Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Ontvankelijkheid
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Niet-ontvankelijkverklaring
Uitkomst: niet-ontvankelijk
Referentiecode:
1229097/1229196
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over de vraag of de klacht tegen een makelaar op tijd is ingediend en daarom door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals mag worden behandeld. De klagers stuurden op 5 september 2023 een eerste klachtbrief aan de makelaar en op 7 februari 2024 een tweede brief. De makelaar reageerde op 3 april 2024. Pas op 20 augustus 2024 legden de klagers hun klacht voor aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. In eerste aanleg oordeelde de commissie dat de klacht wel behandeld mocht worden, ondanks dat deze te laat was ingediend. Volgens die commissie speelde mee dat de makelaar zelf pas na zeven maanden had gereageerd. De makelaar ging tegen deze beslissing in beroep en stelde dat de klagers zich niet aan de geldende termijnen hadden gehouden en dat er geen goede reden was voor de vertraging. De commissie in beroep stelt vast dat de klacht inderdaad te laat is ingediend. Volgens het reglement begint een termijn van drie maanden te lopen als een reactie op een klacht langer dan een maand uitblijft. Dat de makelaar zelf laat reageerde, betekent daarom niet dat de klagers de termijn mochten overschrijden. De klagers hebben bovendien niet uitgelegd waarom het voor hen onmogelijk was om de klacht eerder in te dienen. Er was volgens de commissie dus geen bijzondere situatie die de vertraging kon rechtvaardigen. De commissie oordeelt daarom dat de beslissing uit eerste aanleg niet juist was. De uitspraak van 12 februari 2025 wordt vernietigd en de klagers worden alsnog niet-ontvankelijk verklaard. Dit betekent dat hun klacht niet inhoudelijk wordt behandeld en dat de commissie dus geen oordeel geeft over de vraag of de makelaar fouten heeft gemaakt.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
Het beroep richt zich tegen de uitspraak in eerste aanleg van 12 februari 2025, waarin de commissie in eerste aanleg verweerders heeft ontvangen in hun klacht.
De uitspraak in eerste aanleg
In de uitspraak van 12 februari 2025 heeft de commissie in eerste aanleg geoordeeld dat verweerders kunnen worden ontvangen in hun klacht. De commissie in eerste aanleg heeft geoordeeld dat de termijnoverschrijding niet leidt tot het niet-ontvankelijk verklaren van klagers (lees in onderhavige procedure: verweerders) en heeft met betrekking tot het ontvankelijkheidsverweer het volgende overwogen:
“Vaststaat dat de klagers de beklaagde bij brief van 5 september 2023 aansprakelijk hebben gesteld voor de door hun geleden schade en dat de klagers hun klacht tegen de beklaagde op 20 augustus 2024 hebben voorgelegd aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. De klagers hebben hun klacht dan ook niet binnen de termijn van artikel 4 lid 2 van het reglement van de commissie voorgelegd aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. De commissie is echter van oordeel dat deze termijnoverschrijding niet leidt tot het niet-ontvankelijk verklaren van de klagers in hun klacht, nu de beklaagde zelf pas na zeven maanden heeft gereageerd op de aansprakelijkstelling van de klagers, te weten op 3 april 2024. Gelet hierop komt de beklaagde in redelijkheid dan ook geen geslaagd beroep toe op artikel 5 lid 2 van het reglement van de commissie.”
Standpunt van appellante
Voor het standpunt van appellante verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. De advocaat van appellante heeft in haar beroepschrift de volgende beroepsgrond aangevoerd.
Verweerders zijn ten onrechte ontvankelijk verklaard in hun klacht
In eerste aanleg heeft appellante op grond van artikel 5 lid 2 van het reglement de commissie verzocht verweerders niet-ontvankelijk te verklaren in hun klacht, omdat zij niet hebben voldaan aan de eisen zoals gesteld in artikel 4 lid 3 van het reglement. Verweerders hebben hun klacht te laat ingediend bij het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Van hun zijde is in eerste aanleg een reactie op het beroep op niet-ontvankelijkheid uitgebleven.
De commissie in eerste aanleg heeft in haar uitspraak ten onrechte en op onbegrijpelijke gronden geoordeeld dat verweerders ontvankelijk zijn in hun klacht. Allereerst dient te worden opgemerkt dat in de overweging van de commissie in eerste aanleg staat vermeld dat ‘de klagers hun klacht dan ook niet binnen de termijn van artikel 4 lid 2 van het reglement van de commissie hebben voorgelegd aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals.’ De overweging verwijst naar de verkeerde bepaling in het reglement, de juiste bepaling is artikel 4 lid 3 van het reglement. Nu deze verwijzing niet juist is, kan deze overweging reeds om deze reden niet in stand blijven, zodat de uitspraak in eerste aanleg dient te worden vernietigd.
Daarbij komt dat verweerders hun klacht eerder hadden moeten voorleggen aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals en de reglementair bepaalde klachttermijnen niet in acht hebben genomen. Wat dan ook heeft te gelden als uitgangspunt voor aanvang van de klachttermijn – te weten de eerste klachtbrief van verweerders van 5 september 2023 aan appellante, de (tweede) aansprakelijkstelling van verweerders van 7 februari 2024, dan wel de reactie van appellante op de klacht van 3 april 2024 – de klacht is sowieso te laat aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals voorgelegd. Immers, verweerders hebben zich pas op 20 augustus 2024, dus ruim buiten de reglementair bepaalde klachttermijnen van artikel 4 lid 3, tot het Klachtenloket Vastgoedprofessionals gewend. Ook de commissie in eerste aanleg heeft vastgesteld dat de klacht niet binnen de termijn en daarmee dus niet tijdig aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals is voorgelegd.
Uitsluitend op grond van artikel 5 lid 2 van het reglement kan de commissie oordelen dat termijnoverschrijding niet tot niet-ontvankelijkheid leidt. In dat geval zal moeten blijken dat ‘van klager in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij onder de gegeven omstandigheden, terzake van het niet naleven van deze eisen naar het oordeel van de commissie redelijkerwijs geen verwijt treft.’
Daarvan is hier geen sprake, nu verweerders dit niet hebben aangevoerd noch de commissie in eerste aanleg dit in haar uitspraak heeft onderbouwd. De overweging van de commissie in eerste aanleg op dit punt is gebaseerd op willekeur, want uit het reglement volgt niet dat het niet tijdig reageren van appellante leidt tot een rechtvaardigingsgrond voor verweerders om de termijnen genoemd in artikel 4 lid 2 jo lid 3 van het reglement te omzeilen.
Daar komt nog bij dat verweerders vanaf de periode van de eerste aansprakelijkstelling van 5 september 2023 voorzien waren van professionele rechtsbijstand, zodat geen enkele rechtvaardigingsgrond bestaat voor de termijnoverschrijding, nu van een advocaat verwacht mag worden dat hij/zij zijn/haar cliënten hierop wijst. Bij gebrek aan een rechtvaardigheidsgrond zijdens verweerders daarvoor dienen zij niet-ontvankelijk te worden verklaard in hun klacht.
Appellante verzoekt de commissie dan ook om de uitspraak van 9 april 2025, zijnde de ontvankelijkverklaring, te vernietigen en opnieuw rechtdoende verweerders niet-ontvankelijk te verklaren in hun klacht.
Standpunt van verweerders
Voor het standpunt van verweerders verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Verweerders stellen dat zij door de commissie in eerste aanleg terecht zijn ontvangen in hun klacht. De advocaat van verweerders heeft in haar verweerschrift van 30 september 2025 aangevoerd dat, voor zover relevant in het kader van het beroep, gezien de omstandigheden in dit geval het juist is om te oordelen dat verweerders naar redelijkheid en billijkheid ontvankelijk zijn in hun klacht, ondanks dat deze niet binnen de geldende termijn is ingediend. Daarbij is appellante ook niet in haar verdediging geschaad door de termijnoverschrijding. Voor de hele beroepsgroep en voor appellante in het bijzonder is het van belang dat wat zich in het onderhavige geval heeft voorgegaan, wordt beoordeeld. De kern van de zaak draait om het handelen van appellante. Appellante heeft fouten gemaakt en op meerdere fronten niet gehandeld als een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar. Bij haar ontbrak de benodigde kennis/deskundigheid en desondanks heeft zij verweerders geadviseerd zonder zich, ex artikel 5 van de van toepassing zijnde NVM Erecode, terzake te laten adviseren door een deskundige. Verweerders verzoeken de commissie het beroep te verwerpen en de uitspraak van 12 februari 2025 te bekrachtigen.
Beoordeling van het beroep
Het beroep van appellante richt zich tegen de beslissing van de commissie in eerste aanleg verweerders ontvankelijk te verklaren in hun klacht. Op grond van artikel 22 van het reglement van de commissie zal de commissie deze ontvankelijkverklaring aan de hand van de door appellante ingediende beroepsgrond hierna nogmaals in volle omvang beoordelen. Dit betekent dat de commissie beoordeelt of zij het eens is met de gegeven beslissing. Onderschrijft de commissie de beslissing genomen in eerste aanleg niet, dan heeft dat tot gevolg dat zij verweerders alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren in hun klacht. De inhoudelijke beoordeling van de onderliggende kwestie zal in dat geval niet meer plaatsvinden.
Dit betekent dat de commissie hier alleen zal beoordelen of verweerders kunnen worden ontvangen in hun klacht. Hetgeen partijen naar voren hebben gebracht met betrekking tot de inhoud van het onderliggende geschil zal de commissie buiten beschouwing laten.
Naar het oordeel van de commissie is uit hetgeen hierover door partijen naar voren is gebracht komen vast te staan dat niet in geschil is dat verweerders een eerste en tweede klachtbrief op respectievelijk 5 september 2023 en 7 februari 2024 aan appellante hebben gezonden en dat de reactie van appellante op de klacht aan verweerders is gedateerd op 3 april 2024. Uit de geschetste gang van zaken blijkt voorts dat verweerders hun klacht op 20 augustus 2024 aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals hebben voorgelegd, zodat daarmee vaststaat dat zij de reglementair bepaalde klachttermijnen hebben overschreden. De commissie onderschrijft daarmee de conclusie van de commissie in eerste aanleg op dit punt.
De commissie ziet zich voorts gesteld voor de vraag of appellante een geslaagd beroep op artikel 5 lid 2 van het reglement toekomt, in die zin dat geen sprake is van een rechtvaardigingsgrond terzake het niet naleven van de reglementaire klachttermijnen, of dat zij met de commissie in eerste aanleg tot de conclusie komt dat de termijnoverschrijding geen niet-ontvankelijkheid tot gevolg heeft.
De commissie is van oordeel dat de beslissing van de commissie in eerste aanleg over de ontvankelijkheid van verweerders niet in stand kan blijven en overweegt daartoe als volgt. Het is de commissie niet gebleken dat van verweerders van het niet naleven van de gestelde eisen redelijkerwijs geen verwijt treft. De enkele constatering dat appellante zelf pas na zeven maanden heeft gereageerd op de aansprakelijkstelling van verweerders betekent naar het oordeel van de commissie niet dat verweerders niet aan de klachttermijnen gehouden zijn, nu het reglement bepaalt dat, wanneer de reactie op de klacht binnen een maand uitblijft, op grond van artikel 4 lid 3 van het reglement de klachttermijn van drie maanden aanvangt. De omstandigheid dat appellante zelf laat heeft gereageerd op de klacht, kan daar niet aan afdoen en levert dan ook geen rechtvaardigingsgrond voor de termijnoverschrijding op. Een rechtvaardigingsgrond houdt een redelijkheidstoets in die ziet op een reden die het voor een klager onmogelijk maakte om eerder te kunnen reageren. Van een dergelijke overmachtssituatie is in onderhavige kwestie niet gebleken. In het van de zijde van verweerders gevoerde verweer is op dit punt op geen enkele wijze uitgelegd waarom eerder klagen niet mogelijk was. Al hetgeen verweerders in het kader van hun verweer naar voren hebben gebracht, heeft betrekking op de inhoud van het tussen partijen bestaande geschil en betreft derhalve de inhoudelijke beoordeling van de klacht.
Gelet op het voorgaande onderschrijft de commissie het oordeel van de commissie in eerste aanleg niet. Verweerders zullen dan ook niet-ontvankelijk worden verklaard in hun klacht. De commissie zal daarom de uitspraak in eerste aanleg van 12 februari 2025 vernietigen.
Het voorgaande leidt tot de volgende beslissing
Beslissing
De commissie:
– vernietigt de uitspraak van de commissie in eerste aanleg van 12 februari 2025;
– verklaart verweerders alsnog niet-ontvankelijk in hun klacht.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, mevrouw A. van den Broek, de heer mr. S. Sierksma, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, op 19 december 2025.
mr. E.A. Messer