedrag van € 1.500,– in contanten niet voor verkoper bedoeld was, maar voor beklaagde zelf. Dit wordt versterkt door het gegeven dat de beklaagde zijn privé-rekeningnummer heeft opgeven aan klager. Dit voert de commissie tot de conclusie dat beklaagde heeft geprobeerd om zich te verrijken ten koste van de verkoper door voor zichzelf een contante vergoeding van € 1.500,– te bedingen als (extra) courtage van de koper. Dat is in strijd met het bepaalde in artikel 2 van de Erecode, die uitsluit dat een makelaar voor twee partijen optreedt en dus van twee partijen courtage kan verlangen. Voorts volgt daaruit dat de makelaar opzettelijk een onjuiste mededeling heeft gedaan aan de koper ten aanzien van de door de verkoper verlangde vraagprijs en aldus een eigen belang heeft gecreëerd naast het belang van zijn opdrachtgever. Dat levert naar het oordeel van de commissie een ernstige mate een schending op van het bepaalde in artikel 2 van de Erecode (een verbod op belangenverstrengeling) en artikel 6 van de Erecode, welk artikel voorschrijft dat een lid van de brancheorganisatie de door hem/haar aanvaarde opdrachten zorgvuldig en naar beste weten en kunnen uitvoert. Daarbij dient een makelaar zich te onthouden van het verstrekken van onjuiste informatie aan potentiële kopers met het kennelijk doel om zichzelf te verrijken. Dat het tot betaling van het bedongen bedrag niet is gekomen, doet aan dit oordeel verder niet af. Ook dit onderdeel van de klacht is gegrond.
De commissie is van oordeel dat met name het tweede onderdeel van de klacht het vertrouwen in de stand van makelaars/taxateurs in ernstige mate kan ondermijnen. De commissie is, mede ook gelet op het financieel oogmerk van het handelen, van oordeel dat niet kan worden volstaan met een waarschuwing of berisping. De commissie zal aan beklaagde een aan de brancheorganisatie te betalen boete opleggen van € 1.500,–. Daarnaast is de commissie van oordeel dat nu, de goede naam van de makelaardij en de brancheorganisatie in het bijzonder wordt aangetast door dit handelen, er aanleiding is om de beklaagde voorwaardelijk, voor het geval in de toekomst mocht blijken dat beklaagde opnieuw probeert om bij het tot stand brengen van een overeenkomst van meer of andere partijen dan de opdrachtgever een vergoeding te bedingen ten bate van zichzelf of zijn onderneming, te veroordelen tot beëindiging van de faciliteitenovereenkomst tussen Vastgoed Service Center B.V. en de onderneming van de beklaagde. Indien beklaagde in de toekomst nogmaals tot dergelijk handelen over zal gaan, zal de aansluiting tussen de vereniging en makelaar definitief beëindigd (mogen) worden.
Ten slotte is de commissie van oordeel dat deze uitspraak een belangrijk signaal moet zijn voor de overige leden van de brancheorganisatie. Daarom bepaalt de commissie voorts dat de inhoud van deze uitspraak, in geanonimiseerde vorm, binnen een maand na de datum van verzending openbaar gemaakt dient te worden door de brancheorganisatie door bekendmaking van deze uitspraak onder de leden van de vereniging.
Het voorgaande voert daarom tot na te melden beslissing
De beslissing
De commissie verklaart de klachten gegrond.
De commissie veroordeelt beklaagde tot het betalen van een boete van € 1.500,– aan de vereniging VastgoedPRO en wel binnen een maand na verzending van deze uitspraak.
De commissie veroordeelt de beklaagde, voorwaardelijk, voor het geval in de toekomst mocht blijken dat beklaagde opnieuw probeert om bij het tot stand brengen van een overeenkomst van meer of andere partijen dan de opdrachtgever een vergoeding te bedingen ten bate van zichzelf of zijn onderneming, tot beëindiging van de faciliteitenovereenkomst tussen Vastgoed Service Center B.V. en de onderneming van de beklaagde.
De commissie bepaalt dat de inhoud van deze uitspraak binnen een maand na de datum van verzending in geanonimiseerde vorm door VastgoedPRO openbaar gemaakt dient te worden door bekendmaking hiervan onder haar leden.
Beklaagde dient conform het reglement van de commissie een bedrag van € 121,– aan klager te betalen ter zake klachtengeld.
Bovendien is beklaagde conform het reglement van de commissie een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht aan de commissie verschuldigd.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. R.J.M. Cremers, voorzitter, mevrouw W.L.M.A. van Rijswick – Kneepkens en mevrouw mr. drs. S. Euwema, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. C.C.J. Laenen, secretaris, op 26 maart 2021.