Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1309768/1320195
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over de verkoop van een agrarisch onroerend goed. De klager wilde het onroerend goed kopen, maar ontdekte tijdens het aankoopproces dat de voormalige eigenaar een voorkeursrecht had. Dit betekende dat de voormalige eigenaar onder bepaalde voorwaarden het recht had om de grond terug te kopen. Volgens de klager had de verkopend makelaar hem hierover niet op tijd en niet duidelijk genoeg geïnformeerd. De makelaar had hem wel geadviseerd om contact op te nemen met de voormalige eigenaar, die aangaf dat het onroerend goed volgens hem niet op deze manier verkocht mocht worden. Toch vertelde de makelaar volgens de klager meerdere keren dat verkoop wel mogelijk was. Kort voor het ondertekenen van de koopovereenkomst werd een extra bepaling toegevoegd. Daarmee kon de koop worden ontbonden als het voorkeursrecht de overdracht zou tegenhouden. Uiteindelijk wilde de notaris het onroerend goed alleen overdragen als de voormalige eigenaar schriftelijk verklaarde dat hij geen beroep op zijn voorkeursrecht zou doen. De voormalige eigenaar weigerde dit, waarna de verkoper de koopovereenkomst ontbond. De klager had toen al kosten gemaakt, onder meer voor de financiering, en voelde zich misleid. De commissie oordeelt dat de makelaar de klager vanaf het begin actief had moeten informeren over het voorkeursrecht en over het verschil van mening tussen de verkoper en de voormalige eigenaar. Dit is niet gebeurd of pas te laat. De commissie vindt niet dat de makelaar de klager bewust verkeerd heeft geïnformeerd, maar wel dat hij te veel is uitgegaan van de informatie van de verkoper. Daarom is de klacht gegrond en krijgt de makelaar een waarschuwing. Ook moet de makelaar het klachtengeld van € 99,99 aan de klager terugbetalen en behandelingskosten aan de commissie betalen. Over de schadevergoeding die de klager vraagt, kan de commissie geen oordeel geven, omdat zij daarvoor niet bevoegd is.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
De klager heeft de klacht voorgelegd aan beklaagde.
Het geschil betreft de verstrekte informatie over het voorkeursrecht van de vorige eigenaar van het agrarisch onroerend goed.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Bij de eerste bezichtiging van het agrarisch onroerend goed te (plaatsnaam), plaatselijk bekend onder ‘(onroerend goed)’ gaf de klager aan dat hij vooral geïnteresseerd was in de loods.
De beklaagde adviseerde hem contact op te nemen met de voormalige eigenaar van ‘(onroerend goed)’ omdat die de agrarische grond zou willen terugkopen. De voormalige eigenaar gaf tegenover de klager aan dat ‘(onroerend goed)’ niet verkocht mocht worden op de wijze waarop het te koop stond.
De klager heeft de beklaagde gevraagd hoe het nu precies zat gelet op wat de voormalige eigenaar aangaf over de verkoop van ‘(onroerend goed)’. De beklaagde heeft daarop meermaals aangegeven dat ‘(onroerend goed)’ zo wél verkocht mocht worden. Pas bij de totstandkoming van de koopovereenkomst bleek dat er sprake was van een nabetalingsregeling en een voorkeursrecht van de voormalige eigenaar dat op 31 december 2029 in zou gaan. Hoewel de verkopende partij aangaf dat de klager gevrijwaard zou worden van een eventuele vordering van de voormalige eigenaar, werd op het laatste moment nog een ontbindende bepaling in de koopovereenkomst opgenomen. Vervolgens weigerde de notaris de akte van levering te passeren. Daarvoor verlangde de notaris een schriftelijke verklaring van de voormalige eigenaar ten aanzien van het voorkeursrecht, hetgeen de voormalige eigenaar heeft geweigerd. Daarop heeft de verkopende partij de koopovereenkomst ontbonden.
Achteraf bleek dat de voormalige eigenaar al vanaf het begin heeft aangegeven de grond terug te zullen kopen zodra het voorkeursrecht zou ingaan. Ten onrechte is aan de klager beloofd dat hij zou worden gevrijwaard als er een geschil zou ontstaan. Vervolgens is de klager kosten gaan maken voor bijvoorbeeld de financiering. Achteraf zijn deze kosten voor niets gemaakt.
De klager voelt zich misleid. De verkoper was op de hoogte van de nabetalingsregeling en het voorkeursrecht van de voormalige eigenaar. De beklaagde had de klager hierover moeten informeren. Als het de klager vooraf duidelijk was geweest dat de koopovereenkomst op deze manier niet bij de notaris kon worden gepasseerd, dan was de klager niet doorgegaan met de koop.
De klager vraagt een oordeel van de commissie over de vraag of deze handelwijze is toegestaan en verlangt gecompenseerd te worden voor de door hem gemaakte kosten.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
In de koopovereenkomst van ‘(onroerend goed)’ is op verzoek van de verkoper artikel 15.3 opgenomen dat een ontbindende voorwaarde bevat voor het geval een gepretendeerd voorkeursrecht van derden wordt ingeroepen voorafgaand aan de levering aan de levering.
Deze toevoeging is mede gedaan naar aanleiding van een mail van de klager van 2 mei 2025 waarin hij verwijst naar artikel 8 en 9 in de voorgaande akte van levering. De beklaagde heeft bij mail van 20 mei 2025 aangegeven dat een eventuele schadeclaim gericht zou zijn tegen de verkoper. De afspraken in de eigendomsakte betroffen afspraken tussen de voormalige eigenaar en de verkoper. Vervolgens heeft de klager bij mail van 20 mei 2025 aangegeven akkoord te zijn met de koopovereenkomst zoals deze voorlag. Op 21 mei 2025 is artikel 15.3 aan de koopovereenkomst toegevoegd, waarmee de klager op 28 mei 2025 akkoord is gegaan. Vervolgens hebben partijen de koopovereenkomst getekend.
De beklaagde is van mening dat de klager zich goed heeft gerealiseerd waarvoor hij heeft getekend. In zijn mail van 28 mei 2025 schrijft de klager: “Wij begrijpen dat dit artikel bedoeld is als extra waarborg, voor het geval zich onverwacht een juridische blokkade zou voordoen. Tegelijkertijd willen we aangeven dat wij niet verwachten dat [de voormalige eigenaar] stappen zal ondernemen richting [de verkoper]. Zoals we vorige week ook telefonisch bespraken, hebben [de voormalige eigenaar] en wij een gemeenschappelijk belang bij dit project.”
Bij het verstrekken van de verkoopopdracht is namens de verkoper aangegeven dat de voormalige eigenaar van mening was dat de verkoper het object niet mocht verkopen omdat niet voldaan zou zijn aan de aanbiedingsverplichting. De verkoper was en is van mening dat de aanbiedingsverplichting op de juiste wijze is doorlopen en dat het haar dus vrijstond om te verkopen. Omdat de verkoper een gerenommeerde projectontwikkelaar is met een eigen juridische dienst mocht de beklaagde ervan uitgaan dat het juiste traject is doorlopen inzake deze aanbiedingsverplichting. Tijdens de contacten die de beklaagde heeft gehad met de voormalige eigenaar tijdens bezichtigingen van het object, gaf hij steeds aan dat de verkoper niet mocht verkopen.
De beklaagde heeft de klager tijdens de bezichtiging van het object verteld over het verschil van inzicht tussen de verkoper en de voormalige eigenaar over de mogelijkheid om te kunnen verkopen. De beklaagde heeft de klager geadviseerd om contact op te nemen met de voormalige eigenaar. De klager en de voormalige eigenaar hebben samen gesprekken gevoerd bij de gemeente inzake de herontwikkeling van het gebied.
De beklaagde is van mening dat hij de klager vanaf het begin op de hoogte heeft gesteld van het meningsverschil tussen de verkoper en de voormalige eigenaar over het mogen verkopen van ‘(onroerend goed)’.
De klager heeft zich op advies van de beklaagde gewend tot de voormalige eigenaar en is zelfs samen met die voormalige eigenaar in gesprek gegaan met de gemeente over het ontwikkelen van de locatie. De beklaagde meent dat hij aan zijn zorgplicht heeft voldaan.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Algemeen
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van de beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties (in dit geval NVM), dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
De commissie kan, indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht, een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
Op grond van het reglement is het niet mogelijk in deze procedure uitspraak te doen over de door de klaagster verzochte vergoeding van schade. De commissie zal zich ten aanzien van dit verzoek dan ook niet bevoegd verklaren.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens de klager in het proces rond de aankoop van een agrarisch onroerend goed, waarbij de beklaagde als verkopend makelaar heeft opgetreden.
De klacht
De klacht komt er in de kern op neer dat de klager niet juist is geïnformeerd over het voorkeursrecht van de voormalige eigenaar van ‘(onroerend goed)’.
De beklaagde trad op als verkopend makelaar van het agrarische onroerend goed ‘(onroerend goed)’. De klager heeft ‘(onroerend goed)’ bezichtigd. Daarbij heeft de beklaagde de klager geadviseerd contact op te nemen met de voormalige eigenaar. Uiteindelijk heeft de klager met de verkoper een koopovereenkomst gesloten. Op 28 mei 2025 is de koopovereenkomst door de verkoper en de klager ondertekend. Op 21 mei 2025, een week voor ondertekening, is op verzoek van de verkoper artikel 15.3 opgenomen in de koopovereenkomst dat bepaalt: “Deze koopovereenkomst kan ontbonden worden door ieder van de partijen indien verkoper, ingevolge een gepretendeerd voorkeursrecht van derden (of vanwege een recht met een gelijke strekking) dat wordt ingeroepen voorafgaand aan de levering van het verkochte, wordt verhinderd het verkochte op de overeengekomen dag over te dragen”. De notaris verlangde voor het passeren van de akte van levering een schriftelijke verklaring van de voormalige eigenaar dat deze het voorkeursrecht niet zou inroepen. Dat heeft de voormalige eigenaar geweigerd. Daarop heeft de verkoper de koopovereenkomst ontbonden.
De beklaagde heeft als verkopend makelaar de plicht te wijzen op het voorkeursrecht van de voormalige eigenaar. De beklaagde heeft de klager wel verwezen naar de voormalige eigenaar, maar dat de beklaagde de klager van meet af aan heeft gewezen op het voorkeursrecht is niet gebleken.
De commissie is van oordeel dat de beklaagde de klager actief had moeten informeren over het voorkeursrecht en over het verschil van mening dat tussen de verkoper en de voormalige eigenaar bestond over de verkoop van ‘(onroerend goed)’. Dat is niet, althans in een (te) laat stadium gebeurd. Van het opzettelijk verkeerd of onvolledig informeren van de koper is evenwel geen sprake. De beklaagde heeft – ten onrechte – geleund op wat de verkoper hem meedeelde, namelijk dat deze aan de aanbiedingsplicht had voldaan en dat de voormalige eigenaar geen beroep meer zou doen op het voorkeursrecht. Dit is strijdig met het feit dat de beklaagde ermee bekend was dat de voormalige eigenaar zich op het standpunt stelde dat ‘(onroerend goed)’ zo niet verkocht mocht worden.
De commissie is daarom van oordeel dat de klacht gegrond is en dat, gelet op het voorgaande, de maatregel van waarschuwing passend is. Daarnaast dient de beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie het klachtengeld aan de klager te vergoeden en is de beklaagde aan de commissie behandelingskosten verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich niet bevoegd met betrekking tot de door klaagster verzochte vergoeding van schade;
– verklaart de klacht gegrond en legt de maatregel van waarschuwing op;
– bovendien dient beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 99,99 aan de klager te vergoeden ter zake van het klachtengeld;
– overeenkomstig het reglement van de commissie is beklaagde aan de commissie behandelingskosten verschuldigd.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. J.M.P. Drijkoningen, voorzitter, de heer J. Verdoold, mevrouw mr. E.M. van Gelder, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. L. Kramer, secretaris, op 22 januari 2026.