Commissie: Makelaardij
Categorie: Schadevergoeding
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
964173/1242793
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een zaak waarin een consument € 10.000 schadevergoeding eiste. De consument stelde dat zijn makelaar vertrouwelijke informatie over een belastingschuld had gedeeld en een koper had benaderd om zijn nieuwe adres te achterhalen. Volgens de consument had dit geleid tot reputatieschade . De commissie oordeelde dat de consument zijn verwijten onvoldoende had onderbouwd en dat niet was aangetoond dat de makelaar onrechtmatig had gehandeld. Ook was niet aannemelijk gemaakt dat de consument daadwerkelijk schade had geleden. Daarom werd de klacht ongegrond verklaard en werd de gevraagde schadevergoeding afgewezen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 26 juli 2024 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de verkoop van de woning [adres] te [plaatsnaam] tegen een door de consument betaalde courtage van € 3.750, -.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat op zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Zoals sinds 12 januari 2025 bij de makelaar is gemeld, hebben we na 5 tot 6 maanden een koper gevonden en volgden hierna het verkoopproces en de notarishandelingen. Dat net voor het op 27 december 2024 notarieel passeren van de aktes door de Belastingdienst beslag werd gelegd op mijn woning, heeft daar geen invloed op gehad. Het proces ging door met als voorwaarde dat de totale overwaarde aan de Belastingdienst moest worden overgeboekt. Uiteindelijk is alles door de notaris geregeld en betaald, ook de factuur van de makelaar, waarna alle overwaarde naar de Belastingdienst is overgemaakt. Ik vind het ongepast dat de makelaar de koper onder druk heeft gezet om mijn nieuwe adres te achterhalen, door te dreigen dat de notariële overdracht anders niet zou doorgaan. De makelaar heeft onterecht vertrouwelijke informatie over mijn belastingschuld openbaar gemaakt, waardoor iedereen nu over mijn schuldensituatie roddelt.
Ik wil dat de makelaar een boete wordt opgelegd vanwege het, zonder mijn toestemming, delen van die informatie.
De consument eist € 10.000, – aan schadevergoeding.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit op zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Omdat de commissie geen tuchtrechtelijke maatregel kan opleggen aan de makelaar, terwijl de consument de oplegging van een boete verlangt, dient de consument niet-ontvankelijk te worden verklaard.
Bovendien is de klacht ongegrond. Na de op 28 november 2024 begeleide bezichtiging bereikten de consument en de koper snel overeenstemming. Zonder te antwoorden waarom, verlangde de consument dat de woning vóór 31 december 2024 geleverd zou worden. Er moest dus erg snel geschakeld worden, omdat de koper de financiering nog moest regelen en de makelaar nog een notaris moest vinden die nog plek had vóór het einde van het jaar. Toch bleek alles te lukken en is op 3 december 2024 de koopovereenkomst tussen partijen getekend.
Drie dagen vóór de levering werd de reden van de door de consument uitgeoefende druk duidelijk. De notaris liet toen weten dat er op 27 december 2024 geen overdracht kon plaatsvinden, omdat er executoriaal beslag op de woning was gelegd door de Belastingdienst. Daarop heeft de makelaar de consument gewezen op zijn verplichtingen op grond van de koopovereenkomst en de consument met klem verzocht om actief tot opheffing van het beslag te (doen) komen. Eén dag voor de levering bleek dat de Belastingdienst tóch bereid was om mee te werken aan de overdracht, maar aanvankelijk niet akkoord wilde gaan met de verrekening van de courtage. Toen de makelaar aan de consument voorstelde om een courtagebedrag rechtstreeks aan de makelaar te voldoen, zei de consument niet over de eigen middelen daarvoor te beschikken. Gevraagd naar de nieuwe adresgegevens vanwege een aangeboden betalingsregeling, weigerde de consument die aan de makelaar te verstrekken. Omdat de makelaar het nieuwe adres van de consument verder ook niet bleek te kunnen achterhalen, heeft de makelaar in een contact met de koper eenmalig gevraagd of de koper misschien over de nieuwe adresgegevens van de consument beschikte, maar dat bleek niet het geval. De koper gaf aan dat de notaris had doorgegeven dat de levering niet door kon gaan en de makelaar heeft toen uitgelegd dat er beslag was gelegd op de woning en dat via de notaris werd geprobeerd om een regeling te treffen met de beslaglegger. De makelaar heeft toen niet gezegd dat de Belastingdienst de beslaglegger was. Het is trouwens onjuist dat de makelaar de informatie over de beslaglegging niet met de koper mocht delen.
De notaris heeft de woning op 27 december 2024 uiteindelijk toch nog gepasseerd, met een verrekening van de courtage die de Belasting uiteindelijk alsnog had toegestaan, volgens eigen zeggen “op grond van de Kerstgedachte”.
Hoewel de consument tot en met de levering tevreden was over de dienstverlening van de makelaar, kwam hij op 12 januari 2025 uit het niets met de gevraagde compensatie. Een op 16 januari 2025 door ons voorgesteld persoonlijk gesprek op kantoor werd vervolgens door de consument geweigerd onder dreiging met juridische en tuchtrechtelijke stappen. Overigens bestaat tussen de door de consument vermeende zorgplichtschending(en) en de gestelde schade geen causaal verband.
De makelaar verlangt dat de commissie de consument niet-ontvankelijk verklaart in zijn vorderingen en anders de klachten ongegrond verklaart en de vorderingen van de consument afwijst.
Beoordeling van het geschil
De makelaar stelt terecht dat de commissie geen tuchtrechtelijke maatregel kan opleggen, maar miskent daarmee dat de consument in dit geding een schadevergoeding van € 10.000, – eist. In zoverre is sprake van een geschil tussen consument en ondernemer over de uitvoering van een overeenkomst met betrekking tot door de ondernemer te leveren of geleverde diensten, zoals bedoeld in artikel 3 Reglement. Volgens dat artikel behoort het tot de taak van de commissie om een dergelijk geschil te beslechten. De commissie overweegt daartoe verder als volgt.
De consument eist vergoeding van schade, maar alleen redelijkheid en billijkheid doen nog geen verbintenis tot schadevergoeding ontstaan. Daarvoor is een afzonderlijke rechtsgrond vereist, zoals een tekortkoming in de nakoming van een wettelijke of contractuele verplichting.
De consument beroept zich hiervoor vooral op schending van privacywetgeving, omdat de makelaar informatie over zijn belastingschuld “op straat zou hebben gegooid” en de koper onder druk zou hebben gezet om zijn nieuwe adres te achterhalen. Hoewel voor de eventuele opmaak en inbreng daarvan inmiddels voldoende tijd en gelegenheid heeft bestaan, onderbouwt en staaft de consument deze verwijten echter niet met stukken. Dit had wel op zijn weg gelegen, nu de makelaar die verwijten nadrukkelijk en gemotiveerd weerspreekt. Zo benadrukt de makelaar dat hij vanwege de toenmalige vrees voor onbetaalde courtage en de toenmalige onmogelijkheid om de voor een betalingsregeling relevante nieuwe adresgegevens van de consument te verkrijgen, slechts eenmalig aan de koper heeft gevraagd of die daar wellicht over beschikte. De makelaar zegt verder dat hij ter toelichting op de door de notaris aanvankelijk doorgegeven annulering van de overdracht aan de koper slechts heeft uitgelegd dat via de notaris werd geprobeerd om een regeling met de beslaglegger te treffen, zodat het op de woning gelegde beslag er af zou gaan en de overdracht doorgang zou kunnen vinden.
Ook voor zover de consument beweert vanwege zijn belastingschuld onderwerp van geroddel te zijn geworden, onderbouwt hij dat niet met concrete feiten of stukken. Als van dat geroddel al sprake mocht zijn (geweest), volgt dat tevens nog niet uit enkel door de makelaar tegenover de koper gedane uitlatingen over het gelegde beslag. Voor zover anderen zijn belastingschuld openbaar hebben gemaakt, mag de consument dat nog niet zonder meer op de makelaar afwentelen.
Bij gebreke van een daarvoor vereiste rechtsgrond, kan de commissie niet concluderen tot een op de makelaar rustende verplichting tot schadevergoeding. Daarbij komt nog dat voor het geval dat al sprake zou zijn geweest van een rechtsgrond voor vergoeding van schade, niet voldoende aannemelijk is geworden dat de consument enige schade heeft geleden, laat staan wat de omvang daarvan dan zou zijn. Ter zitting heeft de consument zelf nadrukkelijk verklaard “dat de schade niet te bepalen is”. Voor zover de consument niet doelt op vermogensschade maar op immateriële schade of smartengeld, kan slechts in een beperkt aantal gevallen recht bestaan op een dergelijke vergoeding en is van zo’n geval hier geen sprake is. Zo wordt bijvoorbeeld geenszins aannemelijk dat de makelaar dan het oogmerk had om de consument te frustreren of verdriet te doen en zijn er ook geen concrete aanwijzingen dat de consument psychische schade heeft opgelopen die naar objectieve maatstaven duiden op geestelijk letsel.
Nu wat verder nog is aangevoerd niet anders doet beslissen, concludeert de commissie dat de klacht van de consument om meerdere redenen moet worden afgewezen en de klacht van de consument ongegrond is.
De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie wijst het door de consument verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, mevrouw J.P.J. de Kleermaeker, de heer mr. B.W. Weilers, leden, op 12 december 2025.