Commissie: Makelaardij
Categorie: Betalingsverplichting / Overeenkomst van opdracht / Tekortkoming in de nakoming
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
230291/243787
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak gaat over een overeenkomst tussen een consument en makelaar betreffende een onbetaald bedrag. De consument is met de makelaar een opdracht tot bemiddeling aangegaan. De makelaar heeft de consument geadviseerd om een Copaan-applicatie te gebruiken. Op die manier kan de consument een halve dag voor de andere kopers een bod uitbrengen. De consument heeft hiervan gebruikt gemaakt en heeft de makelaar verzocht een bezichtiging in te plannen en een bod uit te brengen. De behandelend makelaar bleek echter op vakantie te zijn. Volgens de consument was er geen vervanger beschikbaar. De makelaar heeft volgens de consument dan ook maar een deel van de diensten geleverd. Op grond daarvan wil de consument niet de verschuldigde courtage betalen. De makelaar stelt zich op het standpunt dat er wel degelijk werkzaamheden zijn verricht voor de consument. De behandelde makelaar was inderdaad een periode op vakantie, maar toen was er een andere makelaar beschikbaar. Ondanks toelichtingen en waarschuwingen, heeft de consument buiten de makelaar om een koopovereenkomst gesloten. De consument heeft dus zelf de bemiddelingsopdracht belemmerd en is daarom courtage verschuldigd. De commissie beslist als volgt. Voor zover de consument de makelaar verwijt te zijn tekortgeschoten door niet steeds voldoende beschikbaar te zijn geweest, kan dit verwijt tot niets leiden. Een tekortkoming van de makelaar ontslaat de consument nog niet van de eigen verplichtingen. Het kan hooguit een (rechts)grond vormen voor mogelijke ontbinding, opschorting of verrekening op basis van een eigen (tegen)vordering. Dit is in deze zaak niet ingeroepen of aannemelijk gemaakt. Daarnaast heeft de makelaar de beweerde onbeschikbaarheid gemotiveerd weersproken. De klacht is ongegrond.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
De zaak is behandeld op 28 juni 2024 te Utrecht. Partijen zijn op de zitting verschenen, de consument was in persoon en met mevrouw [naam] fysiek aanwezig, de makelaar was via een live-videoverbinding vertegenwoordigd door de dames [naam] en [naam]
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op of omstreeks 1 juni 2023 gesloten overeenkomst van opdracht, waarbij de makelaar zich tegenover de consument heeft verbonden tot het verlenen van diensten bij de aankoop van een object. De consument heeft een onbetaald gelaten bedrag van € 2.995,– bij de commissie gedeponeerd. Deze zaak spitst zich toe op het door de aankoopmakelaar geclaimde courtagebedrag, dat de consument niet volledig wil betalen.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat ter zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Na een ons geadviseerd mislukt bod, heeft de makelaar ons overtuigd om de Copaan-applicatie ad
€ 500,– te gebruiken om “een halve dag” vóór andere kopers een bod te kunnen uitbrengen. Wij hadden daarna gevraagd om een bezichtiging voor de woning Wamberg 12 te regelen en een bod uit te brengen. De behandelend makelaar bleek wegens vakantie echter niet beschikbaar en de vooraf beloofde vervanging bleek niet geregeld te zijn. Ik heb het makelaarskantoor gebeld en aangegeven dat we dringend hulp nodig hadden voor een bod, maar men zei geen vervanger te vinden en de secretaresse plande een bezoek voor de week erna. Toen ik vertelde dat we het aanbod vanwege de urgentie en tijd dan zelf moesten doen, werd geantwoord dat men ons bij acceptatie ervan dan niet langer meer zal kunnen helpen met de rest van de procedures, inspectie e.d. Omdat de makelaar voor de aangekochte woning slechts een beperkt deel van de diensten heeft geleverd, behoort de makelaar geen volledige betaling te ontvangen. Haar service heeft slechts bestaan uit het eerste verloren aanbod en de ons verkochte Copaan-applicatie.
De consument verlangt dat hij mag volstaan met (naast de voor de opstartkosten betaalde € 495,–) betaling van € 500,– voor de begeleiding bij de woning Koekelberg 19 die uiteindelijk niet werd aangekocht en het administratieve werk om een profiel aan te maken.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit ter zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.
De consument is begonnen met pakket-Goud op basis waarvan begeleiding heeft plaatsgevonden met het oog op de woning Koekelberg 19, maar toen dat niet resulteerde in een aankoop heeft de consument gekozen voor pakket-VIP. Nadat de consument op 5 juli 2023 de woning Wamberg 12 had bezichtigd, heeft hij ons verzocht de aankoopbegeleiding te doen. Na contact met de verkopende partij, inplanning van een bezichtiging op 11 juli en verricht voorwerk, berichtte de verkopende partij op 10 juli dat de woning Wamberg 12 inmiddels verkocht zou zijn. In de tussentijd was de behandelend makelaar sinds 7 juli weer terug van vakantie, terwijl in die periode ook steeds een vervangend makelaar en twee medewerkers beschikbaar zijn geweest. De consument weet dat ook, want hij is in die periode zelfs nog op kantoor langsgekomen. Desondanks blijkt de consument toen zelf op 8 juli al een bod te hebben uitgebracht, dat hij heeft verloren. Omdat de eerste koper zich had teruggetrokken, blijkt de verkopende partij de consument achteraf nog te hebben benaderd,. Ondanks door ons eerder gegeven toelichtingen en waarschuwingen, heeft de consument toen buiten ons om een koopovereenkomst gesloten. Conform de tussen partijen gesloten overeenkomst is de consument vanwege de aankoop van de woning Wamberg 12 de volledige courtage verschuldigd. De consument heeft niet alleen de bemiddelingsopdracht belemmerd, maar de makelaar ook na de aankoop nog bewust aan het werk gezet voor andere aan te kopen huizen.
Niet geaccepteerd is het door de makelaar bij e-mail van 16 augustus 2023 gedane coulanceaanbod om vóór 31 augustus 2023 te mogen volstaan met betaling van € 1.995,–. De makelaar verlangt betaling van € 2.995,–.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
De commissie heeft de consument niet toegestaan om ter zitting nog een nieuw stuk in te brengen. Dat het volgens de consument vooral een overzicht van data met toelichtingen zou zijn, laat onverlet dat de makelaar daarvan geen voldoende kennis heeft kunnen nemen om er op de zitting nog adequaat op te kunnen reageren. Ook voor zover de consument na de zitting nog een nieuw stuk in het (digitale) dossier wil voegen, heeft de makelaar daar niet op kunnen reageren en laat de commissie dat stuk niet toe, althans neemt de commissie daar geen kennis van.
Voor beide keren geldt dat toelating van het desbetreffende stuk in strijd zou komen met de eisen van een goede procesorde, in het bijzonder met het recht op (hoor en) wederhoor.
De zaak was geagendeerd voor een eerdere zitting, maar die heeft geen doorgang gevonden omdat – zoals toen aan de consument is bericht – de Engelstalige stukken en zitting in de Nederlandse taal behoren te zijn en de consument zelf dient te zorgen voor vertalingen en een tolk. Nadat aan de consument de gelegenheid daartoe is geboden, is opnieuw een zitting bepaald. Na aanvang van de zitting op het daartoe geagendeerde tijdstip, zegt de consument dat hij een tolk voor de zitting heeft geregeld. De commissie stelt evenwel vast dat zich geen tolk voor de zitting heeft (aan)gemeld en dat er ook geen tolk is verschenen, niet fysiek en niet via een live-videoverbinding. Ter zitting is vervolgens op verzoek van de consument door en met hem gecommuniceerd in de Engelse taal.
Voor zover de consument niet heeft gezorgd voor genoegzame vertalingen of bijstand door een tolk, komt dat voor rekening en risico van de consument zelf.
Voor zover hier van belang is de consument blijkens de schriftelijke overeenkomst (hierna: Contract)
€ 495,– aan opstartkosten en bij aankoop van een woning € 2.995,– aan courtage verschuldigd. Dit geding spitst zich toe op (niet die betaalde opstartkosten, maar) de onbetaald gelaten courtage. De makelaar eist betaling van die € 2.995,– aan courtage en legt daaraan ten grondslag dat
-samengevat- een woning is aangekocht, maar de consument tekort is geschoten in de nakoming van de uit de overeenkomst voortvloeiende betalingsverplichting.
Dat de makelaar het geschil buiten rechte met een coulanceaanbod tot een praktische oplossing heeft willen brengen, mag nog niet worden opgevat als haar erkenning van de klacht of aansprakelijkheid. Hiertoe vereiste bijkomende omstandigheden zijn niet gesteld of aannemelijk geworden. Het door de makelaar gedane schikkingsvoorstel is bovendien vervallen doordat de consument het heeft verworpen.
Voor zover de makelaar aan de consument heeft aangegeven dat zij hem bij aanvaarding van een door hemzelf uitgebracht bod niet de volledige gebruikelijke dienstverlening zal kunnen bieden, behelst dat niet de opzegging of beëindiging van de overeenkomst door de makelaar. De consument lijkt dat ter zitting wel te suggereren, maar er zijn geen uitlatingen of handelingen van de makelaar aannemelijk geworden die de consument redelijkerwijs als zodanig heeft mogen begrijpen.
Waar de consument opwerpt dat hij de Nederlandse taal niet goed beheerst en hij daardoor mogelijk niet steeds heeft begrepen wat er tussen partijen is gecommuniceerd en/of wat er in het door hem (mee)ondertekende Nederlandstalige Contract staat, gaat dat verweer niet op. Deze omstandigheden komen voor risico van de consument zelf en leveren voor hem geen overmacht op.
Voor zover de consument de makelaar verwijt te zijn tekortgeschoten door niet steeds voldoende beschikbaar te zijn geweest, kan dit verwijt tot niets leiden. Een tekortkoming van de makelaar ontslaat de consument nog niet van de eigen verplichtingen uit de overeenkomst, waaronder de betalingsverplichting. Een tekortkoming van de makelaar kan voor de consument onder bijkomende omstandigheden hooguit een (rechts)grond vormen voor een mogelijke ontbinding, opschorting of verrekening op basis van een eigen (tegen)vordering, maar dat is hier niet ingeroepen of aannemelijk geworden. Bij dit alles komt bovendien dat de makelaar die beweerde onbeschikbaarheid gemotiveerd weerspreekt, zodat die niet voldoende aannemelijk geworden is.
Waar de consument het verweer voert dat hij de opdracht nog vóór de notariële overdracht heeft ingetrokken, laat ook dat zijn betalingsverplichting onverlet. Het tussen partijen opgemaakte Contract vermeldt immers nadrukkelijk:
“(…) De opdrachtgever en de makelaar zijn verder overeengekomen:
• Indien binnen 3 maanden na intrekken of opschorten van de opdracht een object wordt aangekocht waarvoor het NVM-lid diensten aan de opdrachtgever heeft verleend dan is hij aan het NVM-lid een vergoeding verschuldigd van de volledige courtage zoals overeengekomen te vermeerderen met de wettelijke verschuldigde omzetbelasting.
• (…)
• Op deze opdracht zijn van toepassing de Algemene Consumentenvoorwaarden van de NVM. Hierin zijn de rechten en verplichtingen van de opdrachtgever en het NVM-lid omschreven. De opdrachtgever verklaart dat de tekst van bovengenoemde uitgaven voor of bij het verstrekken van deze opdracht aan hem ter hand is gesteld. Opdrachtgever heeft zich verbonden tot het betalen van courtage voor zover dit uit de met het NVM-lid gemaakte tariefafspraken en de van toepassing verklaarde Algemene Consumentenvoorwaarden van de NVM voortvloeit. Het is de opdrachtgever, behoudens andersluidende afspraken, niet toegestaan buiten het NVM-lid om overeenkomsten tot stand te brengen, onderhandelingen te voeren, gebruik te maken van soortgelijke diensten van anderen en/of activiteiten te ontplooien, die het NVM-lid bij het vervullen van zijn bemiddelingsopdracht kunnen belemmeren of zijn activiteiten doorkruisen. Indien in strijd met het hier bepaalde een overeenkomst tot stand komt, heeft het NVM-lid recht op courtage.
(…)”
Dat deze bedingen nietig en/of vernietigbaar zijn, is niet gesteld of gebleken.
Bij gebreke van daartoe benodigde verdere aanwijzingen, kan de commissie niet oordelen dat de makelaar niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mocht worden verwacht. Alles bij elkaar concludeert de commissie dat de klacht ongegrond is. Nu de makelaar recht heeft op € 2.995,– aan courtage zal de commissie bepalen dat dit door de consument te betalen bedrag vanuit het depot rechtstreeks aan de makelaar wordt uitbetaald, zodat daarmee de door de consument aan de makelaar te betalen courtage zal worden voldaan. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie wijst het door de consument verlangde af. De commissie bepaalt dat het depotbedrag van € 2.995,– vanuit het depot aan de makelaar wordt uitbetaald ten titel van courtage. De commissie wijst het meer of anders door de consument verlangde af. Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, J.B. Boerman en mr. drs. M.J. Ziepzeerder, leden, op 28 juni 2024.