
Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Zorgplicht
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
352320/479931
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klaagster heeft een woning gekocht, waarbij de beklaagde als makelaar van de verkoper optrad. Het betreft een woning die in de jaren ’80 is gebouwd. De klaagster vindt dat de beklaagde op twee punten niet juist heeft gehandeld. De gegeven informatie was niet juist bleek later. Daarnaast bleek de energielabel onjuist te zijn. De klaagster meent dat de beklaagde niet aan zijn informatieplicht en zijn zorgplicht jegens haar heeft voldaan. De beklaagde wijst erop dat hij werkt in opdracht van de verkoper. De verkoper heeft op de vragenlijst aangegeven dat de woning na-geïsoleerd was. Daar mocht de beklaagde op vertrouwen. Hij hoeft daar als makelaar niet zelf onderzoek naar te doen. Het is ook niet zo dat een woning die is na-geïsoleerd perse beter is dan een woning die dat niet is. De kwaliteit van na-isolatie was zeker in het verleden vaak niet zo best. Wat het energielabel betreft, merkt de beklaagde op dat de woning wel een energielabel had en dat bekend was dat dit een D-label was. Op een verkopende makelaar rust de verplichting aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Het niet naleven van deze verplichting is onderworpen aan tuchtrechtspraak. De commissie is dan ook van oordeel dat de beklaagde op dit punt niet aan zijn zorgplicht heeft voldaan en daarmee tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De commissie zal de klacht dan ook gegrond verklaren. De commissie ziet geen aanleiding om een sanctie op te leggen.
volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klaagster heeft de klacht voorgelegd aan de beklaagde.
De klacht betreft de informatievoorziening door de verkopende makelaar aan de klaagster als koper en het niet verstrekken van een energielabel.
Standpunt van de klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De klaagster heeft een woning gekocht, waarbij de beklaagde als makelaar van de verkoper optrad. Het betreft een woning die in de jaren ’80 is gebouwd. De klaagster vindt dat de beklaagde op twee punten niet juist heeft gehandeld. In de eerste plaats stond op het door de verkoper ingevulde vragenformulier ingevuld dat de woning na-geïsoleerd was. Nadat de klaagster aan een verbouwing was begonnen, bleek dat de woning bij de bouw was geïsoleerd en niet na-geïsoleerd was. Klaagster meent dat zij mocht vertrouwen op de door de beklaagde verstrekte informatie. In de tweede plaats heeft de klaagster de beklaagde vanaf de aankoop meermalen verzocht om toezending van het energielabel. Uiteindelijk heeft de klaagster dit pas na de overdracht van de woning ontvangen. Op het energielabel bleek een Rd-waarde vermeld te staan. Die waarde was lager dan bij een na-geïsoleerde woning verwacht had kunnen worden. Als de beklaagde het energielabel eerder had verstrekt, zou dus eerder duidelijk zijn geweest dat de woning niet na-geïsoleerd was. De klaagster meent dat de beklaagde niet aan zijn informatieplicht en zijn zorgplicht jegens haar heeft voldaan.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De beklaagde wijst erop dat hij werkt in opdracht van de verkoper. De verkoper heeft op de vragenlijst aangegeven dat de woning na-geïsoleerd was. Daar mocht de beklaagde op vertrouwen. Hij hoeft daar als makelaar niet zelf onderzoek naar te doen. Het is ook niet zo dat een woning die is na-geïsoleerd perse beter is dan een woning die dat niet is. De kwaliteit van na-isolatie was zeker in het verleden vaak niet zo best.
Wat het energielabel betreft, merkt de beklaagde op dat de woning wel een energielabel had en dat bekend was dat dit een D-label was. Dat is een gebruikelijke waarde voor een woning uit de jaren ’80. De beklaagde heeft de verkoper meermalen gevraagd om toezending van het label, zowel per e-mail als telefonisch. De verkoper heeft het niet toegezonden. Achteraf is gebleken dat de verkoper het label wel tijdig aan de notaris heeft verstrekt. Ten tijde van de overdracht is de notaris er ten onrechte vanuit gegaan dat het label niet beschikbaar was. Dat label was er wel en is kort na de overdracht aan de beklaagde en aan de klaagster verstrekt. Op een vraag van de commissie antwoordt de beklaagde dat hij de verkoper niet expliciet heeft gewezen op de consequenties als het energielabel bij de overdracht niet beschikbaar zou zijn.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft ingevolge haar reglement tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht(en) te doen.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. Zij beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan de beklaagde zijn gemaakt.
Op een verkopende makelaar rust de verplichting aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit de verplichting voor de makelaar zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten (regel 1 van de NVM Erecode). Bij het verstrekken van deze informatie mag de verkopende makelaar in beginsel uitgaan van de juistheid van de door de verkopende partij gegeven informatie over de staat van het huis, zoals bijvoorbeeld blijkt uit de vragenlijst. Dit kan anders zijn als er voor de makelaar redelijkerwijs twijfel kan bestaan over de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie. Het niet naleven van deze verplichting is onderworpen aan tuchtrechtspraak.
De commissie acht het niet tuchtrechtelijk verwijtbaar dat de beklaagde is uitgegaan van de juistheid van de door de verkoper gegeven informatie over de isolatie. Hij mocht in beginsel uitgaan van de juistheid van die informatie en had geen reden om aan de juistheid daarvan te twijfelen. Wel meent de commissie dat de beklaagde niet aan zijn zorgplicht ten opzichte van de klaagster heeft voldaan door zich niet meer in te spannen om het energielabel van de verkoper tijdig te verkrijgen. De klaagster heeft daar meermalen tevergeefs om gevraagd. Door het niet tijdig ontvangen van het energielabel heeft de klaagster voor haar relevante informatie niet, althans niet tijdig, gekregen.
De commissie is dan ook van oordeel dat de beklaagde op dit punt niet aan zijn zorgplicht heeft voldaan en daarmee tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De commissie zal de klacht dan ook gegrond verklaren. De commissie ziet geen aanleiding om een sanctie op te leggen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart zich onbevoegd inzake de vordering tot schadevergoeding.
De commissie verklaart de klacht van de klaagster gegrond zonder oplegging van een sanctie.
Beklaagde dient overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 100,00 aan de klaagster te vergoeden ter zake van het klachtengeld.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is de beklaagde aan de commissie een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht verschuldigd.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. H.A. van Gameren, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten, mevrouw mr. M.C. de Gier, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. P.G. Muller, secretaris, op 21 november 2024.