Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1318180/1337455
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Deze zaak gaat over een verkoper die een koopovereenkomst opnieuw moest ondertekenen omdat volgens de makelaar alleen de persoonsgegevens van de kopers waren aangepast. Later bleek echter dat er ook een nieuw artikel was toegevoegd over roerende zaken die bij de verkoop zouden achterblijven. De commissie oordeelde dat de makelaar de verkoper duidelijk had moeten informeren over deze inhoudelijke wijziging. Doordat dit niet is gebeurd, kon de verkoper ervan uitgaan dat alleen administratieve wijzigingen waren aangebracht. De commissie vindt daarom dat de makelaar zijn zorgplicht heeft geschonden en onvoldoende zorgvuldig heeft gehandeld. De klacht is gegrond verklaard. De makelaar kreeg een waarschuwing opgelegd en moet het klachtengeld terugbetalen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het handelen van beklaagde als verkopend makelaar.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Klaagster heeft op 28 april 2025 de concept verkoopakte van haar woning getekend. Het laatste artikel in deze verkoopakte betrof op pagina 9 artikel 20. Op 2 mei 2025 verzocht de betrokken makelaar van beklaagde via Whatsapp de koopakte opnieuw te tekenen vanwege correcties in de personalia van de kopers. De kopers claimden later dat over te nemen zaken bij de koop waren inbegrepen. Klaagster ontdekte toen dat er een artikel 21 (Roerende zaken) was toegevoegd aan de verkoopakte. Ze heeft hierna veel moeite moeten doen om nog een aantal zaken uit de woning mee te mogen nemen. Er is € 1000,- korting op de courtage gegeven, maar dit heeft de financiële en emotionele schade niet kunnen dekken.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Klaagster heeft reeds vóór de verkoop melding gemaakt van geïnteresseerden die zich via een kaartje hadden gemeld. Deze geïnteresseerden hebben vervolgens een aankoopmakelaar ingeschakeld en na de bezichtiging een bod ter hoogte van de vraagprijs uitgebracht, inclusief de ter overname aangeboden roerende zaken. Nadat was gebleken dat de overige geïnteresseerden geen bod zouden uitbrengen, heeft klaagster zelf besloten de woning aan deze kopers te verkopen. Van druk vanuit beklaagde om tot verkoop over te gaan is geen sprake geweest. Beklaagde erkent dat bij de afwikkeling van de overname van de roerende zaken onduidelijkheid is ontstaan. Het had de voorkeur verdiend om de afspraken hierover direct in de koopovereenkomst op te nemen. Toen dit later alsnog gebeurde overeenkomstig de mondeling gemaakte afspraken, ontstond discussie, met name over enkele lampen. Na overleg met de kopers is overeengekomen dat de lampen door klaagster mochten worden meegenomen, terwijl de raambekleding zou achterblijven. Naar aanleiding van de ontstane onvrede heeft beklaagde geprobeerd met klaagster in contact te blijven. Omdat telefonisch contact niet meer mogelijk bleek, is de communicatie per e-mail voortgezet. Ter beëindiging van het geschil heeft beklaagde klaagster een korting van € 1.000,- op de makelaarscourtage verleend, tegen finale kwijting. Tijdens de eindinspectie bestonden geen geschilpunten meer. Zij was daarom verrast dat ruim een half jaar later alsnog een klacht werd ingediend.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een makelaar of onderneming ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk:
• in strijd is met het bepaalde in de statuten, reglementen of besluiten van zijn of haar organisatie of relevante wet- en regelgeving, en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin de makelaar of onderneming actief is of was, kan ondermijnen, en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn of haar organisatie.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – op grond van haar reglement een sanctie opleggen.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klaagster, met inachtneming van het hierboven vermelde toetsingskader.
De commissie stelt voorop dat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht dat hij de belangen van zijn opdrachtgever zorgvuldig behartigt. Tot die zorgplicht behoort dat hij erop toeziet dat de inhoud van een koopovereenkomst overeenstemt met hetgeen partijen zijn overeengekomen en dat hij zijn opdrachtgever duidelijk informeert over wijzigingen die ten opzichte van een eerder toegezonden concept worden aangebracht.
Vaststaat dat klaagster op 28 april 2025 een eerste concept van de koopovereenkomst heeft ontvangen en ondertekend. In deze overeenkomst eindigde de tekst met artikel 20. Vervolgens is op 2 mei 2025 een tweede concept aan klaagster toegezonden met het verzoek dit opnieuw te ondertekenen. Daarbij is via WhatsApp uitsluitend meegedeeld dat sprake was van een correctie van de personalia van de kopers.
Vaststaat eveneens dat in dit tweede concept een nieuw artikel 21 met betrekking tot de roerende zaken was opgenomen. Dit artikel ontbrak in het eerste concept en hield een inhoudelijke wijziging van de koopovereenkomst in.
Beklaagde heeft aangevoerd dat de opname van dit artikel voortvloeide uit mondeling gemaakte afspraken tijdens de onderhandelingen. Klaagster heeft betwist dat hierover afspraken zijn gemaakt. De commissie kan op basis van het dossier niet vaststellen wat partijen hierover mondeling hebben besproken. Schriftelijke vastlegging van deze gestelde afspraak ontbreekt. Juist onder deze omstandigheden had het op de weg van beklaagde gelegen om de gemaakte afspraken zorgvuldig vast te leggen en klaagster ondubbelzinnig te informeren over de toevoeging van een nieuw artikel aan de koopovereenkomst. Dat is niet gebeurd. Integendeel, uit de WhatsApp-correspondentie blijkt dat uitsluitend is gewezen op een wijziging van de personalia van de kopers. Van enige mededeling dat tevens een inhoudelijke bepaling aan de overeenkomst was toegevoegd, blijkt niet. De commissie is van oordeel dat hierdoor bij klaagster de gerechtvaardigde indruk kon ontstaan dat uitsluitend administratieve wijzigingen waren aangebracht. Beklaagde had zich ervan moeten vergewissen dat klaagster zich bewust was van de inhoudelijke wijziging en de gevolgen daarvan alvorens haar opnieuw om ondertekening te verzoeken.
De commissie acht daarom voldoende aannemelijk dat beklaagde is tekortgeschoten in de op haar rustende zorgplicht. Dat de commissie niet kan vaststellen welke mondelinge afspraken precies zijn gemaakt, doet daaraan niet af. De klacht ziet immers niet uitsluitend op de inhoud van de afspraken, maar vooral op de wijze waarop de gewijzigde koopovereenkomst aan klaagster ter ondertekening is voorgelegd.
De klacht is derhalve gegrond.
Voor zover klaagster vergoeding verlangt van de door haar gestelde financiële en emotionele schade, overweegt de commissie dat deze procedure uitsluitend betrekking heeft op de beoordeling van het handelen van beklaagde. Voor een beoordeling van een eventuele schadevergoedingsvordering biedt deze procedure geen grondslag.
Sanctie
Bij het bepalen van de op te leggen sanctie houdt de commissie rekening met de aard en de ernst van het gegrond bevonden verwijt. De commissie is niet gebleken dat beklaagde bewust heeft gehandeld in strijd met de belangen van klaagster of dat sprake is geweest van opzettelijk misleidend handelen. Wel is sprake geweest van een wezenlijke tekortkoming in de zorgvuldigheid die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht.
Beklaagde heeft nagelaten klaagster uitdrukkelijk te informeren over een inhoudelijke wijziging van de koopovereenkomst, terwijl deze wijziging betrekking had op een voor partijen relevant onderdeel van de overeenkomst. Hierdoor is onduidelijkheid ontstaan over de gemaakte afspraken, hetgeen voorkomen had kunnen en moeten worden.
De commissie weegt daarbij mee dat beklaagde heeft erkend dat de gang van zaken zorgvuldiger had gekund en klaagster daarvoor een korting op de courtage heeft aangeboden. Dat neemt echter de tuchtrechtelijke verwijtbaarheid van het handelen niet weg. Alles afwegende acht de commissie de oplegging van de sanctie van waarschuwing passend en geboden.
Nu de klacht van klaagster gegrond wordt verklaard, dient het klachtengeld voor rekening van beklaagde te komen. Bovendien is beklaagde conform het reglement behandelingskosten aan de commissie verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond;
– legt beklaagde de sanctie van waarschuwing op;
– bepaalt dat beklaagde het klachtengeld van € 100,- aan klaagster dient te vergoeden;
– bepaalt dat beklaagde ingevolgde artikel 16 van het reglement als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het vastgestelde bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, de heer mr. dr. S.O.H. Bakkerus, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 3 juli 2026.