Commissie: Makelaardij
Categorie: Redelijk bekwaam
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1312424/1348938
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een zaak waarin een consument terugbetaling vorderde van de betaalde opstartkosten, naast vergoeding van notariskosten. Zij vond dat een aankoopmakelaar ten onrechte kosten in rekening had gebracht nadat de aankoop van een woning niet doorging vanwege problemen met de financiering. De commissie oordeelt dat de opstartkosten volgens de overeenkomst verschuldigd waren en dat niet is gebleken dat de makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld bij het inschakelen van de notaris. De klacht wordt daarom ongegrond verklaard.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 7 december 2024 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de aankoop van een woning tegen betaling door de consument van kosten en courtage. De daarvan opgemaakte schriftelijke overeenkomst (hierna: Contract) is op 7 december 2024 door de consument ondertekend.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument komt in de kern op het volgende neer.
De makelaar heeft zonder gegronde reden mij 50% courtage laten betalen (cancelation fee). Reden hiervoor was volgens de makelaar het niet rond krijgen van hypothecaire financiering, waardoor de koopovereenkomst is ontbonden. Ik heb echter geen koopovereenkomst getekend, zodat er ook geen koopovereenkomst kan worden ontbonden. De makelaar heeft eenzijdig onze overeenkomst verbroken en ik heb door zijn handelen ook de notaris moeten betalen. Hij heeft geen bezichtiging gepland. De makelaar heeft eenzijdig de overeenkomst beëindigd. Hij heeft aannames gemaakt dat ik al een werkgeversverklaring had, terwijl hij wist dat ik net een nieuwe baan had. Ik wilde pas naar de notaris gaan als ik alle benodigde stukken compleet had, maar volgens de makelaar moesten we snel handelen. Toen ik zei dat ik me belazerd voelde, gaf de makelaar mij korting. Zo moest ik eerst € 1.815,- in plaats van
€ 2.722,- betalen. Ik heb dat betaalde bedrag inmiddels al terugbetaald gekregen.
Zoals ter zitting toegelicht, vordert de consument (alleen) nog terugbetaling van € 242,- aan betaalde starterskosten en vergoeding van € 687,55 aan betaalde notariskosten.
Standpunt van de makelaar
Het standpunt van de makelaar komt in hoofdlijn op het volgende neer.
Ik heb de consument bijgestaan tussen december 2024 en mei 2025. Ik kreeg opdracht om een bod uit te brengen voor de aankoop van een appartementsrecht. De consument had net een nieuw dienstverband en daardoor zou de aankoop een uitdaging kunnen worden. Omdat zij de eigen woning al had verkocht, was er urgentie om een nieuwe woning te vinden en daarom wenste de consument via een intentieverklaring alsnog een beoogde aankoopfinanciering rond te krijgen. De consument had mij verzekerd dat zij in het bezit was van de juiste documentatie voor een hypotheekaanvraag. Toen de koop tot stand kwam, heb ik zoals gebruikelijk een notaris voor de overdracht voorgesteld en na telefonisch akkoord door de consument heb ik die notaris doorgegeven aan de verkoopmakelaar.
Toen de consument mij aangaf dat zij de intentieverklaring van haar werkgever nog niet had ontvangen, schrok ik en adviseerde haar om dat zo snel mogelijk in orde te maken met haar werkgever. Bij navraag zei de consument dat dit allemaal in orde was, kennelijk in de veronderstelling dat ze deze zou krijgen. Er bleek echter nog geen sprake te zijn van een intentieverklaring en zij moest die van haar werkgever nog ontvangen. Ook de werkgever schrok, omdat haar verzoek daartoe onverwacht kort na aanvang van het nieuwe dienstverband kwam.
Op 29 april 2025 heeft de consument via WhatsApp alsnog laten weten dat alle papieren in orde waren en dat haar adviseur geen problemen voorzag voor het verkrijgen van de beoogde financiering. Ook gaf zij hierbij aan dat de notarisafspraak gewoon doorgang kan vinden. Telefonisch heb ik echter vervolgens te horen gekregen dat de aankoop geen doorgang kon vinden wegens het ontbreken van een intentieverklaring. Ik heb zo snel als ik kon de koop ontbonden, hetgeen mogelijk was omdat er nog geen koopovereenkomst was getekend. Ook heb ik zo snel als mogelijk de notaris verwittigd. Helaas waren die al een dossier gestart betreffende deze transactie en hebben zij de reeds gemaakte kosten rechtstreeks aan de consument gefactureerd.
Hoewel wij uit coulance aanvankelijk korting hebben verleend, hebben wij uiteindelijk het verschuldigde bedrag minus administratiekosten teruggestort naar de consument. Hierdoor heeft de consument enkel de opstartkosten ad € 242,- betaald. Die worden conform het Contract niet terugbetaald, tenzij er een succesvolle transactie heeft plaatsgevonden, wat helaas niet het geval is geweest. De kosten ad € 687,55 van de door de consument in het kader van de koop uiteindelijk zelf gekozen, althans bevestigde, notaris zijn niet aan ons betaald en kan de consument dus niet bij ons terugvorderen. Wij hebben aan onze zorgplicht voldaan.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
Zoals ter zitting toegelicht, vordert de consument (alleen) nog terugbetaling van € 242,- aan betaalde starterskosten en vergoeding van € 687,55 aan betaalde notariskosten.
Met betrekking tot de vordering tot terugbetaling van de starterskosten geldt dat de makelaar de bij factuur 2024-0703 van 4 december 2024 in rekening gebrachte € 242,- aan opstartkosten grondt op het Contract. Voor zover relevant vermeldt het door de consument ondertekende Contract:
“Opstartkosten
Bij het opstarten van de aankoop opdracht zijn opstartkosten verschuldigd ad € 200 ex. BTW als vergoeding voor de gemaakte kosten. Deze worden aan opdrachtgever gefactureerd bij aanvang van de opdracht. Alleen wanneer er een succesvolle transactie tot stand is gekomen, zullen de betaalde opstartkosten op de aankoop courtage in mindering worden gebracht.”
Blijkens WhatsApp-verkeer heeft de makelaar vooraf aan de consument ook nog toegelicht:
“Alles op basis van No cure no pay behalve opstartkosten a 200,- ex btw (deze worden weer in mindering gebracht op de courtage)”
Met het aangaan van de op 7 december 2024 gesloten overeenkomst heeft de consument zichzelf dan ook verbonden tot de betaling van € 242,- aan starterskosten, die alleen verrekend worden met een wegens een succesvolle aankoop verschuldigde courtage. Nu van een succesvolle aankoop geen sprake is, heeft de makelaar dan ook terecht aanspraak gemaakt op betaling van de gefactureerde € 242,- aan opstartkosten. De vordering van de consument tot terugbetaling van € 242,- aan betaalde starterskosten moet dan ook worden afgewezen.
Voor toewijzing van de vordering van de consument tot vergoeding van € 687,55 aan betaalde notariskosten is vereist dat de makelaar tekort is geschoten. Nu de consument de rechtsgevolgen daarvan inroept, draagt de consument het bewijsrisico van de daaraan ten grondslag liggende feiten. Voor zover de consument hiertoe aanvoert dat de makelaar de notaris prematuur heeft ingeschakeld, is ter zitting gebleken dat het ter plaatse gebruikelijk is dat een door de koper aangewezen notaris de mondeling bereikte overeenstemming over de koop van een woning vastlegt in een schriftelijke koopovereenkomst. In zoverre heeft de makelaar met het daartoe voorstellen en in overleg benaderen van de notaris in het belang van de consument gehandeld en zoals dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend aankoopmakelaar mocht worden verwacht.
Waar de consument het verwijt maakt dat de makelaar de notaris heeft benaderd in strijd met haar aanwijzing om wegens het ontbreken van een voor de aankoopfinanciering benodigde werkgeversverklaring tijdelijk te stoppen, weerspreekt de makelaar dat gemotiveerd. Ook in zoverre is onvoldoende aannemelijk geworden dat de makelaar niet de diensten heeft verleend zoals dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend aankoopmakelaar mocht worden verwacht.
In een WhatsApp heeft de consument destijds zelfs nog aan de makelaar geschreven dat zij bij de Hypotheker was geweest en:
“Als ik alle papieren heb moet ik een nieuwe afspraak maken (…) hij ziet niet in waarom de hypotheek niet zou lukken. Over de afspraak bij de notaris, hij zei dat die door kan gaan, maar hierin wel voorwaarden op te nemen bij niet lukken hypotheek.”
De makelaar heeft hierop kunnen en mogen reageren met de WhatsApp:
“Super, Dan laten we alles staan, we hebben immers een voorbehoud van 3 weken opgenomen (…)”.
Voor zover de consument bij dit alles druk heeft ervaren, is dat inherent aan het (bijzondere karakter van het) proces om een woning aan te kopen en wijst dat nog niet op ongeoorloofd uitgeoefende druk vanuit de makelaar. Bijkomende omstandigheden die de aan de makelaar verweten handelwijze rond de inschakeling van de notaris tegenover de consument niettemin ongeoorloofd maken, zijn niet, althans onvoldoende, aannemelijk geworden.
Dat de notaris al werkzaamheden had verricht toen bleek dat de aankoopfinanciering niet rond zou (kunnen) komen, mag de consument hier niet aan de makelaar verwijten. Dit komt voor rekening en risico van de consument als de (formele) opdrachtgever van de notaris.
Alles in aanmerking nemend komt de commissie tot de slotsom dat de vorderingen van de consument tot terugbetaling van € 242,- aan betaalde starterskosten en tot vergoeding van € 687,55 aan betaalde notariskosten moeten worden afgewezen. De klacht van de consument is uiteindelijk ongegrond. De verder nog gevoerde partijdiscussies kunnen niet tot een ander oordeel leiden en daarom onbesproken blijven. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond,
– wijst af wat is gevorderd.