Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
774060/1039813
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht gaat over een taxatie van een woning na het beëindigen van een samenlevingsovereenkomst. De vrouw (klaagster) en haar ex-partner lieten ieder een taxatie doen, maar de uitkomsten verschilden sterk. Daarom werd een derde makelaar (beklaagde) gevraagd om een onafhankelijke taxatie te doen. De klaagster had echter duidelijk aangegeven dat zij geen opdracht gaf aan deze makelaar. Toch bracht hij een taxatierapport uit op haar naam. Hierdoor moest de klaagster juridische stappen nemen, wat haar geld kostte. De makelaar dacht dat hij toestemming had gekregen, maar dat bleek niet zo te zijn. Hij gaf toe dat hij een fout had gemaakt door zelf in het systeem aan te geven dat er akkoord was. De tuchtcommissie vindt dat de makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld en dat hij het rapport niet had mogen uitbrengen zonder duidelijke toestemming van de klaagster. Daarom is de klacht gegrond verklaard. De makelaar krijgt een officiële waarschuwing en moet de klaagster €100 terugbetalen voor het klachtengeld. Ook moet hij meebetalen aan de kosten van de behandeling van de klacht.
De volledige uitspraak
Standpunt van de klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Door beëindiging van klaagsters samenlevingsovereenkomst hebben klaagster en haar ex-partner allebei zelfstandig een taxatie laten uitvoeren van hun gezamenlijke woonhuis. De waarderingen lagen ver uit elkaar. Beide taxateurs hebben samen in goed overleg een derde makelaar aangesteld, zijnde beklaagde. Klaagster constateerde dat beklaagde niet op de hoogte was van het doel van de taxatie. Klaagster heeft hem er zowel mondeling als schriftelijk op gewezen dat het om een taxatie als bedoeld in artikel 14 van de notariële samenlevingsovereenkomst ging. Gezien zijn reactie dat hij zelfstandig en onafhankelijk van de eerdere taxatierapporten te werk zou gaan, heeft klaagster de opdracht tot dienstverlening niet ondertekend en beklaagde geen opdracht gegeven om tot taxatie van de woning over te gaan. Klaagster heeft dit ook schriftelijk aan beklaagde kenbaar gemaakt. Doordat beklaagde een zelfstandige taxatie op klaagsters naam door middel van een plausibiliteitverklaring had uitgebracht, was klaagster genoodzaakt een advocaat in de arm te nemen en een dure arbitrageprocedure te doorlopen. Zij heeft schade geleden waarvoor zij beklaagde aansprakelijk heeft gesteld. Beklaagde heeft de aansprakelijkheid afgewezen. Op haar laatste e-mail van 25 september 2024 heeft hij niet gereageerd.
Ter zitting heeft klaagster meegedeeld dat zij ook een klacht heeft ingediend bij het tuchtcollege van de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (verder NRVT). Van de uitspraak van het tuchtcollege is zij in beroep gegaan. Klaagster heeft ter zitting de overige klachten die zij aan de commissie heeft voorgelegd ingetrokken en aangegeven dat zij enkel de klacht over het uitbrengen van een taxatierapport zonder dat daaraan een door klaagster geaccordeerde opdrachtbevestiging ten grondslag lag handhaaft.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde heeft op 25 september 2023 telefonisch en per e-mail een verzoek gekregen om zo snel mogelijk een taxatie uit te voeren van de woning. Het verzoek is afkomstig van twee taxateurs die beiden een taxatie van de woning hadden uitgevoerd. Gezien het aanzienlijke verschil tussen de twee taxaties hebben de taxateurs in onderling overleg besloten om beklaagde een onafhankelijke taxatie uit te laten voeren, waarbij het rapport van beklaagde bindend voor partijen zou zijn. Beklaagde heeft ook tot het moment waarop hij de ingediende klacht bij het tuchtcollege van de NRVT ontving geen inzage gehad in de twee andere taxatierapporten. Na opname op 29 september 2023 heeft beklaagde beide eigenaren van de woning verzocht om akkoord te geven op de opdrachtvoorwaarden. Op 3 oktober 2023 heeft beklaagde een e-mail ontvangen van klaagster. Zij gaf aan niet bereid te zijn akkoord te geven op de opdrachtvoorwaarden. In haar e-mail verwees zij naar het notarieel verleden samenlevingscontract, specifiek naar artikel 14. Klaagster stelt dat beklaagde niet heeft gehandeld conform artikel 14. In de e-mail van 3 oktober 2023 citeert klaagster artikel 14: “Bij ontbinding van deze overeenkomst heeft iedere partij het recht om de ander partij uit te kopen. De uitkoop zal alsdan plaats vinden tegen een waarde die vastgesteld wordt door twee taxateurs, waarvan ieder der partijen er een mag aanwijzen. Komen de twee taxateurs niet tot overeenstemming over de waarde dan dienen zij een derde makelaar aan te stellen wiens stem alsdan doorslaggevend is.” Beklaagde stelt zich op het standpunt dat gehandeld is overeenkomstig artikel 14. Conform dit artikel moest de waarde worden vastgesteld door twee taxateurs, waarvan ieder der partijen er een mag aanwijzen. Dat is gebeurd. Toen bleek dat de twee taxateurs niet tot overeenstemming over de waarde kwamen, dienden zij conform artikel 14 een derde makelaar aan te stellen, wiens stem alsdan doorslaggevend zou zijn. De beide taxateurs kwamen niet tot overeenstemming en zij hebben zich om die reden tot beklaagde gewend om de waarde van de woning vast te stellen. Van een drie deskundigen taxatie is geen sprake. Op 5 oktober 2023 ontving beklaagde de digitaal getekende opdrachtvoorwaarden. Vervolgens heeft beklaagde de taxatie uitgewerkt en door een andere taxateur laten controleren op plausibiliteit. De plausibiliteitsverklaring is aan het taxatierapport gehecht. Beklaagde heeft hierbij een fout gemaakt. Achteraf moet worden vastgesteld dat klaagster geen opdracht aan beklaagde heeft verstrekt tot het uitbrengen van het taxatierapport. Door een fout heeft beklaagde vertrouwd op de Overeenkomst voor taxatie van een woning. Onder die overeenkomst staat vermeld “Handtekening opdrachtgever(s): Dhr. en Mevr., 05-10-2023”. Beklaagde is ervan uitgegaan dat daaraan een digitale bevestiging van klaagster ten grondslag lag. Na nader onderzoek tijdens de klachtprocedure bij het tuchtcollege van de NRVT is gebleken dat er geen digitale bevestiging van klaagster is. Beklaagde heeft moeten constateren na een uiteenzetting door de taxateur dat beklaagde door een fout de opdrachtvoorwaarden op 5 oktober 2023 zelf heeft geaccepteerd. Beklaagde heeft per abuis aangenomen dat ook klaagster akkoord was met de opdrachtvoorwaarden. De ex-partner van klaagster had op 4 oktober 2023 als opdrachtgever per e-mail aan beklaagde bericht dat hij akkoord ging met de taxatieopdracht. Kennelijk heeft beklaagde na ontvangst van deze e mail ten onrechte aangenomen dat ook klaagster akkoord was met de opdrachtverstrekking.
Ter zitting heeft beklaagde erkend dat hij een fout heeft gemaakt bij het formaliseren van de opdracht. Hij heeft ten onrechte zelf in het systeem “een vinkje gezet” en daarmee de opdrachtvoorwaarden geaccordeerd.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Ter zitting heeft de commissie vastgesteld dat klaagster de klacht die zij aan de commissie heeft voorgelegd, ook heeft voorgelegd aan het tuchtcollege van de NRVT. Dit college heeft op 28 maart 2025 uitspraak gedaan. Omdat vast is komen te staan dat deze uitspraak nog niet onherroepelijk is, omdat klaagster hiervan in beroep is gegaan en die procedure nog loopt, is de commissie van oordeel dat klaagster kan worden ontvangen in haar klacht.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak). De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM. Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van haar reglement (versie 1 januari 2023).
Klaagster stelt geen opdracht te hebben gegeven voor het uitbrengen van een taxatierapport door beklaagde. Beklaagde had niet zonder haar opdracht een taxatierapport mogen uitbrengen, aldus klaagster.
Beklaagde heeft erkend dat klaagster de digitale opdrachtbevestiging niet heeft geaccordeerd en dat hij zelf, naar eigen zeggen per abuis, de opdrachtbevestiging in het systeem heeft geaccordeerd op 5 oktober 2023. Beklaagde heeft vervolgens een taxatierapport opgesteld, zonder dat daaraan een (schriftelijke) opdrachtbevestiging van klaagster ten grondslag lag. De commissie is van oordeel dat beklaagde het taxatierapport niet had mogen uitbrengen, zonder een door klaagster geaccordeerde opdrachtbevestiging. Dit klemt temeer gelet op de situatie waarin klaagster zich bevond (scheiding/einde samenwonen) en het feit dat zij beklaagde op 3 oktober 2023 schriftelijk had laten weten dat zij hem geen opdrachtbevestiging tot taxatie zou sturen. Beklaagde heeft naar het oordeel van de commissie niet gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht. De klacht zal daarom gegrond worden verklaard.
Sanctie
De aard en de ernst van de tuchtrechtelijk verwijtbare gedraging van beklaagde rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie, onder verwijzing naar artikel 13 lid 2 sub a van haar reglement, het opleggen van een waarschuwing. Daarbij neemt de commissie in aanmerking dat beklaagde zijn fout heeft erkend en daarvoor zijn excuses heeft aangeboden.
Klachtengeld en behandelingskosten
Nu de klacht gegrond wordt verklaard, zal de commissie, onder verwijzing naar artikel 14 van het reglement, beklaagde veroordelen tot vergoeding aan klaagster van het door haar betaalde klachtengeld, zijnde een bedrag van € 100,–. Bovendien is beklaagde op grond van artikel 15 lid 1 van het reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht van klaagster gegrond;
– legt beklaagde de sanctie van een waarschuwing op;
– bepaalt dat beklaagde aan klaagster dient te betalen het klachtengeld van € 100,– dat zij aan de commissie heeft voldaan voor de behandeling van dit geschil;
– bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting Geschillencommissies voor Beroep en Bedrijf vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde de hiervoor genoemde betalingsverplichtingen dient na te komen binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. P.A.M. Miltenburg, voorzitter, de heer J. Palland, mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 15 augustus 2025.