Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatieverstrekking
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1310308/1333469
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De zaak gaat over de verkoop van een woning waarbij een omgevingsvergunning voor een extra bouwlaag een belangrijk verkoopargument was. De koper ontdekte na de aankoop dat deze vergunning nog niet definitief was, omdat er nog beroep tegen kon worden ingesteld. De commissie oordeelde dat de makelaar geen onjuiste informatie had verstrekt en de koper niet bewust had misleid, maar wel had moeten uitleggen dat de vergunning nog niet onherroepelijk was en dat hier risico’s aan verbonden waren. Omdat deze informatie voor de aankoopbeslissing van groot belang was, had de makelaar de koper hier actief op moeten wijzen. De klacht is daarom gegrond verklaard. De makelaar kreeg een waarschuwing opgelegd en moet het klachtengeld aan de koper terugbetalen.
De volledige uitspraak
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Klager heeft een woning gekocht op basis van de informatie dat voor de woning een onherroepelijke omgevingsvergunning voor een derde bouwlaag was verleend. De woning werd via het makelaarskantoor van beklaagde aangeboden en beklaagde trad op als verkopend makelaar. Na de aankoop bleek dat de vergunning ten tijde van de verkoop niet onherroepelijk was, omdat tegen een op 2 december 2024 genomen besluit op bezwaar nog beroep kon worden ingesteld tot en met 13 januari 2025.
Beklaagde heeft klager niet geïnformeerd over het feit dat de vergunning nog niet onherroepelijk was, noch over de langdurige juridische procedure met de buren. Beklaagde was hiervan op de hoogte of had hiervan op de hoogte behoren te zijn. Eerder was een vergunning door de rechtbank vernietigd en er bestond al geruime tijd een juridisch conflict over de vergunning.
Beklaagde heeft achteraf gesteld dat het besluit van 2 december 2024 tijdens de bezichtiging beschikbaar was, terwijl klager en zijn aankoopmakelaar zich daarvan niets herinneren. Zelfs indien dit besluit aanwezig zou zijn geweest, had beklaagde expliciet moeten wijzen op de lopende beroepstermijn en de onzekerheid over de vergunning. Klager verwijt beklaagde daarnaast dat deze na de levering geen inhoudelijk gesprek over de ontstane situatie heeft willen voeren en zich achter de verkopers heeft geschaard. Ook verwijt hij beklaagde dat deze onjuiste of misleidende mededelingen van de verkopers heeft doorgestuurd zonder deze te corrigeren, terwijl uit door klager opgevraagde stukken blijkt dat de verkopers wel degelijk op de hoogte waren van het ingestelde beroep. De woning is bewust tijdens de lopende beroepstermijn verkocht en beklaagde heeft meegewerkt aan een presentatie van de woning waarbij de risico’s rondom de vergunning en de lopende procedure niet kenbaar zijn gemaakt. Hierdoor is klager ongewild terechtgekomen in een juridische procedure over de vergunning en in een verstoorde relatie met de buren.
Een redelijk handelend en bekwaam makelaar had een koper uitdrukkelijk moeten informeren over het niet-onherroepelijke karakter van de omgevingsvergunning en de daaraan verbonden risico’s. Door dit na te laten en vervolgens geen verantwoordelijkheid te nemen, heeft beklaagde niet gehandeld zoals van een professioneel NVM-makelaar mag worden verwacht. Klager acht het handelen en nalaten van zowel de beklaagde als het makelaarskantoor daarom klachtwaardig.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
De verwijten van klager richten zich in wezen op een vermeende schending van de mededelingsplicht door de verkoper en niet op het handelen van beklaagde. Een makelaar staat niet garant voor de juistheid van mededelingen van de verkoper. Beklaagde heeft geen relevante informatie achtergehouden.
Ten tijde van de verkoop was een geldige omgevingsvergunning voor de dakopbouw verleend. Voor zover beklaagde bekend was op dat moment geen bezwaar of beroepsprocedure tegen die vergunning aanhangig. De door de verkoper ingevulde vragenlijst vermeldt bovendien uitdrukkelijk dat de verstrekte antwoorden geen garanties inhouden. Beklaagde wijst erop dat in de verkoopinformatie en de vragenlijst slechts is gesproken over de mogelijkheid van een derde woonlaag. De gebruikte bewoordingen, zoals “mogelijk” en “in de toekomst een optie”, geven geen aanleiding om te veronderstellen dat sprake was van een onherroepelijke vergunning of dat daarvoor een garantie werd afgegeven. De verkoper heeft de vraag of sprake was van een lopende procedure terecht ontkennend beantwoord, omdat ten tijde van de verkoop geen bezwaar of beroep tegen de nieuwe vergunning liep. Dat een vergunning nog niet onherroepelijk is, betekent niet dat sprake is van een lopende procedure. Daarnaast wijst beklaagde erop dat ook op klager een eigen onderzoeksplicht rustte, temeer nu hij werd bijgestaan door een aankoopmakelaar.
Beklaagde betwist dat de zorgplicht is geschonden, de indruk is gewekt dat sprake was van een onherroepelijke vergunning dan wel dat beklaagde gehouden was de verkoper ertoe te bewegen met klager in overleg te treden. Klager probeert ten onrechte een financiële tegemoetkoming te verkrijgen naar aanleiding van de door de buren ingestelde procedure tegen de vergunning. Beklaagde heeft zijn werkzaamheden naar behoren uitgevoerd en verzoekt de klacht ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een makelaar of onderneming ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk:
• in strijd is met het bepaalde in de statuten, reglementen of besluiten van zijn of haar organisatie of relevante wet- en regelgeving, en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin de makelaar of onderneming actief is of was, kan ondermijnen, en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn of haar organisatie.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – op grond van haar reglement een sanctie opleggen.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager, met inachtneming van het hierboven vermelde toetsingskader.
De commissie stelt voorop dat een verkopend makelaar de belangen van zijn opdrachtgever behartigt, maar daarbij tevens een eigen verantwoordelijkheid heeft om derden niet onjuist of onvolledig te informeren over feiten waarvan hij weet of behoort te begrijpen dat deze voor een aspirant-koper van wezenlijk belang zijn.
Vaststaat dat ten tijde van de verkoop voor de woning een omgevingsvergunning was verleend voor het realiseren van een dakopbouw. Eveneens staat vast dat deze vergunning ten tijde van de verkoop nog niet onherroepelijk was, omdat de beroepstermijn tegen de op 2 december 2024 genomen beslissing op bezwaar nog liep.
In de verkoopbrochure is onder meer vermeld:
“Heb je meer ruimte nodig? Er is een vergunning aanwezig voor een dakopbouw, waarmee je een volledige tweede verdieping kunt realiseren. Dit biedt volop mogelijkheden voor extra slaapkamers, een werkruimte of een hobbykamer (tekening in te zien bij de makelaar).”
Naar het oordeel van de commissie bevat deze tekst op zichzelf geen onjuiste mededeling. Anders dan klager betoogt, kan uit deze passage niet worden afgeleid dat de makelaar heeft verklaard of gegarandeerd dat de vergunning reeds onherroepelijk was. Ook uit de door de verkoper ingevulde vragenlijst volgt niet dat een dergelijke garantie is gegeven.
Daarmee is echter niet gegeven dat beklaagde aan zijn zorgplicht heeft voldaan. De mogelijkheid om een volledige extra woonlaag te realiseren werd in de verkoopbrochure nadrukkelijk als een belangrijke eigenschap van de woning gepresenteerd. Juist onder die omstandigheden mocht van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar worden verwacht dat hij een aspirant-koper erop wees dat de vergunning nog niet onherroepelijk was en dat de beroepstermijn nog liep. Dat op het moment van de verkoop nog geen beroep was ingesteld, maakt dit niet anders. Zolang de beroepstermijn nog niet was verstreken, bestond immers de mogelijkheid dat de vergunning alsnog in rechte zou worden aangevochten. Voor een koper die zijn aankoopbeslissing mede baseert op de mogelijkheid een derde woonlaag te realiseren, is dit een omstandigheid van wezenlijk belang.
De commissie volgt beklaagde daarom niet in zijn standpunt dat geen aanvullende informatie behoefde te worden verstrekt omdat op dat moment geen procedure aanhangig was. Het ontbreken van een lopende beroepsprocedure neemt niet weg dat de vergunning nog niet definitief was en dat dit voor de koper een relevant risico vormde.
Dat op klager een onderzoeksplicht rustte, leidt evenmin tot een ander oordeel. De onderzoeksplicht van een koper doet niet af aan de mededelingsplicht van de verkoper en de zelfstandige zorgplicht van de verkopend makelaar om informatie te verstrekken over feiten waarvan hij weet of behoort te begrijpen dat deze voor de koper van doorslaggevend belang kunnen zijn.
De commissie ziet echter onvoldoende aanknopingspunten voor de conclusie dat beklaagde bewust onjuiste informatie heeft verstrekt of klager opzettelijk heeft misleid. De brochure vermeldde terecht dat een vergunning was verleend. Het tuchtrechtelijk verwijt is gelegen in het nalaten klager expliciet te informeren over het nog niet onherroepelijke karakter van die vergunning en het daaraan verbonden risico.
De commissie komt dan ook tot de conclusie dat beklaagde onvoldoende zorgvuldig heeft gehandeld. Door de koper niet uitdrukkelijk te wijzen op het feit dat de vergunning nog niet onherroepelijk was en nog kon worden aangevochten, heeft hij niet gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam NVM-makelaar mag worden verwacht. De klacht is daarom gegrond.
Sanctie
Nu de klacht gegrond wordt verklaard, dient de commissie te beoordelen welke sanctie passend en geboden is. De commissie acht het verwijt aan beklaagde gelegen in het feit dat hij onvoldoende invulling heeft gegeven aan zijn zorgplicht als verkopend makelaar. Hoewel niet is gebleken dat beklaagde klager bewust onjuist heeft geïnformeerd of dat sprake is geweest van misleiding, had van hem mogen worden verwacht dat hij klager uitdrukkelijk zou informeren over het feit dat de verleende omgevingsvergunning voor de dakopbouw ten tijde van de verkoop nog niet onherroepelijk was. Bij het bepalen van de sanctie houdt de commissie rekening met de omstandigheden van het geval. Daarbij weegt de commissie mee dat de verkoopbrochure op zichzelf geen onjuiste informatie bevatte en dat daarin terecht was vermeld dat een vergunning was verleend. Het verwijt ziet uitsluitend op het ontbreken van een aanvullende toelichting over de status van deze vergunning en het daarmee samenhangende risico voor de koper.
Gelet op de aard van het verwijt en de omstandigheid dat sprake is van een onvoldoende zorgvuldige informatieverstrekking, maar niet van opzettelijk onjuist handelen, acht de commissie de sanctie van een waarschuwing passend en geboden. Met deze maatregel wordt tot uitdrukking gebracht dat van een NVM-makelaar mag worden verwacht dat hij een aspirant-koper actief informeert over omstandigheden die voor diens aankoopbeslissing van wezenlijk belang kunnen zijn.
Nu de klacht van klagers gegrond wordt verklaard, dient het klachtengeld voor rekening van beklaagde te komen. Bovendien is beklaagde conform het reglement behandelingskosten aan de commissie verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond;
– legt beklaagde de sanctie van waarschuwing op;
– bepaalt dat beklaagde het klachtengeld van € 100,- aan klager dient te vergoeden;
– bepaalt dat beklaagde ingevolgde artikel 16 van het reglement als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het vastgestelde bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, de heer mr. dr. S.O.H. Bakkerus, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 3 juli 2026.