Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatieverstrekking
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
1333654/1347395
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
In deze zaak dienden kopers van een appartement een klacht in tegen de verkoopmakelaar. Zij ontdekten pas na het tekenen van de koopovereenkomst dat de woning een kleinere woonoppervlakte had dan eerder was vermeld. Tijdens het verkoopproces ontvingen zij verschillende meetrapporten met uiteenlopende oppervlakten en in de advertentie op Funda stond een woonoppervlakte van 62 m², terwijl later uit een taxatie bleek dat de werkelijke woonoppervlakte 57,8 m² was. De kopers vonden dat de makelaar onjuiste informatie had verstrekt en belangrijke documenten niet had gedeeld. Daarnaast klaagden zij over een voorstel van de makelaar om een andere taxateur in te schakelen om tot een hogere taxatiewaarde te komen. De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals oordeelde dat een makelaar verantwoordelijk is voor de juistheid van de informatie die aan potentiële kopers wordt verstrekt. Omdat de makelaar de gegevens uit de meetrapporten onvoldoende had gecontroleerd, heeft hij volgens de commissie zijn zorgplicht geschonden. Ook vond de commissie dat het proberen te beïnvloeden van een taxatie niet past bij eerlijk en integer handelen. Wel kon niet worden bewezen dat de makelaar bewust een meetrapport met de juiste oppervlakte had achtergehouden. Dat deel van de klacht werd daarom ongegrond verklaard. De overige klachtonderdelen werden gegrond verklaard. De commissie legde de makelaar een berisping op en bepaalde dat hij het klachtengeld aan de kopers moet vergoeden en een bijdrage moet betalen in de behandelingskosten van de procedure.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het handelen van beklaagde als verkoopmakelaar, aangesloten bij Vastgoed Nederland, van het appartement dat klagers hebben gekocht.
Standpunt van klagers
Voor het standpunt van klagers verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde is opgetreden als verkoopmakelaar van het appartement dat klagers hebben gekocht.
Tijdens het aankoopproces van het appartement heeft beklaagde herhaaldelijk onjuiste en inconsistente informatie verstrekt over de oppervlakte van het appartement en bovendien belangrijke informatie niet met klagers gedeeld.
Ten eerste stond er verkeerde informatie over de oppervlakte van het appartement in de advertentie op Funda (62m2 in plaats van 57,8m2).
Verder zijn er twee verkeerde meetrapporten met klagers gedeeld (meetrapporten waarin een totale oppervlakte van 69,9m2 respectievelijk 62m2 was vermeld). Het juiste meetrapport waarin een oppervlakte van 57,8 m2 is vermeld, is niet met klagers gedeeld, terwijl dit wel bekend was bij beklaagde en zijn secretaresse.
De voor klagers beschikbare informatie over de totale oppervlakte van het appartement (62m2) was de basis voor hun bieding, financiering en uiteindelijk het tekenen van de koopovereenkomst. Het gaat om een verschil van 4,2m2 (62 – 57,8), zijnde ongeveer 7% van de totale oppervlakte van de woning met een vierkante meter prijs van € 9.905,-. Dit leidt tot een waardeverlies van € 41.601,- en een lagere taxatiewaarde.
Pas na het sluiten van de koopovereenkomst werden klagers via de taxateur bekend met de daadwerkelijke oppervlakte van 57,8 m². Beklaagde heeft erkend dat het juiste meetrapport niet via het digitale verkoopdossier (MOVE) beschikbaar was gesteld. Hij heeft geprobeerd de taxateur te bewegen de taxatiewaarde te verhogen. Toen deze dat weigerde, heeft hij klagers voorgesteld om een nieuwe taxatie te laten uitvoeren door zijn broer. Klagers zijn hierop niet ingegaan, vanwege de belangenverstrengeling tussen beklaagde en zijn broer.
Klagers verzoeken de commissie om vast te stellen dat beklaagde niet als een redelijk en vakbekwaam makelaar heeft gehandeld en hem een passende maatregel op te leggen.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde heeft gedurende het hele verkoopproces zorgvuldig, eerlijk en integer gehandeld. Hoewel klagers niet het hoogste bod hadden, hebben de verkopers het appartement aan hen gegund. Vanwege de geëmotioneerde reactie van (één van de) klagers had beklaagde op dat moment oprecht het gevoel dat er een goede en passende keuze was gemaakt. Het was daarom bijzonder teleurstellend dat hij later verantwoordelijk werd gehouden voor omstandigheden waarop hij geen invloed heeft gehad.
Er is een geschil ontstaan over een verschil in woonoppervlakte (circa 3 m²) en de vermeende financiële schade die daaruit zou voortvloeien. Het door beklaagde ingeschakelde bedrijf (hierna te noemen: het meetbureau) heeft per ongeluk het trappenhuis meegenomen bij de berekening van de woonoppervlakte. Beklaagde is niet verantwoordelijk voor de gemaakte fout. Desondanks heeft hij klagers direct aangeboden om op eigen kosten een nieuwe taxatie uit te laten voeren. Zij hebben van dit aanbod geen gebruik gemaakt.
Beklaagde is van mening dat klagers ook een eigen onderzoeksplicht hadden. Zij hadden zelf of via een aankoopmakelaar de oppervlaktemeting kunnen controleren of opnieuw kunnen laten uitvoeren. In de Funda-advertentie stond bovendien een disclaimer over de NEN-meting. Voorts leidt het verschil in m2 niet automatisch tot een waardevermindering van de woning en zitten hier dus geen financiële gevolgen aan vast.
Namens beklaagde is de aansprakelijkstelling van klagers daarom gemotiveerd van de hand gewezen. De standpunten van beide partijen zijn vervolgens door twee juridisch deskundigen beoordeeld en onderling besproken. Sindsdien zijn er geen nieuwe feiten, omstandigheden of bewijsstukken naar voren gebracht die een hernieuwde behandeling van exact dezelfde casus rechtvaardigen. Beklaagde verzoekt de commissie dit mee te nemen bij de beoordeling van de ontvankelijkheid en de vraag of de zaak in behandeling wordt genomen.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
(Niet-)Ontvankelijkheid
Uit het verweer van beklaagde leidt de commissie af dat beklaagde zich beroept zich op niet-ontvankelijkheid. Gelet op dit verweer van beklaagde dient te commissie te onderzoeken of de klagers kunnen worden ontvangen in hun klacht. De commissie dient deze vraag te beantwoorden aan de hand van de bepalingen van het Reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: het reglement).
De niet-ontvankelijkheidsgronden staan vermeld in artikel 4 en 5 van het reglement. De commissie constateert dat in dit geval geen van de genoemde gronden van toepassing is. Er is geen sprake van termijnoverschrijding noch van misbruik van recht. Het enkele feit dat voorafgaand aan deze procedure tussen de advocaten van partijen is gecorrespondeerd over deze kwestie, betekent niet dat klagers zich niet tot de commissie mochten wenden. De commissie wijst in dit verband op artikel 4 lid 3 van het reglement, waarin is bepaald als volgt:
“Indien de beklaagde niet tijdig heeft gereageerd of indien de reactie niet tot een door de klager aanvaarde oplossing heeft geleid, dient de klager zijn klacht vervolgens, binnen drie maanden na het verstrijken van de termijn in lid 2 of na de tijdige reactie van de beklaagde, voor te leggen aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Leidt dit niet tot het door klager gewenste resultaat, dan kan klager de klacht uiterlijk binnen 3 maanden, nadat het Klachtenloket Vastgoedprofessionals de behandeling van de klacht heeft beëindigd, aan de commissie voorleggen”.
Gelet op het voorgaande is de commissie – zoals ter zitting reeds te kennen is gegeven – van oordeel dat klagers ontvankelijk zijn in de klacht. Zij zal het geschil daarom inhoudelijk behandelen.
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van Vastgoed Nederland. Indien de beroepsbeoefenaar niet in overeenstemming met deze gedragsregels heeft gehandeld, kan de commissie in haar uitspraak tot een gegrondverklaring van de klacht komen en één of meerdere sancties opleggen, zoals genoemd in artikel 14 lid 2 van het reglement.
De klachten
Klagers verwijten beklaagde dat hij:
– verkeerde informatie over de woonoppervlakte op Funda heeft vermeld;
– belangrijke informatie (meetrapporten) niet heeft gedeeld;
– klagers heeft voorgesteld om een nieuwe taxatie te laten uitvoeren door zijn broer.
Verkeerde informatie over de woonoppervlakte op Funda
De commissie stelt het volgende voorop. Op een verkoopmakelaar rust de verplichting aan potentiële kopers juiste informatie te verstrekken over feiten en omstandigheden die essentieel zijn voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. De woonoppervlakte is voor een koper essentiële informatie. Mede op basis daarvan wordt de waarde van de woning bepaald.
Uit de stukken en hetgeen ter zitting is besproken blijkt dat de volgende informatie is verstrekt over de oppervlakte van het appartement.
In het eerste meetrapport van het meetbureau van 18 februari 2025 dat door beklaagde aan klagers is verstrekt, is een onjuiste woonoppervlakte van het appartement vermeld van 69,9 m2. In dat rapport is ten onrechte de berging meegenomen bij de berekening van de woonoppervlakte.
In de advertentie op Funda stond als oppervlakte van het appartement 62 m2 vermeld. Die oppervlakte is vermeld in het tweede meetrapport van 27 februari 2025. Dit tweede rapport is niet in MOVE geplaatst. Beklaagde heeft naar de geïnteresseerden in het appartement, waaronder klagers, op 28 februari 2025 een bericht gestuurd met de mededeling dat de woonoppervlakte 62 m2 was. Uiteindelijk is bij gelegenheid van de taxatie, die in opdracht van klagers is uitgevoerd ten behoeve van de hypotheekaanvraag, gebleken dat de werkelijke woonoppervlakte 57,8m2 bedraagt.
Uit deze gang van zaken volgt dat aan klagers onjuiste informatie over de woonoppervlakte van het appartement is verstrekt.
Anders dan beklaagde meent, is hij als opdrachtgever van het meetbureau wel degelijk verantwoordelijk voor de juistheid van de informatie die middels het meetrapport aan de kandidaat-kopers wordt verstrekt.
Dat klagers – zoals beklaagde heeft gesteld – ook een eigen onderzoeksplicht hadden, kan niet tot een andere conclusie leiden. Immers, de informatieplicht van beklaagde als professionele partij weegt in dit geval zwaarder dan de onderzoeksplicht van klagers. De commissie wijst in dit verband voorts op artikel 3.6 van Erecode, gedrags- en beroepsregels van Vastgoed Nederland, dat luidt als volgt:
“De makelaar heeft een zorgplicht om relevante informatie met betrekking tot het object waarvoor de opdracht is ontvangen, kenbaar te maken en op juistheid te onderzoeken. De overeengekomen branchestandaarden zoals de Meetinstructie Woningen en Fotowijzer Woningen worden gebruikt”.
Hieruit volgt naar het oordeel van de commissie ook dat de op Funda opgenomen disclaimer met betrekking tot de uitgevoerde meting beklaagde niet kan baten.
Uit het voorgaande volgt dat beklaagde door de informatie in het meetrapport onvoldoende op juistheid te onderzoeken in strijd met voormeld artikel heeft gehandeld. Dit betekent dat dit klachtonderdeel gegrond is.
Belangrijke informatie niet gedeeld
Klagers verwijten beklaagde dat hij het meetrapport van 27 februari 2025 met de juiste woonoppervlakte van 57,8 m2 niet met hen heeft gedeeld. Zij stellen dat deze versie van het rapport wel bekend was bij beklaagde en zijn secretaresse. Beklaagde heeft dit gemotiveerd weersproken. Hij stelt dat dit (derde) meetrapport tot stand is gekomen na contacten van het meetbureau met de door klagers ingeschakelde taxateur; het meetbureau heeft naar aanleiding van deze contacten het meetrapport opnieuw aangepast en de woonoppervlakte veranderd van 62,4 m2 in 57,8 m2. Dit meetrapport is volgens beklaagde door het meetbureau alleen met de taxateur van klagers en niet met hem als opdrachtgever gedeeld. Klagers hebben daardoor eerder van dit meetrapport kennis kunnen nemen dan beklaagde. Beklaagde zelf heeft het naar zijn zeggen pas achteraf ontvangen.
Gelet op de verschillende lezingen van partijen is voor de commissie achteraf niet vast te stellen wat de feitelijke gang van zaken met betrekking tot het betreffende rapport is geweest. Daarom kan de klacht niet gegrond worden bevonden. Dit oordeel berust niet op het uitgangspunt dat het woord van klagers minder geloof verdient dan dat van beklaagde, maar op de omstandigheid dat de commissie uitsluitend tot een oordeel kan komen als de feiten vaststaan. Deze feiten kan de commissie hier niet vaststellen. Het dossier bevat daarvoor onvoldoende aanknopingspunten. Dit klachtonderdeel is daarom (feitelijk) ongegrond.
Voorstel om een nieuwe taxatie te laten uitvoeren door broer
Vast staat dat beklaagde na de taxatie door de taxateur van klagers een WhatsApp-bericht aan klagers heeft gestuurd, waarin hij onder meer het volgende heeft geschreven:
“Als hij niet op de koopsom komt ga ik ervoor zorgen dat een andere taxateur dit wel kan. Die betaal ik dan wel. Maar hij moet dan niet het rapport indienen”.
Kennelijk wilde beklaagde invloed uitoefenen op de taxateur van klagers (of een andere taxateur inschakelen) met de bedoeling tot een hogere taxatiewaarde te komen. Ongeacht of beklaagde een nieuwe taxatie al dan niet door zijn broer wilde laten uitvoeren, is de commissie van oordeel dat het beïnvloeden van de taxateur in strijd is met artikel 5.4 van de klagers Erecode, gedrags- en beroepsregels, dat – voor zover van belang – luidt als vologt:
“Leden van Vastgoed Nederland en alle aan hen verbonden medewerkers, makelaars en taxateurs handelen in de uitoefening van hun beroep en als privépersoon eerlijk en integer. Ze houden zich aan de gangbare normen van fatsoen en waarden die het vak kenmerken”.
Dit klachtonderdeel zal de commissie daarom gegrond verklaren.
Conclusie
Uit het voorgaande volgt dat de klacht voor wat betreft de onjuiste informatie over de woonoppervlakte van het appartement en het voorstel om een nieuwe taxatie te laten uitvoeren gegrond is. De commissie zal beklaagde – onder verwijzing naar artikel 14 lid 2, sub b, van het reglement – een berisping opleggen als sanctie.
Voor wat betreft het niet delen van belangrijke informatie zal de commissie de klacht ongegrond verklaren.
Klachtengeld en behandelingskosten
De commissie is met verwijzing naar artikel 15 van het reglement van oordeel dat het door klagers betaalde klachtengeld voor rekening van beklaagde dient te komen, nu de klacht van klagers ten dele gegrond wordt verklaard.
De commissie bepaalt op grond van artikel 16 van het reglement dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting De Geschillencommissie voor 2026 vastgestelde bedrag aan de commissie betaalt.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ten dele gegrond:
– legt aan beklaagde als sanctie een berisping op;
– bepaalt dat beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan klager het klachtengeld van € 99,99 dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting De Geschillencommissie voor 2026 vastgestelde bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer J.P.E. Geerdink en de heer P. van Endhoven, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 2 september 2026.