Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatieverstrekking
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
1313796/1332499
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Deze zaak gaat over de vraag of een verkoopmakelaar een koper voldoende en juiste informatie heeft gegeven over de VvE, een funderingsrapport en de manier waarop de koper is behandeld. De commissie oordeelde dat de makelaar zorgvuldig heeft gehandeld bij het verstrekken van informatie over de VvE en dat niet is bewezen dat de koper onheus is bejegend. Wel had de makelaar beter moeten onderzoeken of er een funderingsrapport bestond nadat de koper had aangegeven dat zo’n rapport normaal gesproken verplicht is bij een woningsplitsing. Doordat de makelaar bleef uitgaan van onjuiste informatie van de verkoper, heeft zij op dit punt onvoldoende zorgvuldig gehandeld. Daarom is dit onderdeel van de klacht gegrond verklaard. De makelaar kreeg een waarschuwing opgelegd en moet het klachtengeld aan de koper terugbetalen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klager heeft de klacht voorgelegd aan de beklaagde.
De klacht betreft de communicatie en informatieverstrekking met betrekking tot de VvE en het funderingsrapport, en de bejegening.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De klacht van klager valt uiteen in drie klachtonderdelen, te weten:
1. Onjuiste en onvolledige informatie met betrekking tot de VvE
Klager stelt dat er door de beklaagde gedurende het hele aankoopproces onjuiste en onvolledige informatie is verstrekt ten aanzien van de financiële toestand van de VvE en de maandelijkse VvE-bijdrage. Klager heeft tijdens de bezichtiging verdiepende vragen gesteld over de VvE, en kreeg hierop het antwoord dat er “niets aan de hand is/was met de VvE”. Dit bleek naderhand niet het geval te zijn. Nadat klager zijn bod had uitgebracht en gestand had gedaan, ontving hij van de beklaagde een e-mail met de mededeling dat nog niet kon worden bevestigd dat hij de woning mag aankopen omdat er nieuwe stukken zijn ontvangen van de VvE. Door de beklaagde is gezegd dat zij eerst wil uitzoeken bij de VvE welke bedragen en besluiten juist zijn voordat de koopakte kan worden getekend. Uit deze gang van zaken blijkt dat er in eerste instantie, bij het uitbrengen van het bod, geen juiste en volledige informatie met klager is gedeeld.
Klager stelt bovendien dat hij ondanks het voorgaande onder druk is gezet om de koopakte te ondertekenen. Klager wenste bepaalde passages in de koopakte met betrekking tot de VvE aan te passen dan wel te schrappen, maar daar wilde de beklaagde niet aan meewerken. Omdat klager toch graag een woning wenste te kopen in een ingewikkelde markt, heeft hij de koopakte ondertekend. Maar klager stelt dat daarbij aldus wel ongeoorloofde druk op hem is uitgeoefend.
2. Onjuiste en onvolledige communicatie met betrekking tot het funderingsrapport
Klager heeft tijdens het aankoopproces meerdere malen per e-mail gevraagd of er een funderingsrapport beschikbaar was. Dit rapport had aanwezig moeten zijn omdat het pand gesplitst is en de gemeente een funderingsrapport als voorwaarde stelt voor een splitsing. Klager heeft hierop per e-mail van beklaagde het antwoord gekregen dat er geen funderingsrapport beschikbaar was. Naar aanleiding van dit antwoord heeft klager een funderingsrapport laten opstellen door het bedrijf (bedrijfsnaam). Tijdens het opstellen van dit rapport bleek er toch al een funderingsrapport te zijn.
De opdrachtgever van het al bestaande funderingsrapport bleek bovendien de verkopende partij zelf te zijn. Als dit reeds bestaande funderingsrapport klager bekend zou zijn geweest, had hij zelf geen opdracht gegeven tot het opmaken van een funderingsrapport. Klager stelt dat beklaagde meer inspanningen had moeten verrichten om na te gaan of er al een funderingsrapport was opgesteld, met name gelet op de regels die gelden in de gemeente met betrekking tot splitsing.
3. Onheuse bejegening
Klager stelt dat hij tijdens het aankoopproces op onheuse wijze is bejegend door de beklaagde. Beklaagde heeft namelijk uitspraken gedaan als: “graag of niet want anders trap ik de woning de markt weer op” en “voor u tien anderen”. Klager stelt dat een dergelijke bejegening beklaagde niet past gelet op haar functie.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
1. Onjuiste en onvolledige informatie met betrekking tot de VvE
Beklaagde verkocht de door klager aangekochte woning namens woningstichting (naam woningstichting). Na de sluitingsdatum voor het uitbrengen van een bod (8 december 2023) zag beklaagde dat klager de enige was die een bieding had gedaan. (naam woningstichting) heeft de beklaagde hierna bevestigd akkoord te gaan met de bieding van klager en heeft beklaagde verzocht het verkoopproces verder af te ronden. Beklaagde heeft diezelfde dag van een collega-makelaar van een ander makelaarskantoor in een bericht ontvangen met extra documenten van de VvE. Deze documenten had beklaagde eerder nog niet voorhanden. De documenten gaven de beklaagde extra informatie over de (financiële) plannen van de VvE. Beklaagde heeft klager hiervan direct op de hoogte gebracht. Daarbij heeft beklaagde aangegeven dat zij eerst het een en ander goed wilde uitzoeken en klager hierover daarna verder zou informeren, alvorens de bevestiging van de overeenstemming aan hem toe te zenden.
Beklaagde heeft op 11 december 2023 een e-mail gestuurd naar de VvE met aanvullende vragen over de servicekosten en de eenmalige bijdrage. Hierop is op 12 december 2023 een reactie gekomen van de VvE, en deze informatie is vervolgens besproken met klager. Op 19 december 2023 heeft klager aangegeven dat hij de geboden koopsom in verband met de nieuwe informatie omtrent de VvE te hoog vindt. (naam woningstichting) heeft naar aanleiding hiervan aan de beklaagde aangegeven niet akkoord te gaan met het verlagen van de bieding. Klager is vervolgens akkoord gegaan het te houden bij de afgesproken prijs. Beklaagde benadrukt in dit verband dat het klager vrijstond om zich terug te trekken in het aankoopproces en van de koop af te zien, echter heeft hij zelf besloten dit niet te doen.
Op 3 januari 2024 heeft beklaagde de bevestiging van de overeenstemming gemaild naar klager. Klager heeft vervolgens nog aanvullende vragen aan beklaagde gesteld. Naar aanleiding daarvan heeft beklaagde op 15 januari 2024 opnieuw contact gehad met de VvE. De reactie van de VvE is vervolgens gedeeld met klager.
Op 29 januari 2024 is de koopovereenkomst bij de notaris besproken en op 31 januari 2024 is de koopovereenkomst door alle partijen volledig ondertekend. Beklaagde betwist dat klager door haar onder druk is gezet om de koopakte te ondertekenen. Beklaagde merkt op dat de bevestiging van de overeenkomst reeds op 3 januari 2024 is verstuurd. Aangezien alle aanvullende vragen van klager half januari waren beantwoord, wilde de verkoper eind januari duidelijkheid hebben over het wel of niet doorgaan van de aankoop. Gelet hierop is klager verzocht een keuze te maken.
Beklaagde stelt zich op het standpunt dat uit de geschetste gang van zaken blijkt dat zij zorgvuldig heeft gehandeld omtrent de informatie van de VvE. Beklaagde heeft klager direct geïnformeerd op het moment dat er nieuwe informatie over de VvE naar boven kwam. Daarbij heeft beklaagde klager in de gelegenheid gesteld om vragen te stellen en heeft beklaagde ook zelf getracht alle relevante informatie naar boven te krijgen. Dat klager uiteindelijk na bijna twee maanden na acceptatie van het bod is verzocht om een keuze te maken omtrent het wel of niet doorgaan van de aankoop doet hier niet aan af. Dat is volgens beklaagde redelijk. Van ongeoorloofde druk op klager was geen sprake.
2. Onjuiste en onvolledige communicatie met betrekking tot het funderingsrapport
Klager heeft beklaagde vragen gesteld over de fundering van de woning. Naar aanleiding van die vragen heeft beklaagde bij (naam woningstichting) navraag gedaan of er een funderingsrapport is. Van (naam woningstichting) heeft beklaagde toen de terugkoppeling ontvangen dat er geen funderingsrapport aanwezig is. Deze informatie heeft beklaagde vervolgens doorgegeven aan klager. Dat achteraf is gebleken dat de informatie die beklaagde van (naam woningstichting) had ontvangen over het funderingsrapport onjuist is, kan beklaagde niet worden aangerekend. (naam woningstichting) is immers een professionele opdrachtgever, die bovendien veel ervaring heeft met splitsing. Op het moment dat de beklaagde van (naam woningstichting) te horen krijgt dat er geen funderingsrapport is, is dat voldoende en rust op beklaagde niet een verdergaande onderzoeksplicht. Ook niet nadat door de klager is aangegeven dat de gemeente als voorwaarde voor splitsing een funderingsrapport vereist.
3. Onheuse bejegening
Beklaagde betwist dat de bewoordingen die klager noemt door haar zouden zijn gedaan. Dit blijkt evenmin uit de correspondentie tussen partijen die in het dossier zit.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Toetsingskader
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is de beklaagde onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM. Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar, in dit geval beklaagde, in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de desbetreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels.
De commissie kan, indien zij komt tot een (deels) gegrondverklaring van de klacht, een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens de klager in het proces rond de aankoop van de woning door de klager, waarbij de beklaagde als verkopend makelaar heeft opgetreden. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
Inhoudelijke beoordeling
De commissie zal elk klachtonderdeel afzonderlijk beoordelen.
1. Onjuiste en onvolledige informatie met betrekking tot de VvE
De commissie stelt op basis van de voorhanden zijnde stukken en hetgeen ter zitting is besproken, in het bijzonder de e-mailcorrespondentie tussen partijen in december 2023 en januari 2024, het volgende vast. Nadat klager zijn bod had uitgebracht en dit bod is geaccepteerd, is nieuwe informatie omtrent de financiële situatie van de VvE en de maandelijkse bijdrage bekend geworden bij de beklaagde. De beklaagde heeft klager hiervan onmiddellijk op de hoogte gebracht. Klager is vervolgens in de gelegenheid gesteld om aanvullende vragen hieromtrent te stellen, en die vragen heeft beklaagde (na consultatie van de VvE) ook allen beantwoord.
Anders dan klager stelt, heeft beklaagde hierdoor niet in strijd gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht. Beklaagde heeft nimmer onjuiste informatie verstrekt aan klager, noch is beklaagde onvolledig geweest. Beklaagde heeft zich bovendien herhaaldelijk ingespannen om alle relevante en de juiste informatie boven tafel te krijgen. Dat blijkt onder meer uit het feit dat op het moment dat duidelijk werd dat er nieuwe informatie aanwezig was met betrekking tot de VvE, het verkoopproces direct ‘on hold’ is gezet, klager hierover is geïnformeerd en de beklaagde navraag heeft gedaan bij de VvE.
Dat sprake is geweest van ongeoorloofde druk vanuit beklaagde op klager, zoals klager stelt, is de commissie niet gebleken. Klager heeft ruimschoots de tijd gehad om aanvullende vragen te stellen over de financiële situatie van de VvE en de maandelijkse bijdrage. Die vragen zijn ook allen beantwoord door de beklaagde, en op basis van die antwoorden was er naar het oordeel van de commissie voldoende gelegenheid voor klager om een afgewogen keuze te maken of hij de koop wil doorzetten of niet. Tot en met het moment van ondertekenen van de koopakte (bijna twee maanden na acceptatie van het bod) en gedurende de wettelijke bedenktijd had klager zijn bod kunnen intrekken.
Dat de huidige woningmarkt overspannen is en dat het soms al lastig genoeg is om een woning te bemachtigen begrijpt de commissie, maar dat doet aan het voorgaande niet af. De commissie is dan ook van oordeel dat de klacht op dit onderdeel ongegrond is.
2. Onjuiste en onvolledige communicatie met betrekking tot het funderingsrapport
De commissie stelt op basis van de voorhanden zijnde stukken en hetgeen ter zitting is besproken het volgende vast. Klager heeft tijdens het aankoopproces aan de beklaagde vragen gesteld over de fundering van de woning en de aanwezigheid van een funderingsrapport. De beklaagde heeft hierop eenmalig contact opgenomen met haar opdrachtgever – (naam woningstichting) – en die heeft aangegeven dat er geen funderingsrapport aanwezig is. Klager heeft de beklaagde laten weten dat dit bevreemdend is gelet op het feit dat de gemeente bij splitsing van woning, hetgeen aan de orde is in onderhavig geval, een funderingsrapport vereist. Nu hierop geen verdere actie is ondernomen door de beklaagde, heeft klager het bedrijf (bedrijfsnaam) verzocht een funderingsrapport op te stellen om zeker te weten dat de fundering van de woning goed is. (Bedrijfsnaam) heeft klager vervolgens geïnformeerd over het feit dat er al een funderingsrapport beschikbaar is, en dat dit rapport destijds is opgesteld in opdracht van (naam woningstichting). De door beklaagde gegeven informatie omtrent de aanwezigheid van een funderingsrapport blijkt – achteraf gezien – aldus onjuist te zijn geweest.
De commissie ziet zich voor de vraag gesteld of beklaagde kan worden verweten dat zij onjuiste informatie heeft verstrekt aan klager. De commissie is van oordeel dat die vraag bevestigend moet worden beantwoord, en overweegt hiertoe als volgt.
De commissie is van oordeel dat er op grond van de mededeling van klager, dat de gemeente bij splitsing van een woning in appartementsrechten als voorwaarde stelt dat er een funderingsrapport wordt opgesteld, voldoende reden was tot twijfel voor beklaagde of de informatie van (naam woningstichting) omtrent het funderingsrapport wel juist was. Door in een dergelijke omstandigheid niet opnieuw navraag te doen bij (naam woningstichting) en hen te confronteren met deze informatie, heeft de beklaagde onzorgvuldig gehandeld. Dat (naam woningstichting) een professionele verkoper is, doet aan het voorgaande niets af. De commissie is aldus van oordeel dat de klacht van klager op dit onderdeel gegrond is.
3. Onheuse bejegening
Klager heeft gesteld dat beklaagde hem onheus heeft bejegend door bewoordingen als “graag of niet, want anders trap ik de woning de markt weer op” en “voor u tien anderen” te uiten. Beklaagde betwist dat dergelijke bewoordingen door haar zijn gebruikt.
De commissie is gelet op de overgelegde stukken en hetgeen ter zitting is besproken van oordeel dat zij niet kan vaststellen of dergelijke bewoordingen door beklaagde zijn gebruikt. In gevallen als deze waarbij de lezingen van beide partijen uiteenlopen en niet kan worden vastgesteld wat de feitelijke gang van zaken is geweest, kan de klacht van klager op dit onderdeel niet gegrond worden bevonden.
Conclusie
De commissie is van oordeel dat klachtonderdeel 1 en 3 ongegrond is. Klachtonderdeel 2 is gegrond.
Sanctie
Omdat klachtonderdeel 2 gegrond is, kan de commissie aan de beklaagde een sanctie opleggen. De aard en ernst van de tuchtrechtelijk verwijtbare gedragingen van de beklaagde rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie, onder verwijzing naar artikel 14 lid 2 sub a van haar reglement, het opleggen van de sanctie van waarschuwing.
Klachtengeld
Nu de klacht van klager deels gegrond is, zal beklaagde – overeenkomstig het bepaalde in artikel 15 van het reglement van de commissie – aan klager het klachtengeld, dat hij aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van dit geschil, moeten vergoeden.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 16 van het reglement dat de beklaagde, als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht, een door de stichting vastgesteld bedrag aan de commissie betaalt.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart klachtonderdeel 1 en 3 ongegrond;
– verklaart klachtonderdeel 2 gegrond;
– legt aan de beklaagde de sanctie waarschuwing op;
– bepaalt dat beklaagde het door de klager betaalde klachtengeld ad € 99,99 aan hem dient te vergoeden;
– bepaalt dat beklaagde behandelingskosten aan de commissie moet voldoen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. N. Achahbar, voorzitter, de heer J. Verdoold, de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. K.E. Heins, secretaris, op 1 juli 2026.