Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
1236757/1337427
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De zaak gaat over een koper die na de aankoop van een woning verborgen gebreken ontdekte en vond dat de verkoopmakelaar de verkopers had geholpen deze informatie te verzwijgen. De commissie kon echter niet vaststellen dat de makelaar wist van de vermeende gebreken of de verkopers bewust had geadviseerd om onjuiste informatie te verstrekken. Wel oordeelde de commissie dat de makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld door de verkopers te adviseren de vragenlijst niet volledig in te vullen. Een volledige vragenlijst is belangrijk voor een transparant verkoopproces en voor een goede informatievoorziening aan kopers. Daarom is de klacht gedeeltelijk gegrond verklaard. Omdat niet is gebleken van opzettelijke misleiding, zag de commissie geen aanleiding om een sanctie op te leggen. Wel moet de makelaar het klachtengeld vergoeden.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het handelen van beklaagde als verkoopmakelaar van de door klager en zijn echtgenote aangekochte woning.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
In 2024 hebben klager en zijn echtgenote een woning aangekocht, beklaagde is bij de koop betrokken geweest als verkopend makelaar. Klager stelt dat beklaagde de verkopers actief heeft geholpen en/of heeft geadviseerd om gebreken aan de woning te verzwijgen.
Nadat klager de woning heeft betrokken, zijn gebreken naar voren gekomen die niet zijn vermeld op de vragenlijst zoals door de verkopers ingevuld. Volgens klager heeft het er alle schijn van dat dit door beklaagde aan de verkopers is geadviseerd en dat daarmee sprake is geweest van het bewust onvermeld laten van verborgen gebreken. De verkopers hebben aan klager aangegeven dat zij op advies van beklaagde zijn gestopt met het invullen van de vragenlijst.
Klager stelt zich op het standpunt dat de verkopers en beklaagde op de hoogte waren van de vochtproblemen, het niet functioneren van de vloerverwarming en het gebruik van asbesthoudende materialen of in ieder geval het begraven zijn van asbestplaten. De verkopers en beklaagde hebben deze informatie opzettelijk weggelaten en niet op de vragenlijst vermeld. Beklaagde heeft actief bijgedragen de mankementen aan de woning te verbergen. Beklaagde ontkent alle verantwoordelijkheid.
Klager vindt dit niet conform de NVM Erecode. Beklaagde heeft de woning aan hem verkocht met verborgen gebreken. De vochtproblemen, het niet functioneren van de vloerverwarming en het gebruik van asbesthoudende materialen waren niet zichtbaar voor klager. Beklaagde dient de verborgen gebreken te herstellen en de daaruit voorvloeiende kosten te dragen. Klager verzoekt de commissie dienovereenkomstig te beslissen.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Op 17 mei 2024 heeft beklaagde de woning in de verkoop gekregen. De woning genoot direct veel belangstelling. Er zijn meerdere bezichtigingsdagen ingepland.
Voorafgaand aan de verkoop heeft beklaagde de verkopers verzocht de gebruikelijke formulieren, waaronder de vragenlijst en de lijst van zaken, naar waarheid en eer en geweten in te vullen. Op enkele onderdelen konden de verkopers op dat moment geen uitsluitsel geven. Deze vragen zijn daarom onbeantwoord gelaten. De betreffende vragenlijst, inclusief de onbeantwoorde vragen, is ongewijzigd opgenomen in de verkoopdocumentatie en de brochure. Hiermee is volledige transparantie betracht richting geïnteresseerde kopers.
Klager heeft via Funda een aanvraag voor een bezichtiging gedaan. Klager heeft voorafgaand aan de geplande bezichtiging een eerste bod uitgebracht onder voorbehoud van een bouwkundige keuring. Dit bod heeft klager dezelfde dag nog verhoogd onder voorbehoud van financiering. Een dag later heeft klager het bod aangepast waarbij het voorbehoud van bouwkundige keuring kwam te vervallen. Nog een dag later heeft klager een definitief bod uitgebracht, zonder ontbindende voorwaarden.
Omdat klager en zijn echtgenote de hoogste bieders waren en daarbij de meest gunstige voorwaarden boden, hebben de verkopers besloten de woning aan hen te verkopen. Beklaagde heeft vervolgens een concept-koopovereenkomst opgemaakt, deze is door partijen ondertekend.
Beklaagde wijst de aantijging dat beklaagde de verkopers actief en bewust zou hebben geholpen bij het verzwijgen van gebreken nadrukkelijk van de hand. Het betreft een ernstige beschuldiging. Het feit dat bepaalde vragen in het vragenformulier onbeantwoord zijn gebleven, kan niet worden aangemerkt als verzwijging. Beklaagde heeft de verkopers juist geïnstrueerd uitsluitend de informatie te verstrekken waarvan zij de juistheid konden bevestigen. Bij gebrek aan exacte kennis van bepaalde omstandigheden dienden zij hierover geen onjuiste of speculatieve informatie te verstrekken. Dit heeft ertoe geleid dat enkele vragen onbeantwoord zijn gebleven.
Beklaagde heeft op geen enkel moment gevraagd om onjuiste informatie te verstrekken of feiten achter te houden. Integendeel, sprake is geweest van een professionele zorgvuldigheid die van een makelaar mag worden verwacht.
Beklaagde verzoekt de commissie de klacht ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen.
Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is, kan de commissie in haar uitspraak tot een gegrondverklaring van de klacht komen en een of meerdere sancties opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het Reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals 1 januari 2025 (hierna te noemen: het reglement).
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding, voortvloeiend uit een vermeende verzwijging van gebreken aan de woning door beklaagde. De door klager om die reden verlangde vergoeding van de extra kosten van het herstel van de mankementen valt dan ook buiten het werkterrein van de commissie. De commissie beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan beklaagde zijn gemaakt als verkopend makelaar en zal zich over een verlangde vergoeding niet uitlaten.
Kern van de klacht is de vraag of beklaagde bij de verkoop van de woning aan klager onzorgvuldig te werk is gegaan door het op de vragenlijst onvermeld (doen) laten van verborgen gebreken. De verkopers zouden volgens klager op advies van beklaagde gestopt zijn met het invullen van de vragenlijst, wat schending van de zorgplicht door beklaagde oplevert.
Uitgangspunt in de (tucht)rechtspraak is dat een verkopend makelaar mag uitgaan van de juistheid van de door de verkopers ingevulde vragenlijst, tenzij er voor de makelaar redelijkerwijs twijfel kan bestaan over de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie.
Op een verkopende makelaar rust de verplichting om aan (potentiële) kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit de verplichting voor de makelaar zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten.
Ter zitting is uit hetgeen partijen naar voren hebben gebracht gebleken dat de verkopers problemen ondervonden bij het in het MOVE-account invullen van de digitale vragenlijst, waarna zij telefonisch contact met beklaagde hebben gezocht. Beklaagde heeft verklaard dat de verkopers bij beklaagde bekend stonden als een zeer betrouwbare partij en dat er geen enkele reden was om aan de intentie van de verkopers te twijfelen. Om die reden en vanwege het grote animo voor de woning, heeft beklaagde – naar eigen zeggen – geadviseerd de vragenlijst maar te laten voor wat hij was.
Nu beklaagde gemotiveerd heeft betwist dat zij de verkopers actief heeft geadviseerd het vragenformulier niet volledig in te vullen om daarmee de waarheid te verbloemen, komt voor de commissie onvoldoende vast te staan dat sprake is geweest van kwade trouw bij beklaagde. Daarbij is voor de commissie evenmin komen vast te staan dat beklaagde weet had van de aanwezigheid van voornoemde gebreken aan de woning. Voor zover de klacht handelt over de wetenschap van beklaagde van gebreken aan de woning en het advies aan de verkopers deze in de verkoopprocedure te verzwijgen, oordeelt de commissie dit klachtonderdeel ongegrond.
Hoewel niet is aangetoond dat beklaagde weet had van latente gebreken aan de te verkopen woning, had beklaagde zich ervan bewust moeten zijn dat de vragenlijst een belangrijk onderdeel vormt van het verkoopproces, dat op grond van de Erecode duidelijk en transparant dient te zijn.
Ter zitting is van dit bewustzijn van de zijde van beklaagde naar het oordeel van de commissie onvoldoende blijk gegeven. Met name is niet gebleken dat beklaagde moeite heeft gedaan om te zorgen dat de verkopers de vragenlijst volledig zouden invullen. Een half ingevulde vragenlijst is naar het oordeel onwenselijk, nu de vragenlijst er juist voor is om de mededelingsplicht van de verkopers te ondersteunen en de koper goed te informeren. Hiaten in de informatie dienen te worden gedeeld met belanghebbenden. Beklaagde heeft op dit punt niet in lijn met het transparantiecriterium gehandeld.
Uit het voorgaande volgt dat beklaagde verwijtbaar heeft gehandeld door de verkopers het advies te geven de vragenlijst gedeeltelijk oningevuld te laten. Dit verwijt is niet van dien aard dat het een tuchtrechtelijke maatregel rechtvaardigt. Dit klachtonderdeel wordt dan ook, onder verwijzing naar artikel 13, lid 3 van het reglement gegrond verklaard, zonder oplegging van een sanctie.
De commissie is met verwijzing naar artikel 14 van het reglement van oordeel dat het door klager betaalde klachtengeld voor rekening van beklaagde dient te komen, nu de klacht van klager ten dele gegrond wordt verklaard.
De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting De Geschillencommissie voor 2026 vastgestelde bedrag aan de commissie betaalt.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ten dele gegrond zonder oplegging van een sanctie;
– bepaalt dat beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan klager het klachtengeld van € 99,99 dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting De Geschillencommissie voor 2026 vastgestelde bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer J. Weide en de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter – Bijsterveld, secretaris, op 3 juli 2026.