Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1312358/1321842
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De zaak gaat over een koper die na de aankoop van een woning inzage wilde krijgen in het digitale biedlogboek, omdat hij twijfelde of er daadwerkelijk andere biedingen waren geweest en vermoedde dat hij daardoor onnodig € 15.000,- te veel had geboden. De commissie oordeelde dat de makelaar niet heeft voldaan aan de NVM-regels, omdat hij geen volledig digitaal biedlogboek had bijgehouden en beschikbaar kon stellen, terwijl dit verplicht is. Dat biedingen deels per e-mail waren ontvangen, is daarvoor geen geldige reden. De commissie zag echter geen bewijs dat de makelaar de biedingsprocedure had gemanipuleerd of niet integer had gehandeld. De klacht is daarom gegrond verklaard voor het ontbreken van een digitaal biedlogboek. De makelaar kreeg een waarschuwing opgelegd en moet het klachtengeld vergoeden.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het handelen van beklaagde als verkopend makelaar.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Anderhalve week nadat de akte op 14 juli 2025 is gepasseerd bij de notaris, heeft klager als kopende partij aan beklaagde inzage gevraagd in het biedlogboek. Ondanks meerdere verzoeken daartoe heeft klager geen inzage in het biedlogboek gekregen. Klager heeft van beklaagde wel achtereenvolgens drie documenten ontvangen, die van elkaar verschilden wat betreft de inhoud. Allereerst ontving klager een ‘print screen’ van het biedlogboek en daarna twee door de makelaar zelf gemaakte Excel sheets. Tijdens het biedproces heeft klager van twee collega’s van beklaagde vernomen dat er geen ander bod in behandeling is genomen, terwijl een derde makelaar van hetzelfde kantoor aangaf dat er wel sprake was van een ander bod.
Klager heeft hierdoor sterk het gevoel gekregen dat beklaagde hem niet correct heeft geïnformeerd, waardoor hij € 15.000,- meer voor de woning heeft betaald dan nodig en daardoor onnodig heeft overboden. Om die reden verlangt klager inzage in het biedlogboek van beklaagde en volstaan de kopieën en Excel-sheets van beklaagde niet. Het geven van inzage aan de commissie van niet geanonimiseerde mails van de biedingen die via de mail zijn gedaan, ziet klager ook als een goed alternatief voor het verkrijgen van de benodigde informatie.
Indien het voorgaande onvoldoende oplevert, verlangt klager terugbetaling van beklaagde van het overboden bedrag van € 15.000,-.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Klager heeft pas na de eigendomsoverdracht om inzage in het biedlogboek verzocht, op een moment waarop het dossier reeds was gearchiveerd. Daardoor kon geen digitaal biedlogboek meer worden verstrekt. Beklaagde heeft klager wel een Exceloverzicht met de geanonimiseerde biedingen toegezonden en hem aangeboden om alle geanonimiseerde biedingen op kantoor in te zien. Van deze mogelijkheid heeft klager geen gebruik gemaakt. De biedingsprocedure is conform de NVM-richtlijn verlopen. Omdat niet alle biedingen via het digitale biedsysteem konden worden uitgebracht, zijn enkele biedingen per e-mail ontvangen en vervolgens handmatig in het biedlogboek verwerkt, zoals de richtlijn toestaat.
Beklaagde verwijst daarbij naar een eerdere uitspraak van de commissie waarin is geoordeeld dat een dergelijke werkwijze, mits de vereiste gegevens worden geregistreerd, geen aanleiding geeft om aan de juistheid van de biedingen te twijfelen.
Ten aanzien van het verzoek om inzage in de niet-geanonimiseerde e-mails stelt beklaagde dat hij op grond van artikel 5 van de NVM Erecode gehouden is de vertrouwelijkheid van persoonsgegevens van bieders te waarborgen. Slechts indien de commissie daartoe beslist, is hij bereid deze stukken aan de commissie over te leggen. Voor zover klager aanspraak maakt op een schadevergoeding van € 15.000,- voert beklaagde aan dat de commissie op grond van haar reglement niet bevoegd is daarover te oordelen.
Beklaagde concludeert dat geen sprake is geweest van niet-integer of anderszins tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen en verzoekt de commissie de klacht ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een makelaar of onderneming ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk:
• in strijd is met het bepaalde in de statuten, reglementen of besluiten van zijn of haar organisatie of relevante wet- en regelgeving, en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin de makelaar of onderneming actief is of was, kan ondermijnen, en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn of haar organisatie.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – op grond van haar reglement een sanctie opleggen.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. Zij beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan de beklaagde zijn gemaakt. De commissie gaat dus niet in op het verzoek van klager om terugbetaling door beklaagde van het overboden bedrag van € 15.000,-.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager, met inachtneming van het hierboven vermelde toetsingskader.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de NVM Erecode 2024 van toepassing.
Klager verwijt beklaagde dat hij geen inzage in het digitale biedlogboek van beklaagde heeft gekregen. Beklaagde heeft weliswaar erkend bij de verkoop in kwestie het biedlogboek niet te hebben gebruikt – immers geen van de biedingen is in het biedlogboek geplaatst – maar wel is klager de mogelijkheid geboden alle e-mails met biedingen geanonimiseerde in te zien en aan hem is tevens een Excelsheet met de biedingen beschikbaar gesteld.
De commissie stelt voorop dat het gebruik van een digitaal biedlogboek voor NVM-Makelaars sinds 1 januari 2023 verplicht is. Met het biedlogboek wordt beoogd het biedproces transparant en controleerbaar te maken. Alle biedingen dienen daarin te worden geregistreerd, waarbij ook handmatig ingevoerde biedingen als zodanig zichtbaar zijn. Vaststaat dat beklaagde in dit geval geen digitaal biedlogboek aan klager heeft kunnen verstrekken. Beklaagde heeft toegelicht dat niet alle biedingen via het digitale biedsysteem zijn uitgebracht, dat enkele biedingen per e-mail zijn ontvangen en dat het dossier ten tijde van het verzoek van klager reeds was gearchiveerd. Om die reden heeft beklaagde een Exceloverzicht van de geanonimiseerde biedingen verstrekt en klager de gelegenheid geboden de geanonimiseerde biedingen op kantoor in te zien. De commissie overweegt dat deze handelwijze niet in overeenstemming is met de NVM-richtlijn. Die richtlijn schrijft juist voor dat ook biedingen die per e-mail worden ontvangen handmatig in het digitale biedlogboek worden ingevoerd, zodat na afloop van de biedingsprocedure een volledig digitaal biedlogboek beschikbaar is voor de bieders. Het feit dat een bieding per e-mail is uitgebracht vormt daarom geen rechtvaardiging voor het ontbreken van een digitaal biedlogboek. Daarmee is dit onderdeel van de klacht gegrond.
De commissie ziet echter geen aanleiding om te oordelen dat beklaagde de biedingsprocedure heeft gemanipuleerd of anderszins niet integer heeft gehandeld. Beklaagde heeft een overzicht van de biedingen verstrekt en klager de mogelijkheid geboden de geanonimiseerde biedingen in te zien.
Klager heeft geen concrete feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat de geregistreerde biedingen onjuist zijn of dat de biedingsprocedure onregelmatig is verlopen. De gegrondverklaring ziet daarom uitsluitend op het niet naleven van de verplichting een digitaal biedlogboek overeenkomstig de NVM-richtlijn bij te houden en beschikbaar te stellen.
Op grond van het voorgaande komt de commissie dan ook tot de conclusie dat sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door beklaagde en oordeelt de klacht gegrond en legt de maatregel van waarschuwing op. Nu de klacht van klager gegrond wordt verklaard, dient het klachtengeld voor rekening van beklaagde te komen. Bovendien is beklaagde conform het reglement behandelingskosten aan de commissie verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond voorzover dit ziet op het niet bijhouden en beschikbaar stellen van een digitaal biedlogboek;
– legt beklaagde de sanctie van waarschuwing op;
– bepaalt dat beklaagde het klachtengeld ad € 100,- aan klager dient te vergoeden;
– bepaalt dat beklaagde ingevolge artikel 16 van het reglement als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het vastgestelde bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer,
voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, de heer mr. dr. S.O.H. Bakkerus, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 3 juli 2026.