Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1155210/1309331
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over de verkoop van een recreatiewoning op een bungalowpark. De eigenaar van de woning, de klager, vindt dat een makelaar potentiële kopers heeft afgeschrikt door financiële gegevens over hem te delen en volgens hem onjuiste informatie te geven over een betalingsachterstand van de erfpachtcanon. Ook zou de makelaar zonder toestemming informatie uit een bouwkundig keuringsrapport hebben gedeeld. Volgens klager kozen geïnteresseerden hierdoor niet voor zijn woning, maar soms voor andere woningen die de makelaar zelf te koop had. De makelaar is het daar niet mee eens. Hij legt uit dat hij als aankoopmakelaar verplicht is om zijn klanten goed te informeren over belangrijke zaken, zoals de bouwkundige staat van een woning, de erfpacht en mogelijke betalingsachterstanden. Ook stelt hij dat hij het bouwkundig rapport van een eerdere geïnteresseerde had ontvangen en relevante informatie daaruit mocht gebruiken bij zijn advies. De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals geeft de makelaar gelijk. Volgens de commissie heeft hij zijn taak als aankoopmakelaar correct uitgevoerd en mocht hij relevante informatie over de woning aan zijn klanten geven. Ook mocht hij informatie uit het bouwkundig rapport delen, omdat de opdrachtgever van dat rapport het aan de makelaar beschikbaar had gesteld. De commissie verklaart de klacht daarom ongegrond en oordeelt dat de makelaar niet in strijd met de beroepsregels heeft gehandeld. Het verzoek van de makelaar om een vergoeding voor de tijd die hij aan de klacht heeft besteed, wijst de commissie af. De commissie mag namelijk niet beslissen over schadevergoedingen, omdat dit een civielrechtelijke kwestie is.
De volledige uitspraak
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar wat hij bij de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager heeft zijn woning, gelegen op (bungalowpark), te koop aangeboden. Beklaagde heeft op dat park enkele andere woningen in zijn verkoopportefeuille. Toen beklaagde er achter kwam dat er geïnteresseerden waren in (de koop van) de woning van klager, heeft hij zich bij hen opgeworpen als aankoopmakelaar.
Beklaagde heeft bij de exploitant van het park privégegevens opgevraagd en de verkregen gegevens, die onjuist waren, en andere onjuiste gegevens beschikbaar gesteld aan die geïnteresseerden. Anders dan beklaagde beweert heeft klager bij de exploitant geen betalingsachterstanden. Daarmee heeft beklaagde zich schuldig gemaakt aan smaad en laster. Een van de geïnteresseerden heeft een bouwkundige keuring van de woning van klager laten uitvoeren en beklaagde heeft het rapport daarvan ongeoorloofd gekopieerd en beschikbaar gesteld aan andere geïnteresseerden, terwijl dat rapport vermeldt dat het uitsluitend bedoeld is voor de opdrachtgever van dat rapport. Door een en ander werden geïnteresseerden afgeschrikt om de woning van klager te kopen en er aldus toe bewogen om een woning op het park te kopen die beklaagde in zijn verkoopportefeuille had. Dit is beklaagde in elk geval één keer gelukt. De woning van klager is de enige op het park die niet verkocht kan worden.
De handelwijze van beklaagde staat haaks op de regels en de gedrags- en erecode van de branchevereniging waarvan hij lid is. Zijn positie als bestuurslid van die vereniging is dan ook onhoudbaar. Alleen royeren en ook uit het bestuur zetten lijkt een begin van herstel te kunnen zijn.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, waaronder een stuk dat na de uitnodiging voor de mondelinge behandeling nog aan de commissie is overgelegd, en naar wat hij bij de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde is regelmatig betrokken bij de aan- en verkoop van recreatiewoningen op (bungalowpark). Beklaagde stelt altijd een onderzoek in bij het kadaster, om juridische gegevens over een woning te achterhalen, en bij de exploitant van het park, omdat deze in het verleden diverse erfpachtconstructies met bijbehorende voorwaarden hanteerde. Daarnaast adviseert beklaagde potentiële kopers voorafgaand aan de koop een bouwkundige keuring te laten uitvoeren om zicht te krijgen op de bouwkundige staat van een woning en hij deelt hen altijd mee dat er voor de verkoop van een woning toestemming van de exploitant nodig is.
Beklaagde is in contact gekomen met geïnteresseerden die graag een woning op het park wilden kopen en die via via hadden gehoord dat de woning van klager te koop zou zijn. Zij hadden al contact gelegd met klager en vroegen beklaagde hen te begeleiden bij de aankoop. Met deze geïnteresseerden is geen koop tot stand gekomen.
Vervolgens is de woning van klager via een ander makelaarskantoor te koop aangeboden met een brochure en vragenlijsten. Hierna heeft zich bij beklaagde de heer (naam) gemeld met het verzoek hem te adviseren over een aankoop. Hij stelde beklaagde de vragenlijst en de brochure beschikbaar. In de vragenlijst is op de vraag of er achterstanden zijn in de betaling van de erfpachtcanon met “nee” geantwoord.
Beklaagde wist echter uit zijn onderzoek, dat hij altijd uitvoert, dat de erfpacht op 31 december 2021 was verlopen, dat er géén eeuwigdurende erfpacht was afgegeven en dat klager inmiddels meer dan twee jaar achterstand had in de betaling van de erfpachtcanon. De exploitant heeft een en ander aan beklaagde bevestigd. Dit was voor beklaagde een signaal dat er niet zomaar verkocht kon worden en dat daarvoor altijd toestemming nodig is van de exploitant van het park. De vragenlijst bevatte dus onjuiste informatie.
Eerder was er ook al een andere geïnteresseerde voor de woning van klager geweest die beklaagde om hulp had gevraagd, op advies van beklaagde een bouwkundige keuring van de woning had laten uitvoeren en beklaagde het rapport daarvan beschikbaar had gesteld. Op basis van dat rapport heeft deze afgezien van de koop. Hierdoor was deze bouwkundige keuring beklaagde bekend en over de daarin genoemde kosten heeft hij dan ook gecommuniceerd met de heer (naam) waarop ook hij afzag van de koop, omdat er veel onzekere factoren waren.
Klager heeft zijn erfpachtcanon niet betaald en heeft zijn erfpachtcontract niet verlengd. Op basis daarvan heeft hij een recreatiebungalow die eigenlijk niet verkoopbaar is. Klager is van mening dat de bungalow door toedoen van beklaagde niet verkocht kan worden, maar dit is te wijten aan zijn eigen handelen.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht, het volgende overwogen.
Algemeen
Beklaagde is lid van de Vereniging Vastgoed Nederland (VVN). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode, gedrags- en beroepsregels van de VVN van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
Het tuchtrecht heeft tot doel – kort gezegd – in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling van de commissie staat of een beroepsbeoefenaar ‒ in dit geval beklaagde ‒ in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de VVN geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan een sanctie worden opgelegd.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de VVN.
Inhoudelijk
Klager verwijt beklaagde dat deze ongeoorloofd privégegevens van klager, waarmee klager blijkens zijn verklaring tijdens de mondelinge behandeling financiële gegevens bedoelt, heeft gedeeld met geïnteresseerden voor aankoop van de woning van klager, aan die geïnteresseerden onjuiste informatie heeft verschaft en (gegevens uit) een rapport van een bouwkundige keuring van de woning van klager beschikbaar heeft gesteld.
Als aankoopmakelaar moet beklaagde enkel het belang van zijn opdrachtgever(s) dienen (artikel 6.1. Erecode, gedrag- en beroepsregels van de VVN) en heeft hij een zorgplicht (artikel 3.6. van die regels) ten opzichte van degene(n) aan wie hij zijn dienst verleent. Die zorgplicht brengt met zich dat beklaagde onder meer relevante informatie met betrekking tot – in dit geval de woning van klager – kenbaar dient te maken. Als relevante informatie kan worden aangemerkt de bouwkundige kwaliteit en eventuele gebreken van de woning en in dit geval, waarin sprake is van (onder-)erfpacht op een bungalowpark, of er met betrekking tot de woning van klager al dan niet sprake is van een achterstand in de betaling van de erfpachtcanon en de parkbijdrage.
Naar het oordeel van de commissie heeft beklaagde aan genoemde regels voldaan. Zij gaat voorbij aan de stelling van klager dat beklaagde (informatie uit) het rapport bouwkundige keuring niet met derden mocht delen, omdat dat rapport vermeldt dat het rapport uitsluitend bedoeld is voor de opdrachtgever. De opdrachtgever mag met het rapport doen wat hem goeddunkt. Die vermelding houdt naar het oordeel van de commissie dan ook niet in dat de opdrachtgever dat rapport niet ter beschikking mocht stellen van beklaagde en/of dat beklaagde (informatie uit) dat rapport niet kenbaar mocht maken aan geïnteresseerde kopers aan wie hij zijn dienst verleende.
De voorgaande overwegingen leiden ertoe dat de commissie de klacht van klager ongegrond vindt. Dit betekent dat beklaagde niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
Beklaagde heeft de commissie, voor het geval de klacht ongegrond wordt verklaard, verzocht klager te manen de door beklaagde in het kader van deze klacht gemaakte uren enigszins te vergoeden. Dit verzoek kan worden aangemerkt als een verzoek tot toekenning van een schadevergoeding. Schadevergoeding is een civielrechtelijke aangelegenheid. Voor de toekenning van een schadevergoeding is een tuchtprocedure – gelet op de doelstelling van het tuchtrecht – niet bedoeld. Gelet op het bepaalde in haar reglement is de commissie bovendien niet bevoegd om te oordelen over civielrechtelijke kwesties. De commissie zal dit verzoek niet honoreren.
Beslissing
De commissie:
verklaart de klacht van klager ongegrond.
Aldus beslist op 5 december 2025 door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. P.A.M. Miltenburg, voorzitter, de heer mr. A.P. Hoogendoorn en de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van de heer mr. L.G.H. Cox, secretaris.