Commissie: Vastgoedprofessionals
Categorie: Huurverhogingen / NVM / Tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen
Jaartal: -
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: Gedeeltelijk gegrond
Referentiecode:
250585/296321
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak gaat over een overeenkomst tussen de vader van klagers en beklaagden. Het geschil gaat om de vraag of de beklaagden tuchtrechtelijk verwijtbaar hebben gehandeld in het kader van de verhuur van de woning en de uitvoering van hun beheerwerkzaamheden voor de vader van de klagers. De vader van de klagers heeft zijn woning via de beklaagden verhuurd aan de huidige huurster. Het beheer van de woning is ook verzorgd door beklaagden. De beklaagden hebben volgens de klagers bij de verhuur en de beheerwerkzaamheden tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld. Acht klacht onderdelen worden dan ook in behandeling genomen. Zo zou de huurder door de beklaagden niet goed zijn gescreend en zou zij op een onjuist adres ingeschreven staan. Daarnaast hebben de beklaagden, de vader van de klagers niet geattendeerd op het feit dat er een hypotheek rustte op de woning en dat er sprake was van achterstallig onderhoud. Ook was de vader van de klagers niet gewezen op de aflopende termijn van de tijdelijke huurovereenkomst. Tot slot klagen de klagers nog over de onredelijke lage kosten voor de nutsvoorzieningen van de woning, was de bepaling over huurprijsaanpassing in de huurovereenkomst onterecht doorgehaald en hebben de beklaagden de jaarlijkse huurprijsverhoging onjuist doorberekend aan de huurder. De beklaagden betwisten de klachten met uitzondering van de laatste klacht en geven aan inderdaad een verkeerde berekening gemaakt te hebben.
De commissie beslist als volgt. De commissie acht zeven klachten ongegrond. Niet blijkt dat de vader onvoldoende op de hoogte is gesteld door de beklaagden op deze punten. Nu de beklaagden hebben erkend dat de huurverhogingen niet goed zijn berekend acht de commissie deze klacht gegrond. Op dit punt is dan ook sprake van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen. De klacht is gedeeltelijk gegrond.
De uitspraak
Behandeling van de klacht
De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: de commissie) is op grond van artikel 3 van het reglement van de commissie bevoegd om de klacht te behandelen. De beklaagden zijn aangesloten bij de NVM en de commissie heeft (onder meer) tot taak om klachten te behandelen over het handelen en/of nalaten van de beklaagden ten tijde van de periode van aansluiting bij de NVM dat mogelijk in strijd is met het bepaalde in de statuten, reglementen, besluiten, gedragscode van de NVM of relevante wet- en regelgeving. De commissie heeft kennisgenomen van de stukken die door partijen zijn overgelegd. De mondelinge behandeling heeft op 20 augustus 2024 plaatsgevonden in Utrecht. De klagers zijn digitaal via Zoom ter zitting verschenen. De beklaagden zijn fysiek ter zitting verschenen.
Onderwerp van de klacht
Het geschil betreft de vraag of de beklaagden tuchtrechtelijk verwijtbaar hebben gehandeld in het kader van de verhuur van de woning en de uitvoering van hun beheerwerkzaamheden voor de vader van de klagers.
Standpunt van de klagers
Voor het standpunt van de klagers verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. De klagers hebben – samengevat weergegeven – de volgende klachtonderdelen naar voren gebracht.
1) Geen screening van de huurster gedaan
De beklaagden hebben de huidige huurster van de woning ten onrechte niet gescreend. Als zij dit wel hadden gedaan dan was naar voren gekomen dat zij geen salarisstroken kon overleggen omdat zij niet in loondienst was, dat haar man failliet was en dat het adres waarop zij stond ingeschreven het adres van een vriendin van haar was. De beklaagden hadden gelet hierop dan ook nooit een huurovereenkomst mogen aanbieden aan de huidige huurster.
De klagers wijzen de commissie daarbij op een interview waarin de huurster aangeeft dat “een aardige makelaar haar een woning gunde in Amsterdam” en op een bericht op Facebook van de huurster waarin zij aangeeft dat vrienden voor haar bezichtigingen hebben gedaan.
2) Niks gedaan met adresfraude
De beklaagden hebben een huurovereenkomst opgesteld enkel op naam van de huurster. De huurster stond echter ten tijde van het opstellen van deze overeenkomst niet ingeschreven bij de gemeente Amsterdam en heeft ongeveer een jaar niet ingeschreven gestaan op het adres van de woning. Dit terwijl in de huurovereenkomst is opgenomen dat de gezinssamenstelling duidelijk moest zijn en het hoofdverblijf op het adres van het verhuurde diende te zijn. Later bleek dat de vader van de huurster was ingeschreven op het adres van de woning. Na de mededeling van de beklaagden dat de vader van de klagers hierachter is gekomen heeft de huurster zich ingeschreven bij de gemeente Amsterdam op het adres van de woning. De man van de huurster heeft zich echter pas in 2020 ingeschreven op het adres van de woning. De huurster heeft zich dan ook schuldig gemaakt aan adresfraude sinds aanvang van de huur van de woning. De beklaagden hebben hier niks mee gedaan, terwijl adresfraude een ernstige tekortkoming betreft welke ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3) Geen toestemming van de hypotheekverstrekker voor verhuur van de woning
De beklaagden waren ervan op de hoogte dat er een hypotheek rust op de woning. Desondanks hebben de beklaagden zonder toestemming van de bank de woning verhuurd.
4) Niet gewezen op aflopende termijn tijdelijke huurovereenkomst
De beklaagden hebben de vader van de klagers niet gewezen op de aflopende termijn van de tijdelijke huurovereenkomst waardoor deze automatisch is omgezet naar een huurovereenkomst van onbepaalde tijd. De beklaagden wisten echter van de gezondheidstoestand van de vader van de klagers, waardoor het op hun weg lag om de vader van de klagers aan de aflopende termijn te herinneren.
5) Achterstallig onderhoud van de woning
De beklaagden hadden de vader van de klagers moeten adviseren om voorafgaand aan de verhuur de woning op te knappen. De klagers krijgen nu namelijk het verwijt van de huurster dat er sprake zou zijn van achterstallig onderhoud van de woning. Uit de brief van 5 augustus 2016 van de vader van de klagers volgt dat de beklaagden ook op de hoogte waren van de staat van de woning. De vader van de klagers had in december 2016 nog een lijstje met klusjes opgeschreven die hij in orde wilde maken, met als belangrijkste punt het plaatsen van een tussenmeter voor de toekomstige huur. In het taxatieverslag dat de beklaagden in 2010 hebben opgesteld staat ook duidelijk aangegeven dat dit gedaan moest worden. De splitsing is echter nooit doorgezet.
6) Onredelijk lage kosten voor de nutsvoorzieningen van de woning
De beklaagden hebben in de huurovereenkomst opgenomen dat de huurster slechts € 200,00 voor nutsvoorzieningen dient te betalen. Dit bedrag is niet kostendekkend. Indien de vader van de klagers in goede gezondheid zou zijn geweest dan zou hij nooit akkoord zijn gegaan met deze bepaling. De beklaagden hebben ook in de huurovereenkomst opgenomen dat individuele bemetering niet mogelijk zou zijn. Dit is echter nooit aangetoond met een technisch verslag. Zou dit wel zijn gebleken uit een dergelijk verslag dan hadden de beklaagden een verdeelsleutel moeten toepassen. Dit zou immers veel rechtvaardiger zijn. Daarbij komt dat nooit is aangetoond waarop de vergoeding van € 200,00 is gebaseerd, en waarom alle belastingen en toeslagen hierbij inbegrepen zijn. Volgens de klagers diende in ieder geval water vanaf april 2017 uit het servicepakket te worden gehaald. Dit hebben de beklaagden ten onrechte nagelaten.
7) Bepaling over huurprijsaanpassing onterecht doorgehaald
In de huurovereenkomst is de bepaling over huurprijsaanpassing doorgehaald, terwijl dit wettelijk gezien altijd opeisbaar is.
8) Jaarlijkse huurprijsverhoging ter hoogte van Consumentenprijsindex onjuist doorberekend
In de periode 2019 tot en met 2023 hebben de beklaagden onjuiste percentages gebruikt voor de jaarlijkse huurprijswijzigingen. De beklaagden waren echter verantwoordelijk voor het doorvoeren van deze huurprijsverhogingen.
Standpunt van de beklaagden
Voor het standpunt van de beklaagden verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagden niet tuchtrechtelijk verwijtbaar hebben gehandeld. Zij hebben – samengevat weergegeven – als volgt gereageerd op de aangevoerde klachtonderdelen.
1) Screening huurder
De huurster heeft voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst aangegeven dat zij een dienstverband aangeboden heeft gekregen van de gemeente Amsterdam. Aan een collega van de beklaagden heeft ze een afschrift van de arbeidsovereenkomst laten zien. De beklaagden hebben in samenspraak met de vader van de klagers besloten om de huurster een overeenkomst aan te bieden. De echtgenoot van de huurster is geen partij bij de huurovereenkomst.
2) Onjuiste adresregistratie
De huurster heeft de woning gehuurd voor haarzelf en haar dochter. Later bleek dat haar echtgenoot, die woonachtig was in Spanje en daar zijn praktijk had, regelmatig verbleef in de woning. Het staat de huurster vrij om haar echtgenoot bij zich te laten wonen en te registreren. De beklaagden hebben geen inzage in de basisadministratie van de gemeente Amsterdam en kunnen dus ook niet onderzoeken wie op welk adres staat ingeschreven. Toen echter duidelijk werd dat er sprake was van “woonfraude” hebben de beklaagden direct actie ondernomen door een bericht hierover te sturen naar de huurster.
3) Toestemming hypotheekverstrekker
De beklaagden betwisten dat zij de vader van de klagers niet hebben geattendeerd op het feit dat er een hypotheek rust op de woning.
4) Termijn tijdelijke huurovereenkomst
Het is niet gebruikelijk dat de eigenaar van een woning wordt gewezen op de eerste periode van twaalf maanden van de huurovereenkomst. Aanvankelijk werd immers besproken dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou zijn. Het is gebruikelijk dat de eerste periode van twaalf maanden de huur niet kan worden beëindigd, waarna de overeenkomst stilzwijgend doorloopt voor onbepaalde tijd.
5) Achterstallig onderhoud van de woning
In 2010 en 2016 hebben de beklaagden aan de vader van de klagers al aangegeven dat de woning achterstallig onderhoud heeft. In 2010 hebben de beklaagden in het taxatieverslag geschreven dat:
– de elektrische installatie voor de gehele woning is;
– dat het pand enkel glas bevat in deels stalen kozijnen en deels in houten kozijnen.
Vervolgens hebben de beklaagden in 2016 gemeld dat enige werkzaamheden verricht zouden moeten worden, want:
– de keuken vertoont sporen van slijtage;
– het onderhoud aan de tuin is niet door de toenmalige huurder verricht;
– de kozijnen aan de achtergevel verdienen aandacht en
– de woning heeft diverse kleine gebreken.
De lijst die de vader van de klagers in december 2016 had gemaakt was eveneens een opsomming van de werkzaamheden waarvan de beklaagden hadden aangegeven dat die echt uitgevoerd moesten worden.
6) Kosten nutsvoorzieningen
De vader van de klagers wilde niet de elektrische installatie en de gasinstallatie splitsen. Dit kwam deels door de hoge kosten om deze werkzaamheden uit te voeren maar ook omdat de vader van de klagers de zaken graag in eigen hand wilde houden. De vader van de klagers deed er alles aan om zo sober mogelijk te leven om geld te kunnen besparen. Daarnaast wordt er in de huurovereenkomst geen geld voor water gerekend. In artikel 7 van de huurovereenkomst is duidelijk omschreven wie op grond van de wet moet voldoen aan betaling van de diverse aanslagen. Dit is een gebruikelijke bepaling conform het ROZ-model.
7) Bepaling huuraanpassing
De vader van de klagers wilde een deel van zijn woning verhuren. Gelet op de staat van onderhoud van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst, hebben de beklaagden zich gericht op een huurprijs die aan de onderkant van de range zit, conform het verslag van 16 december 2016 van de beklaagden. Om die reden is artikel 13 van de huurovereenkomst doorgehaald. In het gebruikte contract en volgens de geldende leer van het huurrecht kan een verhuurder bij een dergelijk contract de overeenkomst niet ontbinden.
8) Jaarlijkse huurverhogingen
De huurverhoging zoals de beklaagden die hebben toegepast is als volgt:
– In 2018 2,5% berekend over de kale huurprijs;
– In 2019 2,5% berekend over de kale huurprijs;
– In 2020 2,5% berekend over de kale huurprijs;
– In 2021 2,5% per abuis berekend over de kale huurprijs en de kosten voor de nutsvoorzieningen.
– In 2022 2,5% per abuis berekend over de kale huurprijs en de kosten voor de nutsvoorzieningen.
– In 2023 2,5% per abuis berekend over de kale huurprijs en de kosten voor de nutsvoorzieningen.
De huurverhoging had inderdaad alleen op de kale huurprijs toe moeten worden gepast. Nu zijn ook de kosten voor de nutsvoorzieningen erin meegenomen, hetgeen vanaf 2021 niet juist is.
Beoordeling van de klacht
Inleiding
De vader van de klagers, [naam], heeft op 28 februari 2017 zijn woning aan de [straat] te Amsterdam via de beklaagden verhuurd aan de huidige huurster. Het beheer van de woning heeft de vader vanaf dat moment eveneens laten verzorgen door beklaagden. Op 6 november 2022 is de vader overleden. De klagers zijn erfgenamen van de nalatenschap van de vader.
De klagers stellen zich op het standpunt dat beklaagden in het kader van de verhuur van de woning en hun beheerwerkzaamheden aan de woning tuchtrechtelijk verwijtbaar hebben gehandeld. Zij hebben hiertoe acht klachtonderdelen aangevoerd in het vragenformulier van 25 januari 2024 en hun klachtbrief van 15 januari 2024. Beklaagden hebben tegen deze klachtonderdelen verweer gevoerd. De commissie stelt voorop dat enkel deze acht klachtonderdelen in behandeling worden genomen. De nieuwe klachtonderdelen die de klagers voor het eerst ter zitting aan de orde hebben gesteld zullen gelet op de eisen van goede procesorde niet worden toegelaten door de commissie. Beklaagden hebben immers door de late indiening hiervan onvoldoende de gelegenheid gehad om deze klachtonderdelen te bestuderen en daartegen gemotiveerd verweer te voeren.
Klachtonderdelen 1,6 en 7 – Screening huurder, kosten nutsvoorzieningen en bepaling huuraanpassing
De commissie stelt vast dat de vader van de klagers middels ondertekening van de huurovereenkomst akkoord is gegaan met de verhuur van de woning aan de huidige huurster onder de voorwaarden zoals opgenomen in de huurovereenkomst. Dat de gezondheidstoestand van de vader zodanig was dat hij niet begreep met wie hij de huurovereenkomst sloot en onder welke voorwaarden is niet gebleken. De beklaagden hebben de stellingen van de klagers – dat zij de huurster niet gescreend hebben en dat zij het opstellen van de huurovereenkomst niet in samenspraak met de vader van de klaagster hebben opgesteld – gemotiveerd betwist. De klagers hebben hier naar het oordeel van de commissie onvoldoende tegenin gebracht en het betoog onvoldoende onderbouwd. Van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen van beklaagden in dit kader is dan ook niet dan wel onvoldoende gebleken. Dat de klagers als erfgenamen jaren later het niet eens zijn met de inhoud van de huurovereenkomst maakt dit niet anders. De klachtonderdelen 1, 6 en 7 zullen dan ook ongegrond worden verklaard.
Klachtonderdeel 2 – Onjuiste adresregistratie
Niet in geschil tussen partijen is dat de beklaagden na ontdekking van de onjuiste adresregistratie in actie zijn gekomen door een bericht aan de huurster te sturen en dat de huurster daarna zich heeft ingeschreven op het adres van de woning. Het betoog van de klagers dat de beklaagden meer hadden moeten doen volgt de commissie niet. Indien het de wens van de vader was geweest om de huurovereenkomst te ontbinden wegens de onjuiste adresregistratie dan had het op zijn weg gelegen om dit aan te geven aan de beklaagden. Niet gebleken is echter dat dit de wens van de vader was en dat hij dit te kennen heeft gegeven aan de beklaagden. Van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen is dan ook geen sprake. Klachtonderdeel 2 zal daarom ongegrond worden verklaard.
Klachtonderdeel 3 – Toestemming hypotheekverstrekker
De beklaagden hebben gemotiveerd betwist dat zij de vader van de klagers niet hebben geattendeerd op de hypotheek die op de woning rust. Dat de vader van de klagers, ondanks de waarschuwing over het huurbeding in de hypotheekakte, de woning zonder toestemming van de hypotheekverstrekker alsnog heeft verhuurd maakt niet dat de beklaagden tuchtrechtelijk verwijtbaar hebben gehandeld. Het is immers niet de verantwoordelijkheid van de beklaagden om ervoor te zorgen dat de vader van de klagers zich aan zijn verplichtingen uit de hypotheekakte voldoet. De commissie acht het voldoende dat de beklaagden de vader van de klagers op deze verplichting hebben gewezen. Klachtonderdeel 3 zal dan ook ongegrond worden verklaard.
Klachtonderdeel 4 – Termijn tijdelijke huurovereenkomst
Naar het oordeel van de commissie is het niet de taak van een vastgoedbeheerder om de verhuurder te attenderen op de aflopende termijn van de tijdelijke huurovereenkomst, tenzij hier gelet op de omstandigheden van het geval aanleiding voor was. Dat hier aanleiding voor was is niet gebleken. Klachtonderdeel 4 zal dan ook ongegrond worden verklaard.
Klachtonderdeel 5 – Achterstallig onderhoud van de woning
De commissie stelt vast dat in het verslag van 9 juni 2016 van beklaagden (overgelegd als bijlage 17 door de klagers), voor zover relevant, is vermeld:
“Staat van onderhoud:
De algehele staat van onderhoud van de wooneenheid dient als redelijk te worden omschreven. Er dienen wel enige werkzaamheden plaats te vinden, met name de keuken vertoont sporen van slijtage. De tuin wordt door de huurder niet actief onderhouden. De kozijnen aan de achterzijde van het gebouw verdienen aandacht. Daarnaast zijn er diverse kleine gebreken die, conform de lijst kleine herstellingen, door of namens de huurder verholpen dienen te worden.
(…)
Bij wederhuur zal de wooneenheid goed schoongemaakt en opgefrist dienen te worden.”
Uit dit verslag volgt dat beklaagden de vader van de klagers voorafgaand aan de verhuur van de woning aan de huidige huurster wel degelijk hebben geadviseerd om werkzaamheden aan de woning uit te voeren. Dat de vader van de klagers uiteindelijk niets met het advies van de beklaagden heeft gedaan is niet aan de beklaagden te wijten. Klachtenonderdeel 5 zal daarom ongegrond worden verklaard.
Klachtonderdeel 8 – Jaarlijkse huurverhogingen
De beklaagden hebben erkend dat zij een aantal jaren de huurverhogingen volgens de Consumentenprijsindex onjuist hebben doorberekend aan de huurster van de woning, terwijl dit hun verantwoordelijkheid was. De commissie acht dit tuchtrechtelijk verwijtbaar. Klachtonderdeel 8 zal dan ook gegrond worden verklaard.
De conclusie
Klachtonderdelen
De commissie verklaart klachtonderdeel 8 gegrond, nu de conclusie uit het voorgaande is dat de beklaagden in dit kader van de uitvoering van hun beheerwerkzaamheden tuchtrechtelijk verwijtbaar hebben gehandeld.
NVM Erecode
Daarnaast is de commissie in deze naar voren gekomen dat beklaagden, zijnde makelaars en vastgoedbeheerders, in strijd met artikel 1 van de NVM Erecode hebben gehandeld door 1) een aantal jaren contant geld aan te nemen van de huurster van de woning voor de betaling van de waarborgsom (€ 5.000,00) en de huursommen en 2) jarenlang voor de vader van de klagers beheerwerkzaamheden uit te voeren zonder dat een schriftelijke beheerovereenkomst is vastgelegd. In artikel 1 van de NVM Erecode is immers bepaald dat:
“Het NVM-lid en de NVM-makelaar zijn zich bewust van het belang van hun functie in het
maatschappelijk verkeer. Zij oefenen deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en
onafhankelijk van anderen uit en streven naar kwaliteit in hun dienstverlening. In hun communicatie waken zij voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en over hun werkwijze, belangen en positie.”
De commissie acht het structureel aannemen van dergelijk grote bedragen aan contant geld zonder goede reden maatschappelijk onverantwoord en het jarenlang uitvoeren van beheerwerkzaamheden zonder een schriftelijke beheerovereenkomst onprofessioneel en tuchtrechtelijk verwijtbaar nu zij daardoor in strijd met de NVM Erecode hebben gehandeld.
Sanctie
Voor het vastgestelde tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen zal de commissie ieder van beklaagden een berisping opleggen als sanctie, alsmede ieder voorwaardelijk een boete van € 5.000,00 opleggen met een proeftijd van twee jaar indien de betreffende beklaagde zich binnen twee jaar nadat deze uitspraak onherroepelijk is geworden opnieuw schuldig maakt aan tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door de klagers betaalde klachtengeld voor rekening van de beklaagden dient te komen, nu de klacht van de klagers gedeeltelijk gegrond wordt verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat de beklaagden een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten verschuldigd zijn aan de commissie.
Beroep
In het kader van het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals bestaat voor partijen de mogelijkheid in beroep te gaan tegen de uitspraak van de commissie conform artikel 21 lid 1. Partijen dienen binnen twee maanden na verzendingsdatum van de uitspraak het beroepsschrift, met vermelding van de gronden, ter beoordeling van de Beroepscommissie in te dienen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klachtenonderdelen 1 tot en met 7 ongegrond,
– verklaart klachtonderdeel 8 gegrond,
– legt ieder van de beklaagden een berisping op als sanctie, alsmede ieder voorwaardelijk een boete van € 5.000,00 met een proeftijd van twee jaar indien de betreffende beklaagde zich binnen twee jaar nadat deze uitspraak onherroepelijk is geworden opnieuw schuldig maakt aan tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen,
– bepaalt dat de beklaagden aan de klagers het door de klagers betaalde klachtengeld van € 99,99 vergoedt;
– bepaalt dat de beklaagden een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten verschuldigd zijn aan de commissie.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. N. Schaar, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten, mevrouw mr. L. Schots-Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 20 augustus 2024.