
Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Makelaardij
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: Deels gegrond
Referentiecode:
256178/419310
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Het geschil betreft een aantal klachten over het handelen van de beklaagde als verkoopmakelaar bij de verkoop van een woning aan de klager. De klager stelt zich op het standpunt dat de beklaagde onzorgvuldig heeft gehandeld en voert ter onderbouwing van dit standpunt onder andere aan dat de beklaagde er bewust voor heeft gekozen om een andere partij nog een bod te laten uitbrengen, terwijl de verkopers van de woning al akkoord waren met het bod van de klager. Hierdoor heeft de klager zijn bod uiteindelijk moeten verhogen. Vervolgens stelt de klager dat hij geen bouwtechnische keuring heeft kunnen uitvoeren vanwege de druk van het verkoopproces. Daarnaast is er geen biedlogboek bijgehouden, terwijl dit wel verplicht is vanuit de VBO en is de klager van mening dat de beklaagde onzorgvuldig is omgegaan met de gegevens van de andere partij. De beklaagde stelt zich op het standpunt dat hij wel zorgvuldig heeft gehandeld. De commissie verklaart de klacht ten dele gegrond. Ten aanzien van het nieuwe bod en het biedlogboek stelt de commissie dat de klachten gegrond zijn. De beklaagde had na aanvaarding van het bod van de klager geen nieuw bod aan mogen nemen en heeft gehandeld in strijd met de VBO beroeps- en gedragscode door geen biedlogboek te maken. De overige klachten verklaart de commissie ongegrond.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de vraag of de beklaagde als verkoopmakelaar onzorgvuldig en/of in strijd met de VBO beroeps- en gedragscode heeft gehandeld bij de verkoop van een woning aan de klager.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde als verkoopmakelaar onzorgvuldig en in strijd met de VBO beroeps- en gedragscode heeft gehandeld bij de verkoop van een woning aan de klager.
De klager heeft, samengevat weergegeven, de volgende klachtonderdelen naar voren gebracht.
1) Nieuw bod
De beklaagde heeft willens en wetens ervoor gekozen om een andere partij nog een bod uit te laten brengen en dit bod in behandeling te nemen, terwijl de verkopers van de woning al akkoord hadden gegeven op het bod van de klager en hadden ingestemd met de voorwaarde dat de woning gelijk van de markt zou worden afgehaald. De klager heeft hierdoor zijn bod moeten verhogen en zijn voorbehoud van financiering laten vallen om (wederom) tot overeenstemming te komen met de verkopers van de woning.
2) Bouwtechnische keuring
Toen de klager eenmaal de koopovereenkomst van de woning kreeg toegestuurd was het voorbehoud van een bouwtechnische keuring eruit gehaald. Dit was echter geen onderdeel van de onderhandelingen. Door de druk van het hele verkoopproces heeft de klager hierdoor niet een bouwtechnische keuring kunnen uitvoeren op de door hem gewenste wijze.
De klager kreeg wel de gelegenheid om de woning voor ondertekening te inspecteren, maar de klager voelde tijdsdruk door het verkoopproces. De vader van de klager, die een technische achtergrond heeft, heeft daarom zo snel mogelijk de woning geïnspecteerd. De klager is er zojuist achter gekomen dat de woning een lekkage heeft doordat het dak en de dakkapel in een slechte staat zijn. De klager heeft hierdoor schade geleden.
3) Biedlogboek
Ook heeft de beklaagde geen biedlogboek gemaakt, terwijl hij hier wel verplicht toe is vanuit de VBO.
4) Privacy schending
Daarbij komt dat de beklaagde bij het doorsturen van het bod van de andere partij onzorgvuldig is omgegaan met de persoonsgegevens van die partij. De beklaagde was namelijk vergeten om alle namen in het uitgebrachte bod door te strepen en heeft toen besloten het bericht te verwijderen. Vervolgens heeft hij in het aangepaste document de namen niet goed doorgekrast.
De klager heeft in het vragenformulier aangegeven dat hij de volgende vier eisen heeft:
“1. Nadat een koper en verkoper via [de beklaagde] een akkoord bereiken over de koopsom en voorwaarden wordt de koper niet meer ‘gefeliciteerd met de aankoop’. In plaats daarvan feliciteert [de beklaagde] de koper ‘met het bereiken van een akkoord welke pas na ondertekening van de conceptkoopovereenkomst geldig is’.
- Een bedrag van minstens € 8.000,– ter compensatie van het ‘verwijtbaar handelen’ van [de beklaagde].
- De (…)commissie beoordeelt het hele handelen van [de beklaagde] op basis van de geldende VBO beroeps- en gedragscode en stelt passende maatregelen voor om te voorkomen dat anderen het slachtoffer worden van vergelijkbaar handelen van deze makelaar.
- [De beklaagde] betaalt mee aan het herstel van het dak en de dakkapel.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde zorgvuldig en volgens de regels heeft gehandeld.
De beklaagde heeft, voor zover relevant, als volgt gereageerd op de klachtonderdelen van de klager.
1) Nieuw bod
De beklaagde was verkoopmakelaar van de desbetreffende woning en stond dus in dienst van de verkopende partij. Hij moest dan ook de belangen behartigen van de verkopende partij. Een koop is pas een koop op het moment dat er een handtekening van de eigenaar van de woning staat onder een koopovereenkomst. Het feit dat de klager zich al als koper waande op het moment dat de beklaagde vertelde dat zijn bod was geaccepteerd doet er niet aan af dat als er een beter voorstel binnenkomt de verkoper hier nog vrij in is om deze ook te accepteren. Als een kopende partij hulp nodig heeft zijn daar aankoopmakelaars voor die zijn belangen kunnen behartigen en alle regels van het aankopen kunnenuitleggen.
Als verkoopmakelaar was de beklaagde verplicht om aan de verkoper kenbaar te maken dat er een hoger bod was gedaan. Dit bod mag de beklaagde niet achterhouden.
De beklaagde heeft de klager daarna een eerlijke kans gegeven om zijn bod te herzien. De klager heeft zijn bod ook verhoogd. Alhoewel het bod van de klager uiteindelijk niet het hoogste bod was heeft de verkoper uit sympathie en op advies van de beklaagde besloten om verder te gaan met de klager.
De beklaagde had wel degelijk de woning van de markt afgehaald door alle geplande bezichtigingen te annuleren. Het nieuwe bod kwam echter van een partij die de woning al had bezichtigd.
2) Bouwtechnische keuring
Een bouwtechnische keuring mag altijd worden uitgevoerd en er is geen druk geweest om dit niet te doen. Bij de laatste inspectie was de klager ook blij met de woning. Daarbij komt dat in de vragenlijst, welke is ingevuld door de verkoper, duidelijk staat vermeld dat het dak van de dakkapel in 2012 is gedaan. De klager heeft hierover geen contact opgenomen met de beklaagde of de verkopers.
3) Biedlogboek
Een biedlogboek is er niet geweest, omdat er aanvankelijk maar één bod was uitgebracht. De klager was toen de enige partij. Later heeft de beklaagde het andere bod wel gedocumenteerd.
4) Privacy schending
De beklaagde betwist dat hij niet mocht praten over het bod van de andere partij. De beklaagde heeft bewijs van het bod gestuurd aan de klager om transparant te zijn. De persoonlijke gegevens van de andere partij zijn bij het doorsturen van het bod doorgehaald door de beklaagde.
De beklaagde verzoekt de commissie om de klacht ongegrond te verklaren en te bepalen dat de klager de door beklaagde bestede uren aan de klacht dient te vergoeden, te weten € 900,– (zes uur x € 150,–).
Beoordeling van het geschil
Inleiding
De beklaagde is lid van de VBO en was de verkoopmakelaar bij de verkoop van de woning aan de klager. In geschil is of de beklaagde als verkoopmakelaar onzorgvuldig en/of in strijd met de VBO beroeps- en gedragscode heeft gehandeld bij de verkoop van de woning aan de klager.
1) Nieuw bod
Naar het oordeel van de commissie heeft de beklaagde door zijn wijze van uitlaten bij het accepteren van het bod onterecht bij de klager de verwachting geschapen dat de koop van de woning rond was. Immers, de beklaagde heeft de klager gefeliciteerd met de aankoop, bevestigd dat de woning van de markt werd afgehaald en gelijk een formulier toegestuurd voor het opmaken van de koopovereenkomst. De koop van een woning is echter pas tot stand gekomen als deze door partijen schriftelijk en door alle partijen getekend is vastgelegd in een koopovereenkomst. Dat was in dit geval nog niet gedaan. Het lag op de weg van de beklaagde als verkoopmakelaar om de klager op dit wettelijke schriftelijkheidsvereiste te wijzen. Hij heeft dat ten onrechte niet gedaan. Als verkoopmakelaar mag je er niet vanuit gaan dat een koper deze wettelijke regels kent.
Daarnaast is de commissie van oordeel dat bij instemming van de voorwaarde dat de woning van de markt wordt afgehaald niet hoort dat je nog een nieuw bod aanneemt. De beklaagde had de klager erop moeten wijzen dat dit slechts betekende dat er geen bezichtigingen bij de woning meer zouden plaatsvinden, maar dat biedingen op de woning nog steeds werden aangenomen. Ook dat heeft hij niet gedaan.
De commissie is dan ook van oordeel dat de beklaagde in dit opzicht onzorgvuldig heeft gehandeld. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar mag worden verwacht dat hij kandidaat-kopers over het schriftelijkheidsvereiste informeert en duidelijk aangeeft wat de voorwaarde ‘van de markt afhalen’ betekent. Dit klachtonderdeel zal daarom gegrond worden verklaard.
2) Bouwtechnische keuring
De commissie stelt vast dat uit de e-mailcorrespondentie tussen de klager en de beklaagde (overgelegd in bijlage 9 van de klager) volgt dat de klager voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst ervan op de hoogte was dat het voorbehoud voor de bouwtechnische keuring was doorgehaald. Indien de klager dit voorbehoud wilde behouden had het op zijn weg gelegen om de verkoopmakelaar erop te wijzen dit voorbehoud alsnog op te nemen in de definitieve koopovereenkomst. Hij heeft dat niet gedaan. Daarbij komt dat uit voornoemde e-mailcorrespondentie volgt dat de beklaagde de mogelijkheid heeft opengehouden om alsnog een keuring van de woning te laten doen voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst. Dat de klager na de koop van de woning erachter is gekomen dat de woning een lekkage heeft, ondanks de inspectie van de woning door de vader van de klager, is dan ook niet te wijten aan de beklaagde. Dit klachtonderdeel zal daarom ongegrond worden verklaard.
3) Biedlogboek
De commissie stelt vast dat in artikel 4 lid g van de VBO Beroeps- en Gedragscode is bepaald:
“Kandidaat-kopers hebben de mogelijkheid het biedingsproces te controleren. Alle kandidaat-kopers die een bod hebben uitgebracht, ontvangen na het verstrijken van de bedenktermijn en/of eventuele ontbindende voorwaarden een geanonimiseerd biedlogboek waarin het verloop van het biedingsproces automatisch inzichtelijk is gemaakt, ongeacht de biedingsmethode.”
De beklaagde heeft erkend dat hij geen biedlogboek heeft gemaakt. Hij heeft dan ook in strijd met artikel 4 lid g van de VBO Beroeps- en Gedragscode gehandeld. Dat de beklaagde uiteindelijk de biedingen op de woning wel in zijn eigen systeem heeft vastgelegd, maakt dat niet anders. Het verloop van het biedingsproces had inzichtelijk gemaakt moeten worden in een biedlogboek, ongeacht het aantal biedingen. Dit klachtonderdeel zal dan ook gegrond worden verklaard.
4) Privacy schending
De commissie constateert dat de beklaagde met het doorsturen van het bod van de andere partij niet geheel de naam van de kandidaat-koper heeft weggelakt. Een aantal letters van de naam zijn hierdoor nog zichtbaar. Alhoewel dit slordig is van de beklaagde, is dit naar het oordeel van de commissie niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. Dit klachtonderdeel zal dan ook ongegrond worden verklaard.
Conclusie
De conclusie uit het voorgaande is dat de beklaagde onzorgvuldig en in strijd met artikel 4 lid g van de VBO Beroeps- en Gedragscode heeft gehandeld bij de verkoop van de woning aan de klager. De commissie zal de beklaagde hiervoor een waarschuwing opleggen als sanctie.
Gelet op artikel 13 lid 2 van het reglement kan de commissie geen schadevergoeding toewijzen. De commissie verklaart de klager daarom niet-ontvankelijk in zijn verzoek om toekenning van schadevergoeding.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door de klager betaalde klachtengeld voor rekening van de beklaagde dient te komen, nu de klacht van de klager deels gegrond wordt verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat de beklaagde, als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht, een door de stichting vastgesteld bedrag aan de commissie betaalt.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klager niet-ontvankelijk in zijn verzoek om toekenning van schadevergoeding;
– verklaart de klachtonderdelen 2 en 4 ongegrond;
– verklaart de klachtonderdelen 1 en 3 gegrond;
– geeft aan de beklaagde een waarschuwing als sanctie;
– bepaalt dat de beklaagde aan de klager het door de klager betaalde klachtengeld van € 99,99 vergoedt;
– bepaalt dat de beklaagde behandelingskosten aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer J.P.E. Geerdink, mevrouw mr. E.J.P.J.M. Kneepkens, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 4 oktober 2024.