Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Kosten
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1137852/1137919
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
Een makelaar ging in beroep tegen een eerdere uitspraak over de verkoop van een woning. De koper had geklaagd dat de makelaar een onjuiste woonoppervlakte had vermeld. In de verkoopbrochure en op Funda stond dat de woning 150 m² groot was, terwijl uit het meetrapport bleek dat de werkelijke woonoppervlakte 148 m² was. De makelaar stelde dat hij de koper vóór het tekenen van de koopovereenkomst had uitgelegd wat de juiste oppervlakte was. Ook vond hij de behandelingskosten die hij na de eerdere uitspraak moest betalen onredelijk. Volgens hem kan het systeem ervoor zorgen dat de commissie een financieel belang heeft bij het gegrond verklaren van klachten. De commissie is het niet met de makelaar eens. Volgens de commissie moet een professionele makelaar duidelijke en juiste informatie geven aan mogelijke kopers. De woonoppervlakte is belangrijke informatie bij het kopen van een woning. Het is daarom niet voldoende dat de juiste oppervlakte alleen in een meetrapport staat. De juiste oppervlakte moet ook worden vermeld in de verkoopbrochure, op Funda en in de communicatie met mogelijke kopers. Door de woning bewust met een woonoppervlakte van 150 m² aan te bieden, terwijl het meetrapport 148 m² aangaf, heeft de makelaar volgens de commissie niet voldoende duidelijk en transparant gehandeld. Daarmee heeft hij de erecode van de NVM geschonden. De commissie vindt daarom dat de klacht terecht gegrond is verklaard. Ook blijven de eerder opgelegde behandelingskosten gelden. Volgens het reglement moeten deze kosten worden betaald wanneer een klacht geheel of gedeeltelijk gegrond is. De commissie kan hierin geen individuele uitzondering maken. Het beroep van de makelaar is daarom ongegrond en de eerdere uitspraak van 24 januari 2025 blijft volledig in stand. De makelaar moet daarnaast het klachtengeld van € 100 aan de koper vergoeden. Het klachtengeld dat de makelaar voor het beroep heeft betaald, krijgt hij niet terug. Voor het beroep zelf worden geen extra behandelingskosten opgelegd
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht in eerste aanleg zag op de stelling van verweerder dat appellant de woonoppervlakte van de door verweerder aangekochte woning verkeerd heeft vermeld in de advertentie/brochure. Het beroep richt zich tegen de uitspraak in eerste aanleg van 24 januari 2025, waarin de commissie de klacht gegrond heeft verklaard wegens handelen strijdig met de erecode NVM. Ter zitting is de commissie gebleken dat het beroep zich in het bijzonder richt tegen de reglementaire verplichting tot betaling van behandelingskosten vanwege de gegrondverklaring van de klacht in eerste aanleg.
De uitspraak in eerste aanleg
In de uitspraak van 24 januari 2025 heeft de commissie in eerste aanleg geoordeeld dat is komen vast te staan dat appellant de zorgplicht jegens verweerder heeft geschonden door het geven van een onjuiste voorstelling van zaken die niet past bij wat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsoefenaar mag worden verwacht. De commissie heeft in dit verband het volgende overwogen:
‘De commissie is gelet op de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting van oordeel dat het bewust aanbieden van een woning met een onjuist woonoppervlakte in strijd is met de erecode NVM, meer in het bijzonder met de bepaling betreffende duidelijkheid en transparantie. Op een verkopend makelaar rust de verplichting om aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dat het aantal m2 een belangrijke factor is, is evident. Verwijzen naar een meetcertificaat waarin het juiste aantal m2 te vinden is, is niet voldoende, met name ook gezien de prominente vermelding in de aankoopbrochure en op Funda van een onjuist aantal m2. Dit klemt temeer omdat niet is komen vast te staan dat beklaagde klager tijdens het bezichtigen van de woning heeft gewezen op het verschil. Deze stelling van beklaagde is door klager betwist en door beklaagde niet onderbouwd. De verwijzing naar artikel 6.11 van de koopovereenkomst kan beklaagde niet baten. In dit geval is sprake van een bewuste ‘afronding naar boven’ voor een optimaal verkoopresultaat en niet van verschillen in meetuitkomsten, waar deze bepaling betrekking op heeft.’
In verband met de opgelegde behandelingskosten heeft de commissie tenslotte het volgende overwogen:
‘De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat beklaagde een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten verschuldigd is aan de commissie.’
Standpunt van appellant
Voor het standpunt van appellant verwijst de commissie naar het overgelegde beroepschrift d.d. 30 april 2025. In de kern komt het standpunt met betrekking tot de beroepsgronden op het volgende neer.
Het beroep van appellant richt zich tegen de gegrondverklaring van de klacht en in hoofdzaak, zo is ter zitting gebleken, tegen de door de door de commissie in eerste aanleg opgelegde behandelingskosten.
De uitspraak in eerste aanleg doet naar de mening van appellant geen recht aan de manier waarop er met verweerder is gecorrespondeerd. Er is wel degelijk sprake van een duidelijke uitleg inzake het aantal woon m2. De woning is aangeboden voor 150 m2 terwijl het meetrapport aangaf dat er 148 m2 woonmeters waren. Dit is zowel in woord als geschrift duidelijk gemaakt aan verweerder voordat hij de koopakte tekende. Ter zitting in eerste aanleg heeft appellant ook nog aangegeven dat deze woning zelfs voor ruim 170 m2 zou mogen worden aangeboden, daar het tuinhuis volledig is geïsoleerd en is voorzien van alle aansluitingen. Dat verder zijn houding ter zitting van invloed is geweest op de uitspraak, wekt bij appellant de indruk dat de behandeling door de commissie niet heel objectief is geweest.
Wat voor appellant vooral de aanleiding was om in beroep te gaan tegen de uitspraak was de factuur die hij ontving na de uitspraak in eerste aanleg.
Bij appellant ontstond een vermoeden dat de uitspraak nogal gekleurd is vanwege een perverse financiële prikkel om in dit geval de professional (die via zijn organisatie is aangesloten) te waarschuwen c.q. te veroordelen. In het geval namelijk dat de professional in het gelijk wordt gesteld gaat, wordt geen factuur gestuurd, enkel wanneer hij (ten dele) ongelijk krijgt.
Appellant stelt dat tuchtrechtspraak waarbij het voor de klager een kleine (financiële) moeite is om een klacht in te dienen en met een perverse financiële stimulans voor de commissie om de klacht gegrond te verklaren, ongewenst is. Appellant heeft om die reden zijn zaak op de eerstvolgende vergadering van de NVM gepland en hij verzoekt de commissie de opgelegde behandelingskosten in te trekken.
Standpunt van verweerder
Verweerder heeft geen schriftelijk verweer gevoerd tegen het beroep van appellant. Ter zitting heeft verweerder naar voren gebracht dat het oordeel van de commissie in eerste aanleg juist is en hij verzoekt de klacht van appellant in beroep ongegrond te verklaren en de uitspraak van de commissie aanleg te bekrachtigen.
Verder heeft verweerder ter zitting aangegeven dat hij in de veronderstelling verkeerde dat vooral over de inhoud van zijn klacht zou worden gesproken, zoals in eerste aanleg het geval was, en niet over behandelingskosten die bij appellant in rekening zijn gebracht.
Beoordeling van het beroep
Het beroep van appellant richt zich tegen het oordeel van de commissie in eerste aanleg:
– dat appellant de erecode NVM heeft geschonden; en
– ten aanzien van (de hoogte) van de opgelegde behandelingskosten in eerste aanleg.
Bij de beoordeling van het beroep van appellant gaat de commissie uit van het reglement dat geldend was op het moment dat de indiener van de klacht het vragenformulier heeft ingediend, te weten 30 maart 2024, en daarmee akkoord is gegaan met de bepalingen van het op dat moment geldende reglement. De commissie in eerste aanleg heeft dit reglement eveneens als uitgangspunt genomen. Steeds wanneer hierna over het reglement wordt gesproken, dan betreft dit het reglement dat geldig was van 1 januari 2023 tot 1 januari 2025.
Het beroep van appellant richt zich tegen de beslissing van de commissie in eerste aanleg de klacht van verweerder gegrond te verklaren en behandelingskosten op te leggen. Op grond van artikel 21 van het reglement van de commissie zal de commissie het door appellant ingediende beroep hierna nogmaals in volle omvang beoordelen.
Dit betekent dat de commissie de vraag dient te beantwoorden of de commissie in eerste aanleg al dan niet terecht tot het oordeel is gekomen dat appellant tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens verweerder in het proces rondom de aankoop van de woning door verweerder, waarbij appellant als verkopend makelaar heeft opgetreden. Onderschrijft de commissie de beslissing genomen in eerste aanleg niet, dan heeft dat tot gevolg dat zij de klacht van verweerder alsnog ongegrond zal verklaren en dat de opgelegde betalingsverplichtingen niet in stand blijven.
De commissie stelt allereerst vast dat in de uitspraak in eerste aanleg terecht is geoordeeld dat het bewust naar boven afronden en daarmee het bewust aanbieden van een woning met een onjuist woonoppervlakte in strijd is met de erecode NVM, vooral wat betreft de bepaling aangaande duidelijkheid en transparantie. De commissie acht het van groot belang dat een professioneel makelaar open kaart speelt naar potentiële kopers toe. Zeker als de makelaar zijn eigen woning verkoopt en de koper niet bijgestaan wordt door een professional. Dat is naar haar oordeel niet gebeurd door de enkele verwijzing naar de meetinstructie, waar de juiste afmetingen in staan vermeld. Niet is gebleken dat appellant transparant is geweest en de meetinstructies strikt heeft toegepast, immers de juiste m2-vermelding ontbrak op Funda en in de verkoopbrochure. Dat appellant voorbijgaat aan het voorgaande door te stellen dat hij de desbetreffende woning ook voor 170 m2 in plaats van 150 m2 had kunnen aanbieden vanwege het aanwezige tuinhuis, doet aan de onjuiste m2-vermelding niet af, nu hij dat feitelijk niet heeft gedaan. Het gaat hier om het belang van het juist gedocumenteerd aanbieden van de woning, om het correct weergeven van de feitelijke afmetingen, zowel in de verkoopbrochure, op Funda en in de communicatie naar potentiële kopers. Appellant heeft dit belang niet in acht genomen en daarmee is de erecode NVM geschonden. De commissie in eerste aanleg heeft de klacht, gezien de aard en ernst daarvan, naar het oordeel van de commissie terecht gegrond bevonden.
Reglementair gezien heeft een gegronde klacht tot gevolg dat (onder meer) behandelingskosten verschuldigd zijn. Artikel 15 van het reglement bepaalt daaromtrent:
‘1. Indien de klacht door de commissie geheel of gedeeltelijk gegrond wordt bevonden, wordt in de uitspraak tevens bepaald dat de beklaagde, als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht een door de stichting vastgesteld bedrag aan de commissie betaalt. Bepalend voor de hoogte daarvan is het bedrag dat door de stichting is vastgesteld voor het jaar waarin de commissie de klacht geheel of gedeeltelijk gegrond verklaart.
2. Het bepaalde in het eerste lid is eveneens van toepassing, indien de klacht door de commissie weliswaar ongegrond wordt bevonden, maar de commissie van oordeel is dat de klacht desalniettemin op goede gronden aan haar is voorgelegd of anderszins van oordeel is dat toepassing van het eerste lid in de rede ligt.’
Appellant heeft aangegeven zich niet te kunnen vinden in de gegrondverklaring van de klacht, maar vooral de aan hem opgelegde behandelingskosten onredelijk te vinden, omdat daar een onjuiste financiële prikkel vanuit gaat. Om die reden verlangt appellant in beroep intrekking van de opgelegde behandelingskosten.
De commissie oordeelt dat zij geen aanleiding ziet de in eerste aanleg opgelegde behandelingskosten in te trekken dan wel te beperken, nu de commissie inhoudelijk tot gegrondverklaring van de klacht komt en daarmee het oordeel van de commissie in eerste aanleg onderschrijft. Bij (ten dele) gegrondverklaring verplicht het reglement de commissie tot het opleggen van behandelingskosten ‘ter hoogte van het bedrag dat door de stichting is vastgesteld voor het jaar waarin de commissie geheel of gedeeltelijk gegrond verklaart’, in dit geval het bedrag dat is vastgesteld voor 2025, het jaar waarin de commissie in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan. Indien de klacht van verweerder ongegrond zou zijn bevonden, dan was appellant de behandelingskosten niet verschuldigd geweest.
Over behandelingskosten kan nog het volgende worden vermeld. Dit zijn de kosten die verbonden zijn aan de behandeling van de klacht.
Per commissie worden hierover afspraken gemaakt met de bij de commissie aangesloten brancheverenigingen en, indien een bepaalde sector een erkende branchevereniging ontbreekt, met de individuele ondernemers zelf door middel van vermelding van deze kosten in een registratieverklaring. Kortom, het betreft hier afspraken gemaakt tussen De Geschillencommissie en brancheorganisaties onder meer over in welke gevallen behandelingskosten verschuldigd zijn. Op deze afspraken worden geen individuele uitzonderingen gemaakt. Indien appellant dit anders geregeld wil zien, dient hij zich tot de brancheorganisatie, in dit geval de NVM, te wenden.
Nu het door appellant ingestelde beroep ongegrond is, betekent dat dat appellant vergoeding van het klachtengeld aan verweerder in eerste aanleg verschuldigd blijft, maar ook dat het door appellant in beroep betaalde klachtengeld voor zijn rekening blijft. De in eerste aanleg opgelegde behandelingskosten blijft appellant verschuldigd, nu de klacht in eerste aanleg gegrond blijft. Voor beroep geldt dat geen aanvullende behandelingskosten verschuldigd zijn.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– bevestigt de uitspraak van de commissie in eerste aanleg van 24 januari 2025;
– bepaalt dat de uitspraak in eerste aanleg in stand blijft;
– bepaalt dat appellant aan verweerder dient te betalen het klachtengeld van € 100,– dat hij aan de commissie in eerste aanleg heeft voldaan voor de behandeling van deze klacht;
– bepaalt dat het door appellant in het kader van het beroep betaalde klachtengeld voor zijn rekening blijft;
– bepaalt dat appellant als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht in eerste aanleg het door de Stichting De Geschillencommissie vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, mevrouw A. van den Broek, de heer mr. S. Sierksma, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, op 19 december 2025.
mr. E.A. Messer