Commissie: Makelaardij
Categorie: Redelijkheid en billijkheid
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1309075/1316845
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een zaak waarin een consument een vaste courtage van € 7.000 had afgesproken met een aankoopmakelaar voor de aankoop van een woning. Nadat de woning buiten de openbare markt om was aangekocht, beriep de makelaar zich op een bepaling in de opdracht die recht zou geven op een courtage van 2% van de koopsom. De commissie oordeelde dat de consument op basis van het eerdere aankoopvoorstel mocht verwachten dat het vaste tarief zou gelden en dat de makelaar haar onvoldoende had gewezen op de ingrijpende afwijking in de schriftelijke overeenkomst. Daarom kon de makelaar geen aanspraak maken op de hogere courtage. De klacht werd gegrond verklaard, de courtage werd vastgesteld op € 5.250 (het reeds betaalde bedrag) en het depotbedrag van € 23.336,25 moest aan de consument worden terugbetaald.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 30 januari 2025 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de aankoop van woning tegen een door de makelaar verlangde courtage van € 28.586,25. De consument heeft € 5.250,- aan de makelaar betaald en een onbetaald gelaten bedrag van € 23.336,25 bij de commissie gedeponeerd. Deze zaak spitst zich toe op de (omvang van) de door de consument aan de makelaar verschuldigde courtage.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat op zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Zoals sinds 22 juni 2025 bij de makelaar is gemeld, was een courtage van € 7.000,– afgesproken, die later met 25% coulancekorting werd verlaagd tot € 5.250,-. Achteraf beroept de makelaar zich onverwacht op clausule 7 (2% courtage), goed voor € 23.336,25 extra. Dit is nooit overeengekomen, vormt een verrassingsbeding, schendt de NVM-zorgplicht en kwalificeert als dwaling/misleiding. Ik heb vooraf gezegd dat ik liever geen courtagetarief wilde afspreken, maar een vast bedrag. Dit omdat een percentage van de koopsom een ongewenste prikkel geeft: hoe hoger de prijs hoe hoger de courtage voor de makelaar. Bij juiste informatie had ik de overeenkomst niet gesloten en/of de samenwerking beëindigd.
De consument eist dat de courtage wordt vastgesteld op primair € 5.250,-, subsidiair € 7.000,-.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit op zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Er is een vaste courtage overeengekomen van € 7.000,- inclusief BTW, tenzij de aankoop voor de markt uit zou plaatsvinden want in dat geval geldt een courtage van 2% exclusief BTW. Deze voorwaarde is duidelijk en expliciet opgenomen in de schriftelijke opdracht tot dienstverlening die slechts zeven punten omvat en al op 5 februari 2025 per email naar de consument is verstuurd.
Op 6 februari 2025 hebben wij een aantal woningen met de consument bezichtigd en tussen deze bezichtigingen door heeft de makelaar de opdracht mondeling met de consument doorgenomen, waaronder uitdrukkelijk ook de bepaling over de afwijkende courtage bij aankoop voor de markt uit. Na de bespreking is de schriftelijke opdracht door de consument ondertekend.
De 2%-bepaling is expliciet in de schriftelijke overeenkomst opgenomen, mondeling besproken én ondertekend. Wij hebben vervolgens met succes een appartement voor de markt uit weten aan te kopen. De consument wist dat dit een aankoop buiten de markt betrof, omdat het niet op Funda of andere openbare platforms stond en het “voor de markt uit” stond ook expliciet vermeld in de mail van 26 februari 2025 (17.15 uur) waarin de aangekochte woning wordt aangeboden.
Ondanks het duidelijke recht op de 2%-courtage hebben wij uit coulance een korting van 25% aangeboden.
De makelaar verlangt te bevestigen dat de overeengekomen courtage van 2% exclusief BTW, verminderd met de reeds verleende korting van 25%, verschuldigd is.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
De makelaar eist betaling van de bij factuur 25155 van 11 juli 2025 in rekening gebrachte € 28.586,25 wegens:
“Courtage (…) € 31.500,-
Leadkorting (…) coulance 25% € -7.875,-
Subtotaal € 23.625,-
B.T.W. (…) € 4.961,25
Totaal (….) € 28.586,25”
De makelaar legt aan de eis in de kern ten grondslag dat de consument de betalingsverplichting uit de overeenkomst moet nakomen, maar dat zij tekort is geschoten door van dat gefactureerde bedrag
€ 23.336,25 onbetaald te laten. De makelaar beroept zich hiertoe op de door de consument op 6 februari 2025 ondertekende schriftelijke ‘Opdracht tot dienstverlening’ die vermeldt, zakelijk weergegeven:
– op pagina 1 dat partijen als tarief zijn overeengekomen € 7.000,– en eenmalig € 195,– aan opstartkosten, beiden inclusief btw;
– in artikel 7 dat indien de makelaar de opdrachtgever in staat stelt om een woning ‘voor de markt uit’ succesvol aan te kopen, een courtagetarief van 2% exclusief btw (= 2,42% inclusief btw) berekend over de koopsom in rekening zal worden gebracht; en dat de opdrachtgever in alle andere gevallen het op pagina 1 genoemde vaste courtagebedrag verschuldigd.
Voor zover hier relevant had de makelaar in het voorafgaande – bij e-mail van 22 januari 2025 (16:37) gemailde – uitvoerige “Aankoopvoorstel” evenwel geschreven:
“Hierbij zet ik kort uiteen op welke manier wij werken. Om te beginnen maken wij een zoekprofiel aan in ons NVM-uitwisselingssysteem. Vanaf dat moment ontvang je het nieuwe (of gewijzigde) woningaanbod. (…) Daarnaast zullen wij binnen ons netwerk van ontwikkelaars, aannemers en investeerders actief op zoek gaan woningen die nog niet op de markt staan en die aan jouw wensen voldoen.
(…)
Ons courtagevoorstel is als volgt:
– een vast courtagebedrag van € 7.000,- incl. 21% omzetbelasting; (…)”
Op basis hiervan mocht de consument in beginsel ervan uitgaan dat de makelaar voor zowel uit het uitwisselingssysteem als uit de niet via de openbare verkoopkanalen aangeboden woningen hetzelfde vaste courtagebedrag van € 7.000,- zou hanteren.
Omdat de makelaar behoorde te weten dat de courtageafspraak zonder procentuele courtage maar met een vast courtagebedrag voor de consument een wezenlijk onderdeel van de overeenkomst vormt, mocht de consument erop vertrouwen dat dit onderdeel van de overeenkomst zou zijn en had de makelaar de consument nadrukkelijk op een wijziging daarvan moeten wijzen. De makelaar heeft verzwegen, althans niet gemeld, dat de ter ondertekening aan de consument voorgelegde schriftelijke overeenkomst het daarin toegevoegde artikel 7 met een wezenlijk ander courtagetarief bevat. Met haar ondertekening op 6 februari 2025 heeft de consument de haar voorgelegde schriftelijke overeenkomst uiteindelijk wel aanvaard, maar onder deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de makelaar aanspraak zou kunnen maken op het in het toegevoegde artikel 7 verwoorde bijzondere courtagetarief. Voor zover de makelaar ter zitting zegt dat de consument de schriftelijke overeenkomst vooraf had kunnen lezen omdat deze een dag voor ondertekening al aan haar was toe gemaild, is enkel dat hier onvoldoende om te kunnen oordelen dat de makelaar er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de consument met het daarin toegevoegde artikel 7 en de daarin verwoorde – aanzienlijk gewijzigde – courtageafspraak heeft ingestemd, althans heeft willen instemmen.
Nu partijen ter zitting eensluidend herhalen dat de consument in ieder geval de door de makelaar verleende korting van 25% toekomt, is de primaire eis van de consument toewijsbaar en zal de commissie bepalen dat de door de consument aan de makelaar verschuldigde courtage wordt vastgesteld op (75% van € 7.000,- =) € 5.250,-. De commissie oordeelt dat ter beëindiging van dit geschil ook redelijk en billijk.
Nu wat verder nog is aangevoerd niet anders doet beslissen, concludeert de commissie dat de klacht van de consument gegrond is. De door de makelaar verlangde bevestiging van het in artikel 7 bedoelde courtagetarief wordt afgewezen. Het depotbedrag dient aan de consument te worden terugbetaald. Bij gebreke van bijzondere omstandigheden om anders te bepalen, dient de makelaar het betaalde klachtengeld aan de consument te vergoeden en aan de commissie behandelingskosten te betalen. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie bepaalt dat de door de consument aan de makelaar verschuldigde courtage wordt vastgesteld op € 5.250,-, welk bedrag reeds door de consument aan de makelaar is betaald, zodat de consument in het kader van de overeenkomst geen aanvullende courtage meer hoeft te betalen.
De commissie bepaalt dat de makelaar aan de consument ook € 77,50 voor betaald klachtengeld moet vergoeden.
De commissie bepaalt dat de makelaar aan de commissie behandelingskosten verschuldigd is.
De commissie bepaalt dat het depotbedrag van € 23.336,25 aan de consument dient te worden terugbetaald.
De commissie wijst het meer of anders door partijen verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, E.H. Jansen en mr. P.P. van der Neut, leden, op 5 februari 2026.