Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1320032/1338892
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
Het geschil betreft de gang van zaken bij de verkoop van een woning, waarin klager, als professioneel handelaar in onroerend goed, was geïnteresseerd en waarbij beklaagde als verkoopmakelaar is opgetreden.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Klager handelt in onroerend goed en heeft in die hoedanigheid interesse getoond in de woning. Beklaagde was de verkoopmakelaar van de betreffende woning. Klager verwijt beklaagde nalatig en verwijtbaar handelen bij de verkoop, alsmede onzorgvuldig omgaan met zijn gegevens.
De klager heeft met het kantoor van beklaagde een bezichtigingsafspraak gemaakt. De bezichtiging zou plaatsvinden op 9 december 2024. Voorafgaand aan de bezichtiging is de klager door een medewerker van het kantoor van beklaagde gebeld met betrekking tot de staat van het pand. De woning zou een bouwval zijn. Dit was de klager bekend. De medewerker heeft vervolgens gevraagd of de klager zeker was van zijn bezichtiging, de klager heeft dit bevestigend beantwoord.
Op 9 december 2024, kort voor de bezichtiging, is klager wederom gebeld door het kantoor van beklaagde en is de bezichtigingsafspraak afgezegd omdat de woning inmiddels zou zijn verkocht.
Kort nadien is de klager gebeld door een derde, die zich eveneens bezighoudt met de aan- en verkoop van onroerend goed in de betreffende omgeving. Klager en deze derde hebben een gespannen verstandhouding. De derde heeft de klager verteld op de hoogte te zijn van diens interesse in de woning en heeft de klager te verstaan gegeven er persoonlijk voor te zullen zorgen dat hij deze woning niet zou kunnen kopen. Desgevraagd heeft de derde bij de klager aangegeven dat hij via het kantoor van de beklaagde van de interesse in het pand op de hoogte was geraakt.
De klager voelt zich door de hele gang van zaken ernstig in zijn privacy aangetast en meent dat beklaagde dan wel medewerkers van haar kantoor hun beroepsgeheim hebben geschonden door de derde in kennis te stellen van de interesse van de klager in het pand.
Hoewel klager nadien, door het terugtrekken van de koper, alsnog in de gelegenheid is gesteld het pand te bezichtigen en een bod uit te brengen, heeft dit niet tot een verkoop aan de klager geleid. Bij de klager is de indruk ontstaan dat de woning niet aan hem verkocht mocht worden en dat de derde hier een hand in heeft gehad. Beklaagde heeft geen antwoord gegeven op de door de klager gestelde vragen met betrekking tot de gang van zaken.
Klager vermoedt voorts dat de derde over inloggegevens van het systeem van beklaagde beschikt, waardoor de derde bevoordeeld is ten opzichte van de klager en in combinatie met het vermoeden van de privacyschending is de klager van mening dat beklaagde klachtwaardig heeft gehandeld en haar tuchtrechtelijk een maatregel dient te worden opgelegd.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
De beklaagde stelt dat er geen sprake is van tuchtrechtelijk klachtwaardig handelen.
De klager heeft zich bij beklaagde gemeld als geïnteresseerde. Het eerste contact met klager is erg onprettig verlopen. De klager heeft zich verbaal misdragen naar de medewerker van het kantoor. Dit is gedrag dat beklaagde niet kan accepteren. Het kan niet zo zijn dat een medewerker op dusdanige wijze worden bejegend dat er een gevoel van onveiligheid ontstaat. De klager heeft het gedrag nimmer ontkend, noch heeft hij hiervoor zijn excuses aangeboden.
Het gedrag heeft er echter niet toe geleid dat de klager de mogelijkheid is ontnomen de woning te bezichtigen dan wel de woning aan te kopen. De woning is gewoonweg voorafgaand aan de met de klager ingeplande bezichtiging op 9 december 2024 verkocht onder voorbehoud van financiering. Beklaagde heeft, gelet hierop, alle geplande bezichtigingen geannuleerd en geen nieuwe bezichtigingen meer ingepland.
Nadat de koper een beroep heeft gedaan op het uitstel van het financieringsvoorbehoud, is klager benaderd om de woning alsnog te bezichtigen en een bieding uit te brengen. Dit heeft echter niet tot een verkoop geleid, daar het bod van de klager te laag was. De eerdere koper heeft uiteindelijk de financiering alsnog rond weten te krijgen, waarna het dossier door de beklaagde is afgerond.
Het delen van privacygevoelige informatie door beklaagde, dan wel een van de medewerkers wordt ten stelligste ontkend. Er is geen informatie gedeeld omdat beklaagde hier niet over beschikt. Op de vraag welke informatie er zou zijn gedeeld is door beklaagde nimmer een antwoord ontvangen.
De klager wil graag een oplossing, beklaagde vraagt zich af ten aanzien waarvan omdat er in de optiek van de beklaagde niets op te lossen valt.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Algemeen
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving; en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen; en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie; en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement. Tot die sancties behoort uitdrukkelijk niet het toekennen van schadevergoeding, aangezien het hier uitsluitend gaat om een tuchtrechtelijke toets.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht. Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing.
Inhoudelijk
Vast staat dat de beklaagde is opgetreden namens de verkoper van het pand \en dat de beklaagde de verkoper vertegenwoordigde. Wanneer een makelaar een woning in de verkoop neemt en deze publiekelijk aanbiedt, betekent dat aanbod niet meer dan dat de makelaar belangstellenden uitnodigt om met hem als vertegenwoordiger van de verkoper in onderhandeling te gaan over de koop van de woning.
Vast staat dat de klager zich als belangstellende heeft gemeld bij het kantoor van de beklaagde. De klager heeft telefonisch een bezichtigingsafspraak gemaakt. Deze bezichtiging werd ingepland op 9 december 2024. Vast staat voorts dat de betreffende bezichtiging geen doorgang heeft gevonden in verband met de verkoop van het pand aan een andere geïnteresseerde en dat het kantoor van de beklaagde de klager hier op 9 december 2024 voorafgaand aan de bezichtiging telefonisch over heeft geïnformeerd.
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting staat naar het oordeel van de commissie vast dat de door de klager aan haar voorgelegde klacht uit, samengevat, twee onderdelen bestaat:
1. de privacyschending en het lekken van informatie;
2. het mislopen van handel.
Ad. 1
Partijen hebben ieder een andere lezing van hetgeen zich heeft voorgedaan. De klager heeft gesteld dat een medewerker van het kantoor van beklaagde informatie aan een derde heeft verstrekt en dat zijn interesse in het pand aan deze derde bekend is gemaakt, de beklaagde heeft dit met klem betwist.
Gelet op de verschillende lezingen van partijen is de feitelijke gang van zaken voor de commissie achteraf niet vast te stellen. Er zijn geen stukken of andere objectieve gegevens ter onderbouwing van een van de lezingen van partijen. Dat betekent dat voor de commissie niet vast komt te staan of en, zo ja, door wie er informatie over de interesse van klager in het pand en de gegevens van klager aan een derde is verstrekt of gedeeld. In gevallen als deze waarbij de lezingen van beide partijen uiteenlopen en niet kan worden vastgesteld wat de feitelijke gang van zaken is geweest, kan de klacht op de desbetreffende onderdelen niet gegrond worden bevonden. Dit oordeel berust niet op het uitgangspunt dat het woord van de klager minder geloof verdient dan dat van de beklaagde, maar op de omstandigheid dat voor een oordeel of onzorgvuldig is gehandeld eerst moet worden vastgesteld welke feiten daaraan ten grondslag gelegd kunnen worden. Daarin kan de commissie in dit geval niet voorzien, nu zij de relevante feiten niet kan vaststellen.
Ad. 2
Uit de stukken en hetgeen ter zitting door partijen naar voren is gebracht, is het voor de commissie genoegzaam komen vast te staan dat klager in januari 2025 het pand (alsnog) heeft kunnen bezichtigen en tweemaal een bod op het pand heeft uitgebracht.
Voor de commissie is dan ook onduidelijk in welk opzicht sprake is geweest van het mislopen van handel door de klager. Aan klager is immers -zij het op een later moment- de gelegenheid geboden de woning aan te kopen. Dat het, vanwege de hoogte van het gedane bod, niet tot een verkoop is gekomen, kan niet aan de beklaagde worden toegerekend. Het lag op de weg van de klager om zijn stelling dat hij als gevolg van verwijtbaar optreden van de beklaagde handel heeft misgelopen nader te onderbouwen.
De conclusie uit het voorgaande is dat de klacht ongegrond wordt verklaard.
Klachtengeld
Nu de klacht van de klager ongegrond wordt verklaard, dient het klachtengeld overeenkomstig het reglement van de commissie voor rekening van de klager te komen. De klager heeft het klachtengeld reeds aan de commissie voldaan, zodat daarover niet meer behoeft te worden beslist.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. N. Achahbar, voorzitter, de heer J. Verdoold, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. D. le Pair, secretaris, op 1 september 2026.