Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1088517/1266817
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over een verkoopmakelaar die volgens klaagster zijn eigen belangen heeft vermengd met haar belangen. Klaagster schakelde de makelaar in voor de verkoop van een stuk grond van ongeveer 1.500 m². In september 2020 werd de grond verkocht aan een architectenbureau voor € 485.000. De overdracht zou plaatsvinden nadat een definitieve omgevingsvergunning was verkregen. Die vergunning is nog niet definitief en daarom is de grond nog niet geleverd. In 2021 werd de makelaar mede-eigenaar van een B.V. die later werd aangewezen als de partij die de grond uiteindelijk zou kopen en ontwikkelen. Volgens klaagster was hierdoor sprake van belangenverstrengeling, omdat de makelaar nog steeds haar belangen moest behartigen en tegelijk een financieel belang kreeg bij de kopende partij. De makelaar was het daar niet mee eens. Volgens hem was zijn werk voor klaagster al beëindigd toen hij mede-eigenaar werd van de B.V. De commissie volgt dit standpunt niet. Volgens de voorwaarden bij de opdracht was het werk van de makelaar pas afgerond als er geen voorwaarden meer waren die de verkoop konden tegenhouden. Omdat de vergunning nog niet definitief is en de grond nog niet is geleverd, loopt de opdracht van de makelaar nog steeds. Hij moest daarom uitsluitend de belangen van klaagster behartigen. Door ondertussen mede-eigenaar te worden van de kopende B.V. ontstond een duidelijke vermenging van belangen. De commissie vindt dit ernstig en verklaart de klacht gegrond. Volgens de commissie heeft de makelaar hiermee het vertrouwen van klaagster én het vertrouwen in de makelaardij geschaad. De makelaar krijgt daarom een berisping en een boete van € 10.000. Daarnaast moet hij het klachtengeld van € 99,99 aan klaagster terugbetalen en een bijdrage betalen in de kosten van de behandeling van de klacht. De commissie beoordeelt niet of klaagster door bijvoorbeeld een te lage verkoopprijs of slechte voorwaarden financiële schade heeft geleden. Dat deel van het geschil is voorgelegd aan de civiele rechter.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
Klaagster heeft de klacht voorgelegd aan beklaagde.
De klacht ziet op de vraag of de beklaagde als verkoopmakelaar zich schuldig heeft gemaakt aan belangenverstrengeling bij de verkoop van het perceel van klaagster.
Standpunt van klaagster
Wat in het kort vooraf gaat aan de klacht
Klaagster is eigenaar van een stuk grond aan de (adres) en heeft besloten om 1.500 m² grond te gaan ontwikkelen/verkopen, waarbij zij beklaagde om advies heeft gevraagd. Partijen hebben op 1 juni 2019 een overeenkomst tot dienstverlening gesloten, bestaande uit bemiddeling bij de verkoop van de woning en de kavel van ongeveer 1500 m2 en het uitvoeren van alle werkzaamheden die nodig zijn om tot de verkoop over te gaan. Op deze opdracht zijn de Algemene Consumentenvoorwaarden van VBO Makelaars O.Z. (AV CZ/44), van 1 juli 2011 van toepassing. Verder zijn van toepassing de Beroeps- en gedragscode en het Reglement op de Tuchtrechtspraak van de Stichting Tuchtcollege Makelaardij Nederland, versie d.d. 1 juli 2013.
Klaagster heeft onderzoek gedaan naar de realisatiemogelijkheden van bouwpercelen op haar grond, met een wijziging van de bestemming, door indiening van een principeverzoek. De gemeente heeft daarop positief geadviseerd in 2017. De bedoeling was het stuk grond van 1.500 m² te verkopen als bouwkavel (of als 2 bouwkavels) en dat klaagster een resterend deel van de grond voor zichzelf zou houden, om daarop een levensloopbestendige woning te kunnen realiseren.
Beklaagde heeft aanvankelijk in 2019 de kavel op de markt te koop aangeboden voor een bedrag van € 650.000, -. In 2020 adviseerde beklaagde klaagster het stuk grond van 1.500 m² te verkopen aan een projectontwikkelaar voor € 485.000, -. Daartoe is op 10 september 2020 een koopovereenkomst gesloten met (naam architectenbureau) een architectenbureau. Op deze overeenkomst zijn de algemene consumentenvoorwaarden, versie 1 juli 2013, van toepassing. In de koopovereenkomst is overeengekomen dat de koopsom zal worden voldaan bij de overdracht, waarbij de akte van levering zal passeren twee weken nadat de onherroepelijke omgevingsvergunning is verkregen (artikel 15 en 17 van de koopovereenkomst). De overeenkomst bevat in artikel 21 nadere c.q. bijzondere bepalingen, zoals de bevoegdheid van de koper om met betrekking tot koop, verkoop en levering van het verkochte een aan de koper gelieerde vennootschap aan te wijzen als nader te noemen meester, zulks uiterlijk vóór leveringsdatum. Op 8 mei 2024 wordt door de koper gecommuniceerd dat de nader te noemen meester in de koopovereenkomst de besloten vennootschap (naam B.V.) is. Deze vennootschap is op 11 juni 2021 opgericht, met als aandeelhouders en bestuurders (architectenbureau), (B.V. beklaagde), waarvan makelaar (naam), beklaagde, de aandeelhouder is, en (naam holding), een vennootschap van de heer (naam).
Na het sluiten van de koopovereenkomst heeft koper de formele aanvraag voor de bouwvergunning gedaan. De onherroepelijke vergunning is tot op heden niet verkregen en levering heeft nog niet plaatsgevonden, vanwege nog lopende bezwaarschriftprocedures van omwonenden van het betreffende perceel.
Klacht
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat erop neer dat beklaagde zich schuldig heeft gemaakt aan belangenverstrengeling door op te treden als makelaar voor klaagster en tevens belang te hebben bij de koopovereenkomst vanwege de verwerving van aandelen in de kopende partij.
Op grond van artikel 7 van de gedragscode dient en bevordert het lid VBO de belangen van zijn
opdrachtgever en zal uitsluitend de belangen vertegenwoordigen van deze opdrachtgever. Het lid VBO zal nimmer tegelijkertijd optreden voor twee partijen, die met elkaar willen contracteren. In punt 18 van de gedragscode is opgenomen dat indien het lid VBO direct of indirect belang heeft bij transacties met betrekking tot registergoederen, hij schriftelijk dient te melden dat hij belang heeft bij de transactie. Het is het lid VBO daarbij verboden om courtage te berekenen. Ingevolge regel 20 is het lid VBO verboden activiteiten te ontplooien of op enigerlei wijze betrokken te zijn bij handelingen waarbij onafhankelijkheid van het lid VBO in het geding komt. In het onderhavige geval zijn al deze gedragsregels door beklaagde overtreden.
Beklaagde ontkent dat hij zich schuldig heeft gemaakt aan belangenverstrengeling met het argument dat zijn dienstverlenende rol voor klaagster al ruimschoots was beëindigd alvorens hij vanaf 2021 nog enkel bij het project als mede-eigenaar van (naam B.V.) is betrokken. Klaagster betwist dit en verwijst hierbij in het bijzonder naar artikel 6 lid 2 van de consumentenvoorwaarden bij de opdracht tot dienstverlening van 1 juni 2019, waarin de bepaling is opgenomen dat de opdracht pas is vervuld als er geen sprake meer is van een opschortende of ontbindende voorwaarde, nog los van de verplichting van de makelaar om de consument te begeleiden bij de afwikkeling. De uitvoering van de koopovereenkomst is nog steeds afhankelijk van een ontbindende voorwaarde, te weten dat de vergunningen nog niet onherroepelijk zijn geworden. Reden waarom nog altijd geen levering heeft plaatsgevonden maar ook waarom beklaagde nog de belangen van klaagster in het kader van de opdracht tot dienstverlening van 1 juni 2019 dient te behartigen. Door toe te treden als mede-eigenaar van (naam B.V.) is hier al sprake van tegenstrijdige belangen bij beklaagde.
Door het handelen van beklaagde is het vertrouwen van klaagster niet alleen in beklaagde maar ook in de makelaardij ernstig geschaad. Beklaagde heeft niet alleen laakbaar gehandeld vanwege het belang dat hij heeft vanwege het verwerven van aandelen in de kopende partij, maar ook heeft beklaagde voor klaagster een te lage prijs bedongen met slechte voorwaarden, waardoor klaagster ook nog eens enorme schade heeft geleden, waarvan beklaagde, in de hoedanigheid van haar eigen makelaar, financieel zal profiteren.
In deze kwestie speelt zowel strijdig handelen met de gedragscode een rol, maar ook de kwaliteit van dienstverlening en alle daaruit voortvloeiden conflicten, zoals een te lage verkoopprijs en slechte verkoopvoorwaarden. Voor zover het geschil gaat over het tekortschieten van beklaagde in zijn rol als makelaar en klaagster hierdoor schade heeft geleden (in de zin van huurderving, legeskosten, vergoeding van kosten), is het geschil aan de civiele rechter voorgelegd.
Klaagster verzoekt de commissie een oordeel te geven over de belangenverstrengeling waaraan beklaagde zich schuldig maakt. Het gedrag van beklaagde is als zodanig ernstig aan te merken, dat de commissie daarvoor een gepaste maatregel dient op te leggen aan beklaagde.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde ontkent zich schuldig te hebben gemaakt aan belangenverstrengeling. Klaagster heeft haar kavel aan (architectenbureau) verkocht. Ten tijde van deze transactie heeft beklaagde, die door klaagster was ingeschakeld om als haar verkoopmakelaar op te treden, enkel haar belangen behartigd. In ruil daarvoor hebben partijen afgesproken dat beklaagde een courtage zou ontvangen zodra de koopovereenkomst definitief is afgerond. Beklaagde heeft bij de transactie het belang van klaagster behartigd en niet van de koper (destijds (architectenbureau) en later (naam B.V.)) en beklaagde had ook geen belang bij deze transactie. Beklaagde heeft dus niet tegelijkertijd voor twee partijen opgetreden die met elkaar willen contracteren. Beklaagde is pas toegetreden tot de kopende vennootschap toen het contract al lang en breed gesloten was. Beklaagde is zich vervolgens in zijn hoedanigheid als verkoopmakelaar van de nieuwbouwwoningen gaan inspannen voor de verkoop daarvan. Het is echter niet zo dat dit kan worden aangemerkt als het tegelijkertijd optreden voor twee partijen. Na afronding van de opdracht tot verkoop van een onroerende zaak staat het een makelaar vrij een opdracht te aanvaarden van de koper van die zaak om diezelfde zaak verder te verhuren. Beklaagde heeft dit bovendien met klaagster besproken en zij is daarmee akkoord gegaan. Er is dan ook geen sprake van schending van artikel 7 van de gedragscode.
Nu geen sprake is van enig belang van beklaagde bij de transactie, mag beklaagde courtage rekenen en is hier geen sprake van schending van gedragsregel 18.
Klaagster stelt verder dat beklaagde gedragsregel 20 heeft overtreden, vanwege het verkrijgen van een belang in de aankoop van de kavels en vervolgens activiteiten heeft ontplooid waardoor zijn onafhankelijkheid in het geding is gekomen. Later zijn conflicten tussen klaagster en de koper ontstaan, waartoe beklaagde inmiddels was gaan behoren. Echter pas ruim nadat de koopovereenkomst op 10 september 2020 was getekend, is in juli 2021 (naam B.V.) opgericht, waarvan beklaagde mede-eigenaar werd.
Dat er later conflicten zijn ontstaan tussen klaagster en (naam B.V.) maakt dit alles niet anders. De rol en betrokkenheid van beklaagde als verkoopmakelaar was op dat moment geëindigd en beklaagde was nog enkel betrokken bij het project als mede-eigenaar van (naam B.V.). Het lag ook niet meer op de weg van beklaagde om klaagster bij te staan in een discussie met koper over de precieze betekenis van de in het koopcontract opgenomen bepalingen. Dat beklaagde, met medeweten en toestemming van klaagster, toe is getreden tot de vennootschap die uiteindelijk als koper zou optreden, maakt dus niet dat de onafhankelijkheid van beklaagde in het geding is gekomen.
Beklaagde heeft niet klachtwaardig gehandeld. Hij verzoekt de commissie dan ook om de klacht van klaagster ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
Juridisch kader
De commissie heeft op grond van artikel 3 van het Reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: het reglement) tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een beklaagde dat mogelijk:
• in strijd is met het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of;
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of;
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of;
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
In onderhavige kwestie speelt in hoofdzaak een rol de schending van gedragsregels 7, 18 en 20 van de Beroeps- en gedragscode.
Gedragsregel 7 luidt als volgt:
“Het lid VBO beschermt en bevordert de belangen van zijn opdrachtgever(s) en zal uitsluitend de belangen vertegenwoordigen van deze opdrachtgever(s). Het lid VBO zal nimmer tegelijkertijd optreden voor twee partijen die met elkaar willen contracteren. Het is het lid VBO verboden aan twee zijden courtage te berekenen binnen één transactie/ dienst.”
Gedragsregel 18 van de Beroeps- en gedragscode luidt als volgt:
“Het is het lid VBO toegestaan direct of indirect belang te hebben bij transacties m.b.t. registergoederen ten eigen bate, echter dienen daarbij de navolgende regels te worden gehanteerd:
– Bij koop/verkoop dan wel bij huur/verhuur door een VBO-lid dient de wederpartij erop te worden gewezen, dat het lid VBO direct of indirect belang heeft bij de betreffende transactie. Dit dient uitdrukkelijk schriftelijk te worden vermeld vóórdat de onderhandelingen beginnen.
– Het is het lid VBO verboden in dat geval courtage te berekenen.”
Gedragsregel 20 van de Beroeps- en gedragscode luidt als volgt:
“Het is het lid VBO verboden activiteiten te ontplooien of op enige andere wijze betrokken te zijn bij handelingen, waarbij de onafhankelijkheid van het lid VBO in het geding komt.”
Het doel van het tuchtrecht is om in het algemeen belang een goede wijze van de beroepsuitoefening te bevorderen. Bij een tuchtrechtelijke procedure wordt beoordeeld of door een beklaagde is gehandeld met de zorgvuldigheid die mag worden verwacht van een redelijk handelende en redelijk bekwame beroepsbeoefenaar.
Zoals klaagster reeds in haar standpunt heeft vermeld, speelt in deze kwestie strijdig handelen met de gedragscode een rol, maar ook de kwaliteit van dienstverlening en alle daaruit voortvloeiden contractuele conflicten, waaruit schade (in de zin van huurderving, legeskosten, verschuldigdheid van courtagekosten en vergoeding van overige kosten), is ontstaan die het maximale belang van de Geschillencommissie Makelaardij te boven gaat. Voor beoordeling van de civiele aanspraak van klaagster is het geschil aan de civiele rechter voorgelegd. De commissie beperkt zich in haar uitspraak tot de beoordeling van tuchtrechtelijk handelen.
Inhoudelijk beoordeling
De klacht bevat in wezen de vraag of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld door zich schuldig te maken aan belangenverstrengeling door op te treden als makelaar voor klaagster en het nadien hebben van een belang in de kopende partij.
Op grond van de stukken en hetgeen door partijen ter zitting naar voren is gebracht oordeelt de commissie dat in onderhavige kwestie sprake is van belangenverstrengeling bij beklaagde. In dit kader acht de commissie het volgende van belang.
Op 1 juni 2019 hebben partijen een overeenkomst tot dienstverlening gesloten in verband met de verkoop van een kavel en alle werkzaamheden die nodig zijn om de verkoop te realiseren. In artikel 6 lid 2 van de op deze opdracht van toepassing zijnde consumentenvoorwaarden is bepaald dat de opdracht pas is vervuld als er geen sprake meer is van een opschortende of ontbindende voorwaarde. Op 10 september 2020 is een koopovereenkomst gesloten tussen klaagster en de kopende partij, waarbij is overeengekomen dat de koopsom zal worden voldaan bij de overdracht en de akte van levering zal passeren twee weken nadat de onherroepelijke omgevingsvergunning is verkregen.
Nu tot op heden niet is gebleken dat de voor de koper benodigde vergunningen onherroepelijk zijn geworden en er dus ook nog geen levering heeft plaatsgevonden, is de opdracht tot dienstverlening door beklaagde nog altijd niet vervuld. De consequentie daarvan is dat de rol van beklaagde als verkoopmakelaar voor klaagster niet is geëindigd en hij derhalve enkel haar belangen dient te behartigen.
Gebleken is dat beklaagde inmiddels sinds 11 juni 2021 vennoot is van (naam B.V.), waarvan per 8 mei 2024 bekend is gemaakt dat deze vennootschap voor de kopende partij als meester zal optreden in de projectontwikkeling, die voortvloeit uit de op 10 september 2020 tussen klaagster en koper gesloten overeenkomst.
Uit het vorenstaande volgt dat de beklaagde door zo te handelen zich in juridische zin verplicht heeft om zowel de belangen van klaagster als die van de koper te behartigen, waardoor sprake is van belangenverstrengeling als bedoeld in gedragsregel 7 van de Beroeps- en gedragscode. Nu de opdracht tot verkoop van de kavel van klaagster tot op heden niet is afgerond en de onderhavige opdracht tot dienstverlening zich in de portefeuille van beklaagde bevindt, stond de beklaagde om die reden al niet vrij om in juni 2021 een deelneming in de B.V. van koper te nemen.
Op grond van het hiervoor overwogene komt de commissie tot het oordeel dat er sprake is geweest van (verregaande) vermenging van belangen. De commissie acht de klacht dan ook gegrond. De beklaagde heeft hierdoor zowel het vertrouwen van klaagster geschaad alsook het vertrouwen in de stand van de makelaardij, en daardoor heeft beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld en zijn naar het oordeel van de commissie de hierna te noemen sancties op zijn plaats.
Gelet op de ernst van het tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen kan naar het oordeel van de commissie niet worden volstaan met een berisping conform artikel 14 lid 2 sub b. De commissie acht daarbij de sanctie van een onvoorwaardelijke boete conform lid 2 sub c geraden.
In artikel 15 van het reglement is bepaald dat beklaagde in het geval van een gegronde klacht het door klaagster betaalde klachtengeld moet vergoeden.
In artikel 16 lid 1 van het reglement is bepaald dat beklaagde in het geval van een gegronde klacht een bijdrage aan de behandelingskosten van dit geschil is verschuldigd.
Beklaagde moet deze bedragen betalen binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak.
Wat partijen verder naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking, omdat dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond;
– legt aan beklaagde op een berisping;
– legt aan beklaagde op een boete van € 10.000, – te betalen aan Vastgoed Nederland;
– bepaalt dat beklaagde het klachtengeld ad € 99,99 aan klaagster dient te vergoeden;
– bepaalt dat beklaagde ingevolge artikel 16 van het reglement als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht een vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde de hiervoor genoemde betalingsverplichtingen dient na te komen binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen, voorzitter, de heer J.P.E. Geerdink, de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris, op 12 november 2025.