Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatieverstrekking
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1252730/1318196
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over de aankoop van een penthouse in een nieuwbouwproject. De kopers vinden dat de verkoopmakelaar niet zorgvuldig heeft gehandeld. Volgens hen was bij de aankoop gezegd dat bij hun penthouse twee parkeerplaatsen hoorden. Later bleek dat zij volgens de koopovereenkomst maar recht hadden op één parkeerplaats. De tweede parkeerplaats werd apart te koop aangeboden en uiteindelijk voor € 5.000 verkocht aan een andere eigenaar. De kopers vinden dat de makelaar hen niet duidelijk genoeg heeft geïnformeerd en dat zij daardoor een tweede parkeerplaats zijn misgelopen. Ook vinden zij dat sprake was van belangenverstrengeling, omdat de makelaar zelf privé een appartement in hetzelfde nieuwbouwproject heeft gekocht en later heeft verhuurd. De makelaar is het hier niet mee eens. Volgens hem bleek uit de officiële documenten duidelijk dat bij ieder appartement één parkeerplaats hoorde. De kopers kregen de mogelijkheid om een tweede parkeerplaats te kopen en hebben hier ook op geboden, maar hun biedingen waren lager dan de vraagprijs. Over de aankoop van het appartement door de makelaar stelt hij dat hij dit pas deed toen er onvoldoende belangstelling voor was en hij zich zorgen maakte over de voortgang van het project. De commissie geeft de makelaar op beide punten gelijk. Uit de officiële stukken blijkt niet dat de kopers recht hadden op een tweede parkeerplaats. Ook hebben zij de kans gekregen om deze parkeerplaats te kopen. Daarom is de zorgplicht volgens de commissie niet geschonden. De commissie vindt daarnaast niet bewezen dat sprake was van belangenverstrengeling. Een verkoopmakelaar mag onder bepaalde voorwaarden zelf een appartement in een project kopen, zolang dit eerlijk en transparant gebeurt en hij zijn positie niet misbruikt. Volgens de commissie is niet gebleken dat de makelaar dat heeft gedaan. De klacht wordt daarom volledig ongegrond verklaard. Het verzoek van de kopers om alsnog de tweede parkeerplaats of een vergoeding van € 5.000 te krijgen, wordt niet behandeld, omdat de commissie niet bevoegd is om zo’n vergoeding of parkeerplaats toe te kennen. Er wordt geen sanctie opgelegd aan de makelaar en het betaalde klachtengeld blijft voor rekening van de kopers.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het handelen van beklaagde in het proces rondom de aankoop van een penthouse met parkeerplaats.
Standpunt van klagers
Klagers hebben van beklaagde een penthouse gekocht aan (adres). Dit appartement vormde onderdeel van een nieuwbouwproject aan (adres). Bij deze aankoop trad beklaagde op als verkoopmakelaar van het nieuwbouwproject.
Voor het standpunt van klagers verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het erop neer dat beklaagde:
– in de eerste plaats jegens klagers zijn zorgplicht heeft geschonden door klagers ten onrechte een tweede parkeerplaats te onthouden en,
– in de tweede plaats, dat hij zich schuldig heeft gemaakt aan belangenverstrengeling door zelf een appartement in het eigen nieuwbouwproject aan te kopen.
Klagers voeren hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Onthouden van een tweede parkeerplaats
Bij de aankoop van het penthouse op 19 februari 2020 is klagers door een medewerkster van het makelaarskantoor medegedeeld dat het appartement recht had op twee parkeerplaatsen. Dit kwam ook overeen met de uitleg die zij gaf op basis van de splitsingsakte, waarin 10 appartementen en 12 parkeerplaatsen zijn opgenomen. Klagers hebben toen aangegeven dat ze deze parkeerplaats niet direct nodig hadden, maar dat zij deze plaats wel beschouwden als behorend tot de VVE, conform de splitsingsakte. Tot verbazing van klagers hoorden zij tijdens de eerste VVE-vergadering dat de
parkeerplaats niet was toegewezen aan een andere eigenaar, maar werd aangeboden voor verkoop voor een bedrag van € 5.000,-. Daarop hebben klagers direct kenbaar gemaakt zat zij zelf de beschikking over de tweede parkeerplaats wenste terug te krijgen.
Beklaagde heeft op deze klacht het verweer gevoerd dat in de koop-/aannemingsovereenkomst één parkeerplaats is opgenomen, maar dat ontslaat beklaagde niet van zijn verplichting om helder, tijdig en volledig te communiceren over: het bestaan van extra parkeerplaatsen, de wijze van toedeling, de gehanteerde prijsstelling en eventuele voorkennis of voorrang van andere gegadigden. Het heeft hier duidelijk aan transparantie ontbroken, nu de gang van zaken rond de tweede parkeerplaats voor klagers niet inzichtelijk was en gedurende het traject, zonder duidelijke onderbouwing, veranderde. Klagers betwisten niet dat biedingen, ook door hen, zijn uitgebracht, maar stellen dat geen sprake is geweest van een objectieve, transparante en controleerbare biedingsprocedure. Daarmee is sprake geweest van een ongelijke informatiepositie, hetgeen in strijd is met elementaire beginselen van zorgvuldige en professionele makelaarsdienstverlening. Dat de parkeerplaats uiteindelijk aan een derde is verkocht voor een hoger bedrag onderstreept dat. Klagers lijden financieel én moreel nadeel, veroorzaakt door onjuiste informatie en nalatigheid van de zijde van beklaagde.
Belangenverstrengeling door aankoop appartement in eigen project
Het door de verkopend makelaar zelf aankopen van een appartement binnen het project waarvoor hij de verkoopopdracht uitvoert, vormt een ernstig tuchtrechtelijk aandachtspunt. Het beroep op vermeend gebrek aan belangstelling doet daaraan niet af. Juist in een dergelijk scenario geldt dat de makelaar iedere schijn van belangenverstrengeling strikt moet vermijden, volledige openheid van zaken moet geven naar alle potentiële kopers en aantoonbaar moet kunnen maken dat hij geen voorkennis, prijsvoordeel of strategische positie heeft gehad. Klagers zijn vooraf niet aantoonbaar volledig geïnformeerd over: het voornemen van de makelaar om zelf tot aankoop over te gaan, de voorwaarden waaronder deze aankoop plaatsvond en de wijze waarop belangen van andere gegadigden zijn gewaarborgd. Klagers vinden dit als mede-eigenaren zeer ongepast en niet integer. Een makelaar dient zich te onthouden van handelingen die het vertrouwen in de beroepsgroep kunnen schaden.
Op grond van het voorgaande verzoeken klagers de commissie:
• een oordeel te geven over de onzorgvuldige en misleidende informatieverstrekking over de tweede parkeerplaats;
• ter oplossing van deze klacht de parkeerplaats alsnog aan klagers terug te geven (voorkeur) dan wel € 5.000,- (het ondervonden nadeel) aan hen toe te kennen; en
• een oordeel te geven over de mogelijke belangenverstrengeling bij de aankoop/verhuur door de makelaar zelf.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat beklaagde als verkoopmakelaar zorgvuldig heeft gehandeld. Beklaagde voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
De verkoop van het nieuwbouwproject aan (adres) door beklaagde startte medio januari 2020. Vanaf dat moment konden geïnteresseerden zich voor dit project inschrijven, echter het aantal inschrijvingen bleef achter bij de verwachtingen wat aanleiding gaf tot zorgen over de voortgang van het project en de haalbaarheid van de verkoopplanning. Beklaagde heeft op 6 oktober 2020 een e-mail gestuurd met conceptdocumenten met de bedoeling om de afspraken en voorwaarden verder te verduidelijken en om andere betrokkenen een concreet beeld te geven van de inhoud van de transactie. Ook klagers hebben dit bericht met bijlagen ontvangen. Op 9 maart 2022 hebben klagers over het handelen van beklaagde geklaagd, waarop beklaagde in onderhavige procedure als volgt heeft gereageerd.
Schending zorgplicht vanwege onthouden van tweede parkeerplaats
Klagers hebben na zorgvuldig beraad en contactmomenten, besloten de aankoop van het
nieuwbouwappartement voort te zetten. Uit de aangeleverde documentatie blijkt ondubbelzinnig dat ieder appartement wordt verkocht inclusief één parkeerplaats, zodat klagers zich daarvan volledig bewust waren. Klagers hebben de koop- /aanneemovereenkomst ondertekend en daarnaast actief biedingen uitgebracht op een tweede parkeerplaats. Deze tweede parkeerplaats werd aanvankelijk aangeboden tegen een vraagprijs van € 5.000,-. Klagers hebben daarop biedingen uitgebracht van respectievelijk € 500,- en € 2.000,-. Uiteindelijk is de betreffende parkeerplaats verkocht aan een andere koper binnen hetzelfde complex voor de oorspronkelijke prijs van € 5.000,-. Hieruit kan worden vastgesteld dat klagers zowel op de hoogte waren van de voorwaarden als van de gang van zaken rondom de verkoop van de parkeerplaatsen. Zij hebben derhalve bewust en weloverwogen gehandeld en er kan dan ook geen sprake zijn van misleiding of onduidelijkheid van de zijde van de ontwikkelaar. Beklaagde begrijpt daarbij ook niet waarom klagers pas na jaren hierover klagen, omdat zij al vóór 6 maart 2022 – de datum waarop de VvE-vergadering heeft plaatsgevonden waarop zij naar eigen zeggen verrast werden door de mededeling over het te koop zijn van de parkeerplaats – kennis hadden van de aankoopmogelijkheid van de parkeerplaats.
Beklaagde heeft klagers, na ontvangst van hun klacht, een gesprek aangeboden om hun wensen en pijnpunten te bespreken, hetgeen onderstreept dat beklaagde heeft gehandeld in de geest van overleg en oplossing. Beklaagde heeft dan ook niet tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld.
Belangenverstrengeling door aankoop woning door makelaar in eigen project
Beklaagde heeft in eerste instantie een opdracht tot verkoop aangenomen namens de ontwikkelaar, met als doel de appartementen binnen het nieuwbouwproject op de markt te brengen en te verkopen aan particuliere kopers. Deze opdracht is conform de gebruikelijke voorwaarden uitgevoerd en gedurende een aanzienlijke periode zijn inspanningen verricht om geïnteresseerde consumenten te bereiken. Desondanks bleef concrete belangstelling voor een specifiek appartement uit. Teneinde de verkoopopdracht op correcte wijze te vervullen, is besloten om zelf tot aankoop van het appartement over te gaan. Het handelen was volledig transparant, in lijn met de overeengekomen afspraken en zonder enig oogmerk van misleiding of bevoordeling. Er kan dan ook geen sprake zijn van onrechtmatig handelen of het schenden van verplichtingen. Integendeel: door het appartement zelf te verwerven is juist zorg gedragen voor de belangen van de ontwikkelaar en de voortgang van het project. Gelet hierop is door beklaagde ook ten aanzien van dit klachtonderdeel niet tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld.
Concluderend is beklaagde het oneens met de ingediende klacht en benadrukt hij dat hij gehandeld heeft zoals van een redelijk handelend en bekwaam opdrachtnemer mag worden verwacht.
Om die reden verzoekt beklaagde de commissie de klacht in zijn geheel ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
Beklaagde is lid van de Vereniging Vastgoed Nederland (VVN). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode, gedrags- en beroepsregels van de VVN, voorheen VBO en Vastgoedpro, van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak). Het tuchtrecht heeft tot doel – kort gezegd – in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen.
Ter beoordeling van de commissie staat of een beroepsbeoefenaar ‒ in dit geval beklaagde ‒ in overeenstemming heeft gehandeld met de voor hem geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan hem een sanctie worden opgelegd.
Klagers verwijten beklaagde in hoofdzaak dat hij:
– zijn zorgplicht heeft geschonden door klagers ten onrechte een tweede parkeerplaats te onthouden;
– zich schuldig heeft gemaakt aan belangenverstrengeling door zelf een appartement in het eigen nieuwbouwproject project aan te kopen (en dit te verhuren).
Schending zorgplicht – tweede parkeerplaats
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting is het de commissie niet gebleken dat beklaagde zijn zorgplicht in deze heeft geschonden. Uit de documenten is voor de commissie genoegzaam komen vast te staan dat het appartement van klagers is verkocht inclusief één parkeerplaats. De officiële stukken geven geen blijk dat sprake zou zijn van het recht op een tweede parkeerplaats, ongeacht de gestelde toezeggingen van klagers daaromtrent. Desgevraagd heeft beklaagde ter zitting toegelicht dat de eigenaren van de appartementen, te beginnen bij de eigenaren van het penthouse, in de gelegenheid zijn gesteld een tweede parkeerplaats te verkrijgen. Van dit aanbod hebben klagers om voor hun moverende redenen uiteindelijk geen gebruik gemaakt.
De betreffende parkeerplaats is uiteindelijk aan één van de andere appartementseigenaren verkocht voor een bedrag dat conform de vraagprijs was en fors hoger lag dan aanvankelijk door klagers was geboden. De stelling dat klagers door beklaagde een tweede parkeerplaats is onthouden, ontgaat de commissie gezien het voorgaande. Dit betekent dat de klacht ongegrond is, nu niet gebleken is van schending van de zorgplicht door beklaagde.
Belangenverstrengeling – aankoop appartement door beklaagde
Als niet weersproken staat vast dat beklaagde het appartement waarom het hier gaat eerst op de markt heeft aangeboden en dat hij, pas toen daarvoor onvoldoende belangstelling bleek en hij zich zorgen maakte over de voortgang en ontwikkeling van het nieuwbouwproject, het appartement zelf privé heeft aangekocht. De commissie kan niet vaststellen dat – zoals klagers hebben aangevoerd – daarbij sprake is geweest van belangenverstrengeling. Een verkoopmakelaar van een nieuwbouwproject mag in principe voor zichzelf een appartement in datzelfde project aankopen, indien hij daarbij transparant optreedt teneinde belangenverstrengeling te voorkomen. Hij moet de aankoop aan de opdrachtgever (ontwikkelaar/bouwer) melden en mag zijn positie niet misbruiken om het beste appartement voor zichtzelf achter te houden of prijzen te beïnvloeden. De verkoop moet eerlijk verlopen ten opzichte van andere geïnteresseerden en de makelaar mag bij de aankoop de integriteit van het verkoopproces niet aantasten. Beklaagde heeft onweersproken gesteld dat hij vanwege onvoldoende belangstelling voor het project, het appartement privé heeft aangekocht (en later verhuurd), teneinde de bouw van het project niet in gevaar te brengen. Het is de commissie op dit punt derhalve evenmin gebleken dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Van enige belangenverstrengeling is de commissie niet gebleken.
De conclusie uit het voorgaande is dat de klacht ongegrond wordt verklaard. Daarnaast zal de commissie de klagers niet-ontvankelijk verklaren in hun verzoek tot het verkrijgen van een tweede parkeerplaats, dan wel een vergoeding ten bedrage van € 5.000,-. De commissie kan slechts de sancties genoemd in artikel 14 lid 2 van het reglement van de commissie opleggen. Er zal in dit geval geen sanctie worden opgelegd, nu de klacht van de klagers ongegrond wordt verklaard.
Vanwege de ongegrondverklaring van de klacht, dient het klachtengeld overeenkomstig het reglement van de commissie voor rekening van klagers te blijven. Klagers hebben het klachtengeld reeds aan de commissie voldaan, zodat daarover niet meer behoeft te worden beslist.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart klagers niet-ontvankelijk in hun verzoek tot het verkrijgen van een tweede parkeerplaats dan wel een vergoeding van € 5.000,-; en
– verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer mr. A.P. Hoogendoorn, de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris, op 4 februari 2026.