Commissie: Makelaardij
Categorie: Partijdigheid
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1315423/1339654
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een zaak waarin een consument stelde dat een makelaar bij de verkoop van een gezamenlijke bouwkavel na een relatiebreuk partijdig had gehandeld. Volgens de consument moest hij daardoor zijn ex-partner voor een hoger bedrag uitkopen en maakte hij extra kosten. De commissie oordeelt dat de makelaar rekening mocht houden met de belangen van beide opdrachtgevers en niet is gebleken dat hij tekort is geschoten in zijn dienstverlening. De klacht wordt ongegrond verklaard.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 3 april 2024 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de verkoop van een kavel (voor de herbouw van een woonboerderij) tegen betaling door de consument en zijn ex-partner van kosten en courtage.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument komt in de kern op het volgende neer.
Bij verkoop van het perceel (na relatiebreuk, 50/50 eigendom) heeft de makelaar partijdig en in eigen belang gehandeld, waardoor ik mijn ex-partner voor een fors hoger bedrag moest uitkopen. De makelaar negeerde verzoeken om de verkoop stil te leggen, bleef bieders aansporen en kwam afspraken niet na. Ondanks mijn advocaat weigerde de makelaar mee te werken. Ik eis vergoeding voor het hogere uitkoopbedrag en gemaakte kosten.
De consument vorderde aanvankelijk:
I. betaling van zijn bij factuur van 12 maart 2015 aan de makelaar in rekening gebrachte “schadevergoeding wegens nalatigheid, onprofessionele werkwijze, partijdigheid, onrechtmatig handelen en tegenwerking uwerzijds” voor:
verhoogde uitkoopsom ex-partner € 2.386,34 advocaatkosten € 3.388,- kosten door onnodig verlengen verkoopproces (3 maanden 50% van levensverzekering, hypotheek, opstal- en inboedelverzekering langer moeten betalen, OZB, waterschap etc.) € 1.521,- ingeleverde verlofuren voor gesprekken met advocaat en andere juridische verplichtingen 2x 4 uur (bezoek advocaat) à € 42,50/uur € 340,- telefonisch overleggen met advocaat; totaal 1,75 uur à € 42,50 € 74,38 kilometervergoeding (reisafstanden van werk naar advocaat) 3x 35km x € 0,65/km € 68,25 administratieve kosten (opstellen brieven, mailings etc. /aanleveren stukken, correspondentie, tijdverlies). 25 uur à € 42,50/uur € 1.062,50 extra advieskosten/juridische ondersteuning 23 uur à € 85,-/uur € 1.955,- Totaal € 10.795,47,-
II. dat die € 10.795,47 verrekend zal worden met de nog te ontvangen rekening van de makelaar,
III. dat de makelaar een berisping o.i.d. krijgt voor zijn handelen, wegens partijdig handelen en niet voldoen aan de eisen die de wet en de brancheorganisatie stellen,
(hierna: vorderingen I., II. en III.).
Standpunt van de makelaar
Ondanks de geboden mogelijkheid daartoe heeft de makelaar zelf geen verweerschrift of stukken ingestuurd en verstek laten gaan op de mondelinge behandeling.
Beoordeling van het geschil
Reeds blijkens vordering I. tot betaling van € 10.795,47 gaat het aan de commissie voorgelegde geschil over aansprakelijkheid voor schade met een financieel belang van meer dan € 10.000,-. Ingevolge artikel 5 onder d. Reglement moet de commissie de consument in zijn klacht ambtshalve niet ontvankelijk verklaren indien het een geschil over aansprakelijkheid voor schade betreft met een financieel belang van meer dan € 10.000,-. Nu de consument ter zitting nadrukkelijk verklaart en bevestigt dat hij de aansprakelijkheid van de makelaar beperkt tot € 10.000,- en afstand doet van zijn aanspraak voor het meerdere, is de consument toch ontvankelijk in de klacht. De commissie overweegt verder als volgt.
Met de onder III. gevorderde maatregel miskent de consument dat dit geen tuchtrechtelijke procedure is. De commissie heeft op grond van artikel 3 van haar Reglement tot taak dit tussen partijen gerezen geschil over de ter uitvoering van de overeenkomst door de makelaar geleverde diensten te beslechten.
De consument zegt de door de makelaar gemaakte kosten op basis van diens uitlatingen te schatten op
€ 1.500,- tot € 1.700,-. Niet gesteld of gebleken is evenwel dat de makelaar (al) aanspraak maakt op betaling van enig concreet bedrag door de consument en/of diens ex-partner, welk bedrag dat dan precies zou zijn en welke (rechts)grond de makelaar daar dan precies aan ten grondslag zou (willen) leggen. Reeds dit staat aan de toewijsbaarheid van vordering II. tot verrekening in de weg.
Deze zaak beperkt zich uiteindelijk tot vordering I. tot vergoeding van € 10.000,- aan schadevergoeding. De consument legt hieraan in de kern ten grondslag dat de makelaar tekort is geschoten door als opdrachtnemer niet de diensten te hebben verleend zoals dat van een goed opdrachtnemer mocht worden verwacht.
Met het oog op de beoordeling hiervan dient te worden vooropgesteld dat de onderlinge rechtsverhouding tussen de consument en zijn ex-partner en hun eventuele onderlinge geschillen niet ter beoordeling aan de commissie voorliggen. Dit geding spitst zich verder toe op de rechtsverhouding tussen de consument en de makelaar.
De consument was tezamen met zijn ex-partner opdrachtgever en wederpartij van de makelaar bij de overeenkomst. Voor zover de consument meent dat de makelaar tot taak had om strikt neutraal ten aanzien van de beide opdrachtgevers te handelen, ziet de consument er aan voorbij dat de makelaar als goed opdrachtnemer tevens de belangen van zijn ex-partner als mede-opdrachtgever diende te behartigen.
Dat de consument na de opdrachtverstrekking met zijn ex-partner is gaan onderhandelen over de toedeling van het kavel en hij dat kavel krachtens met zijn ex-partner bereikte overeenstemming uiteindelijk ook volledig in eigendom heeft verkregen, brengt geen verandering in de omstandigheid dat de consument tezamen met zijn ex-partner als opdrachtgever van de makelaar bij de overeenkomst gold. Anders dan de consument meent, maken zelfs de door de consument aan de makelaar meegedeelde onderhandelingen en zijn uiteindelijke eigendomsverkrijging nog niet dat de makelaar aan (de belangen van) zijn ex-partner als mede-opdrachtgeefster voorbij mocht gaan. Als goed opdrachtnemer heeft de makelaar ook kunnen en mogen verlangen dat die eenzijdig door de consument gedane mededelingen nog door de ex-partner als mede-opdrachtgever zouden worden bevestigd. Ook mocht de makelaar duidelijkheid verlangen over de door de beide opdrachtgevers gezamenlijk gewenste verdere uitvoering van de opdracht, welke duidelijkheid onvoldoende is gebleken. Voor zover de consument aan de makelaar partijdigheid verwijt vanwege het niet opvolgen van door hem alleen gegeven instructies, treft dat dus geen doel. Dat de makelaar sinds de door de consument gestarte onderhandelingen met de ex-partner op zijn verlangen niet alle op de verkoop van het kavel gerichte acties heeft stilgelegd, wordt gerechtvaardigd door de omstandigheid dat de makelaar niet uitsluitend het belang van de consument behoorde te dienen.
Voor zover de consument benadrukt dat zijn ex-partner zou hebben ingestemd met de stillegging van de verkoop, kan er niet aan worden voorbijgezien dat zij de makelaar had aangegeven om dat niet te doen zolang de consument met haar nog geen overeenstemming had bereikt over de verkoop of toedeling van de kavel. Dat de door zijn ex-partner nagestreefde hoogste prijs hierdoor voor de consument uiteindelijk tot een hogere ‘uitkoopsom’ van de ex-partner heeft geleid, maakt dan ook nog niet dat de makelaar in het kader van de opdracht niet heeft gehandeld zoals dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar mocht worden verwacht. Wat de consument verder nog stelt, leidt alsnog niet tot toewijzing van vordering I.
Het voorgaande en de verder nog gewisselde argumenten brengen de commissie tot de slotsom dat de vorderingen van de consument moeten worden afgewezen. De klacht van de consument is ongegrond. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond,
– wijst af wat verder is gevorderd.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, de heer mr. J.J. Hendrikse, de heer mr. drs. M.J. Ziepzeerder, leden, op 11 september 2026.