Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Bevoegdheid
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
562365/1028358
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Deze zaak gaat over de verkoop van een geërfde woning door een makelaar. De klaagster vond dat de makelaar ten onrechte alleen met haar zus samenwerkte, terwijl zij mede-eigenaar van de woning was en haar zus niet had gemachtigd om namens haar te handelen. Ook voelde zij zich onvoldoende geïnformeerd over de verkoop en had de makelaar zonder haar toestemming een inspectie- en meterstandenformulier ondertekend. De commissie oordeelde dat de makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld door niet te controleren of de zus bevoegd was om namens klaagster op te treden, haar belangen onvoldoende heeft meegenomen en ten onrechte een officieel document heeft ondertekend. De klacht is daarom gegrond verklaard. De makelaar kreeg een boete van € 10.000,- opgelegd en moet het klachtengeld van € 99,99 aan klaagster terugbetalen. Schadevergoeding kon de commissie niet toekennen.
De volledige uitspraak
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en de door haar voorgedragen spreekaantekeningen.
Het geschil heeft betrekking op de verkoop van de woning aan (adres) (hierna: de woning) door beklaagde. Klaagster en haar zuster hebben de woning geërfd na het overlijden van hun vader en zijn beiden voor de helft eigenaar van de woning. De zuster heeft op 14 juni 2024 zonder machtiging van klaagster de opdracht tot bemiddeling bij verkoop van de woning aan beklaagde verstrekt. Klaagster heeft haar zuster daartoe niet gemachtigd, maar dat is door beklaagde genegeerd, ook nadat klaagster een verklaring van de notaris had overgelegd waaruit blijkt dat de zuster daartoe niet gemachtigd was. De klaagster heeft enkel met tegenzin, maar in goed vertrouwen, toegestaan dat haar zuster als aanspreekpunt zou fungeren bij de verkoop door beklaagde van het huis, onder de strikte voorwaarde dat zij, klaagster, volledig en tijdig geïnformeerd zou blijven. Deze afspraak is door beklaagde en de zuster van klaagster volledig geschonden en klaagster heeft direct laten weten, dat als er al een machtiging zou zijn geweest aan haar zuster, deze per direct is ingetrokken.
Hoewel klaagster meerdere malen bij beklaagde heeft aangegeven dat haar zuster niet gemachtigd is om namens klaagster te handelen en dat er een rechtszaak tussen de zussen loopt, is beklaagde doorgegaan met (de voorbereidingen voor) de verkoop van de woning. Beklaagde heeft uitsluitend haar zuster betrokken in het verkoopproces. Als gevolg hiervan heeft klaagster bij de verkoop van de woning (onder meer) geen inspraak gehad over:
– de vraag of er voor de woning een energielabel dient te worden aangevraagd,
– de hoogte van de vraagprijs, die uiteindelijk veel te hoog was gelet op de taxaties,
– de hoogte van de courtage, die in strijd met artikel 38 van de wet op de omzetbelasting exclusief BTW is berekend,
– de bezichtigingen van de woning op 8, 11 en 17 juli en 1 en 8 augustus 2024,
– het bod op de woning van 1 augustus 2024,
– de leveringsvoorwaarden,
– het inspectie- en meterstandenformulier. Dit formulier is door beklaagde namens de klaagster voor akkoord ondertekend, hetgeen handtekeningvervalsing is.
De belangen van klaagster werden door beklaagde dan ook niet behartigd. Vragen van klaagster over de verkoop van de woning werden door beklaagde niet beantwoord. Daarnaast verdraaide beklaagde de woorden van klaagster en loog hij door te zeggen dat klaagster akkoord was met de hoogte van de vraagprijs en dat klaagster blij was dat beklaagde namens haar de woning zou verkopen.
Verder heeft beklaagde het bod dat op 21 augustus 2024 is binnengekomen niet rechtstreeks aan klaagster voorgelegd, maar pas via haar advocaat op 22 augustus 2024 om circa 10:00 met het verzoek te reageren c.q. akkoord te gaan vóór 12:00 uur diezelfde dag, omdat anders het bod zou komen te vervallen. Klaagster heeft hierdoor niet met haar echtgenoot kunnen overleggen over het bod. Klaagster had het bod kunnen weigeren en af kunnen zien van ondertekening van de koopovereenkomst, maar haar vader was inmiddels een jaar geleden overleden en klaagster ging bijna onderdoor aan het conflict met haar zuster. Zij wilde daarom nu snel van de woning af, hetgeen haar onder druk heeft doen besluiten akkoord te gaan met de verkoopprijs.
Beklaagde heeft gelet op het voorgaande zijn zorgplicht ernstig geschonden en gehandeld in strijd met de geldende beroeps- en gedragscodes en klaagster verzoekt derhalve de commissie om:
– een sanctie aan beklaagde op te leggen;
– te bepalen dat beklaagde de door klaagster gemaakte kosten dient te vergoeden.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen van de zijde van beklaagde ter zitting naar voren is gebracht.
Beklaagde heeft de opdracht tot verkoop van de woning gekregen via een advocaat van de zuster van klaagster. Beklaagde onderhoudt al jarenlang een professionele relatie met deze advocaat. Het contact met klaagster verliep via haar eigen advocaat die gedurende het gehele proces contact heeft onderhouden met de advocaat van haar zuster. De zuster van klaagster had aangeboden de verkoop van de woning van hun overleden vader te regelen en beklaagde mocht de verkoop doen. Uiteraard was bekend dat klaagster moest mee tekenen, maar de zuster was de contactpersoon bij de verkoop en met haar is daarom het contract tot dienstverlening opgesteld. Beklaagde heeft vanaf juli 2024 van de zuster van klaagster de vrije hand gekregen, zij wilde niet te veel door beklaagde lastig worden gevallen met informatie. Vervolgens kwam er een bod van een koper met een tijdslimiet en dat bod is ook gedeeld met klaagster. Wat betreft de meterstand en het inspectieformulier, de zuster van klaagster heeft bij beklaagde gemeld dat hij voor haar en haar zuster mocht tekenen. Dienovereenkomst heeft beklaagde het digitaal inspectie- en meterstandenformulier opgemaakt, zonder daarin een voorbehoud (van toestemming) op te nemen. Mogelijk was het opnemen van een voorbehoud wel verstandig geweest. In het vervolg zal beklaagde daar op bedacht zijn. Desalniettemin was klaagster akkoord met het bod en kon de woning vlot en voor een goede prijs worden verkocht.
In juli 2024 kreeg beklaagde een brief van klaagster, waarin zij zich voor het eerst rechtstreeks tot beklaagde wendde. In de brief uitte zij haar onvrede over het verkoopproces en stelde zij een aantal vragen. Beklaagde heeft daarom contact met klaagster opgenomen en haar uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek, met als doel haar vragen te beantwoorden en meer duidelijkheid te verschaffen over de situatie. Van deze uitnodiging heeft zij echter geen gebruik gemaakt. De woning is vervolgens verkocht en zonder problemen is de transportakte gepasseerd bij de notaris.
Beklaagde dacht dat hij namens klaagster aan de slag mocht met de verkoop van de woning, gelet op een e-mail van 10 juli 2024 van de advocaat van klaagster aan de advocaat van haar zuster. In die e-mail stond dat klaagster zou meewerken aan de verkoop van de woning. Hij had deze e-mail doorgestuurd gekregen van de advocaat van haar zuster. Beklaagde heeft dit terecht mogen opvatten als een blanco volmacht.
Beklaagde verzoekt de commissie een verklaring op te nemen van de zuster van klaagster, teneinde bevestiging van zijn verweer dat de zuster van klaagster hem opdracht heeft gegeven om namens de zussen de woning te mogen verkopen.
Ter zitting is de volgende verklaring opgenomen van de zuster van klaagster:
‘Mijn naam is (naam zuster), ik ben (leeftijd) en werkzaam als (functie) te (plaatsnaam). Ik ben de zuster van klaagster in deze procedure. Ik heb van de advocaat van mijn zus opdracht gekregen om het pand van mijn vader te verkopen onder de voorwaarde dat ik de verkoopmakelaar mag uitkiezen, de prijs zal bepalen, het contact met de makelaar zal houden en het huis en de tuin zal onderhouden. Die opdracht kreeg ik van de advocaat van mijn zus. De advocaat van mijn zus en mijn advocaat hadden contact. Er was niet afgesproken dat ik mijn zus van het verloop van de verkoop op de hoogte zou houden. Ik weet niet wie mijn zus tijdens de onderhandelingen van de gang van zaken op de hoogte hield. Daar waren geen afspraken over gemaakt.
Op een vraag van beklaagde antwoord ik: het is juist dat ik tegen beklaagde heb gezegd dat hij mij niet over elke bezichtiging hoefde te informeren’.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Beklaagde is lid van de Vereniging Vastgoed Nederland (VVN). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode, gedrags- en beroepsregels van de VVN, voorheen VBO, van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak). Het tuchtrecht heeft tot doel – kort gezegd – in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling van de commissie staat of een beroepsbeoefenaar ‒ in dit geval beklaagde ‒ in overeenstemming heeft gehandeld met de voor hem geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan een sanctie worden opgelegd.
De klaagster verwijt beklaagde in hoofdzaak dat hij:
– ongeoorloofd een overeenkomst met haar zuster heeft gesloten inzake de verkoop van de woning van haar vader zonder haar machtiging verifiëren;
– de belangen van klaagster hierin niet heeft gediend; en
– zonder haar toestemming het inspectie- en meterstandenformulier heeft ondertekend.
Sluiten overeenkomst zonder verifiëren machtiging
De commissie stelt vast dat in de opdracht tot bemiddeling bij verkoop woning, getekend op 14 juni 2024 door enkel de zuster, is opgenomen dat de zuster mede namens klaagster handelt in de nalatenschap van hun vader. Verder stelt de commissie vast dat klaagster op 14 juni 2024 in een e-mail naar beklaagde schreef:
“In de door beide partijen ondertekende opdracht staat dat mijn zus voor mij handelt. Hiervoor is een door een notaris afgegeven machtiging nodig, en die is er niet.
Ik ben voor 50% eigenaar van de woning, en zolang mijn handtekening niet onder de opdracht tot verkoop staat, is de overeenkomst nietig”
De commissie is van oordeel dat beklaagde bij het accepteren van de opdracht bij klaagster had moeten verifiëren of zij haar zuster had gemachtigd om namens haar te handelen, zeker gezien zijn bekendheid met de gebrouilleerde relatie tussen de zussen.
In de e-mailberichten van 22 en 23 mei 2024 aan de advocaat van klaagster staat vermeld dat klaagster bereid was om haar zuster toestemming te geven een makelaar uit te kiezen, onder de voorwaarde dat zij van alle verkoopontwikkelingen op de hoogte gehouden zou worden. Door de advocaat van de zuster van klaagster is daarop toegezegd dat klaagster in de cc van alle e-mails zou worden gezet. Volgens beklaagde stond daarmee vast dat klaagster zou meewerken aan de verkoop van de woning, echter dit betekent nog niet dat zij haar zuster heeft gemachtigd om namens haar te handelen. Dat beklaagde dit wel heeft kunnen opmaken uit een e-mail van de advocaat van klaagster aan de advocaat van haar zuster van 10 juli 2024 volgt de commissie niet. In dat e-mailbericht staat dat partijen ‘weliswaar hebben afgesproken dat de zus de makelaar kiest en daarmee het contact onderhoudt, echter klaagster heeft er nooit mee ingestemd dat zij de vraag- en laatprijs zou bepalen. Klaagster dient in te stemmen met de verkoop(prijs) en de levering en betwist dat zij telefonisch of anders heeft ingestemd met de vraagprijs in een gesprek met de makelaar’. Verder schrijft de advocaat van klaagster dat: ‘cliënte (is) bereid de dienstverlening door de makelaar en de vraagprijs, die naar haar mening te hoog is, te accepteren onder de volgende voorwaarden dat zij conform de afspraak breed geïnformeerd (dient) te worden. Cliënte dient beter en vooraf geïnformeerd over de (voorgenomen) gang van zaken (bezichtigen, aannemers, toegang tot portals en de opdracht aan de makelaar, vraagprijs etc.). …..’.
Beklaagde had hier naar het oordeel van de commissie zijn werkzaamheden rond de verkoop van de woning moeten neerleggen toen hij de e-mail van 14 juni 2024 van klaagster ontving, totdat er uitsluitsel was over de machtiging. Als onbetwist is echter komen vast te staan dat beklaagde dit niet heeft gedaan.
Hetgeen de zuster van klaagster omtrent de opdrachtverlening ter zitting heeft verklaard, leidt niet tot een ander oordeel.
Ondanks voornoemde e-mails is beklaagde zonder een schriftelijk akkoord van klaagster op de opdracht doorgegaan met de voorbereidingen van de verkoop van de woning. De commissie acht dit zeer onzorgvuldig van beklaagde.
Handtekening inspectie- en meterstandenformulier
Voorts is ter zitting stilgestaan bij het door de beklaagde plaatsen van zijn handtekening onder het inspectie- en meterstandenformulier, zonder dat klaagster hiervoor toestemming heeft gegeven. Weliswaar heeft de zuster van klaagster beklaagde hiervoor toestemming gegeven, maar dat ontslaat beklaagde er niet van om klaagster zelf om haar akkoord te vragen, nu de zuster niet door klaagster gemachtigd is om voor haar toestemming te geven. Dat beklaagde zijn handtekening heeft geplaatst, omdat anders het rapport niet kon worden afgesloten, betekent niet dat zonder toestemming van klaagster, in opdracht van klaagster, beklaagde mocht tekenen, temeer omdat het hier een officieel document betreft. Door deze handelswijze zou klaagster “akkoord zijn met de staat van het verkochte ten tijde van de eindinspectie”. Met het plaatsen van de handtekening heeft beklaagde het inspectieformulier valselijk opgemaakt. De commissie acht dit een zeer ernstig laakbare gedraging. Daardoor heeft beklaagde niet eerlijk en integer gehandeld en zich niet gehouden aan de gangbare normen van fatsoen en waarden die het vak kenmerken. In zoverre zijn de gedragsregels geschonden en is ook dit klachtonderdeel gegrond.
Belangen van de klaagster
Voorts is de commissie van oordeel dat beklaagde onvoldoende de belangen van klaagster heeft behartigd bij de verkoop van de woning. Dit is in strijd met de artikelen 2 en 4 sub a van de VBO beroeps- en gedragscode. In voornoemd artikelen is immers, voor zover relevant, bepaald dat de makelaar de belangen van de opdrachtgever(s), dient, beschermt en bevordert en beklaagde had hier de belangen van klaagster als opdrachtgeefster in mee moeten nemen, temeer nu hij bekend was met de gebrouilleerde relatie tussen de zussen. Beklaagde had derhalve zich er juist van moeten vergewissen dat hij niet alleen de belangen van de zuster behartigde maar ook die van klaagster.
Naar het oordeel van de commissie is uit de stukken en hetgeen ter zitting is verklaard gebleken dat beklaagde klaagster niet actief heeft betrokken bij de verkoop van de woning, ondanks haar – herhaald en nadrukkelijk – verzoek hiertoe. Klaagster was immers (onder meer) niet op de hoogte van de bezichtigingen van de woning, de leveringsvoorwaarden van het bod van 21 augustus 2025 en dat de vraagprijs tussentijds is verlaagd. Beklaagde had naar het oordeel van de commissie klaagster, als mede-eigenaar van de woning, moeten informeren over deze zaken. Dat klaagster met beklaagde had afgesproken dat het contact met beklaagde via haar advocaat diende te lopen is niet gebleken. Dit volgt niet uit de overgelegde correspondentie tussen klaagster en beklaagde. Uit de klacht van 12 juli 2024 die klaagster had ingediend bij beklaagde en de e-mail van 25 augustus 2024 van klaagster aan beklaagde volgt juist het tegenovergestelde. Klaagster heeft in voornoemde klacht duidelijk aangegeven dat zij overal van op de hoogte dient te worden gehouden door beklaagde.
De conclusie uit het voorgaande is dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De commissie verklaart de klacht van klaagster dan ook gegrond. De commissie zal beklaagde gelet op het voorgaande een boete van € 10.000,- opleggen.
Verder zal de commissie klaagster niet-ontvankelijk verklaren in haar verzoek tot schadevergoeding. De commissie kan slechts de sancties genoemd in artikel 14 lid 2 van het reglement van de commissie opleggen.
De commissie is van oordeel dat het door klaagster betaalde klachtengeld voor rekening van beklaagde dient te komen, nu de klacht van klaagster gegrond wordt verklaard.
De commissie bepaalt op grond van artikel 16 van het reglement dat beklaagde een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten verschuldigd is aan de commissie.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond;
– verklaart klaagster niet-ontvankelijk in haar verzoek tot schadevergoeding;
– legt beklaagde een boete van € 10.000,- op, te betalen aan de VVN binnen uiterlijk vier weken na verzending van onderhavige uitspraak;
– bepaalt dat beklaagde aan klaagster het door klaagster betaalde klachtengeld van € 99,99 dient te vergoeden binnen uiterlijk vier weken na verzending van onderhavige uitspraak;
– bepaalt dat beklaagde een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten verschuldigd is aan de commissie.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer mr. A.P. Hoogendoorn, de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris, op 4 februari 2026.