Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatieverstrekking
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
1224939/1312148
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
Een man was geïnteresseerd in een appartement dat door een makelaar werd verkocht en bracht een bod uit van ongeveer € 155.000. Dit bod werd door de verkopers afgewezen. Later hoorde de man dat de makelaar het appartement zelf had gekocht voor € 125.000. De man vond dit niet eerlijk en dacht dat de makelaar zijn positie had gebruikt om het appartement goedkoop voor zichzelf te kopen. Ook vond hij het vreemd dat hij geen biedlogboek had ontvangen. De makelaar stelde dat hij niets verkeerd had gedaan. Volgens hem wilden de verkopers uiteindelijk zelf het appartement voor € 125.000 aan hem verkopen en was zijn opdracht als makelaar toen al beëindigd. De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals oordeelde dat de verkopers zelf mochten bepalen aan wie zij het appartement verkochten en dat niet kon worden vastgesteld dat de makelaar hen had misleid. Ook mocht de makelaar het appartement voor zichzelf kopen als pensioenbelegging. De klacht over het niet verstrekken van het biedlogboek werd eveneens ongegrond verklaard. Toch oordeelde de commissie dat de makelaar niet zorgvuldig genoeg had gehandeld. Omdat hij het appartement eerst als makelaar verkocht en het daarna zelf kocht, had hij extra voorzichtig en open moeten zijn. Hij had tijdens het verkoopproces schriftelijk moeten vastleggen wat er gebeurde en wat zijn eigen rol en belang waren. Door dit niet te doen, handelde hij volgens de commissie in strijd met de NVM Erecode over duidelijkheid en transparantie. Daarom is de klacht gedeeltelijk gegrond en krijgt de makelaar een berisping. Ook moet hij het klachtengeld van € 99,99 aan de klager terugbetalen en bijdragen aan de kosten van de procedure. De commissie kan geen schadevergoeding voor de klager of de verkopers toekennen, omdat zij daar in deze procedure niet over mag beslissen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het handelen van beklaagde in het proces rondom de (ver)koop van een appartement, waarin klager was geïnteresseerd.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
Klager heeft in 2024 bij beklaagde een bod uitgebracht op een appartement, waarvan beklaagde verkopend makelaar was. De vraagprijs was € 185.000, -. Klager heeft € 155.000, – geboden. Dit bod is afgewezen. Een aantal weken later heeft beklaagde gebeld met de mededeling dat de verkopers toch wel graag wilden verkopen, maar dat klager dan meer zou moeten bieden dan € 155.000, -. Klager heeft in dit gesprek aangegeven dat hij zelfs zijn best zou moeten doen om het eerdere bod gestand te doen. Beklaagde heeft hem hierop te kennen gegeven dat het dan niets zou worden.
Later is klager ter ore gekomen dat beklaagde het appartement zelf heeft gekocht. Klager heeft telefonisch contact opgenomen met beklaagde en gevraagd naar de koopprijs, maar daarop wilde beklaagde geen antwoord geven. Klager heeft ook geen biedlogboek ontvangen.
Inmiddels is klager gebleken dat beklaagde het appartement heeft gekocht voor een bedrag van
€ 125.000, -, terwijl de gemiddelde verkoopprijs voor soortgelijke appartementen sinds 2021 net geen
€ 200.000, – is en de eigen taxatietool van beklaagde een minimale waarde aangeeft van € 205.000, -.
Klager vraagt zich af of het beklaagde als makelaar/opdrachtnemer was toegestaan het appartement – ver onder de marktwaarde – te kopen. Hij is van mening dat beklaagde hem en de verkopers (moeder en dochter van (destijds) 93 en 68 jaar oud) erg heeft benadeeld ten gunste van zichzelf.
Klager verzoekt de commissie te bepalen dat beklaagde wordt geschrapt van het NVM-lidmaatschap en dat de verkopers en hijzelf worden gecompenseerd.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Beklaagde is in eerste instantie opgetreden als verkopend makelaar van het appartement, waarin klager interesse had. Klager, die belegger is, heeft in een vroeg stadium telefonisch een bod uitgebracht van
€ 150.000, -. De verkopers hebben dit bod afgewezen.
Later is er opnieuw contact geweest met klager, waarbij is aangegeven dat een hoger bod was gewenst en is gevraagd of klager een nieuw bod wilde uitbrengen. Klager heeft echter aangegeven niet hoger te willen bieden. Daarmee was de onderhandeling met hem beëindigd. Nog later is toch opnieuw geïnformeerd of klager interesse had voor het niveau van zijn eerste bieding. Klager zou hierop terugkomen, maar heeft uiteindelijk niet meer gereageerd. De verkopers hebben het appartement vervolgens voor een bedrag van rond het niveau van € 150.000, – aan andere partijen (andere beleggers en twee medewerkers van beklaagde) aangeboden. Tot een (ver)koop is het echter niet gekomen.
De verkopers hebben daarna contact met beklaagde opgenomen en hem een voorstel gedaan om de opdracht te beëindigen en hem in privé een voorstel te doen. Zij hebben het appartement aan hem aangeboden voor een bedrag van € 125.000, -. Beklaagde heeft dit aanbod enkele dagen later – na recherches en overleggen – geaccepteerd. Hij heeft het appartement gekocht als belegging voor zijn pensioen.
Beklaagde bestrijdt ten zeerste dat de aankoopprijs onder de marktwaarde ligt en dat hij misbruik heeft gemaakt van zijn positie als makelaar. Vanwege de langdurige persoonlijke relatie tussen de verkopers en beklaagde hebben de verkopers het appartement reeds bij de aanvang van de opdracht onder de marktwaarde aan beklaagde willen verkopen. Beklaagde heeft dit afgewezen, omdat hij ervan overtuigd was dat een hogere marktwaarde was te realiseren. Pas toen dit anders bleek, is hij alsnog op het aanbod ingegaan. De verkopers hebben toen de opdracht ingetrokken en het aanbod gedaan aan beklaagde als privépersoon. De verkoopprijs is tot stand gekomen op basis van vrije onderhandeling tussen de verkopers en beklaagde. De verkopers waren volledig op de hoogte van de rol en het belang van beklaagde.
Zij hebben zelfstandig, zonder druk, besloten het appartement aan hem te verkopen. Er is geen sprake geweest van misleiding of het achterhouden van informatie. Er is in volledige transparantie met de verkopers gecommuniceerd, waarbij uitvoerig rekening is gehouden met de leeftijd en de situatie. Na het tekenen van het koopcontract door beklaagde heeft nog contact plaatsgevonden met klager. Beklaagde heeft aangegeven dat het nog altijd mogelijk was het appartement alsnog aan klager te gunnen. Dit werd door de verkopers echter resoluut van de hand gewezen.
Het kantoor van beklaagde heeft een en ander in eerste instantie verkeerd verwerkt (als verkocht in plaats van ingetrokken). Hiervoor zijn reeds schriftelijk excuses aangeboden.
Het (enige) bod van klager is mondeling gecommuniceerd en afgehandeld en conform beleid vastgelegd in het (bied)logboek. Het voorstel van de verkopers aan beklaagde persoonlijk valt samen met de intrekking van de opdracht, waardoor het niet is opgenomen in het logboek. De opdracht was immers formeel geëindigd. Het verstrekken van het biedlogboek aan klager was niet verplicht vanwege het feit dat het appartement uiteindelijk niet is verkocht via het kantoor van beklaagde
Beklaagde heeft gehandeld conform de NVM Erecode en geldende jurisprudentie. Er is geen sprake van belangenverstrengeling of misbruik van positie.
Beklaagde verzoekt de commissie de klacht van klager ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
Ontvankelijkheid
Beklaagde stelt in zijn verweerschrift dat klager zijn klacht niet tijdig na de beëindiging van de behandeling van de klacht door het Klachtenloket Vastgoedprofessionals bij de commissie heeft ingediend. Het reglement van de commissie schrijft in artikel 4 lid 3 hiervoor een termijn van drie maanden voor. Vaststaat dat het Klachtenloket Vastgoedprofessionals per e-mail van 8 april 2025 aan klager heeft bevestigd dat de behandeling van zijn klacht was beëindigd. Beklaagde stelt dat klager zich pas op 7 augustus 2025 tot de commissie heeft gewend en dat dit ongeveer een maand te laat is.
De commissie stelt vast dat klager inderdaad op 7 augustus 2025 het door hem ingevulde vragenformulier bij de commissie heeft ingediend. Echter, daaraan voorafgaand – te weten op 24 juni 2025 – heeft hij het formulier ‘Uw melding van een klacht of geschil bij ons’ aan de commissie doen toekomen. Klager heeft zich dus tijdig tot de commissie gewend.
Beklaagde heeft ter zitting voorts gesteld dat klager geen redelijk belang heeft bij zijn klacht. De commissie begrijpt dat beklaagde hiermee een beroep doet op artikel 5 lid 1 van het reglement van de commissie. Dit artikellid bepaalt:
“De commissie kan de klager niet ontvankelijk verklaren indien naar het oordeel van de commissie sprake is van misbruik van recht. Daarvan is in elk geval sprake indien klager herhaaldelijk een klacht indient zonder daarbij enig belang te hebben”.
De commissie stelt vast dat van deze situatie geen sprake is.
Beklaagde heeft voorts aangevoerd dat hij het appartement als privépersoon heeft gekocht. Voor zover hij daarmee ook een beroep doet op niet-ontvankelijkheid, merkt de commissie op dat ook indien sprake is van privé handelen, dit het functioneren van beklaagde als makelaar zodanig kan raken dat dit handelen tuchtrechtelijk kan worden beoordeeld. Als de privéhandeling een direct verband heeft met de professionele rol van de makelaar en het vertrouwen in de beroepsgroep schaadt, kan dit tuchtrechtelijk verwijtbaar zijn.
Uit het voorgaande volgt dat klager kan worden ontvangen in zijn klacht. Daarbij merkt de commissie op dat zij in deze procedure uitsluitend het handelen van beklaagde zal beoordelen. Klager heeft in het vragenformulier ook een bezwaar geuit tegen de makelaar die de taxatie heeft uitgevoerd. Het handelen van deze makelaar staat echter niet ter beoordeling van de commissie.
Verzoek om compensatie
Klager verzoekt de commissie hem (en de verkopers) te compenseren. Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een dergelijk verzoek. Het tuchtrecht heeft niet tot doel de civielrechtelijke aansprakelijkheid van de beroepsbeoefenaar vast te stellen en een klager in geval van gegrondbevinding van zijn klacht genoegdoening te verschaffen in de vorm van een compensatie. De commissie zal zich dan ook onbevoegd verklaren met betrekking tot het verzoek van klager om een compensatie.
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van makelaars ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin de makelaar actief is of was, kan ondermijnen en/of
• de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht, mede met inachtneming van het hierboven vermelde toetsingskader.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM 2024 van toepassing.
Inhoudelijke beoordeling
Vaststaat dat beklaagde aanvankelijk is opgetreden namens de verkopers en die verkopers vertegenwoordigde. Wanneer een makelaar een woning in de verkoop neemt en deze publiekelijk aanbiedt, betekent dat aanbod niet meer dan dat de makelaar belangstellenden uitnodigt om met hem als vertegenwoordiger van de verkopers in onderhandeling te gaan over de koop van de woning. Uiteindelijk komt de overeenkomst tot stand na aanvaarding van een bod door de verkopers. Deze zijn niet verplicht in te gaan op elk bod dat wordt gedaan. De makelaar is, als vertegenwoordiger van de verkopers, wel verplicht een bod dat wordt gedaan door te geven aan de verkoper. Op grond van het bepaalde in artikel 7:402 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek dient een opdrachtnemer – in dit geval beklaagde – gevolg te geven aan aanwijzingen van zijn opdrachtgever – in dit geval de verkopers – over de uitvoering van de opdracht. Uiteindelijk beslissen de verkopers dus of én aan wie de woning wordt verkocht. Dat het bod van klager van € 155.000, – (volgens klager) dan wel € 150.000, – (volgens beklaagde) door de verkopers niet is geaccepteerd, kan beklaagde dan ook niet worden verweten.
De Erecode NVM 2024 (sub A van de daarbij behorende bijlage) legt beklaagde als opdrachtnemer ook de verplichting op enkel het belang van zijn opdrachtgever te dienen. Als niet weersproken staat vast dat beklaagde het appartement eerst op de markt heeft aangeboden en dat hij, pas toen daarvoor onvoldoende belangstelling bleek, is ingegaan op het aanbod van de verkopers om het appartement zelf aan te kopen. Het stond de verkopers vrij het appartement aan beklaagde te gunnen. De commissie kan niet vaststellen dat – zoals klager heeft aangevoerd – daarbij sprake is geweest van misleiding van de verkopers.
De NVM Erecode 2024 bepaalt voorts in artikel 7:
“Voor onszelf handelen we niet in onroerend goed en doen we niet aan projectontwikkeling”.
Nu beklaagde het appartement heeft gekocht voor zichzelf in privé als pensioenbelegging, is van handel in onroerend goed of projectontwikkeling geen sprake.
Echter, de commissie is van oordeel dat beklaagde, nu het ging om een appartement dat hij eerst als makelaar in de verkoop had, uiterste voorzichtigheid had moeten betrachten. Het had op zijn weg gelegen de gang van zaken – met name gelet op het feit dat klager een bod had uitgebracht op het appartement – reeds tijdens het proces schriftelijk vast te leggen. De achteraf door de verkopers opgestelde verklaring acht de commissie onvoldoende. Door een schriftelijke vastlegging achterwege te laten, heeft beklaagde naar het oordeel van de commissie jegens klager gehandeld in strijd met artikel 2 van de NVM Erecode 2024 (“Duidelijkheid en transparantie staan bij ons voorop. We houden ons aan de afspraken en zijn helder over onze rol en positie”).
De commissie is van oordeel dat de klacht in dit opzicht gegrond is.
Ten aanzien van het biedlogboek overweegt de commissie nog dat beklaagde genoegzaam heeft toegelicht waarom dit in dit specifieke geval niet aan klager is verstrekt. Dit betekent dat de klacht van klager hierover ongegrond is.
Sanctie
Omdat de klacht (gedeeltelijk) gegrond is, kan de commissie aan de beklaagde een sanctie opleggen. De aard en de ernst van de tuchtrechtelijke verwijtbare gedraging van beklaagde rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie het opleggen van de sanctie van berisping.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door klager betaalde klachtengeld voor rekening van beklaagde dient te komen, nu de klacht (gedeeltelijk) gegrond wordt verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van haar reglement dat beklaagde, als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klachten, een door de Stichting De Geschillencommissie vastgesteld bedrag aan de commissie betaalt.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich onbevoegd met betrekking tot het verzoek van klager om een compensatie;
– verklaart de klacht van klager (gedeeltelijk) gegrond;
– legt aan beklaagde de sanctie van berisping op;
– bepaalt dat beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 99,99 aan klager dient te vergoeden ter zake van het klachtengeld;
– bepaalt dat beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie aan de commissie een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht verschuldigd;
– wijst af het meer of anders verzochte.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer P.C.A. van Ingen en mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 10 december 2025.