Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1309856/1317047
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een vastgoedprofessional kreeg een klacht van haar brancheorganisatie over drie gedragingen. Ten eerste had zij via een eigen vennootschap een pand gekocht met de bedoeling een deel daarvan te herontwikkelen. Volgens de commissie valt dit onder projectontwikkeling, wat voor leden van de organisatie niet is toegestaan. Ten tweede bood zij een ander pand te koop aan voor een hoge vraagprijs zonder de bedoeling het daadwerkelijk te verkopen. Zij wilde daarmee alleen de marktwaarde onderzoeken. De commissie vond dat dit niet transparant was en in strijd met de regels over eerlijk, respectvol en professioneel handelen. Ten derde had zij zonder toestemming van een voormalige medewerker een formulier gewijzigd waardoor diens aansluiting bij de brancheorganisatie werd beëindigd. De commissie oordeelde dat zij niet zomaar mocht afgaan op uitspraken van de medewerker en eerst had moeten controleren wat zijn werkelijke bedoeling was. De klacht werd op alle onderdelen gegrond verklaard. De commissie concludeerde dat de makelaar meerdere bepalingen van de Erecode had overtreden en legde daarom een berisping op. Daarnaast kreeg zij een voorwaardelijke boete van € 20.000. Die hoeft zij alleen te betalen als zij binnen een proeftijd van vijf jaar opnieuw de Erecode overtreedt. Ook moet zij bijdragen aan de behandelingskosten van de klacht. Het verzoek om haar daarnaast ook andere proceskosten te laten betalen werd afgewezen.
De volledige uitspraak
Beoordeling van de klacht
Algemeen
Beklaagde is lid van (brancheorganisatie). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode (de branche) van toepassing en is zij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
Het tuchtrecht heeft tot doel – kort gezegd – in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar ‒ in dit geval beklaagde ‒ in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de desbetreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan een sanctie worden opgelegd.
De commissie heeft op grond van haar reglement tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de (branche).
De klacht
De klacht die klaagster aan de commissie ter beoordeling heeft voorgelegd, bestaat uit drie onderdelen: dat met betrekking tot het object (adres 1), dat met betrekking tot het object (adres 2) en dat met betrekking tot de wijziging van het formulier “wijziging aansluiting (branche)”.
Om de leesbaarheid te bevorderen zal de commissie hierna elke klachtonderdeel afzonderlijk bespreken. Daarbij zal zij telkens eerst de standpunten van partijen vermelden en vervolgens uitleggen wat zij van het betreffende klachtonderdeel vindt. De commissie doet dit op grond van de door partijen overgelegde stukken en op grond van wat zij tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft klaagster naar voren gebracht dat haar klacht gericht is tegen beklaagde en tegen (makelaarskantoor van beklaagde). Uit de stukken en wat op de zitting is besproken leidt de commissie af dat de klacht in al haar onderdelen betrekking heeft op het handelen van beklaagde en niet van de B.V. De commissie gaat er daarom in deze uitspraak vanuit dat de klacht gericht is tegen beklaagde en niet tegen de B.V.
1. object (adres 1)
Het standpunt van klaagster
Klaagster is er eind februari 2025 op geattendeerd dat beklaagde betrokken is bij handel en projectontwikkeling via (naam projectontwikkelaar), die zich volgens het Handelsregister van de Kamer van Koophandel bezighoudt met “het verkrijgen, beheren, exploiteren en vervreemden van registergoederen en van vermogenswaarden in het algemeen.” Enig aandeelhouder en bestuurder van (naam projectontwikkelaar) is (naam projectontwikkelaar) Holding B.V. van laatstgenoemde vennootschap is beklaagde een van de bestuurders en enig aandeelhouder.
(naam projectontwikkelaar) heeft het object (adres 1), een voormalige slagerij en bovenwoning, bij akte van levering van 28 oktober 2024 in eigendom verkregen. Uit de leveringsakte volgt dat beklaagde samen met haar echtgenoot in privé een koopovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot dat object. Later is (naam projectontwikkelaar) als koper aangewezen.
Gebleken is dat dit object is aangekocht met het doel om het voorste gedeelte als makelaarskantoor te gaan gebruiken. Tegelijkertijd was duidelijk dat het achterliggende gedeelte daarvoor niet bruikbaar was. Volgens de accountant van beklaagde was het noodzakelijk om op het achterliggende gedeelte iets te ontwikkelen om de aankoop van het geheel financieel mogelijk te maken. Met andere woorden: zonder ontwikkeling van het achterliggende gedeelte kon het object niet worden verworven. Bij de aanschaf van het object was de intentie tot herontwikkeling dan ook aanwezig. Volgens klaagster was er dan ook sprake van projectontwikkeling, wat volgens artikel 7 van de Erecode van klaagster niet is toegestaan. Dat die herontwikkeling tot belegging kan leiden, betekent niet dat dan geen sprake is van (de intentie tot) herontwikkeling.
Het standpunt van beklaagde
Beklaagde stelt dat zij anders gehandeld zou hebben als zij geweten had dat haar handelen in strijd zou zijn met de Erecode. Het was beklaagde niet bekend dat herontwikkeling onder projectontwikkeling zou vallen.
Het oordeel van de commissie
Beklaagde heeft de feiten, die klaagster aan dit klachtonderdeel ten grondslag heeft gelegd, niet betwist. Als lid van klaagster moet beklaagde geacht worden bekend te zijn met de Erecode en overige regelgeving van klaagster. Bij onduidelijkheid over wat onder her- en projectontwikkeling moet worden verstaan, had het op de weg van beklaagde gelegen om zich daarover vooraf te informeren, bijvoorbeeld door daarover contact op te nemen met de Commissie Lidmaatschapszaken van klaagster. Gesteld noch gebleken is dat beklaagde dat heeft gedaan. Beklaagde kan zich dan ook niet met succes beroepen op haar onwetendheid. Die onwetendheid komt voor haar rekening en risico.
De commissie is van oordeel dat beklaagde aan projectontwikkeling heeft gedaan en dat is in strijd met artikel 7 van de Erecode.
2. (Adres 2)
Het standpunt van klaagster
(Naam projectontwikkelaar) heeft het object (adres 2) bij akte van levering van 28 oktober 2024 in eigendom verkregen. De koopsom was € 250.000,-. Beklaagde heeft het object vervolgens op 22 november 2024 te koop aangeboden op Funda in Business en op 24 december 2024 op Funda Wonen voor een bedrag van
€ 400.000,-.
Beklaagde heeft dit object te koop aangeboden zonder de intentie om het daadwerkelijk te verkopen. Beklaagde wilde daarmee onderzoeken wat de werkelijke waarde van het object zou zijn. Beklaagde had haar belang kenbaar moeten maken, zodat er geen misverstand mogelijk zou kunnen zijn, maar dat heeft zij niet (voldoende) gedaan. Potentiële kopers en collega-makelaars moeten erop kunnen vertrouwen dat een verkoopaanbod daadwerkelijk reëel is en niet alleen dient om de marktwaarde te onderzoeken.
Het zonder verkoopintentie op de markt brengen van een object is volgens klaagster niet transparant. Bovendien is deze handelwijze niet eerlijk en respectvol tegenover geïnteresseerden in het object en niet correct tegenover collega-makelaars. Beklaagde heeft met haar handelwijze de artikelen 2, 3 en 8 van de Erecode overtreden.
Het standpunt van beklaagde
Beklaagde stelt dat zij zich niet heeft gerealiseerd dat zij in strijd met de Erecode handelde. Als zij dat wel had geweten dan zou zij anders gehandeld hebben. Wat betreft het verwijt dat haar handelwijze niet eerlijk en respectvol was tegenover geïnteresseerden en niet correct tegenover collega-makelaars heeft beklaagde gesteld dat er geen geïnteresseerden en geen collega-makelaars zijn geweest die belangstelling hebben getoond.
Het oordeel van de commissie
Beklaagde heeft de feiten, die klaagster aan dit klachtonderdeel ten grondslag heeft gelegd, niet betwist. De commissie is van oordeel dat beklaagde, door een object te koop aan te bieden zonder de intentie om het daadwerkelijk te verkopen, niet transparant is geweest, niet met iedereen eerlijk en respectvol is omgegaan en niet professioneel heeft samengewerkt, wat in strijd is met respectievelijk de artikelen 2, 3 en 8 van de Erecode.
3. Wijziging van het formulier “wijziging aansluiting (branche)”
Het standpunt van klaagster
Klaagster ontving op 21 augustus 2025 klachten van een voormalig medewerker van beklaagde. Eén daarvan luidde dat beklaagde het formulier “wijziging aansluiting (branche)” zou hebben aangepast, waardoor de aansluiting van de medewerker bij klaagster zou zijn beëindigd terwijl de medewerker op het formulier had aangegeven dat hij zijn aansluiting geregistreerd wilde zien op zijn privéadres. Beklaagde heeft erkend dat zij het formulier heeft aangepast. Niet is gebleken dat de medewerker daarmee heeft ingestemd. Integendeel: de medewerker heeft klaagster vrijwel onmiddellijk nadat klaagster hem de ontvangst van de beëindiging had bevestigd, laten weten dat beëindiging van de aansluiting niet zijn bedoeling was. Het zonder instemming wijzigen en indienen van het betreffende formulier past niet bij de zorgvuldigheid en collegialiteit die binnen de organisatie van klaagster van haar leden mag worden verwacht.
Het standpunt van beklaagde
Beklaagde erkent dat zij het formulier heeft gewijzigd, zonder daarover overleg te hebben gehad met de betreffende medewerker en vervolgens het gewijzigde formulier aan beklaagde heeft gezonden. Toen de medewerker bij het einde van zijn dienstverband de autosleutels, de telefoon en het formulier op kantoor inleverde, heeft hij – volgens beklaagde in een emotionele en labiele toestand – gezegd dat hij op wereldreis zou gaan en niet in de makelaardij werkzaam wilde blijven. Beklaagde is op die mededeling afgegaan, omdat de medewerker zich eerder al meermalen tegenover haar in dezelfde zin had uitgelaten. Beklaagde ziet achteraf in dat zij zo niet had moeten handelen.
Het oordeel van de commissie
Beklaagde heeft het betreffende formulier, dat door de medewerker was ondertekend, gewijzigd zonder instemming van de medewerker. Anders dan beklaagde heeft gesteld, mocht zij naar het oordeel van de commissie onder de gegeven omstandigheden niet gerechtvaardigd vertrouwen op de mededeling van de medewerker, omdat die volgens beklaagde vanuit een emotionele en labiele toestand is gedaan. Het had minst genomen op haar weg gelegen om bij de medewerker na te gaan of het daadwerkelijk zijn bedoeling was om zijn aansluiting bij klaagster te beëindigen alvorens het gewijzigde formulier in te dienen.
De commissie is van oordeel dat beklaagde niet eerlijk en respectvol met de medewerker is omgegaan, wat in strijd is met artikel 3 van de Erecode.
Conclusie
De commissie is van oordeel dat de klacht in al haar onderdelen gegrond is.
Sancties
De commissie is van oordeel dat de aard en de ernst van de gedragingen van beklaagde rechtvaardigen dat aan haar de hierna te noemen sancties worden opgelegd. Wat betreft de voorwaardelijke boete heeft de commissie meegewogen dat beklaagde, nadat zij bekend was met de bezwaren van klaagster ten aanzien van projectontwikkeling in het kader van deze procedure, zich – zo heeft klaagster onbetwist tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht – opnieuw heeft ingelaten met althans betrokken is (geweest) bij projectontwikkeling met betrekking tot het object (adres 3). Dit getuigt ervan dat beklaagde het kwalijke van haar gedrag kennelijk niet (voldoende) inziet waardoor de kans op herhaling van tuchtrechtelijk verwijtbaar gedrag reëel moet worden geacht. De voorwaardelijke boete dient als stok achter de deur om beklaagde er in de toekomst van te weerhouden zich opnieuw aan dergelijk gedrag schuldig te maken.
Behandelingskosten
Omdat de klacht door de commissie gegrond wordt bevonden, is beklaagde op grond van het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement van de commissie een bijdrage in de behandelingskosten van de klacht verschuldigd.
Proceskosten
Klaagster heeft verzocht te bepalen dat beklaagde de kosten van deze procedure moet dragen. Artikel 17 van het reglement van de commissie bepaalt dat behoudens de hiervoor genoemde behandelingskosten de door partijen ter zake van de behandeling van de klacht gemaakte kosten voor hun eigen rekening komen, tenzij de commissie anders beslist.
Indien en voor zover klaagster met “de kosten van deze procedure” meer of andere kosten dan de behandelingskosten bedoelt, dan wijst de commissie haar verzoek af. De commissie ziet geen reden(en) om beklaagde in meer of andere kosten te veroordelen dan de hiervoor genoemde behandelingskosten.
Beslissing
De commissie:
verklaart de klacht in al haar onderdelen gegrond;
legt beklaagde een berisping en een boete van € 20.000,- op;
bepaalt dat beklaagde de boete niet hoeft te betalen, tenzij de commissie later anders mocht beslissen, omdat beklaagde voor het einde van een proeftijd van vijf jaren, die ingaat daags na de verzenddatum van dit bindend advies, zich opnieuw heeft schuldig gemaakt aan handelen en/of nalaten in strijd met de Erecode van klaagster;
bepaalt dat beklaagde aan de commissie als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting De Geschillencommissie voor 2026 vastgestelde bedrag dient te betalen;
wijst af het verzoek van klaagster om beklaagde in meer of andere kosten te veroordelen.
Aldus beslist op 13 maart 2026 door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. P.A.M. Miltenburg, voorzitter, de heer J. Palland en de heer drs. G. Koudijs, leden, in aanwezigheid van de heer mr. L.G.H. Cox, secretaris.