Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Gerechtvaardigd vertrouwen
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1323430/1338138
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft de vraag of een verkopend makelaar tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld bij de toepassing van een financieringsvoorbehoud. De tuchtcommissie oordeelt dat de makelaar zorgvuldig heeft gehandeld, het verzoek om verlenging van de termijn aan de verkoper heeft voorgelegd en geen onjuiste verwachtingen heeft gewekt. Omdat de beslissing over verlenging bij de verkoper lag en niet is gebleken van onzorgvuldig handelen, wordt de klacht ongegrond verklaard.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het professioneel handelen van beklaagde bij de toepassing van het in de koopovereenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Beklaagde heeft een onuitvoerbaar financieringsvoorbehoud gehanteerd, gerechtvaardigd vertrouwen gewekt bij klager over mogelijke verlenging daarvan en vervolgens zonder inhoudelijke toetsing verlenging geweigerd en aangestuurd op ontbinding en boete. Dit handelen is in strijd met de professionele zorgplicht en de NVM Erecode.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Beklaagde heeft als verkopend makelaar zorgvuldig en conform de professionele standaard gehandeld. De termijn van zes weken voor het financieringsvoorbehoud was gebruikelijk en door klager zelf overeengekomen. Pas op de laatste dag verzocht klager om verlenging. Uit navraag bij zijn hypotheekadviseur bleek dat de hypotheekaanvraag nog niet bij een bankinstelling was ingediend en dat het traject naar verwachting nog vijf tot zes weken zou duren. De verkoper heeft daarop besloten geen verlenging te verlenen. Beklaagde betwist dat zij bij klager verwachtingen over verlenging heeft gewekt of heeft aangestuurd op ontbinding en een boete. Zij heeft slechts de beslissing van de verkoper uitgevoerd en klager gewezen op de mogelijkheid tijdig een afwijzing van de financieringsaanvraag over te leggen. Het ontstane probleem is aan klager zelf te wijten en van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen is geen sprake.
Beoordeling van de klacht
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is zij onderworpen aan tuchtrecht(spraak). De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM. Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar, in dit geval beklaagde, in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels.
De commissie stelt voorop dat van een makelaar mag worden verwacht dat hij bij de uitvoering van zijn werkzaamheden niet alleen de belangen van zijn opdrachtgever zorgvuldig behartigt, maar zich ook tegenover de wederpartij gedraagt overeenkomstig hetgeen van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht. Dat neemt echter niet weg dat de makelaar in beginsel optreedt voor de belangen van zijn opdrachtgever en niet verantwoordelijk is voor de financiering van de koper.
Financieringsvoorbehoud onuitvoerbaar?
In de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is bepaald dat de termijn voor het financieringsvoorbehoud loopt tot en met 27 augustus 2025. Niet is gebleken dat deze termijn onuitvoerbaar of anderszins onredelijk was. Het betreft een gebruikelijke bepaling met een termijn die regelmatig door partijen in de koopovereenkomst wordt opgenomen.
De commissie acht voorts van belang dat de koopovereenkomst op 16 juli 2025 is ondertekend en dat de levering op 1 september 2025 zou plaatsvinden. In dat licht is een termijn voor financiering tot en met 27 augustus 2025 bepaald niet onredelijk.
Vertrouwen gewekt dat verlengd zou worden?
De commissie is – anders dan klager – van oordeel dat de e-mail van beklaagde van 16 juli 2025 niet kan worden opgevat als een uitnodiging om over een verlenging van de termijn te overleggen of als een toezegging dat een verlenging zou worden verleend. De mededeling “Uiteraard kunnen we altijd in gesprek, mocht u de financiering nog niet rond hebben” houdt niet meer in dan dat overleg mogelijk is indien zich op dat moment een probleem zou voordoen. Beklaagde hoefde er niet van uit te gaan dat klager op basis van dat emailbericht al op voorhand een verlenging verwachtte of dat een verzoek daartoe aanstaande was.
Verlenging geweigerd zonder inhoudelijke toetsing?
Uit de stukken en hetgeen ter zitting is besproken blijkt dat klager pas op 26 augustus 2025, de laatste dag vóór de overeengekomen termijn, heeft gemeld dat de financiering nog niet rond was en om verlenging heeft verzocht. Beklaagde heeft daarop contact opgenomen met de hypotheekadviseur van klager. Uit dat contact bleek dat de financieringsaanvraag nog niet bij de bank was ingediend en dat het verdere traject naar verwachting nog vijf tot zes weken zou duren. Beklaagde heeft deze informatie aan de verkoper voorgelegd. De verkoper heeft vervolgens besloten geen verlenging te verlenen.
De commissie acht niet aannemelijk geworden dat beklaagde het verzoek om verlenging zonder inhoudelijke beoordeling heeft afgewezen of de verkoper onvoldoende daarover heeft geïnformeerd. Integendeel, beklaagde was niet degene die kon beslissen over het verzoek. Als onbetwist staat vast dat beklaagde naar aanleiding van het verzoek navraag heeft gedaan bij de hypotheekadviseur en de verkregen informatie aan de verkoper heeft doorgegeven. Dat de verkoper vervolgens heeft besloten niet met verlenging in te stemmen, kan beklaagde niet tuchtrechtelijk worden verweten.
Dat beklaagde niet eerder aan de verkoper heeft gemeld dat mogelijk een verzoek om verlenging zou volgen, leidt evenmin tot een ander oordeel. Daarvoor bestond geen concrete aanleiding. Klager heeft gedurende de looptijd van het financieringsvoorbehoud op geen enkel moment kenbaar gemaakt dat de financiering niet tijdig rond zou komen. Hij heeft er zelf voor gekozen pas op de laatste dag voor het verstrijken van de termijn om verlenging te verzoeken.
Daarmee heeft hij het risico aanvaard dat de verkoper verrast zou worden door het verzoek en bleef het volledig onzeker of de verkoper met het verzoek zou instemmen.
Aangestuurd op ontbinding en opeisen van de boete?
De commissie acht ten slotte niet gebleken dat beklaagde heeft aangestuurd op ontbinding van de koopovereenkomst of het opleggen van een boete. Het al dan niet inroepen van de contractuele gevolgen van het niet tijdig voldoen aan de voorwaarden was aan de verkoper. Evenmin is gebleken dat beklaagde klager onjuist heeft geïnformeerd over zijn mogelijkheden.
Conclusie
Gelet op het voorgaande is de commissie van oordeel dat beklaagde niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De klacht wordt daarom ongegrond verklaard.
Derhalve wordt als volgt beslist
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer J. Palland, de heer mr. J.J.E. Hovener, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 26 augustus 2026.