Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Ontvankelijkheid
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Niet-ontvankelijkverklaring
Uitkomst: niet-ontvankelijk
Referentiecode:
1258665/1316426
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over een klacht tegen een makelaar die betrokken was bij de verkoop van vastgoed in 2021 en 2022. Volgens de klager was er sprake van belangenverstrengeling. De makelaar trad namelijk op voor de verkoper, maar was volgens de klager tegelijk indirect aandeelhouder van de partij die het vastgoed kocht. Hierdoor had de makelaar mogelijk een financieel belang bij de koper, terwijl hij betaald werd om de belangen van de verkoper te behartigen. Volgens de klager is deze dubbele rol niet duidelijk gemaakt aan de betrokken partijen en heeft de makelaar daarmee zijn regels over integriteit en informatie geschonden. De makelaar vindt dat de klacht niet behandeld kan worden, omdat de klager niet op tijd en niet schriftelijk heeft geklaagd. Volgens het reglement moet een klager zijn klacht eerst binnen een redelijke termijn schriftelijk bij de beklaagde melden. De klager erkent dat hij de klacht eind 2022 alleen mondeling heeft besproken. Hij heeft naar eigen zeggen niet eerder schriftelijk geklaagd omdat hij de verkoop niet in gevaar wilde brengen en eerst geprobeerd heeft het probleem samen op te lossen. Pas later, tijdens een rechtszaak, zouden de gevolgen van de dubbele rol duidelijk zijn geworden. De commissie vindt dit geen geldige reden om zo lang te wachten met een schriftelijke klacht. De klager wist namelijk al in 2021 of 2022 van het gedrag waarover hij klaagt en had toen schriftelijk een klacht kunnen indienen. Dat de mogelijke financiële gevolgen pas later duidelijk werden, verandert dit niet. Ook het vonnis van 14 april 2025 geldt volgens de commissie niet als een schriftelijke klacht volgens het reglement. De commissie verklaart de klager daarom niet-ontvankelijk. Dit betekent dat de commissie de inhoud van de klacht over de mogelijke belangenverstrengeling niet beoordeelt.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil ziet op vermeende belangenverstrengeling en het niet transparant handelen door beklaagde bij de verkoop van vastgoed, waarbij beklaagde als verkopend makelaar was betrokken.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde trad op als makelaar namens de verkopende partij. Gebleken is echter dat beklaagde ook indirect aandeelhouder was in de kopende partij. Op het moment van aankoop was het klager niet bekend dat beklaagde naast de makelaar van de verkoper ook aandeelhouder was in de bij de verkoop betrokken projectvennootschap. Dit betekent dat beklaagde bij deze transactie zowel financieel belang had bij de koper, als ook werd betaald om de belangen van de verkoper te behartigen. Deze dubbele rol werd op geen enkel moment gedeeld of kenbaar gemaakt, noch aan de verkoper, noch aan klager.
Klager stelt dat sprake is van een grove schending van de integriteits- en informatieplicht die rust op vastgoedprofessionals in het algemeen en van schending van in ieder geval de artikelen 2 en 7 van de NVM Erecode 2024 in het bijzonder.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Beklaagde stelt primair dat klager de in artikel 4 van het reglement van de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals voorgeschreven klachtprocedure niet heeft gevolgd, omdat nimmer een schriftelijke klacht aan beklaagde is gericht. De door klager gestelde mondelinge klachtmomenten worden betwist en zijn niet onderbouwd. Er heeft in de relevante periode slechts beperkt contact plaatsgevonden, waarbij geen klacht over belangenverstrengeling is geuit. Pas met de start van de tuchtprocedure is beklaagde bekend geworden met de klacht. Omdat geen schriftelijke klacht is ingediend en de gestelde mondelinge klachten niet aannemelijk zijn gemaakt, had het Klachtenloket de klacht niet mogen doorgeleiden. Dit maakt de klacht reeds daarom niet-ontvankelijk. Daarnaast voert beklaagde aan dat, zelfs indien zou worden aangenomen dat wél is geklaagd, de klacht niet tijdig is ingediend. Uitgaande van klagers eigen lezing dateert de eerste klacht van november 2022, terwijl de klacht pas in 2025 bij het Klachtenloket en vervolgens bij de commissie is ingediend. Deze tijdsduur overschrijdt ruimschoots de in artikel 4 van het reglement voorgeschreven termijnen. Nu klager geen aangesloten organisatie is, kan hij zich niet beroepen op een uitzondering. Ook om die reden is de klacht volgens beklaagde niet-ontvankelijk.
Beoordeling van de ontvankelijkheid
De commissie dient te beoordelen of klager ontvankelijk is in zijn klacht, nu beklaagde in zijn verweerschrift uitdrukkelijk een beroep heeft gedaan op de niet-ontvankelijkheid onder verwijzing naar artikel 4 van het reglement van de commissie.
Reactie klager op niet-ontvankelijkheidsberoep
In reactie op het beroep op de niet-ontvankelijkheid heeft klager het volgende naar voren gebracht:
Klager stelt dat het ontbreken van een eerdere schriftelijke klacht niet automatisch leidt tot niet-ontvankelijkheid. Klager meent dat artikel 4 van het reglement weliswaar voorschrijft dat een klacht schriftelijk wordt medegedeeld, maar daaraan geen sanctie verbindt. Artikel 5 bepaalt dat niet-ontvankelijkheid met name is bedoeld bij misbruik van recht, waarvan hier geen sprake is. In de gegeven omstandigheden kon in redelijkheid niet van klager worden verlangd om eerder schriftelijk te klagen. De dubbele rol van beklaagde kwam pas laat in het aankoopproces aan het licht en klager wilde de transactie niet op het spel zetten. Wel is beklaagde herhaaldelijk mondeling aangesproken op zijn dubbele rol en is langdurig geprobeerd het geschil minnelijk op te lossen. Pas toen dit niet lukte en een gerechtelijke procedure volgde, werd de schade als gevolg van de dubbele rol evident en was het noodzakelijk de klacht schriftelijk vast te leggen. Dat klager dit uit zorgvuldigheid en terughoudendheid niet eerder heeft gedaan, mag niet in het voordeel van beklaagde werken. Bovendien was beklaagde in elk geval sinds het vonnis van 14 april 2025 op de hoogte van de klacht, waarna klager tijdig de klacht bij het klachtenloket en vervolgens bij de commissie heeft ingediend.
Reglement
In het reglement van de commissie wordt ten aanzien van de ontvankelijkheid het volgende bepaald:
Artikel 4.
1. Voordat klager zich tot de commissie wendt, moet hij binnen een redelijke termijn vanaf het moment dat hij kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten zijn ongenoegen hierover schriftelijk aan de beklaagde mededelen.
2. De beklaagde stuurt uiterlijk binnen één maand na ontvangst van de klacht schriftelijk een reactie aan de klager.
3. Indien de beklaagde niet tijdig heeft gereageerd of indien de reactie niet tot een door de klager aanvaarde oplossing heeft geleid, dient de klager zijn klacht vervolgens, binnen drie maanden na het verstrijken van de termijn in lid 2 of na de tijdige reactie van de beklaagde, voor te leggen aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals.
Leidt dit niet tot het door klager gewenste resultaat, dan kan klager de klacht uiterlijk binnen 3 maanden, nadat het Klachtenloket Vastgoedprofessionals de behandeling van de klacht heeft beëindigd, aan de commissie voorleggen.
Artikel 5.
1. De commissie kan de klager niet ontvankelijk verklaren indien naar het oordeel van de commissie sprake is van misbruik van recht. Daarvan is in elk geval sprake indien klager herhaaldelijk een klacht indient zonder daarbij enig belang te hebben.
2. De commissie verklaart op verzoek van de beklaagde – gedaan bij eerste gelegenheid – de klager niet ontvankelijk in zijn klacht indien niet is voldaan aan de eisen gesteld in artikel 4, eerste en derde lid, tenzij van klager in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij onder de gegeven omstandigheden een klacht bij de beklaagde en/of Klachtenloket Vastgoedprofessionals indient en/of klager ter zake van het niet naleven van deze eisen naar het oordeel van de commissie redelijkerwijs geen verwijt treft.
Beoordeling
Vaststaat dat het verkoopproces waar het geschil betrekking op heeft, heeft plaatsgevonden in 2021/2022 en klager in die periode bekend is geworden met het gesteld klachtwaardig handelen van beklaagde. Op het vragenformulier waarmee de klacht bij de commissie is ingediend, heeft klager aangegeven dat de klacht eind 2022 mondeling meerdere malen is besproken met beklaagde in diverse gesprekken. De klacht is niet schriftelijk aan beklaagde kenbaar gemaakt. Klager stelt in zijn reactie op het niet-ontvankelijkheidsberoep dat het ontbreken van een eerdere schriftelijke klacht niet automatisch leidt tot niet-ontvankelijkheid. Het is juist dat het ontbreken van een schriftelijke klacht niet vanzelf tot gevolg heeft dat een klacht niet-ontvankelijk is. Hiervoor dient eerst door de andere partij bij eerste gelegenheid een beroep op de niet-ontvankelijkheid te worden gedaan, zoals aangegeven in lid 2 van artikel 5 van het reglement. Dat heeft beklaagde in het verweerschrift gedaan. Klager heeft aangevoerd dat de reden van het niet eerder schriftelijk indienen van een klacht is gelegen in het feit dat klager de transactie niet op het spel wilde zetten en dat lange tijd geprobeerd is het geschil minnelijk op te lossen. Pas toen dit niet lukte en een gerechtelijke procedure volgde, werd de schade als gevolg van de dubbele rol evident en was het noodzakelijk de klacht schriftelijk vast te leggen. Dat klager dit uit zorgvuldigheid en terughoudendheid niet eerder heeft gedaan, mag naar het oordeel van klager niet in het voordeel van beklaagde werken.
De commissie ziet in hetgeen door klager naar voren is gebracht geen aanleiding om te stellen dat van hem in redelijkheid niet kon worden verlangd dat hij onder de gegeven omstandigheden een klacht bij de beklaagde had ingediend dan wel dat klager ter zake van het niet naleven van deze eis naar het oordeel van de commissie redelijkerwijs geen verwijt treft. Het is een eigen afweging geweest van klager om het geschil niet schriftelijk aan beklaagde voor te leggen. Dit maakt niet dat van hem in redelijkheid niet kon worden verlangd dat hij een schriftelijke klacht bij de beklaagde indiende. Klager geeft aan dat hij in eerste instantie geen schade leek te hebben geleden en daarom werd volstaan met het enkel aanspreken van beklaagde op zijn handelwijze. Toen in de civiele procedure duidelijk werd dat onduidelijkheden in de koopbevestiging te wijten waren aan de dubbele rol van beklaagde, heeft klager aanleiding gezien de klacht in te dienen bij de commissie. De commissie stelt dat de (financiële) gevolgen van het vermeende tuchtrechtelijke verwijtbaar handelen geen reden kunnen zijn om tot indiening van een klacht over te gaan; de verwijtbare handeling op zichzelf moet daarvoor de aanleiding zijn en niet de gevolgen daarvan. Dat klager eerst de gevolgen van het handelen heeft afgewacht, maakt niet dat hij niet eerder tot het indienen van een schriftelijke klacht had kunnen overgaan.
De stelling van klager dat de klacht in ieder geval voor beklaagde helder was geworden in het schriftelijk vonnis d.d. 14 april 2025 en hij hierop niet heeft gereageerd, maakt niet dat gesteld kan worden dat sprake is geweest van een schriftelijke klacht als bedoeld in het reglement. Daarnaast geldt ook hier dat niet binnen een redelijke termijn is geklaagd vanaf het moment dat klager kennis heeft genomen van het handelen van beklaagde.
Op grond van het voorgaande is de klager niet-ontvankelijk in de klacht.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De klager wordt in de klacht niet-ontvankelijk verklaard.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer J. Palland, de heer drs. G. Koudijs, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 23 januari 2026.