Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (Niet) Ontvankelijkheid
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Niet-ontvankelijkverklaring
Uitkomst: niet-ontvankelijk
Referentiecode:
680076/901539
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Deze zaak gaat over een vrouw die in 2017 een woning kocht via een makelaar die ook de zoon van de verkoper was en zelf in de woning had gewoond. Volgens de verkoopinformatie was de woning in 2011 nieuw gebouwd. Na de aankoop kreeg de vrouw echter te maken met verschillende gebreken, zoals lekkages en andere bouwkundige problemen. In 2024 liet zij een bouwkundige onderzoek doen. Daaruit bleek volgens haar dat de woning niet nieuw was gebouwd in 2011, maar oorspronkelijk uit 1915 stamde en was verbouwd. De vrouw vond dat de makelaar haar hierover verkeerd had geïnformeerd en wilde dat haar schade werd vergoed. De makelaar stelde dat hij jarenlang geen klachten had ontvangen en dat de vrouw veel te laat met haar uitgebreide klachten naar voren kwam. De Tuchtcommissie oordeelde dat zij niet bevoegd is om een schadevergoeding toe te kennen. Daarnaast vond de commissie dat de vrouw haar klachten niet binnen een redelijke termijn bij de makelaar had ingediend. Omdat zij al sinds 2018 bekend was met problemen aan de woning, maar pas in 2024 en vervolgens in 2024 bij de commissie klaagde, heeft zij volgens de commissie te lang gewacht. Daarom werd haar klacht niet-ontvankelijk verklaard en is de inhoud van de klachten verder niet beoordeeld.
De volledige uitspraak
Standpunt van de klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klaagster heeft op 14 december 2017 een in 2011 nieuwgebouwde woning gekocht van de beklaagde, die bij de verkoop zowel de rol vervulde van zoon van de verkoper als die van verkopend makelaar en bovendien zelf de woning tot 2017 bewoonde. Nadat de vader van de beklaagde de woning in 2011 kocht, is twee jaar aan de woning geklust. Klaagster heeft de woning in 2017 gekocht als een woning gebouwd in 2011, wat ook vermeld was in de verkoopbrochure en op Funda stond vermeld. Omdat de woning nog zo jong was heeft klaagster geen bouwkundige keuring uit laten voeren.
Al snel na de aankoop van de woning openbaarde zich verborgen gebreken in en aan de woning. Klaagster kreeg te maken met lekkages, waar ze de beklaagde eind mei 2018 op gewezen heeft. Zij heeft de beklaagde daarvoor aansprakelijk gesteld. Klaagster heeft verder offertes laten uitbrengen voor de benodigde reparaties en aanpassingen in en aan de woning. De beklaagde heeft klaagster op dat moment ertoe gedwongen de zaak te laten rusten.
Omdat de problemen aan de woning zich opstapelden, heeft klaagster medio mei 2024 een bouwkundige in de arm genomen. De geconstateerde gebreken bestonden uit lekkages door foutieve dakconstructies, door het dak zakkende sierschoorstenen, afzakkende loodplaten, vochtplekken, verstoppingen in de doucheafvoer, boktor, verrotte dorpels en houtwesp. De bouwkundige ontdekte eveneens dat de woning niet in 2011 gebouwd was, maar in 1915. Er was dus geen sprake van een nieuwgebouwde woning maar van een verbouwde en gerenoveerde woning. Naar het oordeel van de bouwkundige werden de lekkages veroorzaakt door een foutieve dakgootconstructie en een niet betrouwbaar dak. Klaagster heeft offertes voor herstel laten opmaken en de beklaagde per email van de lekkages op de hoogte gesteld. De beklaagde heeft enkel laten weten de mail door te zullen sturen naar zijn rechtsbijstandsverzekering.
Er zijn inmiddels nieuwe goten geplaatst teneinde de lekkages te verhelpen en er zijn herstelwerkzaamheden aan de kozijnen uitgevoerd. Het binnen schilderwerk zal nog moeten plaatsvinden. Echter ook het dak moet worden aangepakt, de kiep- kantelramen en de loden platen moeten worden vervangen of aangepast. De hiermee gepaard gaande kosten gaan het budget van klaagster ver te boven. Zij verlangt dan ook dat de beklaagde haar schade vergoedt, zodat klaagster de woning kan herstellen.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
In de eerste plaatst heeft de beklaagde ter zitting naar voren gebracht dat klaagster haar klacht niet binnen een redelijke termijn schriftelijk aan de beklaagde heeft voorgelegd. De beklaagde heeft zelf zes jaar zonder problemen in het pand gewoond. Weliswaar heeft klaagster een half jaar na de verkoop, in 2018, de beklaagde voor een aantal gebreken aansprakelijk gesteld, maar die zijn voor zover terecht door de beklaagde verholpen. Nu komt klaagster in 2024 ineens, ruim zes jaar na de verkoop en nadat zij een bouwkundige in de arm heeft genomen, met een groot aantal klachten waarvan de beklaagde geen enkele weet heeft en waarover hij ook niets kan vertellen.
De beklaagde stelt dat de klaagster niet-ontvankelijk is omdat zij veel te lang heeft gewacht met het indienen van de klacht. Bovendien is de beklaagde van mening dat klaagster niet een klacht tegen de verkopend makelaar in had moeten dienen, maar tegen de verkoper.
Daarnaast stelt de beklaagde dat de neergelegde klachten inhoudelijk ongegrond zijn, onder verwijzing naar de door hem ingediende stukken.
Beoordeling van de klacht
De beklaagde is lid van de VBO en was de verkoopmakelaar bij de verkoop van een woning aan klaagster. In geschil is of de beklaagde als verkoopmakelaar onzorgvuldig en/of in strijd met de VBO beroeps- en gedragscode heeft gehandeld gedurende het verkoopproces. De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de VBO. Indien de beroepsbeoefenaar niet in overeenstemming met de VBO-gedragsregels heeft gehandeld, kan de commissie in haar uitspraak tot een gegrondverklaring van de klacht komen en een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
Alvorens de commissie kan overgaan tot de inhoudelijke beoordeling van de klacht, dient zij eerst te bepalen of zij bevoegd is kennis hiervan te nemen en indien dat het geval is of een klaagster kan worden ontvangen in haar klacht.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. Zij beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan de beklaagde zijn gemaakt. De commissie laat zich dan ook niet uit over het verzoek tot schadevergoeding van klaagster, nu dit buiten haar werkterrein en daarmee buiten haar bevoegdheid valt.
Klaagster heeft een klacht bij de commissie neergelegd over de verkopend makelaar, terwijl de beklaagde stelt dat klaagster de verkoper in persoon aan had moeten spreken. Voor het indienen van een vordering tot schadevergoeding zou het in de rede gelegen hebben dat klaagster de verkoper daarvoor in een civiele procedure had betrokken, echter de beklaagde kan in de hoedanigheid van verkopend makelaar en voor zijn handelen als VBO-makelaar door klaagster in de onderhavige procedure worden betrokken, nu haar klacht valt onder de reikwijdte van het tuchtrecht.
Voorts heeft de beklaagde ter zitting opgeworpen dat klaagster niet kan worden ontvangen in haar klacht omdat ze deze niet binnen een redelijke termijn heeft voorgelegd.
Artikel 5 lid 2 van het reglement van de commissie bepaalt dat de beklaagde een beroep op termijnoverschrijding toekomt, indien dit beroep bij eerste gelegenheid door de beklaagde wordt gedaan. Naar het oordeel van de commissie heeft de beklaagde niet aan dit vereiste voldaan door pas mondeling ter zitting dit verweer te voeren. De consequentie daarvan zou volgens het reglement zijn dat de beklaagde geen beroep op termijnoverschrijding toekomt en de commissie de klacht inhoudelijk beoordeelt. Dat gaat de commissie in dit specifieke geval echter te ver, gelet op het langdurige stilzitten door klaagster zoals hieronder zal worden uitgelegd. Voor beklaagde is het naar het oordeel van de commissie ondoenlijk om nog adequaat op de klachten te kunnen reageren.
Ingevolge artikel 4 lid 1 van het reglement dient klager, voordat hij zich tot de commissie wendt, binnen een redelijke termijn, vanaf het moment dat hij kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten van beklaagde, zijn ongenoegen hierover schriftelijk aan de beklaagde mee te delen. Indien de beklaagde niet tijdig (binnen een maand) op de klachten reageert of de reactie niet tot een oplossing leidt, dient de klager op grond van artikel 4 lid 3 zijn klacht binnen drie maanden (na het aflopen van de reactietermijn van de beklaagde) zich tot het Klachtenloket Vastgoedprofessionals te wenden. Vanaf het moment dat dit klachtenloket de interventie beëindigt, heeft klaagster nog maximaal drie maanden om zich tot de commissie te wenden.
De commissie dient te oordelen of klaagster binnen een redelijke termijn beklaagde schriftelijk in kennis heeft gesteld van haar klacht. In dit verband heeft klaagster aangevoerd dat zij reeds in mei 2018 de beklaagde heeft aangesproken en een klacht bij hem heeft neergelegd. Aangezien klaagster zich door de beklaagde onder druk gezet voelde, heeft zij er toen van afgezien haar klacht door te zetten. Het is de commissie ter zitting niet duidelijk geworden wat zich toen heeft voorgedaan. Klaagster heeft uiteindelijk een bouwkundige in de arm genomen en tot medio mei 2024 gewacht alvorens zij de beklaagde heeft aangesproken op de volgens haar nog steeds toenemende gebreken. Op 9 oktober 2024 heeft klaagster haar klacht bij de commissie ingediend. De commissie is van oordeel dat klaagster, door haar klachten pas in volle omvang na ruim 6 jaar aan de beklaagde voor te leggen, de redelijke termijn, in de zin van artikel 4 lid 1 van het reglement, heeft overschreden. De klacht speelde reeds vanaf medio 2018 en is kennelijk gefaseerd in de tijd uitgebreid, waarover klaagster telkens tijdig bij de beklaagde een klacht had moeten neerleggen. Door dit na te laten is de redelijke klachttermijn overschreden en verklaart de commissie klaagster niet-ontvankelijk in haar klacht. Overigens is het de commissie evenmin gebleken dat klaagster zich tot het Klachtenloket heeft gewend, alvorens de klacht bij de commissie in te dienen.
Op grond van voorgaande overwegingen komt de commissie niet toe aan de inhoudelijke behandeling van de klacht.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– is niet bevoegd inzake de gevorderde schadevergoeding;
– verklaart klaagster niet-ontvankelijk in haar klacht vanwege het overschrijden van de redelijke termijn waarbinnen zij haar klacht schriftelijk aan beklaagde had moeten voorleggen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer J.P.E. Geerdink, mevrouw mr. M.T. Buiting, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter – Bijsterveld, secretaris, op 6 juni 2025.