Taxateur niet partijdig bij familietaxatie

Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: (On)Zorgvuldig handelen    Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: ten dele gegrond   Referentiecode: 761719/879630

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Een klager beschuldigt een taxateur ervan de waarde van een woning opzettelijk te laag te hebben vastgesteld om de verkoop binnen de familie te houden. De woning, eigendom van de vrouw van de klager en haar broers, werd getaxeerd op €210.000, aanzienlijk lager dan de WOZ-waarde en de vraagprijs van vergelijkbare woningen. Volgens de klager was dit in het voordeel van een familielid van de opdrachtgever. De taxateur ontkent beïnvloeding en stelt dat de taxatie objectief en onderbouwd is uitgevoerd. De tuchtcommissie oordeelt dat de klager ontvankelijk is, maar dat er geen bewijs is van opzettelijke benadeling of onzorgvuldigheid. De gebruikte referentieobjecten zijn passend en de WOZ-waarde is geen maatstaf voor marktwaarde. Hoewel de taxateur gezien zijn persoonlijke band met de opdrachtgever voorzichtiger had kunnen zijn, is er geen sprake van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen. De klacht wordt ongegrond verklaard.

 

Volledige uitspraak

Onderwerp van de klacht

De klacht betreft de voorlichting en advisering van de beklaagde aan de klager als zijn verkopend makelaar.

Standpunt van de klager

Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat  op het volgende neer.

De beklaagde heeft een woning van de klager verkocht. Zij heeft hem in dit proces verkeerd geadviseerd en onjuist voorgelicht, waardoor de klager inmiddels in een gerechtelijke procedure is betrokken geraakt met de kopers van de woning. De klacht van de klager is onderverdeeld in zeven klachtpunten:

1.      De beklaagde heeft de waarde van het registergoed niet beoordeeld.

2.      De beklaagde heeft nooit contact opgenomen met de mede-eigenaar van de woning, zijnde de broer van de klager.

3.      De beklaagde heeft nagelaten de benodigde promotionele activiteiten uit te voeren en het benodigde promotionele materiaal te verzorgen.

4.      De beklaagde heeft nagelaten de klager te adviseren, althans onjuist geadviseerd. Zij heeft daarmee niet in het belang van haar cliënt gehandeld.

5.      De beklaagde laat na de kopers genoegzaam te informeren over de situatie omtrent de broer van de klager, als gevolg waarvan de klager wordt verweten niet aan zijn mededelingsplicht te hebben voldaan.

6.      De beklaagde heeft haar geheimhoudingsplicht geschonden en daarmee niet in het belang van haar cliënt/de klager gehandeld.

7.      De beklaagde werkt niet professioneel samen met de klager, neemt klachten niet serieus en werkt niet mee om samen naar een oplossing te zoeken.

Standpunt van de beklaagde

Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.

De beklaagde kan zich niet in de zeven door de klager genoemde klachtonderdelen vinden.

Ten eerste stelt de beklaagde dat de Algemene Consumentenvoorwaarden van de NVM niet van toepassing zijn verklaard op de opdracht aan de beklaagde en aldus kan hierop geen beroep worden gedaan. Daarmee stranden klachtonderdelen 1, 2, 3 en 4, die op een schending van deze voorwaarden zijn gestoeld. Verder stelt de beklaagde dat zij wel degelijk een behoorlijke waarde-inschatting van de woning heeft gemaakt en deze ook aan de klager heeft voorgelegd. Tevens is de overeengekomen koopprijs van

€ 872.500,– marktconform, hetgeen ook door de klager wordt beaamd. Het contact met de broer van de klager hebben de klager en zijn advocaat op zich genomen. Zulks nota bene op uitdrukkelijk verzoek van de klager. De beklaagde heeft de woning onderhands aan marktpartijen aangeboden en deze inspanningen hebben een koper opgeleverd. Op uitdrukkelijk verzoek van de klager heeft er geen openbare verkoop plaatsgevonden. Bij het aangaan van de koopovereenkomst heeft de beklaagde de klager geadviseerd op basis van de kennis die zij op dat moment had over de situatie tussen de klager en zijn broer. Bovendien werd de klager in dit proces professioneel bijgestaan door een advocaat, die omtrent de koopovereenkomst heeft geadviseerd en zelfs input heeft geleverd. De beklaagde heeft de koper wel degelijk geïnformeerd over de situatie ten aanzien van de broer, op basis van de kennis die zij hiervan had. Los daarvan had de klager ook een eigen mededelingsplicht jegens de koper. Voor zover er al een geheimhoudingsplicht op de beklaagde rust, heeft zij die niet geschonden. De beklaagde heeft meegewerkt aan het zoeken naar een oplossing over de onderhavige kwestie en doet dat overigens nog steeds. Er is volgens de beklaagde geen sprake van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen en daarom dient de klacht van de klager op alle onderdelen ongegrond te worden verklaard.

Beoordeling van de klacht

De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties (in dit geval de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM)), dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.

De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.

De commissie kan, indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht, een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.

De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager in het proces rond de verkoop van de woning van klager, waarbij beklaagde als verkopend makelaar heeft opgetreden. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling

van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.

De commissie zal op grond van de stukken en hetgeen partijen naar voren hebben gebracht en aan de hand van de door de klager geformuleerde klachtonderdelen de klacht beoordelen.

De commissie merkt allereerst op dat de beklaagde ter zitting heeft aangegeven dat de Algemene Consumentenvoorwaarden van de NVM wel degelijk van toepassing zijn. Zij heeft slechts willen aanvoeren dat de beklaagde financieel goed onderlegd is en niet als een leek op dit terrein gezien kan worden. Aan dit verweer zal de commissie derhalve voorbijgegaan.

Het eerste klachtpunt betreft de waarde van de woning, die door de beklaagde niet is beoordeeld. In een whatsappbericht van de beklaagde aan de klager van 23 november 2023 geeft de beklaagde aan dat zij denkt aan een vraagprijs van € 1.000.000,–. De klager geeft op diezelfde dag aan hiermee akkoord te zijn. Hoewel geen sprake is geweest van een waardebepaling zoals gebruikelijk en de beklaagde slechts per whatsapp aangeeft aan welke vraagprijs zij denkt, zonder dat hiervoor een onderbouwing wordt gegeven, is de beklaagde hiermee zonder verdere vragen akkoord gegaan. De beklaagde stelt in het verweerschrift dat het feit dat er geen volledige NEN-meting van de woning kon worden verricht, te wijten is aan het feit dat het meetbureau geen toegang had tot de appartementen op de eerste en derde verdieping en dat de klager hiervan op de hoogte was. Mocht dit al het geval zijn, dan laat dit onverlet dat van de overige delen van de woning wel een nauwkeuriger meting had kunnen worden verricht om een meer onderbouwde vraagprijs te kunnen neerleggen. Bovendien lag het op de weg van beklaagde klager er uitdrukkelijk op te wijzen dat daardoor de vraagprijs niet met de nodige zorgvuldigheid kon worden vastgesteld. Dat geïnteresseerde investeerders bovendien de richtprijs van € 1.000.000,– niet wilden betalen en (ver) onder de vraagprijs hebben geboden, is geen rechtvaardiging voor het niet uitvoeren van een nauwkeurige prijsbepaling en het neerleggen van een onderbouwde vraagprijs. Van de beklaagde had verwacht mogen worden dat zij een deugdelijke onderbouwde beoordeling van de waarde van de woning had gegeven. Dit klachtonderdeel is gegrond.

Wat betreft het tweede klachtonderdeel – de beklaagde heeft nooit contact opgenomen met de mede-eigenaar van de woning – leidt de commissie uit de stukken af dat de beklaagde wel contact met de broer van de beklaagde als mede-eigenaar van de woning en diens vrouw heeft gehad. Deze contacten waren zeer beperkt en zagen slechts op praktische zaken als het betreden van de woning. Niet gebleken is dat de broer van de klager op enige wijze is ingelicht over de beoogde verkoop van de woning en dat hem is gevraagd of hij daarmee als mede-eigenaar kon instemmen. Evenmin is aan hem een waardebeoordeling van de woning gegeven of gesproken over mogelijke kopers. Hij is volledig uit het verkooptraject gehouden. Hoewel uit het dossier de indruk ontstaat dat de klager dit zelf heeft afgehouden door aan te geven dat de beklaagde zijn broer naar hem dan wel zijn advocaat kon doorverwijzen, had de beklaagde als professioneel handelend makelaar hier geen genoegen mee mogen nemen en aan de klager duidelijk moeten maken dat zij slechts verder kon met de verkoop van de woning indien ook de broer van de klager instemde met die verkoop. Bovendien had de beklaagde niet af mogen gaan op de mededelingen van de klager dat zijn broer de woning zou verlaten.

De beklaagde heeft als professionele partij de plicht haar klant erop te wijzen dat niet tot verkoop kan worden overgegaan indien één van de eigenaren niet wil verkopen. De beklaagde heeft tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld door zich niet ervan te vergewissen dat de mede-eigenaar van de woning wilde meewerken aan de verkoop en in dat kader enkel af te gaan op de mededelingen van de klager daarover.

Het derde klachtonderdeel – de beklaagde heeft nagelaten de benodigde promotionele activiteiten uit te voeren en het benodigde promotionele materiaal te verzorgen -, ziet met name op het gegeven dat de woning niet op Funda is geplaatst. Hierover is door de beklaagde in een whatsappbericht aangegeven “Aanbieden op funda is geen optie want je kan niet naar binnen beneden en op 1 hoog”.

De klager heeft hierop gereageerd ”Klopt”. Of hij hiermee bedoelt dat het klopt dat aanbieden op Funda geen optie is of dat het klopt dat de woning niet betreden kan worden beneden en op 1 hoog blijft onduidelijk. Wat daar ook van zij, de commissie meent dat niet duidelijk door de klager zijn wens om de woning op Funda aan te bieden aan de beklaagde is meegedeeld. Van de klager had verwacht mogen worden dat hij meer expliciet had aangegeven aan de beklaagde dat hij de woning wel op Funda wilde aanbieden. Dit klachtonderdeel is ongegrond.

Wat betreft het vierde klachtonderdeel ter zake het niet dan wel onjuist adviseren aan de klager, waarmee zij niet in zijn belang heeft gehandeld, noemt de klager opnieuw het niet aanbieden van de woning op Funda, waarover klachtonderdeel 3 handelt. Hiervoor wordt verwezen naar hetgeen de commissie bij dat klachtonderdeel heeft geoordeeld. Verder wordt ter zake de onjuiste advisering aangegeven dat de beklaagde heeft geadviseerd geen voorbehoud voor het vertrek van de broer van de klager in de koopovereenkomst op te nemen. Vervolgens heeft de beklaagde de klager geïnstrueerd voor zijn broer te tekenen terwijl hij daartoe niet gemachtigd was. Ook heeft de beklaagde nagelaten ervoor te zorgen dat de kopers een waarborgsom van de gebruikelijke 10% zouden moeten voldoen onmiddellijk na het sluiten van de koopovereenkomst.

De commissie is voor wat betreft het opnemen van een voorbehoud voor het vertrek van de broer van de klager van mening dat de beklaagde onjuist heeft geadviseerd door aan de klager te laten weten dat dit niet kan en hij dit ook niet zou moeten willen. Dat de klager zelf lange tijd heeft volgehouden dat zijn broer wel zou vertrekken en hij de beklaagde hiervan keer op keer heeft proberen te overtuigen doet daaraan niet af:  het was aan de beklaagde als de professionele partij om aan te geven dat een voorbehoud opgenomen moest worden zolang er geen zekerheid over bestond dat de broer van klager uit de woning zou vertrekken.

Ook het advies aan de klager voor zijn broer als gemachtigde van deze het koopcontract te tekenen is volstrekt onjuist: de klager had geen volmacht van zijn broer en daarvan was de beklaagde op de hoogte.

Het ontgaat de commissie volledig op grond waarvan de beklaagde als makelaar de klager meende te mogen adviseren voor zijn broer zonder daartoe gemachtigd te zijn het koopcontract te kunnen tekenen. Deze handelwijze van de beklaagde is zeer laakbaar en tuchtrechtelijk ernstig verwijtbaar.

Wat betreft het voldoen van de waarborgsom na het sluiten van de overeenkomst is door de beklaagde aangevoerd dat ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst bij de notaris besproken is dat de datum van het storten hiervan gelijk zou vallen met de leveringsdatum en dat de klager hiermee akkoord was. De klager heeft dit niet weerlegd of weersproken, zodat de commissie uitgaat van de juistheid van de stelling van de beklaagde hierover.

In het vijfde klachtonderdeel verwijt de klager de beklaagde nagelaten te hebben de kopers genoegzaam te informeren over de situatie omtrent de broer van de klager, als gevolg waarvan de klager wordt verweten niet aan zijn mededelingsplicht te hebben voldaan. De beklaagde stelt dat de klager zelf een mededelingsplicht heeft jegens de kopers en dat zij de kopers wel heeft ingelicht over de bij haar bekende situatie, namelijk dat de broer van de klager zou vertrekken. Zoals hiervoor reeds overwogen, de beklaagde had niet mogen afgaan op de informatie van de klager dat zijn broer (tijdig) zou vertrekken Zij had daar zelf onderzoek naar moeten doen. Zij had dan potentiële kopers transparant kunnen inlichten. Nu zijn dit niet heeft gedaan heeft zij niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht. Dat op de klager wellicht een mededelingsplicht rustte jegens potentiële kopers doet daaraan niet af: in dit geding gaat het om het handelen van de beklaagde als makelaar.

Het zesde klachtonderdeel betreft de schending van de geheimhoudingsplicht door de beklaagde.

De commissie is van oordeel dat hiervan geen sprake is geweest. De informatie die de beklaagde heeft gedeeld betreft geen informatie waarop geheimhouding rustte uit hoofde van haar functie.

Dit klachtonderdeel is ongegrond.

In het zevende klachtonderdeel stelt de klager dat de beklaagde niet professioneel samen werkt met de klager, klachten niet serieus neemt en niet mee werkt om samen naar een oplossing te zoeken.

De klager heeft niet feitelijk onderbouwd waaruit het niet professioneel samenwerken bestaat. Evenmin is aangegeven welke klachten door de beklaagde niet serieus zijn genomen. Door de beklaagde is betwist dat zij niet meewerkt aan het vinden van een oplossing voor de gerezen problemen. Nu de klager dit verwijt niet heeft gemotiveerd is ook dit klachtonderdeel ongegrond.

Uit het vorenstaande volgt dat de klachtonderdelen 1, 2, 4 en 5 gegrond zijn. Door het in die klachtonderdelen omschreven handelen heeft de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld. Door zich te laten leiden door de verkoper en niet zelf contact te zoeken met de mede-eigenaar van het te verkopen pand om te vernemen of deze instemt met verkoop, dan wel – indien blijkt dat dit niet het geval is – een uitdrukkelijk voorbehoud op te nemen in de koopovereenkomst van de situatie zoals deze is, en door in de koopovereenkomst op te nemen dat de klager gevolmachtigd is namens de mede-eigenaar – terwijl dit niet het geval is – heeft de beklaagde ernstig in strijd met de van toepassing zijnde regelgeving en de Erecode van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars gehandeld.

Sanctie

Als een klacht gegrond wordt verklaard kan de commissie op grond van artikel 13 van het regelement een

sanctie opleggen aan een beklaagde. De commissie ziet daar aanleiding voor.

Gelet op de zeer ernstige aard van het tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen kan naar het oordeel van de commissie niet worden volstaan met een waarschuwing of berisping. De commissie zal daarom de beklaagde op grond van de artikel 13 lid 2 onder d onvoorwaardelijk schorsen als lid van de NVM voor een periode van twee maanden.

Klachtengeld
De commissie is met verwijzing naar artikel 14 van het reglement van oordeel dat het door de klager betaalde klachtengeld voor rekening van de beklaagde dient te komen, nu de klacht van de klager gegrond wordt verklaard.

Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat de beklaagde een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten verschuldigd is aan de commissie.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing

De commissie:

 

–        verklaart de klachtonderdelen 1, 2, 4 en 5 gegrond;

–        verklaart de klachtonderdelen 3, 6 en 7 ongegrond;

–        legt aan de beklaagde een onvoorwaardelijke schorsing op als lid van de NVM voor de periode van twee maanden.

–        bepaalt dat de beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan de klager het klachtengeld van € 100,– dient te betalen;

–        bepaalt dat de beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting de Geschillencommissies voor 2025 vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen.

Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer J. Weide, mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 20 mei 2025.