Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
511974/574047
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een koper ontdekt na aankoop dat de opgegeven woonoppervlakte van haar woning aanzienlijk afwijkt van de werkelijkheid. De verkoopinformatie vermeldt 121 m², terwijl het werkelijke gebruiksoppervlak slechts 96,5 m² bedraagt. De makelaar erkent de fout, maar stelt dat hij dit telefonisch aan de koper heeft gemeld vóór het bod. De koper ontkent dat dit gesprek heeft plaatsgevonden. De tuchtcommissie acht het aannemelijk dat het gesprek wel heeft plaatsgevonden en verklaart de klacht over de onjuiste meting ongegrond. Wel oordeelt de commissie dat de makelaar ernstig tekortschiet in zijn communicatie door structureel niet te reageren op berichten van de koper en haar gemachtigde. Hiervoor krijgt hij een officiële waarschuwing. De koper krijgt het klachtengeld terug, maar ontvangt geen vergoeding voor juridische kosten.
Volledige uitspraak
Hoger Beroep
Met een vragenformulier heeft de klager zich met een klacht gewend tot de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna te noemen: de commissie). De beklaagde heeft hierop schriftelijk verweer gevoerd.
Bij uitspraak van 13 februari 2024 heeft de commissie de klacht van klaagster ongegrond verklaard en het door haar verlangde afgewezen.
De klaagster is het niet eens met de uitspraak van 13 februari 2024, verzonden op 11 mei 2024 en is daarvan – conform artikel 21 van het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna te noemen: het reglement) – op 9 juli 2024 tijdig in hoger beroep gekomen.
Onderwerp van de klacht
Het geschil betreft het handelen van de beklaagde als verkoopmakelaar van de door klaagster en haar echtgenoot aangekochte woning.
De feiten
De klaagster en haar echtgenoot hebben een woning gekocht, waarbij beklaagde optrad als verkoopmakelaar.
De klaagster heeft de woning bezichtigd en nadien een bod uitgebracht van € 235.000,– zonder
voorbehoud. Dit bod is door de verkoper geaccepteerd. De koop is vervolgens vastgelegd in
de tussen partijen op 29 november 2022 gesloten koopovereenkomst. De woning is op 29
december 2022 aan klaagster geleverd door passering van de akte van levering.
In de verkoopbrochure, op Funda en op de website van beklaagde is de woning aangeboden met een gebruiksoppervlakte wonen van 121 m2. De klaagster heeft een derde ingeschakeld om de woning op te meten en toen bleek dat het daadwerkelijke gebruiksoppervlakte wonen 96,5 m2 is.
Standpunt van de klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en de bestreden uitspraak. In hoger beroep komt het standpunt van de klaagster op het volgende neer.
Nadat de klaagster na levering van de woning aan haar en haar echtgenoot in de woning was getrokken begon zij te twijfelen over de daadwerkelijke gebruiksoppervlakte wonen. Zij kreeg het vermoeden dat het opgeven gebruiksoppervlakte wonen van 121 m2 onjuist was. Zij heeft daarop de beklaagde benaderd die aangaf woningen nooit op basis van de NEN-norm op te meten. Dit heeft een medewerkster van de beklaagde in een mail van 1 februari 2023 aan de klaagster bevestigd en daarbij gewezen op artikel 6.11 van de koopovereenkomst.
De klaagster verwijt de beklaagde dat hij onjuist c.q. verwijtbaar heeft gehandeld. Beklaagde heeft bij de presentatie van de woning c.q. publicatie van verkoopinformatie (o.a. op Funda, op de website van beklaagde en in de verkoopbrochure) en de verkoop van de woning niet de regels van de branche brede meetinstructie – gebaseerd op de NEN 2580-norm – in acht genomen. Om die reden heeft beklaagde in strijd met het bepaalde in artikel 6 Erecode VastgoedPro gehandeld.
Daarnaast heeft hij niet conform de artikelen 4 lid 2 en 6 Erecode VastgoedPro gehandeld door structureel, ondanks toezeggingen daartoe, niet op terugbelverzoeken te reageren en na te laten om een inhoudelijke reactie te geven op mails en (aangetekende) brieven namens klaagster.
De klaagster weerspreekt dat de beklaagde in een telefoongesprek voorafgaande aan de levering heeft aangegeven wat de juiste gebruiksoppervlakte wonen zou zijn. Dat beklaagde niet kan aantonen dat het telefoongesprek heeft plaatsgevonden dient voor zijn rekening te blijven.
De klaagster mocht op de juistheid van het in de verkoopinformatie vermelde gebruiksoppervlakte wonen vertrouwen. Het taxatieverslag dient niet bij de beoordeling van de klacht te worden betrokken. Dat taxatierapport is opgesteld nadat klaagster en haar echtgenoot de koopovereenkomst hebben ondertekend.
In de uitspraak is een verkeerde maatstaf gehanteerd. Dat de klaagster voor de levering op de hoogte zou zijn van de juiste gebruiksoppervlakte wonen is voor de beoordeling van de klacht niet relevant. Het relevante toets moment is het moment waarop een potentiële koper de aankoopbeslissing neemt. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de meetinstructie in belangrijke mate het vertrouwen bepaalt dat kopers van woningen die worden aangeboden door een bij een brancheverenging aangesloten makelaar mogen ontlenen aan in de verkoopinformatie genoemde gebruiksoppervlakte wonen. Daarbij mogen kopers ervan uitgaan dat de in de verkoopinformatie opgenomen gebruiksoppervlakte wonen is gemeten met inachtneming van de meetinstructie en dat die derhalve overeenkomt met de netto gebruiksoppervlakte wonen / woonoppervlakte.
Artikel 6.11 van de koopovereenkomst bepaalt het volgende:
“Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan géén der partijen enig recht. In afwijking hiervan komen partijen het volgende overeen: Niet van toepassing, omdat de woning niet is ingemeten. Er is daardoor geen meetrapport van de woning beschikbaar’
Deze exoneratie doet er niet aan af dat de klaagster ervan uit mocht gaan dat de aan de meetinstructie gebonden verkopend makelaar volgens die meetinstructie heeft gemeten en dienovereenkomstig de netto-woonoppervlakte in de verkoopinformatie heeft vermeld. De klaagster mocht er dus op vertrouwen dat de in de verkoopinformatie genoemde gebruiksoppervlakte wonen de juiste was. Art. 6.11 ziet bovendien op de over- en ondermaat van het gehele perceel en niet op de gebruiksoppervlakte wonen.
Gelet op de meetinstructie kan de klaagster niet een onderzoeksplicht worden tegengeworpen. Van de klaagster kan niet worden verlangd dat zij op basis van de aan haar verstrekte plattegronden gaat controleren of de maten wel kloppen en overeenkomen met de in de verkoopinformatie vermelde gebruiksoppervlakte wonen.
De beklaagde heeft nooit op de contactverzoeken van de klaagster en de pogingen van haar gemachtigde gereageerd. Dat is onzorgvuldig, kwalitatief onder de maat en in strijd met artikel 6 van de Erecode VastgoedPro en in strijd met art. 4 lid 2 van het reglement. Dit rechtvaardigt het opleggen van een passende sanctie.
De beklaagde toont niet aan dat hij conform de meetinstructie heeft ingemeten. Dat dient voor zijn rekening en risico te blijven. Als de commissie al van oordeel is dat de beklaagde heeft ingemeten dan geldt dat het door hem gehanteerde instrument daarvoor niet geschikt. De beklaagde maakt gebruik van Matterport 3D-scan, die niet NEN-2580 gecertificeerd is. Het is geen nauwkeurig meetinstrument.
De klaagster vordert:
Primair
1. de uitspraak waartegen in beroep is gekomen te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de klachten
van klaagster gegrond te verklaren en beklaagde een passende sanctie op te leggen;
2. te bepalen dat het conform artikel 22 lid 1 van het reglement door klaagster betaalde klachtengeld aan klaagster wordt terugbetaald;
3. te bepalen dat het conform artikel 7 van het reglement door klaagster betaalde klachtengeld aan klaagster wordt terugbetaald;
4. om in afwijking van artikel 16 van het reglement beklaagde te veroordelen in de kosten die door
klaagster zijn gemaakt voor bijstand tijdens de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep,
begroot op € 2.500,–.
subsidair
1. indien en voor zover de klachten van klaagster ongegrond worden bevonden, met toepassing van artikel 22 lid 4 van het reglement te bepalen dat het door klaagster betaalde klachtengeld aan klaagster wordt terugbetaald en om in afwijking van artikel 16 van het reglement beklaagde te veroordelen in de kosten die door klaagsters zijn gemaakt voor bijstand tijdens de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep, begroot op € 2.500,–.
meer subsidiair
1. indien en voor zover de klachten van klaagster ongegrond worden bevonden, met toepassing van artikel 22 lid 4 van het reglement te bepalen dat het door Klaagster betaalde klachtengeld aan klaagster wordt
terugbetaald;
2. om in afwijking van artikel 16 van het reglement beklaagde te veroordelen in de kosten die door
klaagster zijn gemaakt voor bijstand tijdens de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep,
begroot op € 2.500,–.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en de bestreden uitspraak. In hoger beroep komt het standpunt van de beklaagde op het volgende neer.
In een telefoongesprek met de klaagster voorafgaand aan de levering van de woning is de juiste gebruiksoppervlakte wonen meegedeeld. De beklaagde verwijst naar de verklaring van Hemmes. Hemmes heeft verklaard dat zij dit gesprek met de klaagster heeft gevoerd, dat dit enkele dagen na de bezichtiging was, dat de onduidelijkheid over de gebruiksoppervlakte wonen is weggenomen en dat de klaagster kort daarna een bod op de woning heeft uitgebracht. Op de beklaagde rustte niet de verplichting om het telefoongesprek schriftelijk aan de klaagster te bevestigen. Daartoe bestond ook geen noodzaak omdat zij kort na het telefoongesprek een bod heeft gedaan op de woning. Op basis van deze gang van zaken kan niet worden vastgesteld dat de beklaagde niet conform de NVM-meetinstructie heeft gehandeld. De e-mail die op 1 februari 2023 naar de klaagster is verzonden is door een andere medewerker dan Hemmes verzonden, zodat het niet voor de hand lag dat naar het telefoongesprek werd verwezen. Ook als het telefoongesprek niet zou hebben plaatsgevonden is daarmee niet gezegd dat de beklaagde niet conform de NVM-meetinstructie heeft gehandeld.
Er is geen sprake van wezenlijke verschillen tussen het meetrapport van de klaagster en de afmetingen in de verkoopbrochure. Het gaat om een verschil van 0,8m2. Uit de toelichting op de NVM Meetinstructie
op de website van de NVM volgt dat verschillen in meetuitkomsten ook met toepassing van de Meetinstructie niet uit te sluiten zijn.
Dat de beklaagde een gebruiksoppervlakte wonen heeft gemeten volgt uit de plattegronden, het taxatierapport en uit de rapportage van de door de klaagster geraadpleegde deskundige. Niet in geschil is dat in de verstrekte informatie de onjuiste gebruiksoppervlakte wonen van 121 m2 is gedeeld. Hieruit kan echter niet worden afgeleid dat de beklaagde in strijd zou hebben gehandeld met de NVM-meetinstructie.
De klaagster mocht niet zonder meer vertrouwen op de verkoopinformatie. Indien grond bestaat om te twijfelen aan de juistheid van de gedeelde informatie – wat bij de klaagster het geval was – mag men niet – zonder aan de eigen onderzoeksplicht te hebben voldaan – (gerechtvaardigd) vertrouwen op de juistheid van de gedeelde informatie. Die grond was er, nu sprake was van een verschil tussen de afmetingen op de plattegronden en de totaal vermelde gebruiksoppervlakte wonen. De klaagster had twijfels en heeft de beklaagde hierover benaderd. De beklaagde heeft moeten erkennen dat er een menselijke fout is gemaakt. De klaagster heeft van de fout die tijdens het telefoongesprek is erkend ook aantekeningen gemaakt zoals blijkt uit de door haar overgelegde brochure.
De klaagster dient de commissie juist en volledig te informeren door het taxatierapport over te leggen dat voor de koop van de woning is opgesteld. De klaagster heeft ter zitting in eerste aanleg de inhoud van het taxatierapport erkend. Nu de klaagster het taxatierapport niet heeft overgelegd, kan niet worden vastgesteld van wanneer het rapport dateert, wanneer de klaagster daarin inzage heeft gekregen en of zij nog onder de koop uit kon. Naar aanleiding van het taxatierapport heeft de klaagster geen vragen gesteld aan de beklaagde.
De klaagster heeft de keuze gemaakt om de overeenkomst met de verkoper aan te gaan waarin een exoneratie ter zake van de gebruiksoppervlakte wonen is opgenomen en die (behoudens de wettelijke bedenktijd) niet voorzag in een ontbindingsmogelijkheid. Dat de exoneratie alleen zou zien op over- en onderwaarde van het perceel is onjuist. De commissie mocht artikel 6.11 bij het oordeel betrekken dat de klaagster niet op de juistheid van de verkoopinformatie mocht vertrouwen.
De beklaagde erkent dat het achteraf gezien niet netjes was dat hij niet heeft gereageerd. Ter zitting heeft hij nog aangevoerd dat hij niet op de brieven van de gemachtigde van de klaagster heeft gereageerd omdat er meteen een groot geldbedrag als compensatie werd gevraagd en omdat hij slechte ervaringen had met het kantoor van de gemachtigde die volgens hem slecht bekend staan in de omgeving. De beklaagde kan het niet reageren niet meer ongedaan maken en alleen zijn excuses maken voor hoe dit is verlopen.
De klaagster verzoekt om een proceskostenveroordeling. Daarmee miskent de klaagster de aard van de tuchtprocedure. In deze procedure is geen plaats voor een schadevergoeding. De klaagster verzuimt toe te lichten waarom van deze regel moet worden afgeweken. In de inhoud van de zaak is daarvoor geen rechtvaardiging te vinden.
De uitspraak waarvan beroep moet worden bekrachtigd en de klachten van de klaagster moeten ongegrond worden verklaard.
Beoordeling van de klacht
Ingevolge art. 21 lid 1 van het reglement liggen de klachten van de klaagster jegens de beklaagde in hoger beroep in volle omvang ter beoordeling aan de commissie voor.
Klacht 1: het niet meten van de woning conform de meetinstructie
De klacht luidde in eerste aanleg:
“Klagers verwijten Beklaagde dat jegens hen onjuist, dan wel onzorgvuldig c.q. verwijtbaar is gehandeld doordat Beklaagde bij de presentatie van de woning c.q. publicatie van verkoopinformatie (o.a. middels aanbieding op Funda, op de website van beklaagde én in de verkoopbrochure) en verkoop van de woning niet de regels van branchebrede meetinstructie, gebaseerd op de NEN 2580-norm in acht heeft genomen en aldus niet conform artikel 6 Erecode VastgoedPro heeft gehandeld.”
In hoger beroep heeft de klaagster haar klacht aangevuld en de stelling ingenomen dat als de beklaagde wel heeft ingemeten hij daarvoor de Matterport 3D-scan heeft gebruikt, die niet NEN-2580 gecertificeerd is. In hoger beroep kunnen geen nieuwe klachtonderdelen worden voorgelegd, zodat de commissie dit klachtonderdeel buiten beschouwing zal laten,
Tussen partijen is niet in geschil dat in de verkoopinformatie van de woning de onjuiste gebruiksoppervlakte wonen, te weten 121 m2, stond vermeld. De beklaagde heeft deze fout erkend maar heeft ook als verweer aangevoerd dat de klaagster hierover enkele dagen na de bezichtiging is geïnformeerd tijdens een telefoongesprek met een medewerker van de beklaagde. De klaagster ontkent dat dit telefoongesprek heeft plaatsgevonden. De beklaagde heeft echter een verklaring van zijn medewerkster overgelegd waarin deze verklaart (met spelfout):
“Nadat zij de woning, te samen met haar man, heeft bezichtigd, komen zij erachter dat de afmetingen
in de plattegronden niet overeen komen met de bij kenmerken genoemde totale woonoppervlakte.
Mevrouw wil graag opheldering.
Ik heb, met mevrouw (klaagster) aan de lijn, de Matterportscan en plattegronden bestudeerd
en geconcludeerd dat de woonoppervlakte bij kenmerken onjuist is ingevuld.
Deze conclusie heb ik gedeeld met mevrouw, welke aangeeft hiermee voldoende te weten.
Vervolgens hees, (klaagster), enige dagen later, een bod geplaatst.”
Er zijn geen omstandigheden gebleken op grond waarvan aan de juistheid van die verklaring moet worden getwijfeld. Dat betekent dat aangenomen moet worden dat de klaagster nog voordat zij een bod op de woning heeft gedaan op de hoogte was van de onjuistheid in de verkoopinformatie. Daarmee heeft de beklaagde de aanvankelijke fout hersteld.
De klaagster heeft nog aangevoerd dat dit telefoongesprek niet schriftelijk is bevestigd en dat in een later e-mailbericht niet aan het telefoongesprek wordt gerefereerd. Het had duidelijker geweest als de beklaagde het telefoongesprek schriftelijk aan de klaagster zou hebben bevestigd. Een verplichting daartoe ontbreekt echter. Dat er in een later e-mailbericht niet aan het telefoongesprek is gerefereerd is te verklaren door het feit dat het desbetreffende e-mailbericht niet is opgesteld door degene die het telefoongesprek heeft gevoerd.
De beklaagde weerspreekt dat hij in geheel niet zou hebben gemeten of niet juist (niet volgens de NEN-2580) zou hebben gemeten. De beklaagde heeft verwezen naar de afmetingen op de plattegronden. In de plattegronden staat per kamer het oppervlakte vermeld, wat neerkomt op een totaaloppervlakte van 97,1 m2. De commissie stelt vast dat sprake is van een klein verschil tussen de totaaloppervlakte bij de plattegronden en wat later in de rapportage van de door de klaagster ingeschakelde deskundige staat vermeld, te weten 96,5. Dat de beklaagde in het geheel niet heeft gemeten is naar het oordeel van de commissie in deze omstandigheden niet aannemelijk. Uit de optelsom van de plattegronden die óók tot de verkoopinformatie behoorden blijkt immers dat deze grotendeels overeenkomt met de berekening door de door de klaagster ingeschakelde deskundige.
Of de beklaagde wel of niet conform de NEN-2580 heeft gemeten kan de commissie niet vaststellen. De standpunten staan hier lijnrecht tegenover elkaar en het hierboven genoemde verschil geeft ook geen uitsluitsel. Dit betekent dat dit klachtonderdeel niet gegrond kan worden verklaard.
Klacht 2: niet reageren door beklaagde
De klacht luidde in eerste aanleg:
“Klagers verwijten Beklaagde dat Beklaagde niet conform artikel 6 Erecode VastgoedPro en artikel 4 lid 2 van het Reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals heeft gehandeld door structureel, ondanks toezeggingen daartoe, niet op terugbelverzoeken te reageren en na te laten om een inhoudelijke reactie te geven op mails en (aangetekende) brieven namens Klagers.”
De beklaagde erkent dat hij niet op de terugbelverzoeken en de brieven en e-mails van de klaagster en haar gemachtigde heeft gereageerd. De beklaagde heeft aangevoerd dat hij eerder met het kantoor van de gemachtigde te maken had gehad en dat hij daardoor slechte ervaringen met het kantoor had opgedaan en dat hij daarom niet meer heeft gereageerd. Ook de omstandigheid dat er een aanzienlijke schadeclaim werd ingediend speelde mee. Hij heeft voor het niet reageren zijn excuses aangeboden.
De commissie is van oordeel dat de beklaagde professioneel had moeten reageren en niet zijn persoonlijke gevoelens jegens het kantoor van de gemachtigde had moeten laten prevaleren. De klacht is gegrond. De commissie verwacht dat beklaagde in het vervolg zorgvuldiger zal handelen. Verder heeft de commissie meegewogen dat beklaagde zijn excuses heeft aangeboden voor het niet reageren. Gelet op die omstandigheden acht de commissie een waarschuwing passend en geboden.
Slotsom
De conclusie uit het voorgaande is dat de klacht gedeeltelijk gegrond wordt verklaard en dat de uitspraak in eerste aanleg van 13 februari 2024, verzonden op 11 mei 2024, gedeeltelijk wordt vernietigd. Gelet op artikel 22 lid 2 van het reglement van de commissie betekent dit dat de beklaagde het door de klaagster betaalde klachtengeld in beroep (€ 99,99) dient te vergoeden. Daarnaast zal de commissie conform artikel 22 lid 5 van het reglement van de commissie bepalen dat het door de klaagster betaalde klachtengeld in eerste aanleg (€ 99,99) door de stichting wordt terugbetaald en dat de beklaagde de bijdrage in de kosten voor het wijzen van de uitspraak in eerste aanleg alsnog aan de stichting betaalt.
De commissie ziet geen aanleiding om van artikel 16 lid 1 van het reglement af te wijken. Daarin is bepaald dat, behoudens het klachtengeld, de door partijen ter zake van de behandeling van de klacht gemaakte kosten voor hun eigen rekening, tenzij de commissie anders beslist. De commissie beslist dus niet anders.
De beklaagde is aan de commissie een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– vernietigt de uitspraak waarvan beroep en beslist opnieuw rechtdoende als volgt:
– verklaart klacht 1 ongegrond en klacht 2 gegrond en legt aan de beklaagde de maatregel van waarschuwing op.
– bepaalt dat de beklaagde het door de klaagster betaalde klachtengeld in beroep van € 99,99 vergoedt;
– bepaalt dat de beklaagde de bijdrage in de kosten van voor het wijzen van uitspraak in eerste aanleg alsnog aan de stichting betaalt;
– bepaalt dat de stichting het door de klaagster betaalde klachtengeld in eerste aanleg van € 99,99 terugbetaalt aan de klaagster;
– wijst het meer of anders verzochte af.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, mevrouw P.W.L.M.A. van Rijswick – Kneepkens, de heer mr. P. Rijpstra, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. L. Kramer, secretaris, op 14 februari 2025.