Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatieverstrekking
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
935897/1256927
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over de verkoop van de woning van de moeder van klager, die onder bewind stond. De bewindvoerder had een makelaar ingeschakeld om de woning te verkopen. Klager wilde het ouderlijk huis zelf kopen en deed op 4 oktober 2023 een bod van € 455.000. De woning werd uiteindelijk voor € 350.000 aan een andere koper verkocht. Klager vond dat de makelaar het biedproces niet eerlijk had uitgevoerd. Volgens hem was hij onvoldoende geïnformeerd, was zijn bod niet op tijd in het biedlogboek gezet en had de makelaar ten onrechte vertrouwd op een verklaring waarin stond dat zijn moeder de woning niet aan hem wilde verkopen. Klager stelde dat deze verklaring niet echt was en dat de makelaar had meegewerkt aan misleiding en fraude. De makelaar ontkende dit. Hij gaf aan dat de bewindvoerder zijn opdrachtgever was en dat hij erop mocht vertrouwen dat de ondertekende verklaring van de moeder juist was. Ook was de rechter op de hoogte van het bod van klager. De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals oordeelt dat niet is aangetoond dat de verklaring van de moeder door fraude tot stand is gekomen. De makelaar mocht daarom uitgaan van de informatie die hij van de bewindvoerder had gekregen en hoefde niet verder op het bod van klager in te gaan. De commissie vindt wel dat de makelaar het bod van klager eerder in het biedlogboek had moeten opnemen. Dit is volgens de commissie echter niet ernstig genoeg voor een tuchtrechtelijk verwijt, omdat de rechter al wist dat klager kandidaat-koper was en een eerdere vermelding van zijn bod waarschijnlijk niet tot een andere uitkomst had geleid. De commissie concludeert daarom dat de makelaar de gedragsregels niet heeft geschonden en verklaart de klacht ongegrond.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
Klager heeft de klacht voorgelegd aan beklaagde.
De klacht ziet op de vraag of de beklaagde als verkoopmakelaar in strijd met de gedragsregels heeft gehandeld met als gevolg dat de betreffende woning niet aan klager is verkocht.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat neer dat beklaagde zich schuldig heeft gemaakt aan schadelijk handelen in het biedproces van de woning aan de (adres), de woning van de moeder van klager.
De moeder van klager is bij beschikking van de kantonrechter van 28 februari 2023 onder bewind gesteld. Na een noodzakelijke verhuizing van moeder naar een verzorgingshuis is haar woning door de bewindvoerder bij beklaagde in de verkoop gebracht. Op 4 oktober 2023 heeft klager middels een email gericht aan beklaagde een bod gedaan op de woning van € 455.000, -.
Gedurende het verkoopproces heeft beklaagde klager, ondanks de toezegging per email van 5 oktober 2023 daartoe, niet geïnformeerd over de stand van zaken in het verkoopproces en evenmin van het feit dat de woning verkocht is aan een andere koper. Pas toen klager daarnaar informeerde, omdat hij op Funda zag dat de woning onder voorbehoud verkocht was, werd de verkoop van de woning aan een andere kandidaat-koper door beklaagde aan hem bevestigd. Bij beschikking van 14 november 2023 heeft de kantonrechter machtiging verleend voor de verkoop van de woning van de moeder van klager voor de prijs van € 350.000, -. Hier is sprake geweest van onrechtmatige verkoop en het financieel duperen van de verkopende partij, terwijl het bod van klager veruit het hoogste bod was.
Beklaagde heeft ervoor gezorgd dat klager niet in staat is gesteld het ouderlijk huis van zijn ouders te kopen door bewuste misleiding en valse beweringen. Beklaagde heeft onterecht gesteld dat de moeder van klager niet wilde dat klager de woning zou kopen. Als bewijs wordt gerefereerd aan een brief van 5 oktober 2023, verkregen van de bewindvoerder (die op dat moment de buurvrouw van deze makelaar was), waarin dit opgetekend staat. Dit is echter een aantoonbaar gefabriceerde verklaring van de bewindvoerder. Klager beschikt over beeldopnamen waaruit blijkt dat de moeder van klager nadrukkelijk verklaart dat zij nooit een dergelijke brief heeft ondertekend. Daarnaast was zij totaal niet op de hoogte aan wie het huis uiteindelijk verkocht is en vond zij het zeer spijtig dat het huis niet aan klager, verkocht was. Daarbij verdient vermelding dat door toedoen van de bewindvoerder rechtstreeks contact van klager met zijn moeder lange tijd onmogelijk is gemaakt, waardoor het juist voor klager van belang was dat hij kon vertrouwen op een correcte naleving van de regels door beklaagde.
Pas op 1 december 2023, ruimschoots nadat de woning was verkocht en pas nadat klager daar expliciet om heeft gevraagd, heeft hij uiteindelijk inzage in het biedlogboek gekregen en daarin ontdekte hij dat zijn bod handmatig in het biedlogboek van move.nl. was opgevoerd. Klager realiseerde zich op dat moment dat zijn bod gedurende het verkoopproces nooit onderdeel van het biedlogboek was geweest, hetgeen op doelbewuste manipulatie van het biedproces wijst. Door het achterwege laten van vermelding van zijn bod in het biedlogboek is bewust de rechtbank misleid in het verkoopproces. Beklaagde heeft door alzo te handelen de beroeps- en gedragscode niet nageleefd en bovendien de fraude van de bewindvoerder actief gefaciliteerd, wat beklaagde medeplichtig heeft gemaakt
Door dit schadelijk handelen van de zijde van beklaagde heeft klager het vertrouwen in een eerlijk en transparant biedproces verloren. Dit is een ernstige schending van de plichten en gedragsregels waaraan makelaars, verbonden aan de makelaarsvereniging VBO (sinds 1 januari 2025 Vastgoed Nederland genaamd), gebonden zijn. Daarnaast is sprake van een onrechtmatige daad en valsheid in geschrifte.
Klager verzoekt de commissie een diepgaand onderzoek in te stellen naar de handelwijze van beklaagde en de rol in het verkoopproces van de betreffende woning en dit te toetsen op rechtmatigheid.
Voorts verzoekt klager de commissie sancties op te leggen indien blijkt dat er sprake is van fraude en
bewuste misleiding. Ook verlangt klager dat de commissie het tuchtrechtelijk dossier deelt met de relevante instanties, waaronder de Autoriteit Consument & Markt (ACM) en het Openbaar Ministerie, indien sprake blijkt van strafbare feiten.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar het verweer zoals door de makelaar ter zitting is gevoerd onder verwijzing naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde benadrukt dat de bewindvoerder, aangesteld door de rechter, hier de verkopende partij is en dat beklaagde conform de biedprocedure heeft gewerkt en zijn werk goed heeft gedaan. Het bod van klager is per email gedeeld met de bewindvoerder en alle biedingen zijn ook via de mail en het logboek onder de aandacht van de rechter gebracht. Daarbij is van belang dat de bewindvoerder een verklaring van de rechthebbende, de moeder van klager, heeft overgelegd waarin de moeder verklaart dat de woning niet aan haar zoon mag worden verkocht, welke verklaring ook door haarzelf is ondertekend. Beklaagde mocht er op vertrouwen dat deze door de bewindvoerder overgelegde verklaring authentiek en naar waarheid is opgesteld en dat geen sprake is van fraude of valsheid in geschrifte.
Beklaagde heeft wel naar aanleiding van het bod negatief geadviseerd, nu het bod niet realistisch was omdat het exceptioneel hoog was, maar vooral omdat de bewindvoerder heeft aangegeven dat de rechthebbende heeft verklaard niet aan haar zoon te willen verkopen. De rechter heeft vervolgens bepaald in een beschikking van 14 november 2023 bepaald dat de woning niet aan klager wordt gegund maar aan een andere potentiële koper.
Nadat overleg met de bewindvoerder is geweest en besloten is geen zaken met klager te doen, is tevens besloten zijn bieding niet direct in het biedlogboek op te nemen, maar dit te doen nadat de verkoop definitief was.
Immers klager heeft het recht vermeld te worden in het biedlogboek en recht op inzage daarin, zodra de verkoop onherroepelijk is geworden. Het doel daarvan is dat potentiële kopers op de hoogte zijn en inzicht krijgen van de biedingen die zijn gedaan nadat de verkoop een feit is.
Beklaagde heeft, gezien het vorenstaande, niet klachtwaardig gehandeld. Hij verzoekt de commissie dan ook om de klacht van klager ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
Juridisch kader
De commissie heeft op grond van artikel 3 van het Reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: het reglement) tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een beklaagde dat mogelijk:
• in strijd is met het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of;
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of;
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of;
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
Het doel van het tuchtrecht is om in het algemeen belang een goede wijze van de beroepsuitoefening te bevorderen. Bij een tuchtrechtelijke procedure wordt beoordeeld of door een beklaagde is gehandeld met de zorgvuldigheid die mag worden verwacht van een redelijk handelende en redelijk bekwame beroepsbeoefenaar.
Formele aspecten
Klager heeft de commissie verzocht diepgaand onderzoek te doen naar de handelswijze van beklaagde en de rol van beklaagde in het verkoopproces van de betreffende woning en dit te toetsen op rechtmatigheid. Voorts verzoekt klager de commissie sancties op te leggen indien blijkt dat er sprake is van fraude en bewuste misleiding. Ook verlangt klager dat de commissie het tuchtrechtelijk dossier deelt met de relevante instanties, waaronder de Autoriteit Consument & Markt (ACM) en het Openbaar Ministerie, indien sprake blijkt van strafbare feiten.
Het is niet de taak van de commissie om onderzoek te doen naar het handelen van beklaagde, maar om te beoordelen op grond van de stukken en hetgeen ter zitting is besproken of sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen. Het doen van onderzoek valt buiten het werkterrein van de commissie. Evenmin zal de commissie ingaan op het verzoek van klager het dossier te delen met derden, nu dit vanwege AVG-restricties niet tot de mogelijkheden behoort en het reglement van de commissie bovendien daarin niet voorziet.
Inhoudelijke beoordeling
De klacht bevat in wezen de vraag of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld ten tijde van het biedproces inzake de verkoop van de woning van de moeder van klager. Het is de commissie op grond van de stukken en hetgeen ter zitting is besproken genoegzaam komen vast te staan dat in het kader van de bewind voering zich het nodige heeft afgespeeld tussen de bewindvoerder en klager, een van de zonen van moeder. Zo heeft klager getracht middels een verzoek d.d. 30 augustus 2023 aan de kantonrechter de bewindvoerder te ontslaan en zichzelf door de rechter tot bewindvoerder te laten benoemen. Dit verzoek is door de kantonrechter bij beschikking van 2 november 2023 afgewezen. Intussen is de woning van de moeder van klager door de bewindvoerder bij beklaagde in de verkoop gebracht en heeft klager op 4 oktober 2023 een bod op de woning gedaan. Op dit bod is door beklaagde niet positief geadviseerd, vanwege de hoogte daarvan, het ontbreken van een niet gespecificeerd financieel voorbehoud en de verklaring van de moeder van klager. Het bod van klager heeft niet tot gunning door de rechter van de woning aan klager geleid, vanwege een schriftelijke verklaring van 5 oktober 2023 van de moeder van klager aan de rechtbank inhoudende dat zij het huis niet aan klager wil verkopen. Dat deze verklaring kennelijk frauduleus tot stand is gekomen, heeft klager met het ter zitting getoonde beeldmateriaal naar het oordeel van de commissie niet aannemelijk gemaakt. Het getoonde gesprek is opgenomen op 23 juni 2024, ruim 8 maanden na de voornoemd opgestelde verklaring en betreft bovendien een momentopname waarbij de context ontbreekt en niet geheel valt uit te sluiten dat tijdsverloop mogelijk invloed heeft gehad op belevingsvermogen van de moeder van klager. Dat beklaagde als verkopend makelaar strijdig met de gedragscode heeft gehandeld, is de commissie niet gebleken.
De commissie is van oordeel dat op het moment dat beklaagde van de bewindvoerder de getekende voornoemde verklaring van de moeder, de gerechtigde bij de verkoop, heeft gekregen, beklaagde er op mocht vertrouwen dat deze verklaring juist was en dat hij als verkopend makelaar juist is voorgelicht door zijn opdrachtgever, de bewindvoerder. Daarmee is het voor de commissie voldoende begrijpelijk dat beklaagde niet op het bod van klager is ingegaan en dat beklaagde daarmee niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
Het voorgaande ontheft beklaagde echter niet het bod van beklaagde op te nemen in het biedlogboek. Naar het oordeel van de commissie had het in de rede gelegen het bod van klager eerder op te nemen in het biedlogboek, maar levert het achterwege laten daarvan geen tuchtrechtelijk verwijt op. Immers het is niet aannemelijk dat het eerder vermelden van het betreffende bod geleid had tot een andere uitkomst, aangezien de rechter reeds op de hoogte was dat klager kandidaat-koper was.
Op grond van het voren overwogene komt de commissie tot het oordeel dat hier geen sprake is geweest van schending van de gedragsregels.
De commissie acht de klacht dan ook ongegrond.
Wat partijen verder naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking, omdat dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen, voorzitter, de heer J.P.E. Geerdink, de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris, op 12 november 2025.