Woning verkocht binnen familiekring van de consument. Intrekking had slechts als doel om aan betaling courtage te ontkomen. “Redelijk loon” beperkt omdat makelaar de koper niet heeft aangedragen.

  • Home >>
  • Makelaardij >>
De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij    Categorie: Courtage    Jaartal: 2014
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 80265

De uitspraak:

Onderwerp van het geschil

Het geschil betreft de intrekking van een opdracht tot bemiddeling bij verkoop.   De consument heeft een bedrag van € 5.558,44 niet betaald en bij de commissie gedeponeerd.   De consument heeft in augustus 2012 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.   Standpunt van de consument   Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.   Ik heb in januari 2011 mijn woning bij de ondernemer in verkoop gegeven. Op een gegeven moment waren op mijn verjaardag viering aanwezig Dinand H. en zijn partner; Dinand is een neef van mijn schoonzoon. Dinand en zijn partner raakten geïnteresseerd. Wij hebben dat doorgegeven aan de ondernemer. Dat was in maart 2012. In de maanden daarna raakte ik door een aantal voorvallen dusdanig teleurgesteld in de ondernemer, dat ik de opdracht heb ingetrokken. Dat was op 24 juli 2012. De teleurstelling had onder meer daarmee te maken, dat de ondernemer voorstellen deed welke totaal niet in overeenstemming waren met wat ik verlangde. De ondernemer kwam op de proppen met een constructie, door hem “vangnet” genoemd, welke inhield dat als de aspirant kopers hun woning niet zouden kwijtraken, ik die woning zou overnemen. Maar ik wilde mijn woning verkopen, niet ruilen. Ik wilde ervan af. Ik heb dat tegen de ondernemer gezegd, maar deze is daar toch enige tijd op door blijven gaan. Dat bleek ook wel uit latere correspondentie. Een formele bezichtiging door de aspirant-kopers had overigens nog steeds niet plaatsgevonden; zij hadden enkel de woonkamer en de keuken gezien. Overigens waren er bij het begin van de relatie ook al toestanden geweest. Dat had te maken met bestemmingsplannen, een overpad en dergelijke zaken. Dat speelde in 2011. Er waren nog geen formele onderhandelingen gaande, ten tijde van de opzegging. Het was ook nog niet zeker of de verkoop aan de aspirant kopers door kon gaan; zij hadden de financiering nog niet rond. Op 23 juli 2012 had er “familieberaad” plaats gevonden. Het ging daarbij om mijn vrouw, mijn schoonzoon en ikzelf. De aspirant kopers waren daar niet bij en ook is er toen niet gebeld naar [plaatsnaam], waar zij woonden. Wij hebben er uitdrukkelijk voor gekozen om eerst in te trekken en dan pas te onderhandelen. Wij hebben daartoe de algemene voorwaarden bestudeerd. Aanvankelijk was het de bedoeling geweest dat [naam medewerker] van de ondernemer de koop rond zou maken. Ik verwijs u verder naar mijn brief van 3 juni 2012. Zoals uit de laatste alinea blijkt, wilde ik niet betrokken raken bij de onderhandelingen.   De tevens ter zitting aanwezige [partner van de consument], verklaarde onder meer als volgt.   Wij zijn feitelijk op 24 augustus 2012 in de woning getrokken. Dat is inderdaad reeds een maand nadat de opdracht door de consument aan de ondernemer was ingetrokken. Maar wij hadden nog volstrekt geen zekerheid dat wij daar konden gaan wonen. Niet alleen moest onze woning nog worden verkocht, wij moesten ook wachten totdat – eind november 2012 – er geld uit een levensverzekering vrij kwam. Voorts moesten er, in verband met nieuwe regelgeving die op 1 januari 2013 zou in gaan, nieuwe berekeningen worden gemaakt. Onze woning is verkocht per 4 september 2012; de koopovereenkomst voor die woning is gesloten op 10 augustus 2012. Dat de woning die wij uiteindelijk van de consument hebben gekocht ook door ons gekocht kon worden, was dus op 24 juli 2012 nog niet zeker. Wat de contacten met de ondernemer betreft: op 3 mei 2012 waren wij door de ondernemer gebeld die ons de vangnetconstructie voor hield. Wij zagen daar wel wat in en hebben daar toen positief op gereageerd; wij hebben een afspraak gemaakt voor 9 mei 2012, toen wij naar het kantoor van de ondernemer zijn gegaan. De consument en zijn vrouw waren daar tot onze verrassing niet aanwezig. De ondernemer had ons vooraf niet gezegd dat hem al bekend was dat de consument niet instemde met de vangnetconstructie. Dat hoorden wij pas op 9 mei 2012. De ondernemer stelde ons toen nog voor dat er een voorlopige koopovereenkomst zou worden gesloten met een voorbehoud voor het geval wij onze woning niet verkocht kregen. Wij waren toen meteen helemaal klaar met deze ondernemer.   De consument verlangt dat de commissie zal bepalen dat hij niet meer dan € 500,– verschuldigd is.   Standpunt van de ondernemer   Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.   Er is een koopovereenkomst tot stand gekomen met kopers welke reeds tijdens de opdracht in beeld waren en waarmee wij ook contact hebben gehad en hebben onderhandeld. Zij noemden op enig moment een prijs van € 230.000,–. Ik heb toen tegen de consument gezegd dat een opbrengst van € 250.000,– tot € 260.000,– haalbaar leek, maar dat was onbespreekbaar. Hij had een groeihypotheek en dan bleef er een te groot gat over. Het is voor mij wel duidelijk dat ik eruit ben gewerkt om courtage te ontlopen. Op 23 juli 2012 is er herhaaldelijk contact geweest tussen mij en de betrokken partijen. Later die dag is er familieberaad geweest en ik heb vernomen dat die avond wel degelijk ook is gebeld met [plaatsnaam]. Vervolgens heb ik een nota gezonden van € 1.000,– voor de extra werkzaamheden die door mij waren verricht – het ging daarbij onder meer om de werkzaamheden in verband met de problemen welke in 2011 waren gerezen – en voor advertentiekosten. Zelfs die € 1.000,– weigerde de consument te betalen, ook na specificatie. Van enige onvrede over mijn handelwijze is nooit gebleken. In de brief van 24 juli 2012 stelt de consument zelfs erkentelijk te zijn voor mijn inspanningen.   Thans stel ik mij op het standpunt dat ik recht heb op volledige courtage.   Beoordeling van het geschil   De commissie heeft het volgende overwogen.   Krachtens art. 14 lid 3 van de NVM-voorwaarden is de consument na beëindiging van de bemiddelingsopdracht geen courtage verschuldigd indien er een overeenkomst met betrekking tot de onroerende zaak tot stand komt, tenzij de ondernemer genoegzaam bewijs levert dat de totstandkoming van de overeenkomst met betrekking tot de onroerende zaak het gevolg is van dienstverlening van de makelaar aan de consument tijdens de looptijd van de opdracht. Naar het oordeel van de commissie doet zich in het onderhavige geval een dergelijke situatie voor. Daarbij verdient aantekening – de commissie komt daarop terug – dat het gegeven dat toevallig deze kopers uit de relatiekring van de consument afkomstig waren en niet door de ondernemer waren aangedragen weliswaar van invloed kan zijn op de hoogte van de vergoeding, maar niet op het feit dat de ondernemer aanspraak kan maken op vergoeding. Een eerste aanwijzing dat zich een situatie als hiervoor omschreven heeft voorgedaan is gelegen in het tijdsverloop. De commissie acht het verweer van de consument dat het ten tijde van de intrekking volstrekt nog niet zeker was dat de verkoop zou doorgaan, weinig geloofwaardig. De aspirant kopers hebben hun eigen woning verkocht op 10 augustus 2012. Hun woning stond dus kennelijk al te koop.   Zij wisten ook al van te voren, dat er een levensverzekering zou aflopen (of kon worden afgekocht). Het moge zo zijn dat de financiering nog niet geheel rond was, kennelijk waren zij reeds zozeer ervan overtuigd dat dat wel zou lukken, dat zij reeds met de consument in zee meenden te kunnen gaan en dat de consument meende de verkoopopdracht geheel te kunnen intrekken. Ongeloofwaardig zijn ook de klachten van de consument. Van bezwaren tegen de eerdere handelwijze van de ondernemer in 2011 is niet gebleken en uit de uitleg ter zitting is ook niet gebleken dat de ondernemer toen fouten zou hebben gemaakt. Ook de bezwaren van de consument tegen het feit dat de ondernemer een vangnetconstructie heeft voorgesteld beschouwd de commissie als een gelegenheidsargument. Er is niets mis mee als de ondernemer een voorstel doet voor een constructie welke afwijkt van wat de opdrachtgever aanvankelijk voor ogen had. In tegendeel, van een makelaar mag worden verwacht dat hij waar mogelijk constructieve voorstellen doet. Op 23 juli 2012 wordt, zo blijkt uit telefoonnotities, door de ondernemer met de consument en met de aspirant kopers gesproken over biedingen; tot overeenstemming komt men niet. Diezelfde avond vindt er familieberaad plaats. De consument schrijft een brief waarin hij stelt dat uit dat beraad naar voren kwam dat de verkoopopdracht “beter kon worden opgezegd”; de brief vervolgt met: “hedenmorgen is dat ook geschied, zij met moeite”. De brief eindigt met de uitspraak dat de consument zeer erkentelijk is voor de verleende diensten. Die laatste passage gaat ver uit boven de in dergelijke gevallen niet ongebruikelijke beleefdheidsfrases. Noch uit deze brief, noch uit eerdere stukken blijkt van enig bezwaar tegen de handelwijze van de ondernemer. Er zijn aldus voldoende aanwijzingen voorhanden dat, terwijl het proces van onderhandelingen reeds liep – ook al was dat proces nog in een betrekkelijke beginfase – de opdracht is ingetrokken, en dat die intrekking slechts tot doel had aan de verplichting tot betaling van courtage te ontkomen. Krachtens art. 14 lid 6 heeft de makelaar recht op een “redelijk loon”. Mede gelet op de in 2011 reeds uitgevoerde werkzaamheden enerzijds, doch de omstandigheden dat de aspirant kopers afkomstig waren uit de familiekring van de consument anderzijds begroot de commissie dat loon op € 3.000,– inclusief BTW.   Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is.   Daaraan doet niet af dat de commissie aan de ondernemer niet de volledige courtage als vergoeding zal toekennen.   Beslissing   De commissie bepaalt dat de consument ter zake van redelijk loon een bedrag van € 3.000,– inclusief BTW verschuldigd is.   Met in achtneming van het bovenstaande wordt het depotbedrag als volgt verrekend. Van het depotbedrag wordt € 3.000,– uitbetaald aan de ondernemer en een bedrag van € 2.558,44 terugbetaald aan de consument.   Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij op 3 december 2013.