Commissie: Makelaardij
Categorie: onzorgvuldigheid/ bejegening/ schadevergoeding
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1319502/1336967
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een geschil over de verkoop van een appartement waarbij achteraf bleek dat een als meeverkocht aangemerkte fietsenberging niet juridisch eigendom was van de verkopers. De Geschillencommissie oordeelt dat de verkoopmakelaar vooraf onderzoek had moeten doen naar de eigendomssituatie van zowel het appartement als de fietsenberging en de verkopers hierover had moeten informeren. Door dit na te laten heeft de makelaar niet gehandeld zoals van een goed verkoopmakelaar mag worden verwacht. De klacht is gegrond en de makelaar moet € 2.500,- schadevergoeding betalen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de in maart 2023 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de verkoop van het appartement [adres] te [plaatsnaam] tegen betaling door de consument van kosten en courtage. De daarvan opgemaakte schriftelijke overeenkomst (hierna: Contract) is door partijen ondertekend.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument komt in de kern op het volgende neer.
In september 2023 is ons appartement verkocht. Op de dag van overdracht bleek de meeverkochte rijwielbox (hierna: fietsenberging) niet te kunnen worden meegeleverd, omdat wij geen eigenaren daarvan waren. De makelaar heeft vóór de verkoop niet onderzocht of wij hiervan wel eigenaar waren. Op de verkoopovereenkomst en op Funda stond de fietsenberging wel beschreven. De makelaar heeft later telefonisch erkend dat hij dit had moeten controleren.
Op de dag van de overdracht is besloten dat de fietsenberging zou worden nageleverd, waarvoor de notaris een bedrag van € 2.500,- heeft ingehouden op de verkoopsom en in depot heeft gehouden. Met de makelaar zijn wij overeengekomen dat zij contact op zouden nemen met de eigenaar van de fietsenberging om deze te kunnen naleveren. In oktober 2023 hebben wij met de eigenaar van de fietsenberging consensus bereikt over de nalevering ervan en per mail akkoord gegeven aan de makelaar om de overeenkomst op te laten stellen.
Toen onze door de makelaar aangewezen persoonlijke dossierbehandelaar destijds uit dienst is gegaan, zijn wij daarover niet geïnformeerd en heeft de makelaar geen vervangende dossierbehandelaar aangesteld. Wij hebben daarna zelf vaak contact opgenomen, waarbij terugbelverzoeken echter niet werden ingewilligd. Pas nadat wij het klachtenloket Vastgoedprofessionals hadden ingeschakeld, werd de zaak eindelijk door de makelaar-eigenaar opgepakt. De makelaar vertelt onwaarheden en wij hebben geen vertrouwen meer in een adequate afhandeling van deze kwestie.
De consument vordert dat de makelaar verantwoordelijkheid neemt voor de gemaakte fouten en het stagneren van haar dossier door het ingehouden depotbedrag van € 2.500,- inclusief rente, de ‘servicekosten’ van € 599,- en een vergoeding van € 3.500,- uitkeert in verband met de tijd, energie en stress die deze situatie heeft gebracht in een tijd waarin een nieuwe woning werd gekocht met alle bijhorende zaken die moesten worden geregeld, ook met betrekking tot een pasgeboren baby met een koemelkallergie en waar de consument en/of haar partner een hartoperatie moest ondergaan en werk en privé moesten balanceren.
Standpunt van de makelaar
Het standpunt van de makelaar komt in hoofdlijn op het volgende neer.
De makelaar begrijpt dat de kwestie rond de fietsenberging voor de consument en haar partner bijzonder vervelend en belastend is geweest.
De kern van de zaak is dat de feitelijke gebruikssituatie en de juridische eigendom van de fietsenberging [nummer fietsenberging] al tientallen jaren niet met elkaar overeenkwamen. De consument en de makelaar waren daarvan niet op de hoogte. De verkoopinformatie bevatte ook alleen de korte aanduiding “externe fietsenberging” en deze werd niet afzonderlijk getoond, geïdentificeerd of als zelfstandig appartementsrecht gepresenteerd. De opdracht, de eigendomsakten en de koopovereenkomst betroffen uitsluitend appartement [appartementsnummer]. Het appartement [appartementsnummer] is verkocht in de veronderstelling dat de feitelijke situatie rond de door hen gebruikte externe fietsenberging juridisch in orde was, maar rond de levering werd duidelijk dat de fietsenberging niet als afzonderlijk registergoed op hun naam stond. Toen bleek dat de fietsenberging niet door hen kon worden geleverd, is geprobeerd om het juridisch alsnog te herstellen, maar dat is nog steeds niet gelukt.
De ingewikkelde historische en juridische problematiek komt echter niet voor rekening van de makelaar. De klacht wekt te veel de indruk dat sprake was van een eenvoudige fout die de makelaar onmiddellijk had moeten zien en waarna de makelaar ruim twee jaren weinig of niets zou hebben gedaan. Dat beeld doet geen recht aan de meer dan dertig jaar oude eigendomssituatie, de inhoud van de opeenvolgende eigendomsakten en van de verkoopopdracht, de omschrijvingen in de verkoopinformatie en in de koopovereenkomst, de werkzaamheden die na ontdekking zijn verricht, de vele contacten met de notaris, de verschillende notariële concepten, de voorbereide volmacht, de afhankelijkheid en houding van de juridisch geregistreerde eigenaar en de juridische en praktische impasse waarin de makelaar en de notaris terecht kwamen.
De makelaar erkent dat haar communicatie soms beter had gekund, maar dat is niet hetzelfde als het veroorzaken van een historische eigendomsafwijking, het gedurende jaren volledig laten liggen van een dossier, het kunnen leveren van een registergoed van een derde, het kunnen dwingen van die derde tot medewerking of het verschuldigd zijn van alle door de consument gevorderde bedragen.
De commissie wordt daarom gevraagd om de klacht niet alleen te beoordelen aan de hand van de teleurstellende uitkomst, maar aan de volledige context waarin de makelaar moest handelen. Zelfs wanneer de commissie zou oordelen dat de makelaar de vermelding van de fietsenberging [nummer fietsenberging] verder had kunnen onderzoeken of de communicatie na ontdekking beter had moeten organiseren, volgt daaruit niet automatisch dat de gevorderde bedragen aan de makelaar zijn toe te rekenen.
Bij de beoordeling van oorzaak, verantwoordelijkheid en schade moeten alle omstandigheden van dit geval worden betrokken, waaronder onder meer dat:
– de eigendomssituatie al ongeveer 33 jaar bestond,
– [nummer fietsenberging] bij verschillende eerdere woningoverdrachten niet aan het licht kwam en niet was meegeleverd,
– de verkoopopdracht aan de makelaar uitsluitend [appartementsnummer] vermeldde,
– de consument en haar partner niet meedeelden dat de box een zelfstandig appartementsrecht vormde,
– de koopovereenkomst uitsluitend [appartementsnummer] noemt,
– de makelaar [nummer fietsenberging] niet kan leveren,
– de notaris zonder de geregistreerde eigenaar niet kan passeren.
– de depotafspraak buiten de makelaar om is gemaakt.
Hierdoor kan de volledige verantwoordelijkheid niet uitsluitend bij de makelaar worden gelegd.
De oplossing is afhankelijk van de in de openbare registers geregistreerde eigenaar van [nummer fietsenberging] en door het ontbreken van diens noodzakelijke instemming en medewerking kon de levering nog steeds niet worden afgerond en ligt het nu stil. Feitelijk kan de koper de fietsenberging [nummer fietsenberging] evenwel nog steeds gewoon gebruiken.
De makelaar verlangt dat de klacht ongegrond wordt verklaard en dat de vorderingen van de consument worden afgewezen.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
Met de via het vragenformulier door de consument voorgelegde klacht en de voorgelegde vordering spitst deze zaak zich toe op de door de consument gevorderde:
I. vaststelling dat de makelaar verantwoordelijk is voor de gemaakte fouten,
II. vergoeding van het bij de notaris in depot staande bedrag van € 2.500,- met rente,
III. vergoeding van € 599,- aan ‘servicekosten’,
IV. vergoeding van € 3.500,- aan immateriële schade.
Vordering I. tot vaststelling dat de makelaar verantwoordelijk is voor de gemaakte fouten
Met vordering I. tot vaststelling dat de makelaar verantwoordelijk is voor de gemaakte fouten, verlangt de consument een soort verklaring voor recht.
Reeds waar niet voldoende concreet is omschreven op welke fouten de door de commissie uit te spreken verklaring voor recht volgens de consument precies zou dienen te zien, is deze vordering te onbestemd om te kunnen toewijzen. Dit staat aan de eventuele toewijsbaarheid van de andere vorderingen echter niet in de weg.
Vorderingen II., III. en IV. tot vergoeding van schade
Met deze vorderingen verlangt de consument schadevergoeding, waarbij de consument met de vorderingen II. en III. vergoeding verlangt van materiële schade en met vordering IV. vergoeding van immateriële schade. De consument legt aan al deze vorderingen in de kern ten grondslag dat de makelaar tekort is geschoten door niet de diensten te hebben verleend zoals dat van een goed verkoopmakelaar mocht worden verwacht.
De makelaar werpt terecht tegen dat de eigendomssituatie in hun onderlinge verhouding in de risicosfeer ligt van de consument. Dat de consument zich bij de makelaar als eigenaar van zowel het appartement als de fietsenberging heeft gepresenteerd terwijl hij niet als eigenaar van de fietsenberging in de openbare registers staat geregistreerd, valt als zodanig ook niet aan de makelaar te (ver)wijten. Voor zover de consument door in het verleden – klaarblijkelijk sinds meer dan 33 jaren geleden – gemaakte fouten van rechtsvoorgangers, notarissen, het kadaster en/of anderen (tezamen hierna: derden) uiteindelijk geen eigendomsrecht van de thans door de consument (mee)verkochte fietsenberging blijkt te hebben verkregen en de gebruikte fietsenberging daardoor niet in eigendom aan de koper(s) kan overdragen, mag zij als zodanig dan ook niet aan de makelaar verwijten.
Het voorgaande laat evenwel onverlet dat partijen bij de in maart 2023 gesloten overeenkomst tegenover elkaar verbintenissen zijn aangegaan. Voor zover de makelaar als verweer aanvoert dat de makelaar zich daarbij tegenover de consument alleen heeft verbonden tot dienstverlening of bemiddeling bij de verkoop van het appartement [appartementsnummer], treft dat verweer echter niet het beoogde doel. Omdat de consument zich bij de makelaar ook als eigenaar van de fietsenberging [nummer fietsenberging] had gepresenteerd en had aangegeven zowel het appartement als de in gebruik zijnde fietsenberging te willen verkopen en overdragen, had de makelaar moeten nagaan en informatie moeten verzamelen over de eigendomssituatie van zowel het appartement als de (eveneens te verkopen) fietsenberging. De makelaar had de consument vervolgens ook reeds vóór het aangaan van de (ver)koopovereenkomst over de problematisch gebleken registratie in de openbare registers behoren te informeren. Dat de makelaar dit heeft nagelaten, maakt dat de makelaar niet heeft gehandeld zoals dat van een goed verkoopmakelaar mocht worden verwacht. Voor zover hier van belang had de makelaar op grond van artikel 5 lid 1 en artikel 7 lid 4 NVM Consumentenvoorwaarden immers de opdracht zorgvuldig en ten behoeve van de consument moeten uitvoeren, onder meer door het verzamelen en opvragen van informatie over juridische en andere van belang zijnde aspecten voor de te verkopen onroerende zaak en de consument hierover te informeren. Dat de makelaar dit heeft nagelaten vormt een aan de makelaar toe te rekenen tekortkoming.
Die aan de makelaar toe te rekenen tekortkoming verplicht de makelaar tot vergoeding van de schade die de consument daardoor lijdt. Bij gebreke van concrete gegevens op basis waarvan naar objectieve maatstaven geestelijk letsel kan worden vastgesteld of een andere (rechts)grond kan blijken die een aanspraak op smartengeld kan rechtvaardigen, is geen vergoeding voor immateriële schade toewijsbaar.
De door de consument geclaimde vermogensschade is echter deels of mede het gevolg van in het verleden door derden gemaakte fouten. Nu aannemelijk is dat de consument wel enige schade door de tekortkoming van de makelaar lijdt, komt de commissie tot het slotoordeel dat de klacht van de consument gegrond is en dat het – alles afwegend – ter beëindiging van dit geschil redelijk en billijk is dat de makelaar aan de consument € 2.500,- moet vergoeden, bij niet tijdige voldoening te vermeerderen met de wettelijke rente daarover. Overeenkomstig het Reglement dient de makelaar het betaalde klachtengeld aan de consument te vergoeden en aan de commissie behandelingskosten te betalen. De verder nog gevoerde partijdiscussies kunnen aan dit alles niet afdoen en daarom onbesproken blijven.
De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond,
– bepaalt dat de makelaar binnen een maand na de verzenddatum van dit bindend advies aan de consument € 2.500,- moet vergoeden, welk bedrag bij niet-tijdige betaling door de ondernemer zal worden vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf een maand na de verzenddatum van dit bindend advies tot de dag van volledige betaling,
– bepaalt dat de makelaar aan de consument ook € 77,50 voor betaald klachtengeld moet vergoeden,
– bepaalt dat de makelaar aan de commissie behandelingskosten verschuldigd is,
– wijst af wat verder is gevorderd.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, de heer J.B. Boerman, mevrouw Y. Moll, leden, op 21 augustus 2026.