Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Dwaling
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
1310228/1319717
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over een klacht van een verkoper tegen zijn makelaar over de verkoop van zijn woning en verschillende verhuurde appartementen. De verkoper vindt dat de makelaar niet goed heeft gehandeld tijdens het verkoopproces. Hij klaagt over vier punten: mogelijke belangenverstrengeling met de koper, onvoldoende advies over de verkoopstrategie, een onzorgvuldig biedingsproces en problemen rond de informatie over de koper en de koopovereenkomst. De commissie oordeelt dat niet is bewezen dat de makelaar eerder een zakelijke relatie met de koper had of het belang van de koper boven dat van de verkoper stelde. Ook heeft de makelaar volgens de commissie voldoende uitleg gegeven over de keuze tussen verkoop in verhuurde of onverhuurde staat. Daarnaast is niet gebleken dat hij de verkoper onterecht heeft gestuurd om het eerste bod van € 995.000 te accepteren. Deze klachten zijn daarom ongegrond. Ook kon de commissie niet vaststellen dat de makelaar de verkoper onder druk heeft gezet om de koopovereenkomst te ondertekenen. Op één belangrijk punt heeft de makelaar volgens de commissie wel een fout gemaakt. Hij had vóór het mondeling accepteren van het bod duidelijk moeten uitleggen dat de koper mogelijk als zakelijke partij kocht. Daardoor kon de verkoper mogelijk al door zijn mondelinge akkoord aan de koop vastzitten, terwijl hij zelf dacht dat dit pas na het ondertekenen van het koopcontract het geval was. De makelaar had de verkoper beter over deze juridische gevolgen moeten informeren. Dit deel van de klacht is daarom gegrond. De commissie verklaart alle andere onderdelen ongegrond en legt de makelaar als sanctie een waarschuwing op. Ook moet de makelaar € 50 van het klachtengeld aan de verkoper terugbetalen en een bijdrage betalen in de kosten van de behandeling van de klacht.
De volledige uitspraak
Beoordeling van de klacht
Algemeen
Beklaagde is lid van de Vereniging Vastgoed Nederland. Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode, gedrags- en beroepsregels (hierna te noemen: de Erecode) van die vereniging van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
Het tuchtrecht heeft tot doel – kort gezegd – in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar ‒ in dit geval beklaagde ‒ in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de desbetreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is, kan een sanctie worden opgelegd.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de Vereniging Vastgoed Nederland.
De klacht
De klacht die klager aan de commissie ter beoordeling heeft voorgelegd, bestaat uit vier onderdelen:
1. beklaagde heeft zich schuldig gemaakt aan belangenverstrengeling;
2. beklaagde heeft klager onvolledig en ondeugdelijk geadviseerd over de verkoopstrategie;
3. beklaagde heeft een onzorgvuldig biedingsproces gevoerd en
4. beklaagde heeft de identiteit van de koper voor klager verzwegen, klager misleid over de
rechtsgevolgen en klager onder ontoelaatbare druk tot ondertekening van de koopovereenkomst
aangezet.
Om de leesbaarheid te bevorderen zal de commissie hierna elk klachtonderdeel afzonderlijk bespreken. Daarbij zal zij telkens eerst de standpunten van partijen vermelden en vervolgens uitleggen wat zij van het betreffende klachtonderdeel vindt. De commissie doet dit op grond van de door partijen overgelegde stukken, waaronder de stukken die klager na de uitnodiging voor de mondelinge behandeling nog aan de commissie heeft overgelegd, en op grond van wat partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht. Voordat de commissie tot die bespreking overgaat, zal zij de procesrechtelijke verweren van beklaagde beoordelen, namelijk dat klager in zijn klacht niet-ontvankelijk verklaard moet worden, dat de commissie niet bevoegd is en dat de brief van klager van 5 maart 2026 buiten beschouwing moet worden gelaten.
Ontvankelijkheid
Beklaagde heeft gesteld dat klager om het geschil op te lossen heeft gevorderd althans voorgesteld dat beklaagde aansprakelijkheid erkent en dat hij een bedrag van € 225.000,- aan schadevergoeding aan klager dient te betalen tegen finale kwijting over en weer. Op grond van haar reglement kan de commissie in deze klachtprocedure geen uitspraak doen over een verzoek tot het vaststellen van aansprakelijkheid en schadevergoeding. Klager dient daarom in zijn klacht niet-ontvankelijk verklaard te worden.
Klager heeft gesteld dat hij geen verzoek tot schadevergoeding bij de commissie heeft ingediend. Het doel van de klacht is niet het verkrijgen van een schadevergoeding, maar het laten toetsen van het gedrag van beklaagde aan de Erecode. Het verweer van beklaagde kan dus niet slagen.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft klager zijn hiervoor vermelde standpunt herhaald. Weliswaar wordt er in het vragenformulier (in het kader van een door klager gedaan schikkingsvoorstel) gesproken over een schadevergoeding, maar klager heeft een dergelijke vergoeding niet gevorderd. De commissie acht klager dan ook ontvankelijk in zijn klacht.
Bevoegdheid
Beklaagde heeft gesteld dat de commissie niet bevoegd is om een oordeel te geven over de klacht van klager omdat deze ziet op de uitvoering van de door beklaagde met klager gesloten overeenkomst van opdracht, waarin beklaagde volgens klager is tekortgeschoten. De taak van de commissie is vermeld in artikel 3 lid 1 van haar reglement. Volgens dat artikellid behandelt de commissie uitsluitend klachten over het gedrag van een vastgoedprofessional dat (mogelijk) in strijd is met interne regels (statuten, gedragscode) of relevante wet- en regelgeving van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is aangesloten.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft klager verklaard dat hij van de commissie een beslissing wil over de vraag of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld en niet over de vraag of beklaagde tekortgeschoten is in de uitvoering van de overeenkomst die partijen met elkaar hebben gesloten.
De commissie is van oordeel dat zij –nu klager duidelijk heeft aangegeven uitsluitend een beslissing te willen over de vraag of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld – bevoegd is over de klacht van klager te oordelen. Een dergelijk oordeel valt namelijk binnen de reikwijdte van artikel 3 lid 1 van haar reglement.
Brief van 5 maart 2026
Beklaagde heeft de commissie verzocht deze brief van (de gemachtigde van) klager – vanuit het oogpunt van een goede procesorde – buiten beschouwing te laten omdat hij die in een zodanig laat stadium vóór de mondelinge behandeling heeft ontvangen dat hij daarop niet meer schriftelijk heeft kunnen reageren.
Klager heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij meermaals heeft geprobeerd de brief tijdig in het portal van de commissie te uploaden, maar dat hij telkens een foutmelding heeft gekregen. Het secretariaat van de commissie heeft tegenover klager erkend dat een systeemfout de oorzaak is geweest dat klager niet voor een tijdige uploading van de brief heeft kunnen zorgen en klager daarom toegezegd dat de brief zal worden geaccepteerd.
De commissie heeft in het zaaksysteem een document van het secretariaat aangetroffen, waaruit is af te leiden dat de door klager genoemde toezegging is gedaan. Daarom zal de commissie de brief van 5 maart 2026 in haar oordeelsvorming betrekken. Daarbij overweegt de commissie nog dat beklaagde daardoor niet in zijn belangen is geschaad, omdat beklaagde tijdens de mondelinge behandeling zelf en via zijn gemachtigde op de inhoud van de brief heeft kunnen reageren.
Inhoudelijk
1. Beklaagde heeft zich schuldig gemaakt aan belangenverstrengeling
Het standpunt van klager
Klager heeft na het aanvaarden van het bod voor het eerst vernomen dat beklaagde eerder vastgoedtransacties heeft begeleid voor de koper. Bovendien heeft beklaagde klager meerdere keren geadviseerd om het eerste (en te lage) bod onder onnodige tijdsdruk te aanvaarden, omdat dit een goed bod zou zijn. Vervolgens heeft beklaagde klager onder onnodige (tijds)druk gezet om de koopovereenkomst met de koper te ondertekenen. Het resultaat van zijn handelwijze was dat de koper de woning tegen circa € 260.000,- onder de daadwerkelijke waarde heeft gekocht. Hiermee lijkt het handelen van beklaagde sterk te zijn ingegeven door de belangen van de koper in plaats van de belangen van klager als verkoper. Dit is in strijd met het bepaalde in artikel 6.1 van de Erecode, dat bepaalt dat een makelaar uitsluitend het belang van zijn opdrachtgever dient te behartigen en dat het hem niet is toegestaan gelijktijdig een ander belang te dienen dan dat van zijn opdrachtgever. Door de eerdere zakelijke relatie met de koper niet te melden en tegelijkertijd diens belang mee te laten wegen in zijn advies en handelen, heeft beklaagde deze norm geschonden.
Ook heeft beklaagde nagelaten om, voordat de onderhandelingen begonnen, schriftelijk te melden dat hij een bestaande professionele relatie had met de koper van de woning van klager. Daarmee heeft beklaagde in strijd gehandeld met het bepaalde in artikel 4.3 van de Erecode, dat een dergelijke schriftelijke melding voorschrijft.
Het standpunt van beklaagde
Beklaagde noch een andere makelaar verbonden aan zijn kantoor is voor 10 februari 2025 betrokken geweest bij een transactie met de koper. Ook uit anderen hoofde is er geen relatie tussen de koper en beklaagde. Van belangenverstrengeling is dus geen sprake, in wat voor vorm dan ook. Beklaagde heeft pas op de ochtend van de bezichtiging van de panden op 10 februari 2025 de koper voor het eerst ontmoet.
Beklaagde had verder op geen enkele wijze een direct of indirect belang bij de verkoop van de panden aan de koper. Klager toont dit ook niet aan. Dit ligt wel op zijn weg. Beklaagde heeft naar eer en geweten enkel het belang gediend van klager door ervoor te zorgen dat, in overleg met en met instemming van klager, de panden zo goed mogelijk werden verkocht. Daarmee heeft beklaagde zorgvuldig gehandeld en is van handelen in strijd met de artikelen 4.3., 4.4. en 6.1. van de Erecode geen sprake.
Het oordeel van de commissie
De commissie is van oordeel dat de stelling van klager dat beklaagde eerder vastgoedtransacties heeft begeleid voor de koper in deze procedure niet is komen vast te staan. Beklaagde heeft die stelling gemotiveerd betwist en klager heeft deze (vervolgens) op geen enkele wijze onderbouwd, wat wel op zijn weg had gelegen.
Verder heeft klager gesteld dat de overige hiervoor door hem genoemde handelingen van beklaagde sterk lijken te zijn ingegeven door de belangen van de koper in plaats van die van klager. Daarmee geeft klager een subjectieve indruk weer. Daar komt bij dat klager in zijn reactie op het verweer van beklaagde (brief van 5 maart 2026, pagina vier onder belangenverstrengeling) stelt dat zijn aanvankelijke indruk, dat tussen beklaagde en de koper een zekere bekendheid bestond, mogelijk berustte op een onjuiste interpretatie. Een en ander is onvoldoende om tot de conclusie te kunnen komen dat er sprake is van belangenverstrengeling.
Er zijn naar het oordeel van de commissie onvoldoende aanwijzingen dat beklaagde zich schuldig heeft gemaakt aan belangenverstrengeling. Van handelen in strijd met artikel 6.1. van de Erecode is dan ook geen sprake. Omdat van een bestaande professionele relatie tussen beklaagde en de koper niet is gebleken, kan er ook geen sprake zijn van overtreding van de artikelen 4.3 en 4.4. van de Erecode. De commissie acht dit klachtonderdeel ongegrond.
2. Beklaagde heeft klager onvolledig en ondeugdelijk geadviseerd over de verkoopstrategie
Het standpunt van klager
Beklaagde heeft nagelaten een gedocumenteerd adviesproces te voeren en klager een onderbouwde scenariovergelijking voor te leggen. Beklaagde heeft twee scenario’s (verkoop in verhuurde en in onverhuurde staat) genoemd, maar heeft vanaf het begin gestuurd op slechts één verkoopstrategie, namelijk de verkoop in verhuurde staat tegen een relatief lage vraagprijs waarbij potentiële kopers zouden opbieden. Dit scenario heeft beklaagde als de beste en enige logische optie gepresenteerd. Beklaagde heeft nagelaten klager te informeren over mogelijke alternatieven, de voor- en nadelen daarvan te bespreken en hem op basis daarvan een eigen keuze te laten maken. Daarmee heeft beklaagde gehandeld in strijd met zijn kernverantwoordelijkheid als verkoopmakelaar.
Een verkoper bepaalt zelf welk verkoopproces wordt gehanteerd, nadat hij hierover is geadviseerd. Bij een dergelijk advies dient de verkoopmakelaar de verschillende opties en de voor- en nadelen daarvan per methode te bespreken. Dat heeft beklaagde nagelaten, waardoor hij heeft gehandeld in strijd met artikel 3.8 en 6.3 van de Erecode.
Van een gedegen prijsadvies is evenmin sprake geweest. Er heeft voorafgaand aan het te koop zetten van de woning geen taxatie plaatsgevonden. Beklaagde heeft slechts in een gesprek toegelicht dat de woning minder waard zou zijn indien de appartementen in verhuurde staat worden mee verkocht. Ook is niet besproken of het uitkopen van huurders, het splitsen van het object of een gefaseerde verkoop tot een hogere opbrengst zou kunnen leiden.
De hoofdwoning bevindt zich op een apart perceel en wordt niet belemmerd door de verhuur van de zes losse appartementen. Deze beschikken over een eigen toegang en ontsluiting. Er is dus geen gebruiksbeperking van de woning. Wel is er een structurele huurinkomst uit de appartementen, wat juist bijdraagt aan de aantrekkelijkheid van het object voor een bepaalde groep van potentiële kopers.
Bovendien heeft beklaagde ook de gekozen strategie, namelijk de woning laag in de markt zetten om biedingen uit te lokken, vervolgens zelf ondermijnd door klager te adviseren het allereerste bod ter hoogte van de vraagprijs te accepteren. Vervolgens heeft beklaagde daarmee ook het biedingstraject ondermijnd, omdat hij de zes nog geplande bezichtigingen heeft geannuleerd. Hierdoor heeft geen biedingsproces conform de beoogde strategie plaatsgevonden.
Het standpunt van beklaagde
Beklaagde heeft op 14 november 2024 de panden opgenomen. Vervolgens heeft beklaagde op basis van door hem gemaakte foto’s en verzamelde documentatie een waardebepaling en verkoopstrategie opgesteld. Door alle relevante informatie (bij klager) op te vragen, foto’s te maken en deze op kantoor verder uit te werken, heeft beklaagde zorgvuldig gehandeld.
De waardebepaling is door beklaagde zorgvuldig voorbereid en uitgevoerd. Beklaagde heeft namelijk behalve de opname op 14 november 2024 referentieobjecten en marktinformatie verzameld, kadastrale gegevens, de huurovereenkomsten, de WOZ-waarde, bodem- en bestemmingsinformatie opgevraagd, en op grond van deze informatie een waardebepaling opgesteld.
Op 19 december 2024 heeft beklaagde klager op kantoor ontvangen en met hem aan de hand van een flipover twee mogelijke scenario’s voor een te hanteren verkoopstrategie besproken. Het eerste scenario betrof de verkoop van de panden in lege staat. De huurders zouden dan allemaal moeten worden uitgekocht en de verwachte verkoopopbrengst zou aanzienlijk hoger komen te liggen. De uitkoopsommen strekten wel in mindering op de (netto) opbrengst, zo heeft beklaagde klager voorgehouden. Beklaagde heeft klager daarbij gewezen op het risico dat een van de huurders mogelijk niet vrijwillig zou vertrekken en dat de panden uiteindelijk niet vrij van huur konden worden verkocht, omdat de huurders huurbescherming genoten. Het tweede scenario was de verkoop van de panden in verhuurde staat. Dit scenario bracht minder risico met zich. Beklaagde heeft toen met het oog op verkoop in verhuurde staat, gelet op de locatie in het [gebied], in overleg met klager tuinders geïdentificeerd, die onderdak zochten voor personeel als doelgroep. Het was aannemelijk dat de huurders op termijn zouden doorverhuizen, en in die situatie waren de panden uitermate geschikt voor huisvesting van werknemers van tuinders in de buurt.
Gelet op de doelgroep was het te behalen rendement op basis van de verhuursituatie voor potentiële kopers van belang. In dat kader heeft beklaagde bij zijn advies voor de vraagprijs aan de hand van de door klager aangereikte financiële administratie vastgesteld dat de huuropbrengst na aftrek van de energielasten van € 14.400,-, die uit de huur werden voldaan, in totaal € 42.540,- bedroeg. Dit betekende dat bij een hogere koopsom er weinig ruimte was om rendement te maken. Hierna heeft beklaagde de in overleg met en naar volle tevredenheid van klager de vraagprijs bepaald op € 995.000,-. Klager gaf aan dat er volgens hem sprake was van een goede adviesprijs en dat hij blij zou zijn als de panden voor de vraagprijs konden worden verkocht. Klager gaf ook aan dat hij dan voldoende overwaarde had om een nieuwe woning te kunnen financieren.
Op 23 januari 2025 is klager nog een keer bij beklaagde op kantoor geweest om de presentatie van de panden te bespreken. Omdat klager zich kon vinden in de presentatie, zijn de panden een week later op Funda te koop gezet.
Het oordeel van de commissie
Naar het oordeel van de commissie staat voldoende vast dat beklaagde de voor de betreffende situatie meest voor de hand liggende verkoopscenario’s (verkoop in verhuurde en in onverhuurde staat) heeft voorgelegd inclusief de voor- en nadelen daarvan. Beklaagde was niet gehouden elk mogelijk denkbaar scenario met klager te bespreken. Uiteindelijk heeft klager zelf op basis van de informatie die hij van beklaagde had gekregen de keuze gemaakt voor verkoop in verhuurde staat. Van handelen in strijd met enige bepaling van de Erecode is de commissie niet gebleken. De commissie acht dit klachtonderdeel ongegrond.
3. Beklaagde heeft een onzorgvuldig biedingsproces gevoerd
Het standpunt van klager
Op 10 februari 2025 heeft de koper een schriftelijk bod ter hoogte van de vraagprijs uitgebracht. Dit bod moest op dezelfde dag voor 20.00 uur worden aanvaard.
Beklaagde heeft klager geadviseerd om dit bod te accepteren, terwijl er nog zes bezichtigingen de volgende dag gepland stonden. Daarbij heeft beklaagde klager gewezen op de tijdsdruk die op het bod rustte en aangegeven dat dit een te goed bod was om voorbij te laten gaan. Daarmee heeft beklaagde gestuurd op aanvaarding van het eerste bod en uitdrukkelijk niet de andere biedingen afgewacht. Aangezien exact de vraagprijs is geboden, was de kans groot dat er nog wel een hoger bod zou worden ontvangen. In deze woningmarkt wordt doorgaans boven de vraagprijs geboden, dit staat nog los van de omstandigheid dat de vraagprijs in dit geval te laag was vastgesteld.
Klager wilde zijn woning enkel verkopen als hij daarmee voldoende overwaarde kon realiseren om een nieuwe woning te kopen en voldoende geld zou hebben om zijn oude dag te bekostigen. Klager dacht dat een verkoopprijs van bijna één miljoen euro daarvoor voldoende was, maar achteraf is hem gebleken dat dit niet zo is. Beklaagde was van de doelstelling van klager volledig op de hoogte. Er bestond geen enkele noodzaak om overhaast te handelen. Beklaagde heeft nagelaten om klager te wijzen op reële alternatieven, zoals het afwachten van de geplande bezichtigingen of het negeren van de door de koper gestelde deadline. Beklaagde heeft klager onder onnodige druk een besluit laten nemen, zonder hem te adviseren over de mogelijke gevolgen van het al dan niet accepteren van het bod. In een oververhitte woningmarkt – met meerdere bezichtigingen op de agenda – lag het juist voor de hand om het biedproces open te houden en concurrentie tussen kopers af te wachten. Beklaagde heeft in strijd gehandeld met de artikelen 3.8 en 6.3 van de Erecode.
Het standpunt van beklaagde
Van een onzorgvuldig biedproces is geen sprake geweest. Er gold een normale biedprocedure. Er was geen biedingstermijn. Iedereen kon direct een bod uitbrengen en het bod kon ook meteen worden gewogen.
De koper had klager na de bezichtiging in de ochtend van 10 februari 2025 in zijn schriftelijke voorstel een deadline gesteld tot 20.00 uur dezelfde dag. Klager wilde per omgaande instemmen met dit voorstel. Beklaagde heeft klager geadviseerd eerst twee andere geïnteresseerden te benaderen om zodoende te kunnen beoordelen of de koper een goed voorstel had gedaan door de vraagprijs te bieden. Hieruit volgt dat beklaagde niet heeft aangestuurd op een verkoop aan de koper. Beide geïnteresseerden hebben aangegeven dat zij een bod onder de vraagprijs zouden doen.
De koper had bij het uitbrengen van zijn voorstel duidelijk gemaakt dat hij geen verhoogd bod zou uitbrengen en dat de gestelde deadline van 20.00 uur een harde termijn was. Verder was het aantrekkelijk dat de koper een bod zonder financieringsvoorbehoud had gedaan. Op grond van al deze informatie heeft klager rond 19.00 uur telefonisch aangegeven dat hij wenste in te stemmen met het voorstel van de koper. Van enige twijfel of ontevredenheid was op dat moment in het geheel geen sprake. Daarna heeft beklaagde de koper gebeld om tijdig voor de gestelde termijn aan te geven dat klager akkoord was en vervolgens die avond wat was overeengekomen per e-mail aan partijen bevestigd. Beklaagde heeft pas op 19 februari 2025 van klager vernomen wat hij met de verkoopopbrengst van plan was. Beklaagde heeft de geplande bezichtigingen geannuleerd omdat er een geldige koopovereenkomst tot stand was gekomen. Van handelen in strijd met de artikelen 3.8. en 6.3. van de Erecode kan dan ook geen sprake zijn.
Het oordeel van de commissie
Klager vond een bod van bijna één miljoen euro een goed bod. Hij dacht voor een dergelijk bedrag andere voor hem geschikte huisvesting te kunnen vinden. Daarom heeft hij het bod van de koper, dat niet was voorzien van een financieringsvoorbehoud, geaccepteerd. Daarbij heeft bij klager – zo bleek tijdens de mondelinge behandeling – ook een rol gespeeld dat de koper ook interesse had in de aankoop van een andere onroerende zaak, waardoor klager het risico liep dat de koper voor die andere zaak zou kiezen. Dat beklaagde actief en doorslaggevend heeft gestuurd op aanvaarding van het bod van de koper, is de commissie niet gebleken.
Pas nadat de koop tot stand was gekomen, is klager zich gaan oriënteren op een andere woning voor hemzelf. Hij is toen tot de ontdekking gekomen dat de verkoopopbrengst onvoldoende was voor het soort woning dat hij wilde kopen waarop hij spijt kreeg van de verkoop. Dat beklaagde een onzorgvuldig biedingsproces heeft gevoerd, is niet aannemelijk geworden. De commissie acht dit klachtonderdeel ongegrond.
4. Beklaagde heeft a) de identiteit van de koper voor klager verzwegen, b) klager misleid over de rechtsgevolgen en c) klager onder ontoelaatbare druk tot ondertekening van de koopovereenkomst aangezet
Het standpunt van klager
Ad a) Klager is bij het uitbrengen van het bod uitgegaan van een verkoop aan een natuurlijk persoon die de woning wilde kopen voor zijn dochter. De koper heeft zich ook gepresenteerd als particulier. Pas na de mondelinge aanvaarding van het bod bleek dat de koper zakelijk of via een rechtspersoon wilde kopen. De koper wist ten tijde van het ondertekenen van de koopovereenkomst niet eens in welke hoedanigheid hij de woning zou kopen, daarom vermeldt de koopovereenkomst “een nader te noemen meester”. Klager was hiervan niet op de hoogte toen hij het bod aanvaardde. Klager is er steeds vanuit gegaan dat een koopovereenkomst pas bij ondertekening daarvan tot stand komt en dat hij tot dat moment nergens aan gebonden is. Beklaagde wist dit als verkoopmakelaar wel, maar heeft dit vooraf niet met klager gedeeld.
Daarmee heeft beklaagde gehandeld in strijd met artikel 6.7 van de Erecode, waarin is bepaald dat tijdens het hele verkoopproces geen informatieverschil mag bestaan tussen verkoper en verkoopmakelaar. Ook heeft beklaagde artikel 3.6 van de Erecode geschonden. Beklaagde had immers relevante informatie over de transactie – waaronder de hoedanigheid en bedoelingen van de koper – actief met klager moeten delen en op juistheid moeten controleren. Dat heeft beklaagde nagelaten.
Ad b) Vervolgens heeft beklaagde stellig aan klager medegedeeld dat deze gebonden was aan een mondelinge koopovereenkomst, omdat zowel klager als de koper als zakelijke partij zou kwalificeren. Deze mededeling heeft beklaagde gepresenteerd als juridisch bindend en vaststaand, zonder ruimte voor twijfel of nadere advisering. Beklaagde had klager erop moeten wijzen dat hierover discussie mogelijk is en hem moeten adviseren om juridisch advies in te winnen. Beklaagde heeft klager die gelegenheid niet geboden en hem juist onder druk gezet om de koopovereenkomst te ondertekenen. Daarmee heeft beklaagde ook gehandeld in strijd met artikel 3.3 van de Erecode, waarin is bepaald dat werkzaamheden waarvoor onvoldoende deskundigheid bestaat niet zelfstandig mogen worden uitgevoerd.
Ad c) Na het mondelinge akkoord heeft klager meerdere malen aangegeven dat hij wilde afzien van verdere ondertekening. Op 14 februari 2025 heeft beklaagde klager thuis bezocht om te overleggen over de mogelijkheden voor klager om alsnog af te zien van de verkoop. In plaats van hierover overleg te voeren, heeft beklaagde aangedrongen op directe ondertekening van de koopovereenkomst. Beklaagde heeft met stemverheffing aangegeven dat sprake was van een “point of no return” en dat klager wettelijk verplicht was om te ondertekenen.
Het standpunt van beklaagde
Ad a) Al bij het identificeren van de doelgroep heeft beklaagde met klager besproken dat zij op zoek waren naar een zakelijke partij. In de advertentie op Funda werden de panden daarom als beleggingsobject met direct rendement (de huuropbrengsten) gepresenteerd en werd hierin benoemd dat de panden vanwege de ligging in het [gebied] geschikt waren voor uitzendbureaus of tuinders die op zoek waren naar huisvesting voor personeel. Beklaagde heeft klager niet meegedeeld wat de rechtsgevolgen zijn van een zakelijke verkoop en van een privéverkoop, omdat overeenstemming tussen partijen bestond. Wel heeft hij gezegd dat er een koop is gesloten als een bod mondeling wordt geaccepteerd.
Ad b) De koper heeft zijn bod op papier aan klager overhandigd. Uit dit voorstel volgt – gelet op de ondertekening – dat de koper namens zijn kwekerij bereid was de panden voor de vraagprijs te kopen. Het plan was om werknemers van de kwekerij te vestigen in de appartementen. De koper wist in eerste instantie nog niet via welke B.V. hij de panden zou kopen. Daarom heeft beklaagde in de conceptkoopovereenkomst de zogenoemde meesterclausule opgenomen. Klager was wel degelijk bekend met het feit dat de koper een zakelijke partij was. Van schending van artikel 3.6. van de Erecode kan dan ook geen sprake zijn.
Nadat klager koudwatervrees kreeg, heeft beklaagde klager gewezen op de eventuele risico’s en (financiële) gevolgen, indien klager de keuze zou maken af te zien van de mondeling koopovereenkomst. Beklaagde heeft klager in dat verband voorgehouden dat klager vanwege de commerciële verhuur van de appartementen mogelijk ook kwalificeerde als zakelijke partij. Het is vaste rechtspraak dat ook een consument-verkoper gebonden is aan een mondelinge overeenstemming met een zakelijke koper.
De klacht dat beklaagde de professionele hoedanigheid van de koper zou hebben verzwegen, en dat beklaagde misleidende mededelingen zou hebben gedaan over de rechtsgevolgen van de mondelinge aanvaarding van het bod van de koper is ongefundeerd.
Ad c) Dat beklaagde klager onder druk heeft gezet om de koopovereenkomst te ondertekenen is nonsens. Beklaagde heeft nooit zijn stem verheven. Er was geen haast omdat partijen al (mondeling) overeenstemming hadden bereikt. De koopovereenkomst kon ook op een later moment worden ondertekend.
Het oordeel van de commissie
Ad a) Beklaagde heeft gesteld dat hij en klager bij het identificeren van de doelgroep het oog hebben gehad op een zakelijke partij als koper. De door beklaagde opgestelde advertentie op Funda wijst in die richting. Beklaagde heeft onbetwist gesteld dat hij de inhoud van die advertentie met klager heeft besproken en dat deze zich daarin kon vinden. Uit de ondertekening van het schriftelijke bod van de koper is af te leiden dat hij de onroerende zaken namens zijn kwekerij wilde kopen om in de appartementen werknemers van de kwekerij onder te brengen. Dit alles heeft plaatsgevonden voordat klager het bod van de koper aanvaardde. Redelijkerwijs had klager daaruit kunnen afleiden dat de koper als niet-particulier zou kopen. Op dit punt acht de commissie de klacht ongegrond.
Ad b) De commissie stelt voorop dat haar niet is gebleken van misleiding. Wel is de commissie van oordeel dat van beklaagde verwacht had mogen worden dat hij – gelet op de mogelijke hoedanigheid van de koper als niet-particulier – vóór het einde van de tijdslimiet op 10 februari 2025 te 20.00 uur klager erop had gewezen dat het schriftelijkheidsvereiste mogelijk niet van toepassing zou zijn, waardoor klager al gebonden zou zijn aan de overeenkomst bij het bereiken van mondelinge overeenstemming. Tijdens de mondelinge behandeling heeft beklaagde verklaard dat hij klager niet met zoveel woorden heeft gewezen op het feit dat het schriftelijkheidsvereiste wel geldt bij een (ver)koop tussen particulieren, maar niet bij een (ver)koop tussen een particulier en een niet-particulier. Dat had naar het oordeel van de commissie wel op zijn weg gelegen, temeer omdat klager in de veronderstelling verkeerde dat hij pas na ondertekening van de koopovereenkomst daaraan gebonden zou zijn en klager vanwege voornoemd tijdslimiet heel snel een beslissing moest nemen. Beklaagde, die als makelaar geacht moet worden bekend te zijn met het schriftelijkheidsvereiste en de (juridische) consequenties daarvan, heeft dit nagelaten. De commissie is daarom van oordeel dat beklaagde heeft gehandeld in strijd met 3.6. en 6.7. van de Erecode. De commissie acht dit klachtonderdeel gegrond.
Ad c) Partijen verschillen van mening over de vraag of beklaagde klager onder druk heeft gezet om de koopovereenkomst te ondertekenen. De commissie kan niet vaststellen wie van beiden gelijk heeft, omdat aan het woord van de een niet meer geloof gehecht kan worden dan aan het woord van de ander. Het is vaste tuchtrechtspraak in gevallen als deze, waarbij de lezingen van beide partijen uiteenlopen en niet kan worden vastgesteld wat de feitelijke gang van zaken is geweest, dat het verwijt van klager op dit punt niet gegrond kan worden bevonden. Dit oordeel berust niet op het uitgangspunt dat het woord van klager minder geloof verdient dan dat van beklaagde, maar op de omstandigheid dat voor het oordeel of een bepaalde verweten gedraging tuchtrechtelijk verwijtbaar is, eerst moet worden vastgesteld welke feiten daaraan ten grondslag gelegd kunnen worden. Ook op dit punt acht de commissie de klacht ongegrond.
Sanctie
De commissie is van oordeel dat de aard en de ernst van de gedraging van beklaagde met betrekking tot het gegrond verklaarde klachtonderdeel rechtvaardigen dat aan hem de hierna te noemen sanctie wordt opgelegd.
Klachtengeld en behandelingskosten
De klacht van klager is gedeeltelijk gegrond. Daarom zal beklaagde, overeenkomstig het bepaalde in artikel 15 van het reglement van de commissie, aan klager het klachtengeld dat deze aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van de klacht voor een deel moeten vergoeden. De commissie bepaalt deze vergoeding op een bedrag van € 50,-.
Omdat de klacht door de commissie gedeeltelijk gegrond wordt bevonden, is beklaagde op grond van het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement van de commissie een bijdrage in de behandelingskosten van de klacht verschuldigd.
Beslissing
De commissie:
verklaart het klachtonderdeel als hiervoor vermeld onder 4. ad b) gegrond en alle overige klachtonderdelen ongegrond;
legt beklaagde als sanctie een waarschuwing op;
bepaalt dat beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan klager een deel van het door hem betaalde klachtengeld dient te voldoen, namelijk een bedrag van € 50,-;
bepaalt dat beklaagde aan de commissie als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting De Geschillencommissie voor 2026 vastgestelde bedrag dient te betalen.
Aldus beslist op 13 maart 2026 door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. P.A.M. Miltenburg, voorzitter, de heer K. Bor en mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van de heer mr. L.G.H. Cox, secretaris.
mr. P.A.M. Miltenburg