Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Belangenverstrengeling
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1322678/1335402
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Deze zaak gaat over een verkoper van een woning die een klacht indiende tegen zijn verkoopmakelaar. Volgens de verkoper had de makelaar zijn belangen niet goed behartigd, omdat hij ook betrokken was bij de verkoop van de woning van de koper van dezelfde woning. Daarnaast vond de verkoper dat sprake was van belangenverstrengeling, dat de makelaar niet transparant had gehandeld, afspraken niet was nagekomen en hem had beledigd, onder druk gezet en bedreigd nadat hij een negatieve review op Funda had geplaatst. Ook had hij aanvankelijk geklaagd over een privacyschending, maar dat onderdeel trok hij tijdens de zitting in. De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals oordeelde dat geen sprake was van belangenverstrengeling, omdat de makelaar niet als aankoopmakelaar van de koper optrad en het ging om twee afzonderlijke verkoopopdrachten. Bovendien had de verkoper juist belang bij de verkoop van de woning van de koper vanwege een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Ook kon niet worden vastgesteld dat de makelaar de belangen van de verkoper had geschaad door mee te werken aan een beperkte verschuiving van de leveringsdatum. Verder hoefde de makelaar de verkoper niet vooraf te informeren over de andere verkoopopdracht en was er geen bewijs dat hij toezeggingen niet was nagekomen. Het verwijt over het biedlogboek werd eveneens afgewezen, omdat er slechts één bod was uitgebracht. Tot slot vond de commissie dat de communicatie van de makelaar over de negatieve review weliswaar niet netjes was, maar dat uit de stukken geen belediging, intimidatie of bedreiging bleek. Daarom verklaarde de commissie alle onderdelen van de klacht ongegrond en wees zij het verzoek van de klager af.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het handelen van beklaagde als verkoopmakelaar van de woning waarvan klager mede-eigenaar was.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager verwijt beklaagde:
• het niet nakomen van de clausule over het aanvaarden van nieuwe opdrachten zoals opgenomen in de opdracht tot dienstverlening;
• het niet uitsluitend behartigen van de belangen van hem en de andere verkoper;
• mogelijke belangenverstrengeling;
• het niet transparant handelen en het niet nakomen van beloftes;
• het beledigen, onder druk zetten en dreigen met geweld;
• het schenden van de privacy van klager door zijn paspoortgegevens zonder overleg op Move.nl te publiceren.
Op 14 juni 2025 heeft klager beklaagde opdracht gegeven om een woning waarvan hij mede-eigenaar was (hierna te noemden: de woning) te verkopen. Op 18 augustus 2025 ontdekte hij dat beklaagde ook optrad voor de uiteindelijke koper van de woning. Hij is hierover niet vooraf geïnformeerd en heeft hiervoor geen toestemming gegeven. Daarmee is een opdracht aanvaard die direct of indirect verband houdt met het belang van klager als opdrachtgever, zonder hem daarvan op de hoogte te stellen. Beklaagde ervaart dit als strijdig met de zorgplicht en de onafhankelijkheid die van een makelaar verwacht mag worden.
De communicatie rondom dit dubbele optreden heeft klager als gesloten en niet-transparant ervaren. Klager heeft beklaagde meegedeeld dat geen rekening werd gehouden met het financiële nadeel dat voor hem ontstond door in afwijking van de koopovereenkomst op verzoek van de koper een latere leveringsdatum toe te staan en dat hij hierin de vertegenwoordiging van zijn belang als verkoper miste.
Beklaagde is vaak toezeggingen om binnen een bepaalde termijn te reageren op vragen van klager niet nagekomen. Op het verzoek om verstrekking van het volledige biedlogboek van de verkoopprocedure heeft klager geen inhoudelijke reactie ontvangen
Na afronding van de verkoop heeft klager via Funda een beoordeling van beklaagde ingevuld met een eindscore van 5. Kort daarna volgden gedurende in totaal 2 uur en 19 minuten vrijwel onafgebroken, ongevraagde telefoon- en WhatsApp-contacten met als doel de beoordeling te verwijderen. Klager heeft dit ervaren als intimidatie, beledigingen en fysieke bedreigingen. Klager heeft geweigerd de beoordeling te verwijderen. Gelet op de agressieve reactie van beklaagde heeft hij de beoordeling juist aangevuld.
Daarna heeft beklaagde op de eigen website de toegang tot beoordelingen geblokkeerd. Daarnaast ontving hij een document met de titel “Juridische Analyse en Strategisch Actieplan inzake Onrechtmatige Funda-Review”. Verwijzingen daarin naar zijn onderneming heeft klager als zakelijk bedreigend en onnodig kwetsend ervaren.
Klager verzoekt de commissie disciplinaire maatregelen te treffen tegen beklaagde en de drie aldaar werkzame individuele makelaars.
Standpunt van beklaagde
Beklaagde heeft – hoewel daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld – geen schriftelijk verweer gevoerd, Zijn standpunt kan worden afgeleid uit de stukken, die door klager zijn overgelegd, alsmede uit hetgeen namens beklaagde ter zitting is verklaard. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
In het kader van de overeenkomst met klager heeft beklaagde uitsluitend in het belang van klager (en de andere verkoper) gehandeld. Er bestond bij de verkoop van de woning geen opdrachtrelatie met de koper en geen tweezijdige courtage. Er is dus geen sprake geweest van een dubbele vertegenwoordiging binnen dezelfde transactie en dus evenmin van belangenverstrengeling.
Beklaagde heeft de werkzaamheden naar behoren uitgevoerd. Er is intensief contact geweest met klager. Beklaagde heeft gehandeld volgens de zorgplicht van een goed opdrachtnemer: procescoördinatie, afstemming tussen partijen en contact met de notaris.
De financiering valt onder de verantwoordelijkheid van koper en geldverstrekker. Eventuele vertragingen zijn niet aan beklaagde toe te rekenen. De overdrachtsdatum is in overleg met beklaagde uitgesteld.
Beklaagde heeft klager verzocht de negatieve review op Funda te verwijderen. De berichten daarover zijn vanuit emotie geschreven. Beklaagde heeft niet de intentie gehad om klager te intimideren en/of te bedreigen.
Beoordeling van de klacht
De commissie merkt vooraf op dat zij het door klager ingediende vragenformulier tot uitgangspunt heeft genomen voor de beoordeling van de klacht. Klager heeft daarnaast nog een groot aantal aanvullende stukken ingediend. De commissie heeft van al deze stukken kennisgenomen. Zij zal daarop uitsluitend ingaan, voor zover dit voor de beoordeling van het geschil van belang is.
De commissie merkt voorts op dat klager in het vragenformulier ook een klacht heeft geuit over vermeende privacyschending door beklaagde. Deze klacht heeft klager ter zitting ingetrokken, zodat de commissie hierover niet meer hoeft te beslissen.
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van Vastgoed Nederland. Indien de beroepsbeoefenaar niet in overeenstemming met deze gedragsregels heeft gehandeld, kan de commissie in haar uitspraak tot een gegrondverklaring van de klacht komen en één of meerdere sancties opleggen, zoals genoemd in artikel 14 lid 2 van het reglement.
De klachten
Het niet nakomen van de clausule over het aanvaarden van nieuwe opdrachten zoals opgenomen in de opdracht tot dienstverlening.
Klager verwijst naar de opdracht van dienstverlening die hij met beklaagde heeft gesloten. Daarin is – onder meer – vermeld:
“[naam beklaagde] aanvaardt geen nieuwe opdracht (van een derde) voor een activiteit die direct of indirect verband houdt met het belang van de opdrachtgever, tenzij [naam beklaagde] de opdrachtgever op de hoogte heeft gesteld van die nieuwe opdracht en samen met de opdrachtgever tot de conclusie is gekomen dat het aanvaarden van die nieuwe opdracht niet strijdig is met het belang van de opdrachtgever”.
Klager is van mening dat beklaagde in strijd met deze clausule heeft gehandeld door, zonder overleg met en toestemming van klager, ook op te treden als verkoopmakelaar van de woning van de koper.
Naar het oordeel van de commissie berust deze mening op een verkeerde uitleg van de clausule in de opdracht van dienstverlening. Immers, de overeenkomst met de koper staat volledig los van de overeenkomst die beklaagde met klager heeft gesloten. Vaststaat dat beklaagde niet is opgetreden als aankoopmakelaar voor de koper. Zoals beklaagde terecht stelt, is dus geen sprake van een dubbele vertegenwoordiging in dezelfde transactie. Het gaat om twee verschillende opdrachten voor twee verschillende woningen. Dit klachtonderdeel is naar het oordeel van de commissie daarom ongegrond.
Mogelijke belangenverstrengeling en het niet uitsluitend behartigen van de belangen van de verkopers.
Klager stelt dat door het aanvaarden van de opdracht tot verkoop van de woning van de koper feitelijk wel belangenverstrengeling heeft plaatsgevonden. Beklaagde heeft dit weersproken.
De commissie is van oordeel dat uit het enkele feit dat beklaagde ook is opgetreden als verkoopmakelaar van de woning van de koper niet kan worden geconcludeerd dat daardoor mogelijk sprake is van belangenverstrengeling. Integendeel, de commissie stelt vast dat in de koopovereenkomst tussen klager en de koper als ontbindende voorwaarde is opgenomen:
“artikel 23 Ontbindende voorwaarde verkoop eigen woning
Deze overeenkomst kan door koper uiterlijk 15 oktober 2025 schriftelijk worden ontbonden indien zijn woning [adres woning] niet definitief verkocht is. Koper verplicht zich hierbij aantoonbaar maximaal in te spannen voor een tijdige verkoop”.
Klager had derhalve een belang bij de verkoop van de woning van de koper. Door op te treden als verkoopmakelaar van die woning, kon beklaagde juist ook dit belang behartigen.
Ten aanzien van het verwijt van klager dat beklaagde zijn belang – en dat van de andere verkoper – heeft geschonden door toe te staan dat de datum voor de levering van de woning is uitgesteld, overweegt de commissie als volgt.
Vaststaat dat in de overeenkomst met de koper is opgenomen dat de akte van levering uiterlijk op 29 oktober 2025 zou worden gepasseerd. Vast staat voorts dat beklaagde klager op 14 oktober 2025 een WhatsAppbericht heeft gestuurd waarin hij klager heeft medegedeeld dat de koper de overdrachtsdatum graag wilde verplaatsen naar eind november of begin december. Beklaagde heeft aan klager gevraagd of hij hiermee akkoord kon gaan. Vervolgens is tussen partijen een discussie ontstaan over het al dan niet verlenen van uitstel en de aan een eventueel uitstel te verbinden voorwaarden. De commissie kan op grond van de overgelegde WhatsAppberichten niet vaststellen dat beklaagde daarbij de belangen van klager – en de andere verkoper – onvoldoende heeft behartigd.
De commissie neemt daarbij in aanmerking dat klager ter zitting desgevraagd heeft verklaard dat de akte van levering uiteindelijk op vrijdag 7 november 2025 is gepasseerd. De commissie acht een uitstel van iets meer dan een week niet zodanig dat hieruit volgt dat sprake is van financieel nadeel voor klager. Deze klachtonderdelen zal de commissie daarom ongegrond verklaren.
Niet transparant handelen en beloftes niet nakomen
Klager verwijt beklaagde dat hij niet transparant heeft gecommuniceerd over het feit dat hij ook optrad als verkoopmakelaar van de woning van de koper. Nu de commissie – zoals hiervoor is overwogen – heeft geoordeeld dat beklaagde de opdracht van de koper heeft mogen aanvaarden, is zij ook van oordeel dat beklaagde klager hierover niet hoefde te informeren.
Voor wat betreft het niet nakomen van beloftes verwijt klager beklaagde dat hij vaak toezeggingen om binnen een bepaalde termijn te reageren, niet nakwam. Klager heeft dit verwijt echter niet nader onderbouwd, terwijl dit wel op zijn weg had gelegen.
Voor zover klager met dit verwijt bedoelt dat klager het biedlogboek niet aan hem heeft verstrekt, heeft beklaagde gesteld dat er slechts één bieding, namelijk die van de koper, is geweest. Klager is hiervan op de hoogte gebracht en deze bieding heeft uiteindelijk geleid tot verkoop van de woning. Er is daarom geen biedlogboek. Dit betekent dat dit klachtonderdeel ongegrond is.
Beledigen, onder druk zetten en dreigen met geweld
Vaststaat dat klager een negatieve review over beklaagde op Funda heeft achtergelaten en dat beklaagde klager heeft verzocht deze te verwijderen. Klager heeft de communicatie van beklaagde hierover als beledigend, intimiderend en bedreigend ervaren.
Hoewel deze communicatie niet de schoonheidsprijs verdient, ziet de commissie in de overgelegde stukken onvoldoende aanknopingspunten om daaruit belediging, intimidatie of bedreiging af te leiden. De commissie zal dit klachtonderdeel daarom ongegrond verklaren.
Klachtafhandeling
De commissie merkt nog op dat van beklaagde had mogen worden verwacht dat hij in deze procedure schriftelijk verweer had gevoerd. Dat de kwestie beklaagde al veel energie heeft gekost, is onvoldoende reden om hiervan af te zien.
Echter, de commissie acht deze nalatigheid in dit geval niet zodanig dat beklaagde hiervan een tuchtrechtelijk verwijt te maken valt.
Conclusie
Uit het voorgaande volgt dat de klacht in al zijn onderdelen ongegrond is. Het verzoek van klager zal daarom worden afgewezen.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt beslist als volgt.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht van klager ongegrond en wijst het door klager verzochte af.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer J.P.E. Geerdink en de heer P. van Endhoven, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 2 september 2026.