Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
996447/1316649
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
Een koper diende een klacht in tegen de verkoopmakelaar van zijn woning. Na de aankoop ontdekte hij verschillende problemen, waaronder lekkages en een door vocht aangetaste en doorgezakte vloer. Volgens de koper waren deze gebreken vóór de verkoop verborgen en had de makelaar hem hierover moeten informeren. Ook vond hij dat de makelaar niet goed reageerde toen hij na de aankoop contact probeerde op te nemen. De makelaar stelde dat zij niet op de hoogte was van verborgen gebreken. De verkopers hadden zelf niet in de woning gewoond en konden daarom maar beperkte informatie geven over de staat van de woning. De beschikbare informatie was opgenomen in de vragenlijst die de koper vóór de aankoop had ontvangen. Omdat de makelaar wist dat er in de wijk vochtproblemen konden voorkomen, had zij de koper zowel mondeling als schriftelijk geadviseerd om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. De koper heeft dit ook gedaan. Volgens hem stond in het bouwkundig rapport dat de vloer in goede staat was. De commissie oordeelt dat niet is bewezen dat de makelaar wist of had moeten weten van de lekkages en de problemen met de vloer. De vochtplekken waren bovendien tijdens de bezichtiging zichtbaar, waardoor de koper deze zelf had kunnen zien. In de vragenlijst stond dat er geen informatie bekend was over gebreken aan de vloer en optrekkend vocht. Daarom was het aan de koper om hier verder onderzoek naar te doen. Dat de bouwkundige keuring de problemen niet aan het licht heeft gebracht, kan volgens de commissie niet aan de makelaar worden verweten. De commissie vindt daarom dat de makelaar niet verwijtbaar heeft gehandeld en verklaart de klacht ongegrond.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de handelwijze van beklaagde als verkopende makelaar bij de verkoop van de door klager gekochte woning.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Nadat klager de woning waarbij beklaagde als verkoopmakelaar was betrokken heeft gekocht, zijn allerlei gebreken naar voren gekomen die vakkundig vooraf zijn weggewerkt voor de verkoop. Dit betreffen lekkages en het doorzakken van de vloer. Dit terwijl klager een bouwkundig rapport heeft laten opstellen.
De schade is aanzienlijk. Klager heeft meermaals geprobeerd de problemen met beklaagde te bespreken maar zij reageerde niet of nam de telefoon niet op.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
De verkopers van de woning hebben zelf nooit in de woning gewoond en konden daardoor slechts beperkte informatie verstrekken over de feitelijke staat van de woning. Dit is ook duidelijk opgenomen in de vragenlijst. Bij eerste opname trof beklaagde de woning volledig leeg aan. Wat zij kon waarnemen tijdens de opname, is door haar zorgvuldig verwerkt in de ingevulde vragenlijst. Deze informatie heeft beklaagde steeds getoetst bij de verkopers, zodat de antwoorden correct en volledig waren voor zover zij daarvan kennis hadden. Klager heeft deze vragenlijst voorafgaand aan de aankoop ontvangen. De inhoud daarvan maakt helder welke informatie beschikbaar was en welke kennis bij de verkopers ontbrak. Beklaagde heeft alle relevante informatie waarover zij beschikte verstrekt. Zij had geen kennis van verborgen gebreken, noch waren er signalen van derden of omwonenden die wezen op structurele problemen.
Beklaagde heeft klager uitdrukkelijk gewezen op het belang van een bouwkundige keuring. Die keuring heeft klager ook laten uitvoeren. Klager verwijt beklaagde dat zij niet reageerde op zijn contactverzoeken. Het telefoonnummer dat hij gebruikte was echter niet meer in haar bezit, omdat beklaagde niet langer werkzaam is bij het kantoor waar de verkoop destijds plaatsvond. Zijn berichten hebben haar daarom niet bereikt. Nadat beklaagde de klacht via de commissie ontving, heeft zij klager direct telefonisch benaderd. Een inhoudelijk gesprek was op dat moment moeilijk, maar beklaagde heeft geprobeerd begrip voor zijn zorgen te tonen. Beklaagde weet niet of klager ooit een concreet voorstel heeft gedaan aan de eigenaressen voor een eventuele schadevergoeding, of dat hij op enig moment om overleg heeft verzocht.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagde ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat:
• mogelijk in strijd is met het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager in het proces rondom de verkoop van de woning, waarbij beklaagde is opgetreden namens de verkopers.
Klager verwijt beklaagde dat de woning gebreken vertoonde, die hem niet bekend waren maar waar beklaagde dan wel de verkopers kennis van hadden. De commissie stelt allereerst vast dat de klacht zich richt tegen beklaagde als verkopend makelaar en niet tegen de verkopers, zodat de commissie niet ingaat op de vraag of de verkopers wel of niet in de woning hebben gewoond en al dan niet op de hoogte waren van de gebreken. De vraag die voorligt is of beklaagde van de gebreken heeft geweten dan wel had moeten weten en of zij klager hiervan op de hoogte had moeten stellen. De commissie is van oordeel dat niet gebleken is dat beklaagde op de hoogte was of had moeten zijn van de gebreken die klager heeft benoemd, te weten lekkages en een doorgezakte/verrotte vloer door vochtproblemen.
Beklaagde heeft ter zitting aangegeven bekend te zijn met de wijk waar de woning van klager deel van uitmaakt en de vochtproblemen die in deze wijk voorkomen vanwege grote regenval een aantal jaar geleden. Dit is ook in het vragenformulier aangegeven. Zij heeft beklaagde er daarom mondeling en schriftelijk op gewezen dat het raadzaam zou zijn een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Klager heeft dit ook gedaan. Het rapport van deze keuring is bij de commissie niet bekend omdat deze zich niet in het dossier bevindt. Klager heeft ter zitting verklaard dat in het rapport is aangegeven dat de vloer goed is.
Het is de commissie niet duidelijk waarom klager van mening is dat beklaagde wel op de hoogte had moeten zijn van de gebreken aan de vloer, als dit uit het bouwkundig rapport kennelijk ook niet naar voren is gekomen. Wat betreft de vochtplekken, deze waren tijdens de bezichtiging zichtbaar en betreffen dus geen gebrek waar beklaagde klager specifiek op had moeten wijzen, nu deze eenvoudig voor klager waren vast te stellen. In de ingevulde vragenlijst is bij de vragen met betrekking tot gebreken aan de vloer en optrekkend vocht aangegeven dat informatie hierover niet bekend is. Het was aan klager hiernaar onderzoek te doen. Dat het gedane onderzoek hem kennelijk niet de juiste informatie heeft verschaft, is spijtig maar niet aan beklaagde te wijten.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer J.P.E. Geerdink, mevrouw J.M.A. van Haren, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 23 januari 2026.
de heer mr. E.A. Messer